楊淑媛

一、《商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的意義和成效

（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必然需求

縱觀我國(guó)寫字樓發(fā)展的歷程，寫字樓從最初單一功能發(fā)展到當(dāng)前的多樣化、國(guó)際化，從以外資開發(fā)為主逐漸發(fā)展到當(dāng)前的以國(guó)內(nèi)開發(fā)商為主，從北京、上海、廣州等一線城市的蓬勃發(fā)展到當(dāng)前的二線城市與一線城市寫字樓建設(shè)差距的縮小，由于城市發(fā)展、規(guī)劃理念的差異，致使各地方寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致客戶對(duì)于寫字樓品質(zhì)認(rèn)定的不清晰，它直接關(guān)系到業(yè)主的投資效益及投資風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)寫字樓后期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、日常維護(hù)管理、保值增值產(chǎn)生極大影響。因此從社會(huì)經(jīng)濟(jì)角度來講，寫字樓經(jīng)濟(jì)本身對(duì)寫字樓等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)是迫切的和必要的。

（2）規(guī)范和提升市場(chǎng)行為，提高寫字樓開發(fā)能力和品質(zhì)

標(biāo)準(zhǔn)從技術(shù)層面對(duì)寫字樓的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理提出更多的技術(shù)性要求，利于指導(dǎo)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，便于國(guó)內(nèi)外客戶正確選擇辦公地址，規(guī)范市場(chǎng)行為。比如在標(biāo)準(zhǔn)中關(guān)于“區(qū)位與城市設(shè)施的評(píng)價(jià)規(guī)則”一項(xiàng)，細(xì)分了“所在城市功能區(qū)域”、“區(qū)域（街區(qū)）功能特點(diǎn)”、“城市道路設(shè)施”、“城市公共交通”、“城際交通”、“城市設(shè)施環(huán)境”、“環(huán)境質(zhì)量改善”等等。而這里細(xì)化的每一項(xiàng)又都分別明確了更為詳盡的定性定量指標(biāo)，如“所在城市功能區(qū)域”中又劃分出中央?yún)^(qū)、核心商務(wù)區(qū)、科研信息產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通完善便捷成熟商業(yè)區(qū)四個(gè)方向，指導(dǎo)性強(qiáng)，實(shí)操性強(qiáng)，對(duì)于提高寫字樓的開發(fā)能力和提升樓宇自身品質(zhì)意義深遠(yuǎn)。

（3）順應(yīng)國(guó)內(nèi)外大環(huán)境，滿足生態(tài)環(huán)保需求

標(biāo)準(zhǔn)的諸多細(xì)節(jié)突出和強(qiáng)調(diào)了以人為本、可持續(xù)發(fā)展理念，彰顯了當(dāng)前國(guó)際大環(huán)境下的環(huán)保概念，對(duì)建設(shè)綠色低碳、節(jié)能降耗型寫字樓起到了行業(yè)引導(dǎo)作用。從使用者的角度來講，它不但極大的提升未來辦公環(huán)境的質(zhì)量，包括健康風(fēng)尚、舒適安全、低碳環(huán)保等功能的提升， 更重要的一點(diǎn)是它滿足了使用者需求的多樣性，尤其精神層面的需求，一個(gè)好的商業(yè)樓宇，會(huì)讓它的使用者產(chǎn)生一種完全的自豪感和依賴感，就如我們參觀的新保利大廈，建筑設(shè)計(jì)新穎、功能先進(jìn)，注重環(huán)保與節(jié)能，是一座集甲級(jí)寫字樓、博物館、商用于一體的綠色智能化大廈。 被譽(yù)為"北京新地標(biāo)"。她特有的鋼框架-鋼筋砼筒體混合結(jié)構(gòu)，涵蓋了懸挑結(jié)構(gòu)、懸索結(jié)構(gòu)、大跨度桁架結(jié)構(gòu)等多項(xiàng)國(guó)際領(lǐng)先的復(fù)雜技術(shù)，讓入駐的客戶產(chǎn)生了無可替代的自豪感，以至于因?yàn)檫@份自豪直接導(dǎo)致了“在北京除了新保利大廈，哪里也不去的做法”，這在某種意義上來講，確保了租客的穩(wěn)定，租客的穩(wěn)定又確保了經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)品質(zhì) 的穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)品質(zhì) 的穩(wěn)定有實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)收益的穩(wěn)定，完全實(shí)現(xiàn)了這條社會(huì)生態(tài)鏈條上全方位的共贏狀態(tài)。

總之，《商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的頒布實(shí)施，讓開發(fā)建設(shè)單位、經(jīng)營(yíng)管理單位、租賃使用單位在行為上都有法可依，有據(jù)可循，有例可考，它不將引領(lǐng)這行業(yè)走向?qū)I(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化。

