毛海波 陸 靜

一、從兩起案例引發(fā)的思索

案例一：上海市某房屋（以下簡稱“涉訟房屋”）的產(chǎn)權(quán)人為周某及其丈夫與成年兒子。經(jīng)某中介公司居間介紹，洪某（買方）與周某（賣方）就涉訟房屋簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。雙方約定涉訟房屋的轉(zhuǎn)讓價款為人民幣275萬元（以下幣種相同）。雙方還就付款時間、方式、交房時間、違約責(zé)任等相關(guān)事項進(jìn)行了明確的規(guī)定。雙方在簽署該協(xié)議時，周某并未提供其余兩個共有權(quán)人的出售房屋授權(quán)委托書。

當(dāng)日，該中介公司與洪某簽署傭金確認(rèn)單，約定就該中介公司提供的居間服務(wù)，洪某應(yīng)向其支付居間服務(wù)費(fèi)27500元。

之后因除周某外的其余兩個共有權(quán)人拒絕在房屋買賣合同上簽字，導(dǎo)致該買賣合同無法履行。經(jīng)協(xié)商，洪某與周某解除了該買賣合同。

該中介公司認(rèn)為其已經(jīng)促成了洪某與周某之間簽署房屋買賣合同，故洪某應(yīng)全額支付27500元居間傭金。因洪某拒絕支付，故其將洪某訴至法院。①參見上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初495號民事案件。

案例二：上海市某房屋（以下簡稱“涉訟房屋”）登記在李某及其父母名下。李某與文某在上海市某中介公司的居間介紹下，簽署了房地產(chǎn)居間協(xié)議1份。協(xié)議約定涉訟房屋的轉(zhuǎn)讓價款為443萬元。文某為表示購買誠意，向中介支付意向金5萬元，如賣方在該《房屋買賣合同》上簽字，則該意向金轉(zhuǎn)化為定金，以擔(dān)保《房屋買賣合同》的履行。協(xié)議另就其他事項進(jìn)行了約定。李某與文某皆在該協(xié)議上簽字。當(dāng)日，雙方還簽署了《房屋買賣合同》1份，就房屋買賣的相關(guān)事項進(jìn)行了協(xié)定。李某則簽署定金協(xié)議書1份，明確其因出售涉訟房屋，收取5萬元定金，該定金交由中介公司代為保管。之后李某以其父母不同意出售涉訟房屋為由，拒絕與文某簽署上海市房地產(chǎn)買賣合同。文某故而訴訟至法院，請求判令李某雙倍返還定金共計10萬元。①參見上海市徐匯區(qū)人民法院（2016）滬0104民初2610號民事案件。

二、無權(quán)處分情形下的房屋買賣合同效力探討

（一）合同效力的規(guī)則統(tǒng)一

上述兩個案例有個共同的特點，皆系部分共有權(quán)人在未經(jīng)其他共有人同意的前提下出售房屋，屬于典型的無權(quán)處分，即出賣人在無處分權(quán)或者完全處分權(quán)情形下，將房屋出售于他人。我國《合同法》第132條規(guī)定：“出賣他人之物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有處分權(quán)?！蓖瑫r，《合同法》第52條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”從上述兩個條款分析，立法者明文規(guī)定出賣人在締約之際應(yīng)對買賣之標(biāo)的物享有所有權(quán)或處分權(quán)，同時又沒有徹底的否定出賣人對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的買賣合同的效力。立法者試圖兼顧交易安全價值和效率價值的立法目的十分明顯。②參見奚曉明：《最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第70頁。然而，上述規(guī)定并未回答如果無權(quán)處分人事后未取得權(quán)利人的追認(rèn)或者取得處分權(quán)，則買賣合同的效力如何。事實上，理論界對此亦存在合同無效說、③參見洪遜欣：《中國民法總則》，中國臺灣地區(qū)三民書局1989年版，第321頁。效力待定說，④參見梁慧星：《民法總論》，法律出版社2001年版，第226頁。以及合同完全有效說⑤參見韓世遠(yuǎn)：《無權(quán)處分與合同效力》，《人民法院報》1999年11月23日。的爭論。司法實踐的類似判決亦是五花八門，這嚴(yán)重影響了裁判的統(tǒng)一性與權(quán)威性。為統(tǒng)一司法裁決，最高法院于2012年出臺的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條對此進(jìn)行了明確的規(guī)定。⑥其內(nèi)容為：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。根據(jù)該規(guī)則，無權(quán)處分人出賣他人之物并不導(dǎo)致買賣合同無效，在出賣人無權(quán)取得處分權(quán)或者得到處分權(quán)人追認(rèn)后，買受人可基于有效合同約定向出賣人主張違約責(zé)任。因此，上述兩個案件中，雙方締約的買賣合同皆應(yīng)被認(rèn)定為有效。

