張愛華

摘要：目前我國經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)與人們息息相關，逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。但同時隨著國家相應法律法規(guī)的不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。企業(yè)若要拓展發(fā)展空間，實現(xiàn)長期目標，就必須提高財務管理水平，加強成本核算。文章針對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算的特性，對房地產(chǎn)會計核算的問題進行分析探討。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；問題；措施

一、引言

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有先導性的地位，是國家的基礎建設行業(yè)，是屬于固定資產(chǎn)投資的領域，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大。房地產(chǎn)與其他很多國民經(jīng)濟的行業(yè)之間有著密切的聯(lián)系，有很強的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。

房地產(chǎn)企業(yè)因其經(jīng)營產(chǎn)品和服務特殊性的影響，同其他行業(yè)相比，具有以下特點：一是產(chǎn)品生產(chǎn)周期長，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，且每個環(huán)節(jié)相互制約，因此就需對生產(chǎn)過程進行高度控制；二是管理密集，隨著社會分工越來越明確，涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的行業(yè)比較多，這些社會資源怎樣有機地結(jié)合利用，就需房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以集中和協(xié)調(diào)；三是資金投入大，風險比較高，房地產(chǎn)企業(yè)投資一個項目時少則幾千萬，多則幾十個億，這就要求企業(yè)對資金進行集中控制；另房地產(chǎn)業(yè)的市場瞬息萬變，競爭十分激烈，國家政策不斷調(diào)整，因此風險比較大，這就要有預測預控和規(guī)避風險的能力。

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特點決定了其內(nèi)部會計核算不同于其他行業(yè)，其會計核算的特殊性主要體現(xiàn)在成本、收入、稅收和利息費用等的核算。如成本核算主要是其核算對象的復雜性及重復性，其成本包括開發(fā)成本和期間成本等；收入的特殊性主要是其產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長，資金投入大，其產(chǎn)品銷售采用預售的方式進行；稅收的特殊性主要是產(chǎn)品進行預收款的方式進行銷售，其繳交稅款是按預收款進行計提繳交的稅；利息支出的特殊性主要是房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入大，一般房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借入資金進行項目開發(fā)的，其借入資金的利息支出在開發(fā)前和開發(fā)后的計入核算科目不同。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在的問題

根據(jù)國家2016年營改增政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門將面臨諸多困難，必須進一步規(guī)范會計核算。但房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算仍存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下方面。

（一）會計核算科目不規(guī)范

在我國現(xiàn)行會計制度及會計準則中，專門規(guī)定了一般企業(yè)的會計科目及特殊行業(yè)的會計科目的設置，但對于房地產(chǎn)行業(yè)并未進行專門的會計科目設置，大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用了一般企業(yè)的通用會計科目進行設置，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算沒有標準化。在房地產(chǎn)企業(yè)的具體實務操作中只能根據(jù)本企業(yè)的實際情況進行科目設置。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的會計要素不能進行全面核算，從而影響了企業(yè)核算的準確性。

（二）銷售收入核算復雜

房地產(chǎn)企業(yè)的自主開發(fā)的項目一般周期長、投資大、價值高，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入與其他行業(yè)的收入確認的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)為了能迅速回籠資金，一般都是采用先預售的方式進行銷售，待整個項目竣工驗收達到了交付使用的要求后才能確認收入。在預售時需設置其他應付款——定金科目，簽訂銷售合同時需按房屋的用途的設置預收帳款——普通住宅、非普通住宅、商鋪、車庫等明細科目，這就造成了銷售收入核算的復雜性。

對于已交付使用的項目，其在銷售時可按房屋的用途設置銷售收入科目，但對于出租的房屋又需按出租收入確認收入，這也是房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入核算的復雜性之一。

（三）成本核算繁多、復雜

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的行業(yè)，在項目前期就需投入大量的資金取得土地開發(fā)權(quán)，然后進行前期的可行性分析、項目設計、立項等，在實際的建造中也需投入大量的資金，如壓樁費、公共配套設施費、基礎設施費、材料費、人工成本等。若有幾個不同周期的項目同時開發(fā)，對于成本的歸集就更繁雜。

對于一個項目分期進行開發(fā)時又需按項目的總建筑面積及各期的建筑面積或占地面積進行成本的分攤，這就使得成本的核算趨于復雜化，而且分攤的標準不統(tǒng)一。

（四）利息支出的資本化不明確

房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是通過融資的方式籌集資金，由于項目的開發(fā)周期一般都是比較長，資金回籠也比較慢。國家的政策對借款利息的資本化歸集條件苛刻，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)的借款利息無法資本化，還有就是對于暫未開發(fā)的土地來說，如果利息無法資本化就會影響房地產(chǎn)企業(yè)的當期利潤。

