丁曉力

摘 要：眾所周知，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，進(jìn)度控制水平的高低是直接決定項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的重要因素。一般情況下，房地產(chǎn)公司會(huì)在綜合考慮資金運(yùn)轉(zhuǎn)以及銷售需求之后，明確開工時(shí)間。一旦擬定開盤和交房時(shí)間便不會(huì)輕易進(jìn)行改變。因此，施工進(jìn)度的控制顯得至關(guān)重要。如果施工進(jìn)度偏離既定計(jì)劃，必然會(huì)引發(fā)后續(xù)各種問題，一環(huán)扣一環(huán)，最終影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。以下筆者就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制進(jìn)行深入的分析與探究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)度控制

中圖分類號(hào)：F283 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2018）12（b）-0-02

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大背景下，之前處于黃金發(fā)展時(shí)期的房地產(chǎn)行業(yè)也慢慢開始與超額利潤(rùn)時(shí)代進(jìn)行告別?，F(xiàn)階段，我國(guó)各地的土地價(jià)格越來越高，人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量要求也越來越高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)成本只能隨之提高，而利潤(rùn)空間卻隨之縮減。房地產(chǎn)企業(yè)也開始尋求精細(xì)化管理模式，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和完成的進(jìn)度表示出高度的重視。以下是筆者結(jié)合自己多年的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，就此議題提出自己的幾點(diǎn)看法和建議。

1 何為開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制，通俗意義上指的是房地產(chǎn)企業(yè)需要在既定的工期之內(nèi)，制定出最合理、最優(yōu)化的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，并在計(jì)劃執(zhí)行的過程當(dāng)中，定期、不定期地對(duì)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際進(jìn)展情況進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，確保實(shí)際施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度保持同步，避免出現(xiàn)過大偏差。此外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制工作存在的一個(gè)重要價(jià)值便是解決進(jìn)度偏差問題。一旦出現(xiàn)偏差，相關(guān)部門必須要在最短的時(shí)間內(nèi)科學(xué)分析偏差出現(xiàn)的原因以及影響實(shí)際施工進(jìn)度的因素，并及時(shí)制定出有效的調(diào)整策略，使其盡快轉(zhuǎn)回到正常軌道。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制的主要內(nèi)容

2.1 事前控制

第一，制定計(jì)劃。

合理的進(jìn)度控制計(jì)劃是確?？刂乒ぷ鞲咝缘闹匾A(chǔ)。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃制定的過程主要包括以下幾個(gè)方面。

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展部門，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定出合理、明確的項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃在得到領(lǐng)導(dǎo)層同意并批準(zhǔn)之后，負(fù)責(zé)銷售的部門要根據(jù)計(jì)劃制定出針對(duì)性的銷售計(jì)劃。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目部根據(jù)既定的開發(fā)計(jì)劃以及銷售計(jì)劃，再結(jié)合當(dāng)時(shí)國(guó)家出臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所在地的實(shí)際情況以及參與施工隊(duì)伍的實(shí)際能力，制定出詳盡的施工計(jì)劃。

（4）根據(jù)銷售部和項(xiàng)目部制定的計(jì)劃，其他部門各自負(fù)責(zé)好不同階段的配合工作。

（5）各部門重點(diǎn)標(biāo)注出交叉階段的重點(diǎn)工作，上交經(jīng)理層，由經(jīng)理層召開項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)議，最終進(jìn)行修改和確認(rèn)。

在制定計(jì)劃這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的實(shí)際情況以及項(xiàng)目的實(shí)際需求來確定不同的指定方式，但是其必須要堅(jiān)持以下幾點(diǎn)原則不變。

（1）制定計(jì)劃必須要以實(shí)際項(xiàng)目作為中心，所有部門都必須要圍繞項(xiàng)目的實(shí)際情況來制定計(jì)劃，切忌盲從經(jīng)驗(yàn)或者脫離實(shí)際。

（2）各部門在涉及到交叉工作時(shí)，無論何種性質(zhì)的交叉工作，特別是一些細(xì)節(jié)性的工作，都必須要進(jìn)行詳細(xì)的交流和溝通，切忌獨(dú)自行使權(quán)力。

（3）各部門都必須要對(duì)計(jì)劃制定工作表示出高度重視，房地產(chǎn)企業(yè)可以將制定計(jì)劃這一工作作為一項(xiàng)業(yè)績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)。

第二，會(huì)審圖紙。

一般情況下，甲方都會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)工期提出非常嚴(yán)格的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，這就使得設(shè)計(jì)院或者一些設(shè)計(jì)公司在設(shè)計(jì)施工圖紙時(shí)出現(xiàn)時(shí)間不夠用的情況，圖紙的細(xì)化程度便不是很高，也會(huì)出現(xiàn)比較多的失誤或者錯(cuò)誤。因此，會(huì)審圖紙是一項(xiàng)非常必要的環(huán)節(jié)。各部門在會(huì)審圖紙時(shí)必須要做好嚴(yán)格把關(guān)，要盡全力將一些可以避免在施工中出現(xiàn)的問題全部避免掉，降低后續(xù)設(shè)計(jì)變更發(fā)生的概率，以更好地確保工期。