（二）區(qū)分原則的深入理解與適用

最高法院的上述司法解釋規(guī)定在一定程度上解決了無權(quán)處分的問題，但實踐所涉情形較為復(fù)雜，比如就動遷安置房而言，各地政府往往會規(guī)定，在被安置人取得該房屋后3-5年不能出售，如果出售方違反該規(guī)定出售了房屋，則買賣合同效力如何？又比如一些地方會根據(jù)當(dāng)?shù)靥攸c規(guī)定福利性、保障性住房的出售、出租限制規(guī)定，這些住房的目的有些是為了保障特定身份人群的實際居住權(quán)利，因此在產(chǎn)權(quán)證上會詳細(xì)規(guī)定其對該房屋不能出售與出租，但如果產(chǎn)權(quán)人違反該規(guī)定出售或者出租了該房屋，則合同效力又如何？這些問題并未在司法實踐中得到統(tǒng)一認(rèn)識，這實際上還是涉及對上述司法解釋法理基礎(chǔ)的認(rèn)識問題。

上述司法解釋條款的本源在于民法的區(qū)分原則。所謂區(qū)分原則，是指將引起物權(quán)變動的原因行為和引起物權(quán)變動的結(jié)果行為予以區(qū)別的原則，在我國即為將負(fù)擔(dān)行為與處分行為予以區(qū)分。負(fù)擔(dān)行為者，系指發(fā)生債務(wù)關(guān)系（給付義務(wù)）之法律行為，又稱為債權(quán)行為，例如買賣契約，出賣人負(fù)有交付其物并移轉(zhuǎn)其所有權(quán)之義務(wù)，而買受人負(fù)有給付價金及受領(lǐng)標(biāo)的物之義務(wù)。處分行為者，系指直接使標(biāo)的物權(quán)利發(fā)生喪失、變更之法律行為，例如出賣人以移轉(zhuǎn)所有權(quán)之意思，將動產(chǎn)交付于買受人或辦理不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。①參見王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第4冊），中國政法大學(xué)出版社2005年版，第121-122頁。我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”可見《物權(quán)法》已然接受了“區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果”的原則。既然原因行為（負(fù)擔(dān)行為）與結(jié)果行為（處分行為）之間已經(jīng)進(jìn)行了區(qū)分，那么出售人是否對標(biāo)的物享有處分權(quán)僅影響到買受人是否可取得物權(quán)，但不影響買賣合同的效力，這是上述司法解釋的理論依據(jù)。進(jìn)一步擴(kuò)展解讀，既然出售方對標(biāo)的物沒有處分權(quán)都不影響合同效力，那么在出售人（甚至出租人）對標(biāo)的物享有所有權(quán)的情形下，其對標(biāo)的物的出售（或者出租）所簽訂的合同效力應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。至于地方政府出臺的對物權(quán)是否可以變動、何時才能變動的限制性規(guī)則針對的系處分行為而非負(fù)擔(dān)行為。法院如果以上述限制性規(guī)定否定買賣合同（或者租賃合同）的效力，則既違反了《合同法》第52條的規(guī)定，也違背了上述司法解釋條款的精神。②當(dāng)然，實際情況相當(dāng)復(fù)雜，有些地方保障房針對的群體非常特殊，經(jīng)過嚴(yán)格的篩選才確定購買資格，里面涉及居住權(quán)的問題和社會公共利益的問題。對這些極為特殊的情況，法院在認(rèn)定合同效力時會考慮是否損害了社會公共利益而無效。但從總體而言，由于公共利益是一個抽象的概念，法院應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)合同效力的原則，對此適用應(yīng)慎之又慎。