二、《商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施的建議

任何事物都是變化和發(fā)展的，要保持標(biāo)準(zhǔn)在行業(yè)的先進(jìn)性、前瞻性、引領(lǐng)性，就要順應(yīng)它的發(fā)展，就要與時(shí)俱進(jìn)，時(shí)刻洞悉市場(chǎng)和需求的發(fā)展變化，建議建立一個(gè)動(dòng)態(tài)管理跟進(jìn)系統(tǒng)，隨時(shí)跟進(jìn)市場(chǎng)和需求的變化，以年度為單位周期定期調(diào)整、更新部分不適用條款，?？ㄆ诎l(fā)布。

《商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》從2011年的接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技司委托進(jìn)行課題調(diào)研，到2014年4月獲得中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)批準(zhǔn)，到8月1日的實(shí)施，再到2017年5月商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的修訂修編，這個(gè)過程足以說明標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)施過程中進(jìn)一步改進(jìn)的必要性。

三、《商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》關(guān)注的重點(diǎn)

商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)具體詳實(shí)，而且每個(gè)方面都是不可或缺的，本人認(rèn)為“區(qū)位與城市設(shè)施”、“場(chǎng)地規(guī)劃與室外環(huán)境”、“工作場(chǎng)所質(zhì)量”、“室內(nèi)環(huán)境與設(shè)備設(shè)施”、“運(yùn)營(yíng)與服務(wù)”等五個(gè)方面都應(yīng)該給予同等的關(guān)注，唯有如此才能做商務(wù)寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)工作。

四、我國(guó)目前在商務(wù)寫字樓的開發(fā)與建設(shè)方面優(yōu)勢(shì)和弊端

關(guān)于我國(guó)目前商務(wù)寫字樓的開發(fā)和建設(shè)，開發(fā)商和用戶普遍關(guān)注的共同環(huán)節(jié)無外乎天然優(yōu)質(zhì)的采光、高效運(yùn)轉(zhuǎn)的電梯、數(shù)量充足的停車位、服務(wù)貼心的物業(yè)、專業(yè)時(shí)尚前沿的獨(dú)特設(shè)計(jì)，環(huán)保低碳節(jié)能的實(shí)現(xiàn)手段等等。本人對(duì)于商務(wù)寫字樓開發(fā)建設(shè)方面的問題的認(rèn)識(shí)過于膚淺，言講無益，唯有一點(diǎn)就是本人非?？春蒙虅?wù)寫字樓的前景，所以希望在商務(wù)寫字樓的開發(fā)建設(shè)者能站在政治高度，在關(guān)注民生，造福使用者的前提下，合理合法降低建設(shè)成本。

五、寫字樓管理方面的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)踐

商務(wù)寫字樓是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物，其商品屬性從客觀上要求物管公司要以科學(xué)化、專業(yè)化的管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值。本人在多年的物管實(shí)踐中，深刻體會(huì)到商業(yè)寫字樓的管理服務(wù)要著重把握兩個(gè)方面：一是建立完善的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，實(shí)現(xiàn)物管服務(wù)的優(yōu)質(zhì)高效，二是在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，科學(xué)合理地控制運(yùn)行成本、增加經(jīng)營(yíng)收入。優(yōu)質(zhì)高效的物管服務(wù)是吸引和留住客戶的法寶，是實(shí)現(xiàn)良好收益的保障；而良好的經(jīng)營(yíng)效益又為物管服務(wù)提供了必要的資金支持，以經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)管理、以管理促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，二者相互依托，相互促進(jìn)。

對(duì)于大廈的節(jié)能管理，也略有一些心得。

（1）是做足功課應(yīng)對(duì)客戶的高要求。大廈的客戶對(duì)設(shè)施設(shè)備的服務(wù)要求較高，客戶的一些設(shè)施設(shè)備管理需求，如中央空調(diào)的維修、電話機(jī)數(shù)據(jù)線移接等服務(wù)事項(xiàng)都要求響應(yīng)的技術(shù)工人隨叫隨到，為此我們配備了技術(shù)好，責(zé)任心強(qiáng)的技術(shù)人員保證服務(wù)的及時(shí)性。此外，對(duì)于大廈公共區(qū)域經(jīng)常更換的電器、開關(guān)、插座、燈泡等我們都會(huì)做好儲(chǔ)備，儲(chǔ)備量一般在“最低限量”和“最高限量”之間，低于最低限量時(shí)就要及時(shí)采購(gòu)，保證充足的材料供應(yīng)；達(dá)到最高限量時(shí)則不許采購(gòu)，以此保證有效地控制物料成本。

