◎文/張 磊

軌道交通的便捷程度已經(jīng)成為衡量一個城市的發(fā)達狀況的主要參考指標之一。尤其是軌道交通的有效延展使城市許多相對偏遠地區(qū)的地塊得以開發(fā)，吸引了相當數(shù)量的購房者投資置業(yè)。交通的便捷程度已經(jīng)成為許多城市購房者的重點決策因素。在住宅的銷售過程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)也以 “地鐵房”、“輕軌房”等作為樓盤的主要賣點。那么究竟軌道交通對商品住宅成交量有何影響，對房價的影響又有多大呢？本文以天津兩個典型郊鎮(zhèn)的房價變化作為研究對象，進行了實證研究。

一、軌道交通對房價影響的相關研究綜述

國內外學者的很多研究都證實了城市軌道交通對站點周邊房地產(chǎn)價格有著顯著的提升作用。Hee通過對首爾地鐵五號線的研究，證實首爾地鐵對沿線周邊房地產(chǎn)有顯著的升值效應；Deloukas的報告則顯示，為雅典奧運會開通的雅典地鐵2號線，提升了新站點周邊房地產(chǎn)的價值；Pan運用多層次回歸模型，對休斯頓輕軌站點附近房地產(chǎn)進行了定量價值研究，結果表明軌道交通對其周邊房地產(chǎn)價值影響是正面且積極的。

隨著研究范圍的不斷擴展，研究方法不斷改進，更多學者認為軌道交通對周邊房地產(chǎn)價值影響是綜合的。Bowes認為軌道交通對周邊房地產(chǎn)影響產(chǎn)生了綜合效應，即積極和消極因素共存，且隨距離、區(qū)位的變化而改變。Ratner認為軌道交通發(fā)展與住房彼此影響，相互作用、和諧發(fā)展、共同進步。

諾貝爾獎獲得者、經(jīng)濟學家William Vickrey認為，大容量快速軌道交通應該按照其邊際成本來收費經(jīng)營（運行良好的系統(tǒng)其邊際成本接近于零），而通過其周邊的土地收入來籌集建設資金。事實上，軌道交通具有明顯的外部效益，能夠給沿線的土地（房地產(chǎn)）帶來顯著的增值效應。軌道交通具有高度的能達性效能，不僅能夠節(jié)省軌道交通利用者的出行時間和經(jīng)濟成本，而且也能夠減少道路交通的擁擠程度。這種高度能達性還具有“磁力效應”，能夠吸引各種生活、商務、商業(yè)、文化、娛樂等設施向軌道站點周圍集中，刺激站點周圍土地的高密度開發(fā)，繁榮軌道交通沿線的經(jīng)濟。軌道交通的高能達性，以及由此所促進的沿線土地的高密度開發(fā)與經(jīng)濟繁榮，必將促進沿線房地產(chǎn)增值，這就是軌道交通建設促進沿線房地產(chǎn)增值的機理。

研究還表明，房地產(chǎn)價格受地域性特征 （市區(qū)與近郊區(qū)、市區(qū)與遠郊區(qū)、市核心區(qū)與周邊依附區(qū)）影響。相對于軌道交通系統(tǒng)發(fā)展成熟的核心城區(qū)，軌道交通的建設對郊區(qū)尤其是近郊區(qū)或中低等開發(fā)程度地區(qū)的房地產(chǎn)價格的影響更為顯著。房地產(chǎn)價格受站點可達性影響，在距離軌道交通站點500米,l000米、l500米、2000米等不同緩沖區(qū)內，其影響程度不同。軌道交通影響房地產(chǎn)價格同時還具有一定的時效性，軌道交通建設的整個周期（建設前期、在建階段、后期運行）影響將從單一因素向復合因素轉變，價格發(fā)展趨勢也隨階段變化呈倒U型特征。