三、在法律規(guī)則下對當(dāng)事人意思表示的探尋

（一）買賣合同的“可交易性”：居間成功的基準(zhǔn)

既然無權(quán)處分情形下經(jīng)中介公司居間介紹的買賣合同仍為有效，是否意味著中介公司已然完成居間義務(wù)，可向買賣雙方收取傭金，這需要結(jié)合居間的本質(zhì)屬性予以認(rèn)定。我國《合同法》第424條規(guī)定：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”第426條規(guī)定：“居間人促成合同成立后，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬……”第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用?！币虼耍杏^點提出，既然中介已經(jīng)促成了房屋買賣合同的成立，表明其已盡到居間義務(wù)，有權(quán)收取傭金。事實上，從上述法條規(guī)定并不必然得出該種結(jié)論。就房屋買賣而言，買受方經(jīng)中介介紹簽署買賣合同，固然是其必經(jīng)程序，但其目的并非僅止于此，其系希望憑借該買賣合同辦理過戶手續(xù)并取得房屋所有權(quán)。因此，從當(dāng)事人的真實意思表示分析，其所簽訂的合同應(yīng)當(dāng)具有“可履行性”，而只有出賣方享有處分權(quán)才能完成處分行為，進(jìn)而實現(xiàn)物權(quán)變動的目的。

以上述第一個案件為例，周某雖系房屋的共有權(quán)人，但因該房屋尚有其他共有權(quán)人存在，且其并未獲取其他共有權(quán)人出售房屋的授權(quán)委托書，故其雖與洪某簽署了房屋買賣合同，但此合同顯然無法履行。對洪某而言，其與周某簽訂該房屋買賣合同并不表示該合同已經(jīng)簽署完畢，其尚期待其他共有人在房屋買賣合同上簽字確認(rèn)。鑒于民法主要體現(xiàn)的是對當(dāng)事人意思自治的尊重、確認(rèn)與規(guī)范，因此理解法律條文不能脫離當(dāng)事人的意思表示。分析《合同法》上述條款可知，中介公司可收取傭金而居間成功的合同應(yīng)當(dāng)是具有“可履行性”的合同，即簽字的出賣方具有完全處分權(quán)或者其行為事后得到其他有處分權(quán)人的追認(rèn)。在此情形下，如若出賣方違反合同約定不愿意履行過戶手續(xù)，則買受方可要求繼續(xù)履行，并申請法院對此予以確認(rèn)保護(hù)。

那么這種理解是否與無權(quán)處分情形下買賣合同有效的規(guī)則相沖突？就后者而言，立法的目的在于試圖解決所有權(quán)的靜態(tài)安全與交易的動態(tài)安全之間的平衡，并在對不同法律行為（負(fù)擔(dān)行為與處分行為）進(jìn)行清晰劃分的前提下維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和當(dāng)事人的利益保護(hù)。就第一個案例而言，在周某無法取得其他共有人同意簽字的情形下，法律并不因此認(rèn)定其與洪某之間的買賣合同無效，洪某可據(jù)此向周某（而不是向其他共有權(quán)人）主張違約責(zé)任。然而，洪某的權(quán)利能得到保護(hù)的程度也僅此而已。但居間法律規(guī)則的目的則無關(guān)靜態(tài)安全與動態(tài)安全的問題，其僅解決交易關(guān)系的撮合以及在此基礎(chǔ)上交易關(guān)系的繼續(xù)進(jìn)行。因此，一份無法繼續(xù)進(jìn)行交易的買賣合同并非居間成功的標(biāo)志，居間人亦不得據(jù)此主張相應(yīng)的傭金。

