聯(lián)系馬先生是因為我們最近在籌備一檔人物訪談的新欄目。馬先生的閱歷讓我非常想要跟他見一面。馬先生是清華大學(xué)2002級自動化專業(yè)的高材生，大學(xué)畢業(yè)后開始進(jìn)入創(chuàng)投圈，僅用幾年時間闖出自己的一番廣闊天地。尤其是他手上的九宜城，短短幾年內(nèi)就能殺進(jìn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的一線品牌陣營，絕非常人所能及。所以這次見面被我定義為是“一次普通青年對優(yōu)秀青年的拜訪”。見面后方才真正感受到普通青年與優(yōu)秀青年的差距，精心準(zhǔn)備的問題幾乎一個都沒用上，但是我們沿著馬先生的思路聊了很多。這是馬先生的主場。不過，之前準(zhǔn)備的問題我也并不想就此丟掉，有機會還是要問一問的，普通青年也有自己的堅持。

7月18號，北京剛剛結(jié)束了持續(xù)58小時的大雨，雨后太陽雖未露面，但是躲在云層后面的熱力卻源源不斷地傳導(dǎo)過來，此時的北京就好比是一口大鍋在注滿水之后蓋上了鍋蓋，原本清靜的城市變成了蒸籠。在撲面而來的滾滾熱浪里，我汗流浹背地走到了環(huán)球金融中心。咦？好巧，九宜城也在17層，前些天去拜訪的常繼生院長所在的品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院也在17層，只是大樓不一樣罷了，看來17層是個福地。不巧的是，馬先生臨時要開一個會，所以約在上午十點的見面推遲到下午，馬先生委托品牌部的同事表達(dá)了歉意，雖然未見到本尊，但是九宜城品牌部的兩個同事讓人感覺非常舒服，都有中文系女生特有的文卷氣息和溫柔和善。這會讓人覺得，等待似乎也變得美好。善意帶來的清涼取代了穿越蒸籠帶來的煩躁。

下午，馬先生如約而至。和他的品牌部同事一樣，非常和善，也很爽朗，我想，這種并不職業(yè)化的讓人舒服的和善，可能是九宜城一個很重要的特質(zhì)吧。我?guī)チ宋覀兊碾s志，因為《中國房地產(chǎn)業(yè)》雜志一直是針對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是建筑規(guī)劃領(lǐng)域出版發(fā)行，所以很多業(yè)外人士并不是很了解。學(xué)霸的看書方式果然不一樣。一般我們粗略看書的時候翻完版權(quán)頁和目錄頁再大概翻一下也就差不多了，他不，翻開雜志，看完版權(quán)頁瀏覽過目錄，他還會認(rèn)真看每一篇文章的標(biāo)題，再過一遍內(nèi)容，而那些標(biāo)題很多都是類似于《房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計中建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化方法的應(yīng)用研究》《超限高層建筑結(jié)構(gòu)基于性能抗震設(shè)計的研究》或者《沉井下沉中池壁開裂變形的原因分析及修復(fù)處理》這樣特別專業(yè)細(xì)分的類型，所以這大概也是理科生的認(rèn)真和可愛之處吧。認(rèn)真看過，馬先生樂呵呵地說，“你們雜志很專業(yè)啊”，感謝學(xué)霸的認(rèn)可。

言歸正傳。

這天下午，在馬先生的辦公室，聽他講了對于很多商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的精彩分析。分析很接地氣，也沒有穿插外語單詞，在我們交談一個多小時的時間里，沒有被電話打斷過。雖然之前準(zhǔn)備的問題很多都沒有用到，但是也不虛此行。由于大家關(guān)注點的不同，我想我以后可能不必固執(zhí)于自己的思路，而要根據(jù)訪談對象的情況隨時做出調(diào)整，以便更好地完成對于行業(yè)的探討。

以下是我們的訪談內(nèi)容，對于九宜城在商管領(lǐng)域取得今日業(yè)績之原因，可窺一二。

北京九宜城商業(yè)管理有限公司

崛起于中國商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新、融合與混業(yè)競爭的存量時代。九宜城業(yè)務(wù)涉足商業(yè)空間運營、品牌孵化、智慧商業(yè)等多個領(lǐng)域。擁有在管商業(yè)地產(chǎn)項目近70個，總面積超600萬平方米，在國內(nèi)第三方商管公司中占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢。

潘潘：您是在什么樣的時間節(jié)點進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的？

馬占田：我們是從2014年開始正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，老實說，進(jìn)入這個行業(yè)的時間不是很長，所以如果要從商業(yè)地產(chǎn)的長久發(fā)展歷史談起可能是有困難的。但是由于之前的投資背景，我們一直在關(guān)注大消費領(lǐng)域，對這個行業(yè)一直是有密切觀察的。2014年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)進(jìn)入到一個發(fā)展瓶頸期，大家作為普通消費者可能也會有直觀的感受，就是從一線城市到二三四線城市的購物中心，其中包括很多規(guī)劃、設(shè)計很優(yōu)質(zhì)的商場都在陸續(xù)關(guān)門。我們很早就預(yù)判到商業(yè)管理領(lǐng)域存在極大的市場和機遇，所以非常果斷地進(jìn)入到這個領(lǐng)域。

