【摘要】在黨的十九大報(bào)告中再次提出深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，堅(jiān)持去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，優(yōu)化存量資源配置，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)增量供給，實(shí)現(xiàn)供需動(dòng)態(tài)平衡。房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，而供給側(cè)改革中去庫(kù)存是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要核心。本文結(jié)合房地產(chǎn)去庫(kù)存政策和市場(chǎng)現(xiàn)狀對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫(kù)存進(jìn)行分析，并就市場(chǎng)發(fā)展策略提出相應(yīng)的幾點(diǎn)思考。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)；揚(yáng)州房地產(chǎn)；去庫(kù)存

2015年中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記首次提出“供給側(cè)改革”，同年在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三去一降一補(bǔ)”，其中去庫(kù)存作為五大重點(diǎn)任務(wù)之一，房地產(chǎn)去庫(kù)存是重中之重。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，進(jìn)一步明確了調(diào)控的精神，要在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的長(zhǎng)效機(jī)制上積極采取措施。在2016年和2017年的政府工作報(bào)告中，都把房地產(chǎn)去庫(kù)存作為重點(diǎn)工作內(nèi)容。十九大指出：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，落實(shí)“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)。

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀分析

1.1 2017年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析

從2017年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值593288.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)6. 9%，環(huán)比增長(zhǎng)1. 7%。截止2017年10月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資完成額累計(jì)517817.98億元；從2017年揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)來(lái)看，前三季度揚(yáng)州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3735.21億元，GDP增速7.8%，1-10月全市完成固定資產(chǎn)投資額2977.43億元，同比增長(zhǎng)11.1%。增幅位列全省第5位，超省均3.9個(gè)百分點(diǎn)（省均7.2%）。

1.2 2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與揚(yáng)州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。2016年-2017年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速見(jiàn)圖1。全國(guó)房屋新開(kāi)工面積145127萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)5.6%，其中住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)9.6%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積130254萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)5.6%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額102990億元，同比增長(zhǎng)12.6%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19048萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)12.9%。10月末，全國(guó)商品房待售面積60258萬(wàn)㎡，比9月末減少882萬(wàn)㎡。1-10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長(zhǎng)7.4%。

從2016-2017年揚(yáng)州市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年1-12月，市區(qū)商品房合同成交379.99萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)75.66%，比歷史最高的2009年增長(zhǎng)28.27%；其中商品住宅合同成交325.22萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)77.55%，比2009年增長(zhǎng)30.78%。2016年12月末，商品房累計(jì)可售面積為230.62萬(wàn)平方米，較2015年年末下降32.93%；商品住宅累計(jì)可售面積為118.13萬(wàn)平方米，較2015年年末下降34.77%。根據(jù)博深房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，截止2017年10月31日，揚(yáng)州市商品住宅備案量為5.98萬(wàn)方（含江都區(qū)，其中市區(qū)成交量4.46萬(wàn)方），環(huán)比下降45%；期間由于國(guó)家各項(xiàng)調(diào)控政策加上房管局嚴(yán)控預(yù)售證、住房公積金貸款利率調(diào)整等等，揚(yáng)州樓市、土地市場(chǎng)均開(kāi)始出現(xiàn)回暖升溫跡象。想要保持去庫(kù)存態(tài)勢(shì)，仍需要政府出臺(tái)相關(guān)政策如購(gòu)房貸款、公積金等政策以及具體降量措施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也需要提出新的營(yíng)銷(xiāo)措施增加房屋出售量。