（2）是采取有效措施，保證電梯的高效安全運(yùn)行。對(duì)于專業(yè)性要求很高的電梯配件，由專業(yè)電梯維保公司提供；對(duì)于電梯原始設(shè)計(jì)中不符合國(guó)情的部分，在充分驗(yàn)證后采取更換控制裝置系統(tǒng)的辦法給予解決；對(duì)于電梯運(yùn)行中的問題，也是充分論證后實(shí)施。比如電梯運(yùn)行速度問題，這是任何一個(gè)商務(wù)寫字樓經(jīng)常遇到的課題。剛開始為了提高電梯運(yùn)行速度，將電梯設(shè)置為每逢單（雙）層行（停）。后來大廈客戶增多，在上下班、中午餐等使用高峰階段，電梯排隊(duì)擁擠現(xiàn)象十分嚴(yán)重。為解決這一問題，我們和專業(yè)公司一起，認(rèn)真觀察，反復(fù)琢磨，經(jīng)過認(rèn)真計(jì)算，電梯運(yùn)行速度為2.5米/秒，而大廈層高是3米，這樣計(jì)算運(yùn)行一層需要一秒多一點(diǎn)的時(shí)間，三層的高度是9米，按照電梯啟動(dòng)-加速-運(yùn)行-減速-停層的速度，9米正好是最適合的高度，所以在摸索了一段時(shí)間后，將電梯調(diào)整成每3層一停，剛好和樓層項(xiàng)匹配。

（3）是公共能源成本的合理控制。眾所周知，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的70%左右。由此，要在滿足客戶基本能源需求的前提下避免浪費(fèi)。要做到計(jì)量細(xì)化到與每個(gè)能源使用方的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤，并杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如長(zhǎng)明燈、供水設(shè)施的跑冒滴漏現(xiàn)象等。我們對(duì)公共照明、供水系統(tǒng)進(jìn)行了合理改造，采取將大廈照明燈全部改為節(jié)能燈、改用節(jié)水龍頭、限定水箱水位、調(diào)節(jié)沖水閥的跑水量等方式，每年都超額完成大廈的節(jié)能指標(biāo)。此外，我們還聘用了一批一專多能的復(fù)合型人才，確保專業(yè)技術(shù)服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)將保潔、保安等服務(wù)采取專業(yè)分包的方式，交給專業(yè)的公司來做，既保證了服務(wù)品質(zhì)，又降低了人力成本。

實(shí)踐表明，在實(shí)際工作中一定要深入實(shí)際，凡事多站在業(yè)主利益的角度，想業(yè)主之所想，及業(yè)主之所急，做業(yè)主之所需。唯有如此，方能使商務(wù)寫字樓的經(jīng)營(yíng)管理在良性循環(huán)的軌道上運(yùn)行，并逐步發(fā)展壯大，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

六、我國(guó)當(dāng)前商務(wù)寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)主要包括零售商業(yè)市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)等三大板塊，本題主要針對(duì)商業(yè)辦公樓物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀展開分析。以下數(shù)據(jù)來自華經(jīng)市場(chǎng)研究中心2017年6月21日發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)》。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局切換，“向下”的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與“向上”的新經(jīng)濟(jì)交錯(cuò)而行，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)活躍程度預(yù)示了辦公樓市場(chǎng)的主力演變。近年來，辦公樓市場(chǎng)總體保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，每年的新增供應(yīng)量隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化而調(diào)整，外資企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張的需求日趨謹(jǐn)慎，中資企業(yè)成為新增需求的主力。

（1）全國(guó)主要城市優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)840萬平米，一二線城市基本相當(dāng)

2016年，全國(guó)17個(gè)主要城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的新增供應(yīng)量達(dá)到840萬平米?？紤]到國(guó)際政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速趨緩，開發(fā)商可能延遲供應(yīng)。考慮15%的延誤率，未來三年市場(chǎng)將迎來辦公樓供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)總量約在2，300萬平方米。從新增供應(yīng)的分布來看53%的項(xiàng)目位于非核心商務(wù)區(qū)或新興商務(wù)區(qū)。供應(yīng)集中入市無疑令新興商務(wù)區(qū)的去化壓力居高不下，但十三五期間城市軌道交通和購(gòu)物中心建設(shè)的加速也將推動(dòng)一、二線城市辦公去中心化的進(jìn)程。

（2）中資企業(yè)對(duì)辦公樓的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，金融、信息科技、消費(fèi)服務(wù)業(yè)為需求主力

從企業(yè)類別來看，未來一年預(yù)計(jì)外資企業(yè)大多對(duì)經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，而中資企業(yè)相對(duì)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)將使其繼續(xù)擔(dān)綱辦公樓市場(chǎng)新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進(jìn)一步上行。

（3）傳統(tǒng)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來需求增長(zhǎng)，二線城市需求更強(qiáng)勁