潘潘：您提到的商業(yè)地產(chǎn)瓶頸期是因為互聯(lián)網(wǎng)的沖擊嗎？

馬占田：有一部分原因是。最近這些年由于城市化進(jìn)程加快，各類房地產(chǎn)政策持續(xù)刺激，中國商業(yè)地產(chǎn)確實呈現(xiàn)出一個高速增長的態(tài)勢。所以盡管中國商業(yè)地產(chǎn)正式進(jìn)入購物中心階段不過二十多年的時間，但行業(yè)發(fā)展確實來勢兇猛。特別是2010年以來，在各地政府和地產(chǎn)商的大力推動下，商業(yè)項目數(shù)量出現(xiàn)激增，到2017年全國大中型的購物中心數(shù)量已經(jīng)超過5000家。但是行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大的同時也出現(xiàn)了另一面，很多項目因為利益驅(qū)動倉促上馬，但持有者運營經(jīng)驗不足，導(dǎo)致項目后期陷入運營困境。贏商網(wǎng)曾經(jīng)有過不完全統(tǒng)計，2017年全國計劃新開業(yè)商業(yè)項目是970家，但實際上只開出504家，開業(yè)率僅為51.95%。與此同時，購物中心商鋪的空置率也在連年上升，帶來很多社會問題?？傮w而言，雖然線上經(jīng)濟(jì)對線下經(jīng)濟(jì)確實形成了沖擊，但是來自行業(yè)內(nèi)部的原因更多一些。

潘潘：對于現(xiàn)在線上線下重新融合的所謂“新零售”業(yè)態(tài)，您是怎樣理解的？

馬占田：線上線下融合的“新零售”會成為行業(yè)未來的發(fā)展方向。這個“新零售”概念是馬云在2016年年底提出的，它的核心是研究消費者，強調(diào)消費場景的設(shè)計。按照馬云的規(guī)劃，“新零售”是企業(yè)以互聯(lián)網(wǎng)為依托，通過運用大數(shù)據(jù)、人工智能這種先進(jìn)的技術(shù)手段，對線上服務(wù)、線下體驗以及現(xiàn)代物流進(jìn)行深度融合的零售新模式。這些年線下經(jīng)濟(jì)受線上經(jīng)濟(jì)沖擊，很大程度上削弱了線下經(jīng)濟(jì)從業(yè)者的士氣，但是在這之后，行業(yè)逐漸呈現(xiàn)出新動向，線上與線下開始出現(xiàn)互導(dǎo)。比如阿里巴巴通過28.8億美金入股大潤發(fā)母公司，同時孵化新業(yè)態(tài)超市盒馬鮮生；京東聯(lián)手沃爾瑪，騰訊投資永輝等等，其實都是行業(yè)最前沿的探索。

潘潘：所以九宜城也是在這種情勢下應(yīng)運而生？

馬占田：應(yīng)該說，九宜城是抓住了行業(yè)的窗口期進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)管理領(lǐng)域的。伴隨線下購物中心存量時代的到來，不斷變化的消費市場、不斷豐富的業(yè)態(tài)、不斷升級的消費需求都對購物中心的物業(yè)持有方提出了越來越高的要求。對于絕大部分的商業(yè)地產(chǎn)持有方而言，如果沒有很好的包括招商、運營及推廣在內(nèi)的綜合商業(yè)管理能力，就沒有辦法最大化利用手中的資源。這種市場痛點及消費趨勢為九宜城的商業(yè)模式帶來了機遇。所以雖然商業(yè)地產(chǎn)面臨行業(yè)洗牌，在九宜城的努力下，很多優(yōu)質(zhì)項目仍然大有可為。

潘潘：能介紹下九宜城的業(yè)務(wù)分布嗎？

馬占田：現(xiàn)在九宜城的業(yè)務(wù)主要包括三個方面：商業(yè)空間運營、品牌投資孵化和智慧商業(yè)。

第一，商業(yè)空間運營。九宜城目前在全國擁有在管商業(yè)地產(chǎn)項目近70個，總面積超過600萬平方米。服務(wù)包括綠地商業(yè)集團(tuán)、佳源集團(tuán)在內(nèi)的多家百強地產(chǎn)企業(yè)，同時包括廈門中心、中國摩、武漢綠地繽紛城、南昌綠地繽紛城等眾多地標(biāo)項目。九宜城整合了大量國內(nèi)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源，能夠根據(jù)具體區(qū)域市場的不同痛點，攜帶特定資源精準(zhǔn)切入市場，為客戶提供“融投管改退”的全角色服務(wù)，幫助客戶應(yīng)對來自互聯(lián)網(wǎng)和行業(yè)巨頭的眾多挑戰(zhàn)。