圖1 天津城市交通軌道線網(wǎng)圖

二、天津軌道交通發(fā)展初具規(guī)模

天津目前已經(jīng)建成并正式運營的城市軌道交通系統(tǒng)主要包括地鐵 1、2、3、6、9 號線，如果包括在建線路，天津軌道交通已經(jīng)織就一張初具規(guī)模的軌交網(wǎng) （如圖1），基本覆蓋了天津主要商業(yè)區(qū)和居住區(qū)，并延展至城市核心區(qū)的周邊。預計到2020年，天津公共交通占機動化出行量比例將達到36%，軌道交通占公共交通出行量比例達到40%，軌道交通在天津公共交通中將逐步占據(jù)主導地位。

截至 2016年 12月，天津軌道交通運營線路共有5條， 包括地鐵 1、2、3、6 號線及9號線（津濱輕軌），線網(wǎng)覆蓋10個市轄區(qū)，運營里程166千米，共設車站112座。軌道交通在建線路共有7段，包括1號線東延伸線、4號線一期、5號線、6號線一期南段、10號線一期、B1線、Z4線，共180余千米。到2020年，天津軌道交通將形成14條運營線路，總長513公里的軌道交通網(wǎng)絡。

2016年，天津軌道交通年客運量2.77億乘次，日均客運量逾70萬乘次，單日最高客運量達118萬乘次。

時代進步引領人們需求觀念的轉變，越來越多的天津市區(qū)居民會選擇在郊區(qū)購房，相對于擁擠的路面交通帶來的不便，更多的人選擇乘軌道交通，甚至有很多人將私家車開到軌道交通站，然后再乘軌道交通上班。隨著天津郊區(qū)人口經(jīng)濟收入的不斷提高，很多郊區(qū)居民會選擇到市中心購物、娛樂、工作，他們出行的第一選擇也會是軌道交通。

同時，由于外來人口不斷涌入，北京作為國際性大都市，其住宅資源承載負荷已接近極限。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的不斷深入，作為北京近鄰的天津，已經(jīng)悄然成為許多區(qū)域內購房者的上佳選擇，日益便捷的軌道交通也必將強化天津房地產(chǎn)市場的發(fā)展優(yōu)勢。

三、便捷的軌道交通推動近郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展

為了在對房價分析時盡量剔除地段因素的干擾，著重研究軌道交通這一影響因素，本文選擇西青區(qū)的中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)兩個典型鎮(zhèn)作為研究對象。

（一）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)區(qū)位概況

天津地鐵2號線，是天津快速軌道交通網(wǎng)中的東西骨干線，線路西起西青區(qū)曹莊站，東至東麗區(qū)天津濱海國際機場，橫穿天津中心區(qū)域。西起點的曹莊站地處西青區(qū)中北鎮(zhèn)片區(qū)。天津地鐵3號線，是天津快速軌道交通網(wǎng)中的南北骨干線，線路北起北辰區(qū)小淀鎮(zhèn)，南至西青區(qū)張家窩鎮(zhèn)。

中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)作為典型的軌道交通鎮(zhèn)，整體鎮(zhèn)域新建居民區(qū)多數(shù)在軌道交通站3千米輻射范圍內。這兩個鎮(zhèn)地理位置都在天津外環(huán)線之外，繁華地段、學區(qū)因素等特征對兩鎮(zhèn)區(qū)域房價的影響力相對較弱，這更有利于研究交通優(yōu)勢對房價的影響。尤其是張家窩鎮(zhèn)，地鐵3號線終點站與京滬高鐵天津南站同站換乘，成為了典型的廣義軌道交通疊合鎮(zhèn)，呈現(xiàn)出更為顯著的交通優(yōu)勢效應。

目前，中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)已經(jīng)成為天津外環(huán)以外主要的居民居住區(qū)。中北鎮(zhèn)緊鄰天津外環(huán)線，而張家窩鎮(zhèn)距天津外環(huán)線則有近8千米左右的行程，以傳統(tǒng)意義的地段優(yōu)劣標準來衡量，它們都不具備優(yōu)勢。中北鎮(zhèn)所轄地鐵曹莊站、張家窩鎮(zhèn)所轄地鐵天津南站站距離天津交通樞紐中心站天津火車站分別為10站地和15站地；距離天津中心商業(yè)區(qū)濱江道分別為13站地和12站地。乘坐軌道交通，兩鎮(zhèn)到達天津中心區(qū)域的時間均為30～40分鐘，而如果選擇駕車出行，在不擁堵的前提下，同樣的行程需要60分鐘左右。便捷的軌道交通優(yōu)勢是這兩個郊鎮(zhèn)住宅成交價格上漲的主要支撐。