2、揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫(kù)存政策以及執(zhí)行效果

2.1揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫(kù)存政策

按照習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總體定位和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部4月1日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，2017年4月?lián)P州市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》揚(yáng)府發(fā)〔2017〕49號(hào)，從加強(qiáng)商品住宅用地市場(chǎng)管理、加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理、規(guī)范商品住房市場(chǎng)交易行為、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度四個(gè)方面進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2016年6月?lián)P州市政府又出臺(tái)了《揚(yáng)州市政府關(guān)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存的實(shí)施意見(jiàn)》揚(yáng)府發(fā)〔2016〕113號(hào)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》），《實(shí)施意見(jiàn)》還進(jìn)一步明確了今后一段時(shí)期我市房地產(chǎn)去庫(kù)存的總體目標(biāo)和任務(wù)。到2016年底，全市商品住宅庫(kù)存去化周期力爭(zhēng)控制在16個(gè)月內(nèi)，其中市區(qū)（含江都區(qū)）在14個(gè)月內(nèi)。到2018年底，全市商品住宅庫(kù)存去化周期力爭(zhēng)控制在14個(gè)月內(nèi)，其中市區(qū)在12個(gè)月內(nèi)。到2020年底，實(shí)現(xiàn)商品住宅庫(kù)存去化周期保持在合理區(qū)間的目標(biāo)。

鑒于上述的總體目標(biāo)，揚(yáng)州市從制度改革、政策鼓勵(lì)、結(jié)構(gòu)調(diào)整和降本增效等方面形成“21條”具體措施。其中有積極支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購(gòu)房，鼓勵(lì)新就業(yè)人才購(gòu)（租）房，暫停安置房新項(xiàng)目建設(shè)，加快將存量商品住房轉(zhuǎn)用為拆遷安置房。鼓勵(lì)符合條件的存量商業(yè)辦公用房等改為“創(chuàng)客空間”。支持新建商品住房“以租代售”，加快推進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，扶持綠色建筑、裝配式建筑、成品住房（裝修房）的開(kāi)發(fā)建設(shè)。合理調(diào)控住宅用地出讓?zhuān)瑘?jiān)持適度不飽和供應(yīng)策略。2016年，市區(qū)商品住宅計(jì)劃供應(yīng)量調(diào)減為1500畝左右。鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)和宜居適老住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

2.2揚(yáng)州市房地產(chǎn)去庫(kù)存政策執(zhí)行

根據(jù)博深地產(chǎn)研究院和揚(yáng)州房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)，2017年1月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交1984套，2月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交1808套，3月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2941套，4月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2337套，5月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2160套，6月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2652套，7月份成交1704套，8月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2745套，9月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2103套，10月份揚(yáng)州市區(qū)商品房成交2659套。

目前揚(yáng)州市供大于求，庫(kù)存上漲，截止2017年10月當(dāng)前可售庫(kù)存129.55萬(wàn)㎡，可售周期4.2個(gè)月。圖2中可以看出在相應(yīng)的政策以及開(kāi)發(fā)商采取的新的營(yíng)銷(xiāo)策略下，揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存量處于平穩(wěn)健康下滑的狀態(tài)，在2017年這一現(xiàn)象尤其明顯，在政府《實(shí)施意見(jiàn)》以及國(guó)家宏觀調(diào)控，揚(yáng)州市場(chǎng)庫(kù)存量和新增量處在螺旋穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

從揚(yáng)州土地供銷(xiāo)和市場(chǎng)溢價(jià)走勢(shì)即圖3、圖4可以看出，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)面積從2016年1月到2017年10月這段期間，土地供應(yīng)面積不斷增加，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回暖，但房管局嚴(yán)控預(yù)售證，市場(chǎng)可售房源較少，各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正積極集中拿預(yù)售證，為加緊步伐沖擊年底售房業(yè)績(jī)。2017年1-10月，揚(yáng)州共有26塊土地成交；3月份涉住土地成交，整體溢價(jià)率最高144.38%。僅10月就供應(yīng)7幅土地，共計(jì)建筑面積81.22萬(wàn)方，無(wú)商業(yè)地塊。

2.3揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存運(yùn)行分析

目前揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，在《實(shí)施意見(jiàn)》和相應(yīng)政策措施實(shí)施情況下，去庫(kù)存效果明顯，問(wèn)題并不顯著；從揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和去庫(kù)存政策執(zhí)行效果分析，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，發(fā)展健康。

3、房地產(chǎn)去庫(kù)存的幾點(diǎn)思考

3.1緊跟城鎮(zhèn)化步伐，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)