同時，從生活常理分析，如若允許居間人在這種情形下可收取傭金收入，則相當(dāng)于免除了居間人應(yīng)當(dāng)盡到的審核與告知義務(wù)。根據(jù)《合同法》第424條的規(guī)定，我國法律將居間合同分為報告居間合同與媒介居間合同。所謂報告居間又被稱為指示居間，是指“提供、報告訂約機(jī)會的居間”①崔建遠(yuǎn)：《合同法》，法律出版社2003年版，第472頁?；蛘摺皟H為委托人報告訂約機(jī)會的居間”。②魏振瀛：《民法》，高等教育出版2002年版，第554頁。所謂媒介居間，是指居間人(稱為媒介居間人)在委托人和第三人之間互尋、介紹和撮合,周旋于委托人和第三人之間,促使雙方訂立合同。③參見隋彭生：《合同法要義》，中國政法大學(xué)出版社2003年版，第608頁。從當(dāng)前實踐分析，居間人為房地產(chǎn)買賣雙方提供的服務(wù)兼具報告居間和媒介居間兩種類型，而無論何種形式的居間，居間人皆負(fù)有調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)信息（包括是否有抵押等事項）、審核簽約方的身份信息、核對當(dāng)事人的處分權(quán)信息等義務(wù)，在發(fā)現(xiàn)出售方無處分權(quán)或者無完全處分權(quán)情形下，應(yīng)當(dāng)要求其提供處分權(quán)的人授權(quán)委托書，或者要求其在限定時間內(nèi)取得處分權(quán)人的簽字確認(rèn)。如果居間人未履行上述義務(wù)，導(dǎo)致買賣雙方的利益受損，在一定情形下還需承擔(dān)法律責(zé)任。因此，居間人居間買賣雙方簽訂了1份無法履行的買賣合同，卻有權(quán)向買賣雙方收取傭金，無異于將自己的法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于他人，這顯然違背了公平正義的基本原則，更無益于居間行為的規(guī)范。

那么，在居間人與買賣當(dāng)事人簽署傭金確認(rèn)書，認(rèn)定其需要支付的傭金數(shù)額時，是否代表居間人就有權(quán)收取傭金？比如案例一中，洪某不但與周某簽訂了房屋買賣合同，還與居間公司簽署了“傭金確認(rèn)書”。中介公司亦是據(jù)此提起訴訟，要求洪某支付傭金。本文認(rèn)為，基于前面分析，居間人收取傭金的前提是促成合同的簽訂，而且該合同必須具有“可交易性”。傭金確認(rèn)書僅是買賣當(dāng)事人對居間成功后愿意支付傭金的意思表示，不能將其在該確認(rèn)書上簽字就認(rèn)定其已經(jīng)認(rèn)可了居間行為的完成。因此，即使洪某簽署了傭金確認(rèn)書，鑒于該案件的情況，其仍無需向中介公司支付傭金。中介公司亦僅能根據(jù)《合同法》第427的規(guī)定，根據(jù)其實際付出向洪某主張其從事居間活動支出的必要費(fèi)用。