（二）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅成交活躍

天津新建商品住宅小區(qū)成交熱力圖顯示，西外環(huán)線以外樓盤集中成片的區(qū)域并不多，中北鎮(zhèn)和張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅成交相對集中，而這兩個鎮(zhèn)又都處于天津軌道交通的主要結點，因此，消除其他因素的干擾，可以認定為軌道交通在某種程度促進了兩鎮(zhèn)的發(fā)展。

西青區(qū)是天津環(huán)城四區(qū)之一，共轄9個街鎮(zhèn)，區(qū)政府府所在地為歷史名鎮(zhèn)楊柳青鎮(zhèn)。西青區(qū)中，只有張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)為典型軌道交通通達帶動鎮(zhèn)，其他7個街鎮(zhèn)或無直接軌道交通線路接駁或受軌道交通影響程度較小。從2013—2016年西青區(qū)新建商品住宅成交量（圖3）來看，張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)成交所占比重變化明顯。地鐵 2、3號線在 2013年下半年全線貫通運營，2013年全年兩鎮(zhèn)新建商品住宅成交量僅占整個西青區(qū)全區(qū)的42.7%，但是到了2014年，兩鎮(zhèn)成交量占比就達到全區(qū)的56.6%，2015年更是陡增到全區(qū)成交量的71.8%。2016年雖成交比重雖有所下降，但是仍保持51.4%左右，占據(jù)半壁江山。由此可以看出，無論是新建商品住宅的供給量和成交量，相較于西青區(qū)其他7個街鎮(zhèn)，張家窩鎮(zhèn)、中北鎮(zhèn)都已經(jīng)成為西青區(qū)的成交主力區(qū)域，軌道交通效應明顯。

圖2 天津新建商品住宅小區(qū)成交熱力圖

（三）中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅房價變化明顯

軌道交通建設在兩個時間節(jié)點上對房價的影響最為顯著，即營建軌道交通規(guī)劃信息宣布后和建成后。考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，本文參照了兩個線路的正式運營貫通時間。天津地鐵2、3號線全線貫通運營時間分別為2013年8月28日和2013年12月28日。根據(jù)天津地鐵2號線、3號線的開通運營時間，選取兩鎮(zhèn)2013年1月至2017年8月的房價變化情況進行分析。

1.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅價格呈現(xiàn)上漲態(tài)勢

中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的房價在四年多的時間里都有比較明顯的上漲 （圖4），中北鎮(zhèn)商品房每平方米均價在2013年1月為8700元左右，到2017年 8月，上漲為26000元左右；張家窩鎮(zhèn)商品房每平方米均價在2013年 1月為 7800元左右，到2017年8月上漲為21000元左右。

圖3 2013—2016年西青區(qū)新建商品住宅成交量對比圖

中北鎮(zhèn)相較于張家窩鎮(zhèn)開發(fā)時間要早，軌道交通預期較早形成，目前基礎設施、配套設施優(yōu)于張家窩鎮(zhèn)，所以整體均價來看要高于張家窩鎮(zhèn)。

圖4 中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅平均價格變化圖

以地鐵2、3號線的全線貫通時間為節(jié)點，來看兩鎮(zhèn)房價，其中中北鎮(zhèn)在2號線全線通車運營的2013年8月份前后，商品房每平方米均價變化明顯，7月仍在10000元以內，8月則突破了10000元。張家窩鎮(zhèn)在3號線全線通車運營的次月即2014年1月，商品房每平方米均價突破10000元。在地鐵兩線全線貫通前后，兩鎮(zhèn)新建商品住宅均價都有較明顯的變化。

2.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅均價同比漲幅高于全市

從 2012—2016年五年來新建商品住宅每平方米平均價格的同比幅度變化來看，在未開通軌道交通的2012年，中、張兩鎮(zhèn)的均價同比仍處于下降態(tài)勢。而到了地鐵2、3號線全線貫通運營的2013年和開通后的第一年2014年，中、張兩鎮(zhèn)均價同比漲幅明顯高于全市水平（圖 5）。

