鐘建

房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r的影響，同時(shí)反作用于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，面臨新的改革和挑戰(zhàn)，國(guó)家實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，十九大提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一理念。面對(duì)目前中心大城市的房?jī)r(jià)快速上漲，邊遠(yuǎn)中小城市房屋去庫(kù)存問(wèn)題。赤水市作為一個(gè)邊遠(yuǎn)縣級(jí)市，要認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，以此化解房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題。

一、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

赤水市城區(qū)戶籍人口6萬(wàn)2.4萬(wàn)戶，實(shí)際居住人口10萬(wàn)2.7萬(wàn)戶，已登記住宅超過(guò)3.5萬(wàn)套，戶均擁有住宅1.3套。2017住宅銷售7970套，年末住宅庫(kù)存2649套，購(gòu)房者約50%來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，以選購(gòu)城市住宅為主，30%來(lái)自重慶、四川方向，以選購(gòu)高山康養(yǎng)度假為主。2017新增商業(yè)用地51萬(wàn)平方米，年末在建住宅156萬(wàn)平方米1.4萬(wàn)套。現(xiàn)規(guī)劃住宅容積率由之前的5.5逐漸下降到3.5以內(nèi)，已規(guī)劃未建項(xiàng)目，房地產(chǎn)商積極聯(lián)系規(guī)劃部門(mén)調(diào)整規(guī)劃下調(diào)容積率，住宅提檔升級(jí)已經(jīng)開(kāi)始。

二、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展存在問(wèn)題

赤水市房地產(chǎn)在過(guò)去20年獲得快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程做出了巨大的貢獻(xiàn)，對(duì)改善人居環(huán)境、居住條件方面取得了積極作用，但在快速的發(fā)展過(guò)程中累積了一些問(wèn)題。

第一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段性過(guò)剩。赤水市城區(qū)戶均擁有住宅1.3套，已建和在建住宅項(xiàng)目超出城市現(xiàn)有人口承載范圍，房屋空置率較高。2016年房地產(chǎn)公司年末庫(kù)存9508套，經(jīng)過(guò)2017年積極的房地產(chǎn)銷售政策，2017年房地產(chǎn)庫(kù)存下降至2649套，但3年前開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目仍然有20多個(gè)未售完。

第二、房地產(chǎn)個(gè)別子項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。赤水市因交通和地理區(qū)位因素，商貿(mào)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)地產(chǎn)需求不足，又因商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值相對(duì)較高，開(kāi)發(fā)商更熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，特別是后街小港住宅底樓商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩較為嚴(yán)重。城區(qū)房?jī)r(jià)平均3000元/立方米，同周邊城市相比房?jī)r(jià)相對(duì)較低，然而赤水市人均年收入高于周邊地區(qū)，隨著市民支付能力和生活水平不斷提高，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩，無(wú)論是新房還是二手房銷售都存在困難。

第三、房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)品質(zhì)不高。住房貨幣化改革20年來(lái)，城區(qū)原有市民戶均擁有住房1.3套，新購(gòu)房均為改善性住房。房屋平均使用壽命60年，而今20年不到換新房，這是為什么？經(jīng)調(diào)查，80%住戶因?qū)υ凶》科焚|(zhì)不滿而換新房。實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)新規(guī)劃開(kāi)發(fā)住宅仍然品質(zhì)不高，建筑容積率雖然從5.5降到了3.5，但作為一個(gè)縣級(jí)城市仍然較高，給人的感覺(jué)是擁擠，空間狹小，赤水市森林覆蓋高達(dá)82.85%，但城區(qū)建筑較密，綠化率較低，包括新開(kāi)發(fā)區(qū)域綠化率仍然不高。

第四、政府推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展愿望仍然較高。赤水市是一個(gè)農(nóng)業(yè)縣，是一個(gè)旅游縣，但農(nóng)業(yè)、旅游相關(guān)財(cái)政收入相對(duì)較差，作為一個(gè)財(cái)政收支困難的地方政府，無(wú)論是土地出讓收入，還是房地產(chǎn)相關(guān)稅收都是地方收入的重要來(lái)源，政府收入更依賴于房地產(chǎn)，推動(dòng)其發(fā)展的期望仍然很高。