（二）撥開迷障：對居間方設(shè)置違約條款的屬性辨析

目前，司法實踐中出現(xiàn)了另外一種情形，即居間方會在居間協(xié)議或者居間買賣協(xié)議中約定：“如買賣雙方的任何一方未能履行《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣未能最終完成或《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無法簽署，違約方應(yīng)向居間方支付居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)，該服務(wù)費(fèi)數(shù)額可以參照本次交易完成后居間方應(yīng)收取的買賣雙方的傭金之和?！蓖瑫r，居間方還會要求買賣當(dāng)事人簽署傭金確認(rèn)書（從上海的實踐來看，一般賣方在合同中約定的是到手價，因此往往都由買方簽署該傭金確認(rèn)書）。這種規(guī)定是否有效，在買賣當(dāng)事人一方違約的情形下，違約方是否需根據(jù)上述條款的約定向居間方承擔(dān)違約責(zé)任，在司法實踐中不無爭議?；谏鲜龇治隹芍?，居間方撮合買賣雙方簽署一份“可交易”的買賣合同是其居間成功可收取傭金的準(zhǔn)則，因此在分析上述條款是否可適用時亦不應(yīng)脫離該準(zhǔn)則。賣方在無法取得其他共有人同意的情形下，無法與買方簽署可過戶的買賣合同，屬于違約方。居間方因無法撮合買賣雙方簽署一份“可交易”的合同，并未居間成功，無權(quán)按照傭金確認(rèn)書的約定向買方收取傭金，當(dāng)然也不能按照上述約定收取傭金。事實上，居間方亦知曉《合同法》有關(guān)居間成功才能收取傭金的規(guī)則，因此其在該種條款中不使用“傭金”字眼而使用“居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)”的概念。一些法院的判決確實支持了居間方據(jù)此提出的主張，要求違約方按照約定向居間方承擔(dān)全部的給付責(zé)任。這些判決是存在問題的，脫離了當(dāng)事人的真實意思表示與居間的制度本質(zhì)。首先，該約定并非無效，是居間方為確保利益實現(xiàn)而設(shè)置的保障條款。事實上，根據(jù)《合同法》可知，居間人即使居間未成功，也可以收取從事活動的必要費(fèi)用，因此，居間人收取居間活動補(bǔ)償費(fèi)并不違反法律的規(guī)定。其次，該約定中所涉“該服務(wù)費(fèi)數(shù)額可以參照本次交易完成后居間方應(yīng)收取的買賣雙方的傭金之和”，則由于違反了法律的規(guī)定而不具有效力。如若其居間成功，則該條款已沒有意義，其按照傭金確認(rèn)書主張權(quán)利即可；如若居間不成功，其無權(quán)收取傭金。居間方所謂的違約責(zé)任約定不能繞開法律的清晰規(guī)定。再次，從當(dāng)事人的真實意思表示可知，違約方確實認(rèn)可了一項義務(wù)：即在其違約導(dǎo)致居間不成時向居間方支付居間補(bǔ)償費(fèi)用。因此，在買方簽署傭金確認(rèn)書，但賣方違約（比如在無權(quán)處分情形下，其他共有人不同意出售房屋），居間方可選擇向買方主張從事居間活動的必要費(fèi)用，①從《傭金確認(rèn)書》的意思表示分析，簽署方既然認(rèn)可了支付全部傭金，隱含著對于居間方從事活動的所有費(fèi)用包括居間不成功時的必要支付亦包含在內(nèi)。倘若由于對方違約導(dǎo)致居間不成，則其可在支付該費(fèi)用后作為損失向違約方主張該費(fèi)用。也可以根據(jù)上述條款向賣方主張居間服務(wù)補(bǔ)償費(fèi)。但居間方只能擇一行使，防止其取得雙份利益，且兩者的數(shù)額一致。如若買方違約，則居間方無論是根據(jù)《傭金確認(rèn)書》還是上述約定，皆可向買方主張必要的居間費(fèi)用。

四、善意取得制度與夫妻共有財產(chǎn)制之間的關(guān)系梳理

（一）必要的反思：對夫妻共有財產(chǎn)的過度保護(hù)

因無權(quán)處分發(fā)生糾紛的類型中，很大一部分涉及夫妻的共有財產(chǎn)。這類案件的特性是不動產(chǎn)登記薄上往往只登記丈夫或者妻子一人的名字。如若在辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，未登記的一方對此交易提出異議并產(chǎn)生訴訟，由于買受人尚未取得房屋的所有權(quán)，因此無善意取得制度的適用問題，交易無法進(jìn)行下去，其只能按照買賣合同約定向出售方主張違約責(zé)任。然而，如果買賣雙方已然辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，未登記一方對此交易提出異議，則法院是否應(yīng)確認(rèn)該交易的合法性，買受方是否可成為房屋的所有權(quán)人，該問題在司法實踐中爭議較大。

