王思宇

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)在一個(gè)城市的發(fā)展過(guò)程中起到重要的作用，在一定程度上可以加快城市的建設(shè)，增加收入。不動(dòng)產(chǎn)的主要組成部分就是土地，土地收入在財(cái)政收入中所占的比重正不斷擴(kuò)大，土地的發(fā)展同時(shí)可以帶動(dòng)工業(yè)、房產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、本文主要討論的是城市不動(dòng)產(chǎn)中產(chǎn)權(quán)制度的改革策略與建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】城市不動(dòng)產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)制度；改革策略；建設(shè)

我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)是以所有權(quán)為基礎(chǔ)，以土地使用為目標(biāo)，實(shí)行土地有償、有限、有流動(dòng)的使用政策。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，原有的制度在應(yīng)用發(fā)展的過(guò)程中矛盾更加突出，影響了城市的建設(shè)。所以需要對(duì)原有的產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行有效的改革，提出相應(yīng)的解決辦法。

1、現(xiàn)行的城市不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的缺陷與不規(guī)范

1.1土地使用權(quán)與土地所有權(quán)逐漸分離，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂

城市的土地制度改革是按照土地產(chǎn)權(quán)分解的思想開(kāi)展的。土地所有者將自己擁有的土地按照一定的制度出租給其他人使用。從現(xiàn)有的角度看，土地所有者和使用者按照一定的制度簽訂土地租賃使用合同，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系是十分明確的。但是以土地行政劃撥的方式所形成的產(chǎn)權(quán)關(guān)系就相對(duì)比較混亂。在土地行政劃撥的政策下，土地的使用者所獲得的權(quán)益有限，僅僅是土地的使用和收益的權(quán)利，但是不得對(duì)使用的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這樣的制度劃分，沒(méi)有明確的合同作為支撐，對(duì)土地使用的各項(xiàng)說(shuō)明也不明確，對(duì)于地租的規(guī)定也是由土地所有者單方面決定，土地使用者沒(méi)有參與的權(quán)利。

1.2住宅福利供給制，公有產(chǎn)權(quán)主體不明確，產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊

很多城市的住房用戶(hù)，所得的房產(chǎn)都是通過(guò)分發(fā)得到的，沒(méi)有付出相應(yīng)的代價(jià)，甚至國(guó)家和單位還需要對(duì)其住房進(jìn)行一定的補(bǔ)貼。就算是對(duì)公房進(jìn)行出售或者是提高房屋出租的價(jià)格，也是在住宅福利的基礎(chǔ)上實(shí)行的。這樣的形式就無(wú)法明確住宅的所有人，這樣的住房是國(guó)家和企業(yè)的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系十分模糊。

1.3不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)制度正在發(fā)育，但產(chǎn)權(quán)灰色交易關(guān)系迅速成長(zhǎng)

近幾年，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家正式開(kāi)放的城市不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易迅速發(fā)展。但是在發(fā)展的過(guò)程中除了國(guó)家認(rèn)可和開(kāi)放的城市的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也存在管轄之外的市場(chǎng)，這類(lèi)市場(chǎng)就處于灰色的地帶?；疑貛У某霈F(xiàn)雖然在一定程度上可以對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，但是這樣的交易缺乏相應(yīng)的制度規(guī)范，過(guò)度自由的市場(chǎng)交易會(huì)影響市場(chǎng)的秩序。

2、改革城市的土地制度，建立土地股份制

改革進(jìn)行到現(xiàn)在為止，還沒(méi)有真正觸及城市國(guó)有土地所有權(quán)的問(wèn)題，對(duì)于土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題界定還是不明確。在土地交易的過(guò)程中還是存在不規(guī)范的現(xiàn)象，很多國(guó)有土地資產(chǎn)正在流失，土地市場(chǎng)在不斷的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中出現(xiàn)惡性的競(jìng)爭(zhēng)，土地市場(chǎng)問(wèn)題不斷，實(shí)行規(guī)范的產(chǎn)權(quán)制度勢(shì)在必行。