三、赤水市房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)建議

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革以來(lái)，赤水市在房地產(chǎn)領(lǐng)域提出消化房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)連續(xù)的降息、稅收優(yōu)惠等政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了重新恢復(fù)和增長(zhǎng)，但仍有不少問(wèn)題亟待解決。

第一、大力推動(dòng)舊城區(qū)改造。赤水市舊城區(qū)存在基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善、功能配套不夠齊全、規(guī)劃布局不適應(yīng)新形勢(shì)的問(wèn)題，是目前需要改造的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。舊城區(qū)改造涉及問(wèn)題多，改造成本高，開(kāi)發(fā)收益低，開(kāi)發(fā)商參與改造不積極，需要政府提供更多的政策優(yōu)惠來(lái)推動(dòng)。舊城區(qū)改造一定要解決不適時(shí)宜的東西，做好改造規(guī)劃，在容積率、綠化率、道路建設(shè)上要高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，在規(guī)劃建筑風(fēng)格上要突出地方特色。

第二、緊跟市場(chǎng)需求調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存積壓一直是老大難問(wèn)題，面對(duì)商品房庫(kù)存積壓，特別是商業(yè)地產(chǎn)，更需要轉(zhuǎn)換思路，無(wú)論是政府還是房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)在有效需求的基礎(chǔ)上推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，擺脫這一塊難啃的骨頭。赤水市雖然房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，但并不意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以放棄品質(zhì)，相反赤水市這樣的縣級(jí)市房地產(chǎn)以自住型需求為主，更應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)需求在品質(zhì)上下工夫，減少低端和無(wú)效供給，更好滿足居民需要。

第三、提高規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)推升城市品位。在房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展理念上要堅(jiān)持以“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”為統(tǒng)領(lǐng)，在指導(dǎo)思想上要以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)為指導(dǎo)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上要狠抓街道、公路、停車(chē)、體育、娛樂(lè)、休閑、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的超前謀劃。在城市社區(qū)管理，街道衛(wèi)生管理，物業(yè)管理方面要更加精細(xì)化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上立足高水平規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標(biāo)準(zhǔn)管理。在房地產(chǎn)供給上控制數(shù)量、提升質(zhì)量。凝心聚力打造創(chuàng)新開(kāi)放、美麗富裕、文明幸福的多彩赤水。

第四、推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多樣性。房地產(chǎn)行業(yè)要通過(guò)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，吸引更多新技術(shù)、新產(chǎn)品、新業(yè)態(tài)、新模式，尤其是將互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維融入房地產(chǎn)業(yè)，從而適應(yīng)新常態(tài)、把握新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效升級(jí)。政府和開(kāi)發(fā)商都要明白住房不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的物理空間，更是良好的心理空間，住房不僅僅是由混凝土堆砌起來(lái)的“殼”，更是融入人性化服務(wù)的“里”。在面對(duì)住房需求趨于多樣化、個(gè)性化、差異化問(wèn)題時(shí)，我們更應(yīng)該通過(guò)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，適應(yīng)市民對(duì)住房消費(fèi)觀念的變化，滿足市民對(duì)各種新的生活方式和居住文化的追求，為住房消費(fèi)激發(fā)新需求，挖掘新潛力，增添新活力。

第五、做好房地產(chǎn)政策調(diào)整和完善。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，但一味依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是不可行的。日本的房產(chǎn)泡沫和美國(guó)的次貸危機(jī)都是過(guò)分依賴房地產(chǎn)行業(yè)的教訓(xùn)。房地產(chǎn)政策調(diào)整上要堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨的十九大精神，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。堅(jiān)持調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管，特別是做好房產(chǎn)稅征收的前期準(zhǔn)備工作，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)一直伴隨著赤水市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是推動(dòng)赤水市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展不可缺少的行業(yè)，它所創(chuàng)造的價(jià)值在經(jīng)濟(jì)中占比很大。但并不能因房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)大，而大肆發(fā)展房地產(chǎn)，無(wú)度的建設(shè)會(huì)導(dǎo)致社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定才是推進(jìn)赤水市經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展的前提。