從長期的司法實踐分析，法院傾向于保護(hù)夫妻共有財產(chǎn)制度。在產(chǎn)權(quán)登記為一人時，往往要求買受人在購買房屋時盡到注意義務(wù)：詢問該房屋是否屬于夫妻共有財產(chǎn)以及未登記的配偶一方是否同意出售該房屋。如果未登記的一方未在買賣合同上簽字，等交易完成后該方以出售房屋時未經(jīng)其同意為由主張房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)無效，買受人又無法提供該方同意出售的證據(jù)，則該交易往往會被法院宣告無效。

法院的該項做法并非沒有依據(jù)，特別是目前在夫妻關(guān)系不好時，登記一方為移轉(zhuǎn)財產(chǎn)，與他人串通將房屋出售的情形亦較為普遍，法院為防止該類事情的發(fā)生與蔓延，確保未登記一方的合法權(quán)益，對此進(jìn)行較為嚴(yán)格的認(rèn)定亦屬合理。然而，問題都具有兩面性，如果法院對夫妻共有財產(chǎn)制度的保護(hù)走向極致，則也會在某種程度上加重買受人的審核義務(wù)，并使其購房行為處于不確定的狀態(tài)，最終會損害交易的迅捷與便利。

（二）精神的回歸：確保交易安全與便捷之間的利益平衡

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第11條第1款規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！敝档米⒁獾氖牵@種對善意取得制度的保護(hù)條款并未規(guī)定在《物權(quán)法》的司法解釋中，而是規(guī)定在《婚姻法》的司法解釋中，可見最高法院在充分考慮到夫妻共有財產(chǎn)保障的前提下，利益的天平已有向保護(hù)交易便捷的維度轉(zhuǎn)向的趨勢。這種趨勢的轉(zhuǎn)變既是對《物權(quán)法》關(guān)于善意取得制度規(guī)則的契合，亦系對當(dāng)前法律糾紛的回應(yīng)。房地產(chǎn)市場在這幾年呈現(xiàn)了很大的價格浮動，特別在一、二線城市，房屋價格發(fā)生了極大的變化，有時甚至是一日一價，出賣方發(fā)現(xiàn)在簽訂買賣合同后房屋市場價格又有提升，產(chǎn)生了毀約的心理，以房屋未經(jīng)配偶同意為由要求解除合同。此時，法院如果不對案件進(jìn)行仔細(xì)甄別，過分注重對靜態(tài)所有權(quán)的保護(hù)，則夫妻財產(chǎn)制反而成為違約方繞開法律懲罰的工具，這既不利于對動態(tài)交易方的保護(hù)，也不利于誠信市場的建立。因此，法院需要本著利益平衡的原則，在尊重夫妻財產(chǎn)制的前提下，依據(jù)善意取得制度的構(gòu)成要件對交易的合法性進(jìn)行確認(rèn)，通過判決給社會提供行為預(yù)期，引導(dǎo)或告誡社會大眾本著誠信的行為從事交易，否則將受到法律的懲戒。

（三）“善意”的認(rèn)定：審判實踐的難點處理

《物權(quán)法》第106條規(guī)定了受讓人善意取得動產(chǎn)或者不動產(chǎn)的要件，其中最難以把握的要件就是“善意”的標(biāo)準(zhǔn)。由于證據(jù)的缺失以及法官對“善意”標(biāo)準(zhǔn)寬嚴(yán)掌握的差異，在房屋買賣糾紛案件中，法官對購買人在購房時是否屬于“善意”往往會產(chǎn)生不同意見，由此導(dǎo)致裁判結(jié)論的不統(tǒng)一亦在所難免。所以，對“善意”標(biāo)準(zhǔn)厘定一個基本的框架，司法對此達(dá)成必要的共識就顯得尤為必要。

這種共識產(chǎn)生的前提首先建立在對善意取得制度本質(zhì)的把握上。該制度的目的是為了保護(hù)交易方對公示的信賴。就不動產(chǎn)而言，其旨在維護(hù)不動產(chǎn)交易安全，保護(hù)第三人對登記薄記載的信賴。①奚曉明：《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，人民法院出版社2011年版，第178頁。因此，應(yīng)當(dāng)以第三人對登記的信賴作為判斷其是否構(gòu)成不動產(chǎn)善意取得的標(biāo)準(zhǔn)。在通常情況下，只要第三人信賴了登記，就應(yīng)推定其為善意，除非有證據(jù)證明其事先明知登記錯誤或者登記薄中有異議登記的記載，這里的善意不以第三人進(jìn)一步核實登記錯誤或者登記事項為前提。②同注①。