在改革過(guò)程中的關(guān)鍵就是明確土地的所有權(quán)，確定土地的所有者，并賦予其相應(yīng)的權(quán)利。所以，在堅(jiān)持城市土地公有制的前提下實(shí)行土地股份制是制度改革的關(guān)鍵。尤其需要注意的是，在實(shí)行土地股份制的過(guò)程中，對(duì)農(nóng)村的土地資產(chǎn)也要適當(dāng)?shù)拈_(kāi)放政策，允許其進(jìn)入城市的土地股份市場(chǎng)，使其成為合法的城市土地產(chǎn)權(quán)的所有者，促進(jìn)改革的進(jìn)行。

3、城市土地制度改革的建議

3.1確立國(guó)家土地所有權(quán)的主體

在原有的土地管理法的基礎(chǔ)上，不斷更新和完善土地改革制度，滿(mǎn)足不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地所有者需要，在制度中，明確各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)，彰顯制度的權(quán)威和國(guó)家的主體地位。

3.2明晰土地產(chǎn)權(quán)

現(xiàn)有的土地產(chǎn)權(quán)主要問(wèn)題就是比較模糊，沒(méi)有清晰的界定。面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，需要對(duì)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充，在產(chǎn)權(quán)的所有上進(jìn)行明確的劃分。具體的思路包括，權(quán)利束論、物權(quán)論以及完善論。在實(shí)際的應(yīng)用中，前面兩個(gè)在產(chǎn)權(quán)界定上比較清楚，同時(shí)也明確規(guī)定了相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來(lái)看，容易產(chǎn)生概念混亂，而且在土地使用過(guò)程中，各種有償出租方式都具有法律效益，如果出現(xiàn)變動(dòng)，避免不了會(huì)出現(xiàn)一些危機(jī)。因此在實(shí)行改革制度的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際的需要進(jìn)行內(nèi)容規(guī)定是比較有效的辦法。

3.3構(gòu)建土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，完善和規(guī)范土地市場(chǎng)

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，土地要素是重要的組成部分。土地是有形的物質(zhì)，但是土地的所有權(quán)卻是無(wú)形的。因?yàn)檫@樣的特殊性，以及現(xiàn)有的土地市場(chǎng)部分交易的隱秘性，造成市場(chǎng)土地交易的不透明，很多國(guó)有土地資產(chǎn)正在悄然流失。所以，為了保證市場(chǎng)的正常秩序，需要明確交易制度，對(duì)土地交易過(guò)程中涉及的信息進(jìn)行透明化，保證土地交易過(guò)程的合法性，促進(jìn)土地交易的發(fā)展。同時(shí)，對(duì)土地的產(chǎn)權(quán)也要加強(qiáng)相關(guān)制度的建設(shè)，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求建立交易平臺(tái)，出臺(tái)相關(guān)的政策，保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的公平、公正。在此基礎(chǔ)上，加強(qiáng)二級(jí)市場(chǎng)的建設(shè)，在保證國(guó)家權(quán)益的基礎(chǔ)上，可以適當(dāng)?shù)脑试S對(duì)劃撥土地的使用、轉(zhuǎn)讓和出租，對(duì)于此過(guò)程的相關(guān)環(huán)節(jié)可以適當(dāng)?shù)臏p少，加快土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

結(jié)語(yǔ)：

城市在發(fā)展的過(guò)程中，政府要加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的制度改革。促進(jìn)對(duì)城市不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，保證市場(chǎng)秩序。政府要建立其土地與房產(chǎn)的管理體制，在交易過(guò)程中，對(duì)產(chǎn)權(quán)的所屬關(guān)系要進(jìn)行明確的規(guī)定。同時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格也要進(jìn)行明確的規(guī)定和控制，避免因?yàn)閻盒愿?jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)市場(chǎng)秩序的混亂。還要建立不動(dòng)產(chǎn)金融制度，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)抵押的政策。最后要建立相應(yīng)的法律法規(guī)，對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序的各種行為要嚴(yán)格制止，保證產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)正常運(yùn)行。

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