第二，品牌投資孵化。

九宜城依托遍布全國的線下商業(yè)入口優(yōu)勢，憑借強勁的資本實力及全球人才優(yōu)勢，用產(chǎn)投結(jié)合的思路孵化有潛力的品牌，為它們導(dǎo)入全方位的戰(zhàn)略資源，加速品牌成長。目前，九宜城已經(jīng)在動漫IP空間運營、寵物連鎖服務(wù)平臺、跨境母嬰零售平臺、美式體育教育平臺、時尚美妝連鎖品牌、知名創(chuàng)投媒體、休閑茶飲等領(lǐng)域進(jìn)行了投資布局。應(yīng)該說，九宜城能夠比傳統(tǒng)的財務(wù)投資機構(gòu)更敏銳地捕捉到市場動向。我們所努力打造的品牌孵化和商業(yè)地產(chǎn)空間運營的雙輪驅(qū)動模式，也進(jìn)一步提升了投資的成功率。

第三，智慧商業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)野蠻生長的時候，業(yè)主對信息化和智慧化的需求并沒有那么迫切，一旦進(jìn)入精細(xì)化運營時代，日益迫切的需求與服務(wù)商供給的矛盾就會逐漸顯露出來。出現(xiàn)很多狀況，比如以功能為核心的商業(yè)地產(chǎn)軟件造成業(yè)主使用中功能協(xié)同差，數(shù)據(jù)存儲格式不統(tǒng)一導(dǎo)致難以挖掘數(shù)據(jù)價值，軟件設(shè)計迭代更新速度跟不上商管工作模式的變化，自主研發(fā)和采購成熟系統(tǒng)的集成門檻高等等一系列問題。基于這種現(xiàn)狀，我們創(chuàng)立了九宜城智慧商業(yè)這個版塊。目前九宜城智慧系統(tǒng)正在各業(yè)主項目落地，幫助業(yè)主實現(xiàn)數(shù)字化資產(chǎn)管理、平臺化流量運營、多觸點界面營銷。

潘潘：九宜城的高管都有非常好的教育背景與工作背景，您是怎樣將這樣一群人納入麾下的？

馬占田：管理永遠(yuǎn)不要領(lǐng)先于業(yè)務(wù)。再好的項目也需要團(tuán)隊支撐，九宜城有超過三百人的人力體系，我們現(xiàn)在的項目體量足夠大，就是依托于這個擅長商業(yè)地產(chǎn)運作的團(tuán)隊。通過創(chuàng)造好的分配制度、搭建足夠廣闊的發(fā)展平臺，足以讓這支隊伍發(fā)揮最大的潛力，并不需要給他們施加過多的管理負(fù)擔(dān)。加入到九宜城的很多同事都是擁有多年實戰(zhàn)經(jīng)驗的資深人才，他們本身就具有強大的內(nèi)生動力，精英的自我管理能力是非常強的。

實際上每個企業(yè)在快速發(fā)展過程中都會遇到挑戰(zhàn)，但我覺得這不是主要問題。管理要為業(yè)務(wù)賦能，而不應(yīng)該對業(yè)務(wù)造成障礙。我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該把精力更多地放到人才培養(yǎng)與價值觀導(dǎo)入上面。找到一群可培養(yǎng)的人，認(rèn)同我們的價值觀，加入我們的企業(yè)，再一起做事，充分分享，從而不斷提高我們品牌的價值和議價能力。這是九宜城在做的事。

潘潘：您怎么看待商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的社會責(zé)任感？

馬占田：我覺得空談社會責(zé)任感是沒有意義的。大家應(yīng)該從自己所處的行業(yè)出發(fā)，通過自身的努力，讓所在的行業(yè)發(fā)展得更健康。這其實就是社會責(zé)任感的體現(xiàn)。九宜城能夠發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)管理第三方陣營中的第一品牌，是我從業(yè)以來最大的成就感。我們也確實通過自己的努力為行業(yè)做了很多事。

如果談到衡量中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，幾乎所有開發(fā)商都會把目光鎖定到項目的財務(wù)表現(xiàn)層面，在商言商，確實無可厚非。但是，商業(yè)地產(chǎn)通過項目所做的事情其實是非常多的，一個好的商場有時候甚至能帶動整個城市的發(fā)展，我們有很多城市中心級的商業(yè)綜合體項目，比如重慶的中國摩，作為西南地區(qū)首個世界級旅游購物中心，它是一個350萬方的超大型綜合項目，這種項目體量是能夠影響幾十萬甚至幾百萬人生活的。再比如一個運營不善的商業(yè)地產(chǎn)項目在我們的幫助下復(fù)活了，使得開發(fā)商的運營問題、品牌商戶的盈利問題以及消費者的購物生活和娛樂需求問題全部都得到很好的解決。我們通過自己的努力爭取到一個大家都認(rèn)可的結(jié)果，那種成就感是很強烈的。這讓我們覺得，九宜城是創(chuàng)造價值的，我們的存在是有意義的。