（五）收入與成本不配比

房地產(chǎn)企業(yè)一般是通過預售的方式進行銷售，如果項目沒有完工，預售的房款也無法確認收入，使會計核算無法匹配。另房地產(chǎn)開發(fā)項目一般不是整體開發(fā)的而是分期進行開工的，每期開發(fā)的戶型和時間不同，從而售價和成本也存在差異，也會導致收入與成本無法配比。

三、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算存在問題改進

（一）合理選用準則，規(guī)范會計核算科目，完整反映會計信息

根據(jù)國家2016年以來的營改增的相關政策及規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)的實際情況，選擇適合本企業(yè)的計稅方法。如2016年4月30日開發(fā)的項目可選擇簡易計稅或一般計稅方法，如選擇了簡易計稅方法，以取得的全部價款及價外費用為銷售額，按5%的征收率計算應納稅額。規(guī)范會計核算科目，能有效規(guī)避涉稅風險。

再根據(jù)新會計準則的規(guī)定，結(jié)合工程建設項目的實際情況選擇通用的會計科目，但可在一級科目下設置二級明細科目，這樣可使會計核算規(guī)范化，同時也可使會計信息統(tǒng)一化，提高會計信息的質(zhì)量要求。

（二）合理確認收入，規(guī)范收入的核算

根據(jù)《企業(yè)會計準則—收入》中規(guī)定了銷售商品的確認條件，房地產(chǎn)銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現(xiàn)的銷售收入。但房地產(chǎn)銷售要經(jīng)過取得預售許可證、預售并簽訂房屋銷售合同、工程竣工驗收并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，收入的確認又具有其特殊性。

在房地產(chǎn)銷售中，相關的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，且所有權(quán)上的主要風險和報酬也已轉(zhuǎn)移，企業(yè)應確認收入。因房地產(chǎn)銷售的商品價值比較大，收款方式與一般的產(chǎn)品不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭付款等方式。但不論買方采用何種方式付款，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的實現(xiàn)，必須同時具備下列條件：1.商品已轉(zhuǎn)移；2.已簽訂了銷售合同，且已取得了確認的價格；3.已開具了發(fā)票給買方；4.成本能夠可靠的計量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預售房款時不應確認為收入，而應作為預收款項，此時所有權(quán)上的主要風險和報酬不一定轉(zhuǎn)移；但若在產(chǎn)權(quán)過戶后再確認收入，由于其過程比較長，會造成收入確認的推遲，不符合實質(zhì)重于形式的原則。

（三）按照配比原則，規(guī)范成本核算方法

房地產(chǎn)開發(fā)的項目一般開發(fā)建設期比較長，一般都會出現(xiàn)主體工程已竣工驗收但配套工程還未投入使用，或者商品房已銷售而道路、綠化等其他配套設施尚未完工的情況。這就造成了商品房與配套設施建設的時間差異，使已經(jīng)具備使用條件并已銷售的商品房應承擔的配套設施建設費無法按照實際成本來計算。為了使項目的開發(fā)成本與銷售收入相匹配，這就需要根據(jù)未完工的配套設施的合同預計提配套設施費計入開發(fā)成本，等項目全部竣工決算并取得發(fā)票后再調(diào)整預計提的配套設施費，以確保開發(fā)成本的計算的準確性。

一個項目應單獨進行成本核算，先將完工開發(fā)產(chǎn)品的總成本與總銷售面積計算出單位面積的銷售成本，再用已銷售面積乘以單位銷售成本計算已銷售成本，未結(jié)轉(zhuǎn)的部分為未銷售開發(fā)商品，這樣結(jié)轉(zhuǎn)成本更符合權(quán)責發(fā)生制原則和配比原則。

當房地產(chǎn)開發(fā)商品達到交付使用時，滿足了收入的確認條件時，應同時對轉(zhuǎn)相應的銷售成本，使其收入與成本執(zhí)行配比原則。

（四）完善利息支出的核算

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目前期都需投入大量的資金。其資金除了企業(yè)自有資金外，一般通過銀行貸款。按照會計制度的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)借入資金所發(fā)生的貸款利息在開工產(chǎn)品完工之前應計入開發(fā)成本；在開發(fā)產(chǎn)品完工后，應計入當期費用。對于利息費用是計入開發(fā)成本還是計入當期費用，主要是以開發(fā)產(chǎn)品是否達到了交付使用的條件為轉(zhuǎn)折點。開發(fā)產(chǎn)品交付使用前的所有利息費用應計入開發(fā)成本，交付使用后發(fā)生的利息費用應計入當期費用。

四、結(jié)語

綜上可知，房地產(chǎn)企業(yè)與一般生產(chǎn)企業(yè)相比，會計核算存在一定的復雜性和特殊性。為了最大限度避免房地產(chǎn)企業(yè)的不同風險，就應該重視房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中的不足，并不斷完善會計核算體系，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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（作者單位：樂昌市百信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）