關(guān)于會(huì)審圖紙環(huán)節(jié)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人員必須要拿出足夠謹(jǐn)慎和專業(yè)的態(tài)度，積極主動(dòng)地參與技術(shù)評(píng)審。房地產(chǎn)企業(yè)必須要確保項(xiàng)目部技術(shù)力量的強(qiáng)大，要積極引進(jìn)和招聘專業(yè)能力較高的技術(shù)人員。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)給負(fù)責(zé)項(xiàng)目監(jiān)理的單位以及施工單位增加壓力，要求他們配合自己來完成圖紙的會(huì)審工作，施行發(fā)現(xiàn)問題的獎(jiǎng)懲制度，調(diào)動(dòng)他們參與的積極性。

2.2 事中控制

第一，制定明確節(jié)點(diǎn)。

我們都知道，一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃書都是有著明確的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)的。而且每一個(gè)階段也都會(huì)細(xì)分成為更小的節(jié)點(diǎn)。但是，節(jié)點(diǎn)的細(xì)化程度是人為可控的。因此，在制定節(jié)點(diǎn)時(shí)，必須要追求精細(xì)化，一定要根據(jù)施工對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮相關(guān)因素，將其劃分成為更多的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)。

第二，嚴(yán)格控制節(jié)點(diǎn)。

控制節(jié)點(diǎn)可以分為兩大主要內(nèi)容：一是對(duì)完成節(jié)點(diǎn)的控制；二是對(duì)節(jié)點(diǎn)過程的控制。其中，對(duì)節(jié)點(diǎn)過程的控制更為重要，其是項(xiàng)目進(jìn)度控制的關(guān)鍵因素。在過程控制工作當(dāng)中，一定要做好以下幾點(diǎn)工作。

（1）維護(hù)好項(xiàng)目外圍關(guān)系，避免因?yàn)橥鈬P(guān)系而影響到施工進(jìn)度。

（2）要及時(shí)和公司相關(guān)職能部門進(jìn)行溝通和聯(lián)系，一定要以最高的效率來完成審批手續(xù)。

（3）科學(xué)處理好與監(jiān)理單位以及施工單位兩大合作單位的關(guān)系，隨時(shí)進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，避免矛盾的出現(xiàn)。

（4）完成好書面記錄。相關(guān)進(jìn)度控制工作一定要進(jìn)行書面記錄，對(duì)于進(jìn)度控制工作中所使用的工具和手段都要進(jìn)行優(yōu)化與管理，書面記錄一定要做好詳細(xì)詳盡，不可出現(xiàn)錯(cuò)記或者漏記的問題。

關(guān)于節(jié)點(diǎn)的控制工作，必須要搭配項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)的工作都需要進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)實(shí)際完成情況進(jìn)行科學(xué)考核，得出最終評(píng)價(jià)。針對(duì)一些在節(jié)點(diǎn)未能完成的工作，負(fù)責(zé)驗(yàn)收工作的部門必須要對(duì)其發(fā)出不履約通知，以此來進(jìn)行警告。

2.3 事后控制

第一，因計(jì)劃變更而進(jìn)行控制。

事后控制工作中的計(jì)劃變更，其發(fā)生的原因主要包括兩個(gè)方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面對(duì)計(jì)劃變更這一問題，最高效的處理方式便是項(xiàng)目部要在最短時(shí)間內(nèi)和相關(guān)負(fù)責(zé)部門取得聯(lián)系，了解計(jì)劃變更的具體情況。如有必要，則需要組織召開計(jì)劃變更與協(xié)調(diào)會(huì)議，要求多方參與，各抒己見，盡可能將計(jì)劃變更所產(chǎn)生的影響控制在最小范圍之內(nèi)。此外，相關(guān)部門還要針對(duì)具體的計(jì)劃變更原因進(jìn)行科學(xué)的分析與總結(jié)，為后續(xù)的工作提出更好的改進(jìn)建議，避免重復(fù)出現(xiàn)計(jì)劃變更的問題。

第二，因超期完工而進(jìn)行控制。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，特別是住宅項(xiàng)目建設(shè)工作當(dāng)中，超期完工已經(jīng)是當(dāng)前一種相對(duì)普遍的問題和現(xiàn)象。進(jìn)度超期本身便是工作的失誤，因此，必須要做好進(jìn)度超期問題發(fā)生之后的處理善后工作。筆者建議，關(guān)于超期完工而進(jìn)行的控制工作可以按照以下步驟來開展：第一，項(xiàng)目部必須要及時(shí)、如實(shí)地將超期情況告知領(lǐng)導(dǎo)層，并且將超期的具體時(shí)間一并上報(bào)，切忌私下隱瞞或者找理由推脫責(zé)任。第二，根據(jù)進(jìn)去超期的真實(shí)情況，通過召開會(huì)議的形式，集體決定是否需要修改和變更既定計(jì)劃，并提出合理的變更建議。第三，對(duì)進(jìn)度超期的情況進(jìn)行深入的分析與總結(jié)，形成完整詳盡的書面材料，上報(bào)并留檔。第四，科學(xué)分析進(jìn)度超期的原因之后，秉著公正、客觀的態(tài)度對(duì)相關(guān)部門和個(gè)人追究責(zé)任。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性、復(fù)雜性的工作，其需要貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對(duì)此項(xiàng)工作表示出高度重視，不能對(duì)任何一個(gè)環(huán)節(jié)放松，只有將項(xiàng)目進(jìn)度控制工作做到位，才能夠確保項(xiàng)目的高質(zhì)量。

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