曹楨

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高，眾所周知。本文擬從房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、土地獲取、項(xiàng)目建設(shè)和租售管理這四個(gè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素出發(fā)，采用模糊綜合評(píng)價(jià)方法，對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，希望能借此引導(dǎo)房地產(chǎn)商進(jìn)行合理投資。

Abstract： As we all know， real estate projects have high risk. Based on the risk factors in investment decision-making， land acquisition， project construction and rent management of the real estate project， this article adopts the fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the risk of the project and hopes to guide the real estate developer to make reasonable investment.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；模糊綜合評(píng)價(jià)

Key words： real estate project；risk evaluation；fuzzy comprehensive evaluation

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）08-0095-03

0 引言

模糊綜合評(píng)價(jià)法基于模糊數(shù)學(xué)而產(chǎn)生，引入國(guó)內(nèi)研究起步較晚。但經(jīng)過(guò)數(shù)年的學(xué)習(xí)研究，如今已經(jīng)被應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域，且成效顯著。

將模糊綜合評(píng)價(jià)法應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，有助于科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立，有助于政府對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀控制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1 模糊綜合評(píng)價(jià)法的主要步驟

1.1 模糊綜合評(píng)價(jià)法的主要步驟

①設(shè)定因素集U。

評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，人們主要關(guān)心的是它的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)等方面。在因素集U中，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，應(yīng)少用因素來(lái)概括描述問(wèn)題。

②設(shè)定評(píng)語(yǔ)集V。一般情況下，評(píng)語(yǔ)集有如下幾種：

V={大，中，小}或{高，中，低}

V={優(yōu)，良，合，劣}

V={好，較好，一般，較差，差}

③確定權(quán)重集A。每個(gè)評(píng)價(jià)因素的重要程度，就是他們的各自的權(quán)重。確定每個(gè)因素的權(quán)重，在模糊綜合評(píng)價(jià)法中，是非常關(guān)鍵的一步，直接關(guān)系到后續(xù)工作的成功與否。

④專家進(jìn)行評(píng)價(jià)打分。

專家評(píng)價(jià)打分法是比較常用的方法，通過(guò)專家對(duì)各個(gè)因素的模糊評(píng)價(jià)得出。通常采用“民意測(cè)驗(yàn)”這一辦法收集。

⑤建立評(píng)價(jià)矩陣R。各個(gè)因素的評(píng)價(jià)結(jié)果rij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）表示對(duì)第i個(gè)因素做出第j個(gè)評(píng)語(yǔ)的可能性。各個(gè)因素的評(píng)價(jià)結(jié)果整合就可以得出評(píng)價(jià)矩陣R。

⑥進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。模糊綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果為B=A·R。

⑦歸一化處理。通過(guò)對(duì)矩陣的歸一化處理，可以得出各個(gè)方案的評(píng)價(jià)值。據(jù)此結(jié)果，進(jìn)行方案比較，從而可以選出最優(yōu)方案。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)如圖1。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程出發(fā)，建立的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系如表1。

3 案例分析

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬在某村開(kāi)發(fā)一住宅小區(qū)，占地面積20萬(wàn)m2，容積率1.5，擬投資3億。

該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素模糊綜合評(píng)價(jià)步驟：

3.1 設(shè)定因素集U

一級(jí)指標(biāo)因素集為：U={u1，u2，u3，u4}，其中u1，u2，u3，u4分別代表上文中提及的四個(gè)一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)因素。

二級(jí)指標(biāo)因素集為：Uk={uk1，uk2，…，uki}

3.2 設(shè)定評(píng)價(jià)集X

X={好，較好，一般，較差，差}=（100，90，70，50，30）。

3.3 確定權(quán)重集A

本案例采用層次分析法以1～9數(shù)量標(biāo)度構(gòu)造各層次上的兩兩判斷矩陣，具體過(guò)程如下：

①建立階梯層次結(jié)構(gòu)。

運(yùn)用1～9數(shù)字的大小關(guān)系劃分重要性，比較兩兩因素之間的關(guān)系。見(jiàn)表2。

因素i與j和j與i比較的標(biāo)度互為倒數(shù)。通過(guò)對(duì)兩因素相互比較可以得到優(yōu)先關(guān)系的判斷矩陣A=（bij）m×n

②計(jì)算判斷矩陣的特征值λmax，并根據(jù)計(jì)算得出的結(jié)果求特征向量ω。

③一致性檢驗(yàn)。

在此方法中，對(duì)項(xiàng)目的一致性檢驗(yàn)是非常重要的一步，這直接關(guān)系到以前分配的權(quán)重值是否適用于該項(xiàng)目，是否需要調(diào)整等。檢驗(yàn)方法為：若求得CR=CI/RI，則認(rèn)為一致性合適，不需調(diào)整；否則，需要通過(guò)對(duì)判斷矩陣指標(biāo)取值的調(diào)整，重新確定權(quán)重值。其中，CI=，RI為平均隨機(jī)變量。

最后得出結(jié)果：

A=（0.4，0.3，0.2，0.1）

A1=（0.4，0.3，0.3）

A2=（0.2，0.2，0.4，0.2）

A3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）

A4=（0.4，0.4，0.1，0.1）endprint

3.4 專家進(jìn)行評(píng)價(jià)打分（表3）

3.5 建立評(píng)價(jià)矩陣R

R1= 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

R2=0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

R3=0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2

R4=0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

3.6 進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)

B1=A1·R1=（0.4，0.3，0.3）· 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

=（0.12，0.3，0.26，0.13，0.19）

B2=A2·R2=（0.2，0.2，0.4，0.2）·

0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

=（0.26，0.26，0.18，0.12，0.18）

B3=A3·R3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）·

0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2=（0.22，0.19，0.25，0.18，0.16）

B4=A4·R4=（0.4，0.4，0.1，0.1）·0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

=（0.26，0.21，0.24，0.19，0.1）

3.7 歸一化處理

B=A·R=（0.4，0.3，0.2，0.1）·

0.12 0.3 0.26 0.13 0.190.26 0.26 0.18 0.12 0.180.22 0.19 0.25 0.18 0.160.26 0.21 0.24 0.19 0.1

=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）

3.8 評(píng)價(jià)結(jié)果

V=B·XT=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）·

（100，90，70，50，30）T=71.28

根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果得知：70<71.28<90，和我們?cè)O(shè)定的評(píng)價(jià)集比較，相比于90，結(jié)果更接近于70。綜上所述，可以界定該項(xiàng)目為中等級(jí)的風(fēng)險(xiǎn)，屬于“較好”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以進(jìn)行合理投資。

4 結(jié)語(yǔ)

運(yùn)用模糊綜合評(píng)價(jià)法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，可以對(duì)該項(xiàng)目整個(gè)階段或各個(gè)分階段的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行比較全面的評(píng)價(jià)。用此方法進(jìn)行該方面的研究，一方面可以檢測(cè)該方法的普遍適用性，更重要的是可以為以后的開(kāi)發(fā)提供有力的決策支持。

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