3.中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)新建商品住宅價格月度環(huán)比波動幅度多數(shù)月份高于全市水平

引發(fā)房價變化的因素較多，四年來天津房地產(chǎn)市場整體都在發(fā)展，價格也在不斷變化，單就月份價格變化仍然無法確定軌道交通對兩鎮(zhèn)的房價影響究竟有多大，所以將天津全市2013年以來的價格環(huán)比變化與兩鎮(zhèn)的平均價格環(huán)比變化進行簡單對比。

從兩鎮(zhèn)的月度均價環(huán)比變化來看（見圖 6、圖 7），與天津同月的新建商品住宅環(huán)比指數(shù)對比，在多數(shù)月份，兩鎮(zhèn)的月度每平方米平均房價環(huán)比漲幅要高于全市水平，波動也更明顯?？紤]到兩鎮(zhèn)的其他房價影響因素相對較弱，可以看出軌道交通對房價具有一定程度影響。

4.與同級非軌道交通郊鎮(zhèn)價格存在顯著差異

圖5 中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)、全市新建商品住宅均價同比漲幅

圖6 中北鎮(zhèn)房價環(huán)比對比圖

為進一步對比地鐵因素產(chǎn)生的影響，本文選取與中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)地理位置近似的天津近郊鎮(zhèn)津南區(qū)辛莊鎮(zhèn)、咸水沽鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)的房價與中北、張家窩兩鎮(zhèn)作橫向對比。辛莊鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)位于津南區(qū)，距天津外環(huán)南路路程分別為5公里、10公里，并且海河高等教育園區(qū)坐落兩鎮(zhèn)之間，具有教育板塊優(yōu)勢，同時咸水沽鎮(zhèn)作為津南區(qū)區(qū)政府所在地，也具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，但是與西青中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)具備的軌道交通優(yōu)勢相比，仍然存在一定差距。

圖7 張家窩鎮(zhèn)房價環(huán)比對比圖

表1 津南、西青四鎮(zhèn)新建商品住宅平均價格對比表 單位：元/每平方米

通過近四年津南兩鎮(zhèn)與本文所述的西青中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)平均房價對比可以看出，津南兩鎮(zhèn)與西青兩鎮(zhèn)的房價水平有著顯著的差異。辛莊鎮(zhèn)平均價格在2013年時與中北鎮(zhèn)大致相當，2號線全線通車運營后，中北鎮(zhèn)新建商品住宅均價直線上升，而沒有地鐵線路通達的辛莊鎮(zhèn)價格則變化不大，在2013—2015年均價還有所下降，直到2016年才有大幅上漲。此時的價格上漲也與軌道交通建設發(fā)展相關聯(lián)，2016年天津地鐵1號線東部延長線工程開工建設，辛莊鎮(zhèn)位于1號線延長線規(guī)劃地鐵站輻射兩公里內，鎮(zhèn)域房價受軌道交通建設利好性預期帶動明顯，辛莊鎮(zhèn)也在向著軌道交通通達郊鎮(zhèn)發(fā)展，但與中北鎮(zhèn)均價相比仍然相差較大。對比價格來看，有地鐵的郊鎮(zhèn)新建商品住宅價格水平明顯高于同級別的尚未通達軌道交通的郊鎮(zhèn)（中北鎮(zhèn)與辛莊鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)，見表1）。

從上述對西青區(qū)中北鎮(zhèn)、張家窩鎮(zhèn)住房價格分析及相關部門研究看，軌道交通對周邊地區(qū)特別是遠郊區(qū)的居住區(qū)發(fā)展及住房價格具有顯著帶動作用。為此，推動軌道交通不斷發(fā)展將有利于天津外環(huán)線以外區(qū)域的建設，將會形成具有現(xiàn)代交通特點的郊區(qū)人口聚集鎮(zhèn)，這些小鎮(zhèn)的發(fā)展對分擔城市核心區(qū)資源壓力有著重要的現(xiàn)實和長遠意義，也是特大型城市可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。

參考文獻：

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