按照2016全國(guó)城市級(jí)別劃分標(biāo)準(zhǔn)（北京、上海、廣州、深圳屬于一線城市，部分省會(huì)城市屬于二線城市），揚(yáng)州市屬于三線城市。對(duì)揚(yáng)州這樣的三線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)去庫(kù)存是政府重中之重，應(yīng)順應(yīng)時(shí)代要求，與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相適應(yīng)，借助去庫(kù)存的時(shí)機(jī)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)策略、銀行降息、各種補(bǔ)貼、住房公積金貸款利率等激勵(lì)方式，加快去庫(kù)存進(jìn)程，充分發(fā)揮城市人才、土地和產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，利用好國(guó)家“人地錢(qián)”掛鉤政策，不斷發(fā)展壯大。這不僅符合本地長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，也符合國(guó)家新型城鎮(zhèn)化根本目標(biāo)。

3.2緊貼市場(chǎng)需求，多方多措施實(shí)施和完善

揚(yáng)州市商品住房銷(xiāo)售量增速顯著回升，去化速度顯著加快，名義庫(kù)存水平下降商品房銷(xiāo)售速度增快。為保證市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展，首先政府按照國(guó)家關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的決策部署，堅(jiān)決落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控舉措，市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保障剛性需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保各項(xiàng)調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，揚(yáng)州市將在2017年進(jìn)行第二次制定系統(tǒng)性調(diào)控舉措，抑制不合理住房消費(fèi)支持剛需，完善多元化住房保障體系。其次開(kāi)發(fā)商需認(rèn)真分析市場(chǎng)需求，執(zhí)行差異化的策略，摒棄同質(zhì)化的產(chǎn)品，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足不同住戶(hù)的多種需要。針對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)形成的庫(kù)存，有條件進(jìn)行修改的，要以供給側(cè)改革理論為依據(jù)，積極改建為適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的新產(chǎn)品，完善原有配套設(shè)施，提高綜合質(zhì)量，吸引消費(fèi)者，多渠道并舉消減住宅庫(kù)存。再者，消費(fèi)者應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)和國(guó)家政策調(diào)控，理性化購(gòu)房，切勿心存僥幸和投機(jī)心理。

3.3緊跟政策調(diào)控，可持續(xù)健康發(fā)展

十三五期間，國(guó)家的各種調(diào)控政策，在這種“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”以及“租購(gòu)并舉”等等，對(duì)揚(yáng)州市房地產(chǎn)行業(yè)，目前的供不應(yīng)求的“不良性”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，應(yīng)緊跟國(guó)家政策，制定并執(zhí)行適合揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)實(shí)施意見(jiàn)，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，以保證市場(chǎng)能夠可持續(xù)并且健康發(fā)展。

結(jié)論：

房地產(chǎn)市場(chǎng)與人們息息相關(guān)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，國(guó)家的調(diào)控政策和城市出臺(tái)一些意見(jiàn)和實(shí)施方案是為了更好的使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化和制度化，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠可持續(xù)的發(fā)展。通過(guò)對(duì)2017年以來(lái)全國(guó)和揚(yáng)州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)以及揚(yáng)州房地產(chǎn)去庫(kù)存實(shí)施意見(jiàn)，分析揚(yáng)州去庫(kù)存政策執(zhí)行效果并提出幾點(diǎn)思考。2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，同時(shí)也是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一年，揚(yáng)州市在去庫(kù)存方面，時(shí)刻結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況和政策的實(shí)施，有效促進(jìn)房地產(chǎn)有效健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

高網(wǎng)芹，女，1992.10，揚(yáng)州大學(xué)碩士研究生，建筑科學(xué)與工程學(xué)院工程管理系。

項(xiàng)目來(lái)源：

2016年度江蘇省普通高校專(zhuān)業(yè)學(xué)位研究生實(shí)踐創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目：“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下?lián)P州房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對(duì)策研究”（項(xiàng)目編號(hào)：SJLX16_0593，省立校助）