2016年金融行業(yè)成為辦公樓市場(chǎng)新增需求的主要來源，占比31.4%。雖然P2P行業(yè)退潮影響使得非傳統(tǒng)金融業(yè)呈現(xiàn)調(diào)整，但金融業(yè)仍在持續(xù)增長(zhǎng)，未來一年金融行業(yè)對(duì)于辦公樓市場(chǎng)的直接需求將更多來源于傳統(tǒng)金融企業(yè)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新、混業(yè)經(jīng)營(yíng)、業(yè)務(wù)拓展等。同時(shí)，金融行業(yè)對(duì)二線城市的辦公樓需求增速明顯高于一線城市。

（4）科技行業(yè)需求“迭代”增長(zhǎng)，電子商務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)金融投資活躍帶來更多租賃需求

科技行業(yè)因行業(yè)整合迅速，辦公樓需求呈現(xiàn)增長(zhǎng)迅捷而多變的特點(diǎn)。在2016年TMT領(lǐng)域的投資仍保持較高速增長(zhǎng)。北京、上海、深圳、浙江和廣東是TMT投資最為活躍的區(qū)域，電子商務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)金融是當(dāng)前吸引投資最多的子行業(yè)——這也深深的影響了其辦公樓租賃。

（5）“消費(fèi)”類服務(wù)業(yè)助推辦公樓需求，共享辦公空間需求擴(kuò)展

以教育和醫(yī)療為代表的消費(fèi)服務(wù)類租戶成為辦公樓市場(chǎng)的新興力量，在2016前三季度市場(chǎng)需求中發(fā)現(xiàn)，此類租戶在一二線城市都占到專業(yè)服務(wù)類租戶新增需求的30%以上。共享辦公經(jīng)營(yíng)目前來看無論是開業(yè)場(chǎng)所與吸引客群均不對(duì)甲級(jí)辦公樓構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但其對(duì)租戶彼此之間的協(xié)作與經(jīng)營(yíng)助力的運(yùn)營(yíng)模式可謂顛覆。北京、上海仍然是共享辦公擴(kuò)展的首選之地。

由上不難發(fā)現(xiàn)，辦公樓市場(chǎng)熱點(diǎn)正向二線城市擴(kuò)展；中資企業(yè)對(duì)辦公樓的需求明顯比外資強(qiáng)勁；新的金融、信息科技、消費(fèi)服務(wù)業(yè)、電子商務(wù)及互聯(lián)網(wǎng)金融等的快速發(fā)展也成為辦公樓市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

從租賃行業(yè)角度來看，金融混業(yè)、信息科技和消費(fèi)服務(wù)業(yè)將是國(guó)內(nèi)辦公樓的新需求所在。在“大眾創(chuàng)業(yè)”和辦公樓供應(yīng)充沛的背景下，共享辦公預(yù)計(jì)將成為租賃市場(chǎng)上的一股活躍力量，預(yù)期租金變化不會(huì)非常敏感。

快速發(fā)展帶來的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將凸顯運(yùn)營(yíng)能力和增值服務(wù)的重要性，這也為我們?nèi)蘸蟮男袠I(yè)規(guī)劃走向和重點(diǎn)指明了方向。

七、我國(guó)商務(wù)寫字樓市場(chǎng)的未來發(fā)展前景

我國(guó)寫字樓經(jīng)歷了從普通型商務(wù)寫字樓、綜合型仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、智能型商務(wù)寫字樓到國(guó)際型頂級(jí)商務(wù)寫字樓的發(fā)展演變。當(dāng)前，我國(guó)商務(wù)寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規(guī)模均達(dá)到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發(fā)也方興未艾。寫字樓經(jīng)濟(jì)在各個(gè)主要城市均已成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城市發(fā)展的重要推動(dòng)體系。特別是近幾年隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一片繁榮景象。據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2012年，我國(guó)寫字樓完成投資額3366.6億元，同比增長(zhǎng)32.4%；寫字樓累計(jì)施工面積19434.0萬平方米，同比增長(zhǎng)21.8%；新開工面積5986.0萬平方米，同比增長(zhǎng)11.7%；寫字樓累計(jì)竣工面積2315.0萬平方米，同比增長(zhǎng)6.2%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，寫字樓物業(yè)的投資年回報(bào)在4.4-10%，同時(shí)寫字樓物業(yè)帶來的租金收入一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。如果說21世紀(jì)前10年是住宅市場(chǎng)投資的黃金時(shí)代，那么后10年則是寫字樓地產(chǎn)投資的黃金時(shí)代。中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《2013-2018年中國(guó)寫字樓運(yùn)營(yíng)前景調(diào)研及投融資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》中分析，隨著政策調(diào)整和城市的發(fā)展，越來越多的人正把目光投到寫字樓市場(chǎng)，而日益向高端發(fā)展的寫字樓必然會(huì)得到廣大投資者的青睞，預(yù)計(jì)未來幾年寫字樓市場(chǎng)勢(shì)必出現(xiàn)井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景看好。

（本文作者系北京城建物業(yè)管理有限公司 總經(jīng)理助理）