對于登記在一人名下的夫妻共有財產(chǎn)而言，未登記一方在雙方夫妻感情發(fā)生變動等情形時，如果覺得自己的權(quán)益有可能受損，根據(jù)《物權(quán)法》第19條的規(guī)定，可通過變更登記、異議登記等制度阻斷登記一方擅自處分房屋以及第三人通過善意取得制度獲取房屋所有權(quán)。因此，法律已為未登記配偶一方的權(quán)利救濟(jì)提供了法律依據(jù)。事實上，夫妻雙方當(dāng)時選擇登記在一方名下，在某種程度上也應(yīng)當(dāng)承受第三人基于對登記的信賴取得該房屋所有權(quán)的交易風(fēng)險，否則第三人的交易將一直處于不確定狀態(tài)，這相當(dāng)于將夫妻選擇的后果以及未登記一方不積極從事變更登記、異議登記的行為后果由第三人承受，對于第三人而言顯然是不公平的。

（四）具體的應(yīng)對：基于交易模式的差異

當(dāng)然，現(xiàn)實情況復(fù)雜多樣，出賣方通過與買受方串通，通過形式合法的方式移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，達(dá)到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)目的的行為亦屢見不鮮。同時，我國的登記制度并不完善，相關(guān)登記的配套措施亦往往尚付闕如。再加上受中國長期的習(xí)俗影響，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間要求變更登記等情況并不普遍。有鑒于此，法院在遵循對上述“善意”標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定原則上，也可以基于買賣雙方的不同交易方式進(jìn)行有差異性的考量。

一般情況下，買受方是通過房屋中介選定出賣方并從事交易，而中介在撮合雙方交易前，應(yīng)調(diào)查、核實房屋產(chǎn)權(quán)、房屋是否屬于共有財產(chǎn)等信息，并及時將此告知買受方；如若查明房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)要求未登記的一方提供同意出售的證明或者要求該方在相關(guān)協(xié)議上簽字；帶領(lǐng)買受方查看房屋現(xiàn)場，了解房屋當(dāng)前的實際居住狀況以及房屋的戶籍狀況。因此，買受人基于對登記的信賴以及對中介公司的信賴，與出賣方從事的交易行為應(yīng)得到保護(hù)。至于中介審核不嚴(yán)或者為盡快促成交易與出賣方隱瞞了相關(guān)信息，應(yīng)當(dāng)與出賣方向利益受損的配偶一方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。①對于出賣人的責(zé)任，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第11條第1款對此進(jìn)行了明確的規(guī)定：“夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支付?！比缛糍I受方未通過中介與出賣人從事了房屋的交易行為，則法院的審核標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高，對雙方簽訂合同以及履行合同的整個過程要進(jìn)行仔細(xì)審核，從買受人的整個行為過程是否有異常來評定其是否屬于善意第三人。當(dāng)然，對于上述兩種不同模式而言，未登記一方如果有證據(jù)證明買受人并非出于善意，而是與出賣方存在惡意串通等情形，只要其提供的比如買賣雙方的關(guān)系、資金支付方式與時間的不合理性等證據(jù)，法院經(jīng)審查后認(rèn)定雙方交易確定存在合理懷疑的，則可以認(rèn)定買受人不構(gòu)成善意，交易行為無效。

總之，法院在面對各種不同情況的法律糾紛時，既不能脫離法律規(guī)范的本意而自行設(shè)定對規(guī)則要件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也不能不考慮當(dāng)事人的行為模式而粗放式地處理案件。在遵循規(guī)則前提下，從當(dāng)事人的各種不同行為來審驗其是否屬于應(yīng)受保護(hù)的一方，既考驗著法院定紛止?fàn)幍哪芰?，也承載著社會對公平正義的期許。