劉悅

一、前言

寫字樓是特指專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，個(gè)別地方標(biāo)準(zhǔn)明確寫字樓的概念為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。寫字樓的發(fā)展是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的縮影，是一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的縮影，寫字樓的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局息息相關(guān)，相互影響。那么，寫字樓的發(fā)展如何影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展如何推動(dòng)寫字樓的發(fā)展，寫字樓的專業(yè)化發(fā)展如何帶動(dòng)、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呢？

二、寫字樓在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的劣勢(shì)分析

（一）寫字樓的集中化與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)

寫字樓的發(fā)展目前出現(xiàn)集中化的模式，以北京國(guó)貿(mào)CBD地區(qū)為例，大量的寫字樓林立，出現(xiàn)了集中發(fā)展的情況，而大量的寫字樓林立，導(dǎo)致周邊附屬設(shè)施酒店、商場(chǎng)、餐廳的集中發(fā)展，白天大量人員聚集，常常出現(xiàn)道路堵塞、用餐困難等各種情況。寫字樓的集中發(fā)展暴露了附屬交通設(shè)施不完善，寫字樓職員的需求導(dǎo)致各種餐飲產(chǎn)業(yè)的不規(guī)則發(fā)展，個(gè)別寫字樓為了追求利潤(rùn)，壓縮附屬設(shè)施如車位的建設(shè)，導(dǎo)致車輛亂停亂放，給周邊環(huán)境、秩序和道路帶來嚴(yán)重的負(fù)擔(dān)。

（二）寫字樓的非專業(yè)化

寫字樓是指專業(yè)商業(yè)辦公的用房，目前個(gè)別寫字樓為了單純的追求租賃效益，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，使得寫字樓發(fā)展后續(xù)乏力，不能形成專業(yè)化的發(fā)展。一個(gè)寫字樓的良好發(fā)展，取決于對(duì)于寫字樓的準(zhǔn)確定位。如某大廈，租戶中各種行業(yè)、各個(gè)企業(yè)參差不齊，個(gè)別小租戶的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致同一樓層的優(yōu)質(zhì)租戶為保證公司形象紛紛退租。如何準(zhǔn)確定位寫字樓的發(fā)展方向，使樓內(nèi)租戶能夠相互帶動(dòng)，互為依托，擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，如何適應(yīng)城市整體發(fā)展布局，使寫字樓形成專業(yè)化發(fā)展，是寫字樓經(jīng)營(yíng)者必須考慮的問題。

（三）寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性

目前，對(duì)于寫字樓管理沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于其附屬的配套設(shè)施也沒有具體的要求，使得寫字樓的建設(shè)和管理沒有依據(jù)。目前寫字樓的等級(jí)評(píng)定主要基于智能化硬件方面，包括辦公智能化、樓宇自動(dòng)化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化，即我們俗稱的“5A”寫字樓。但在寫字樓的綜合發(fā)展，如樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)、地理位置標(biāo)準(zhǔn)、客戶層次標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)、硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等各方面無專業(yè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，使得寫字樓發(fā)展良莠不齊。

三、寫字樓在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中現(xiàn)存的問題

（一）寫字樓與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)性

寫字樓的發(fā)展應(yīng)與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展相適應(yīng)，不能盲目建設(shè)，追求超高、舒適的辦公環(huán)境，追求城市新地標(biāo)，而舍棄了其適應(yīng)企業(yè)辦公的重要性。某城市屬于沿海城市，因建設(shè)有大型港口且地理位置特殊，陸地交通發(fā)達(dá)，物流產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，在城市發(fā)展過程中，將港口區(qū)域定位于金融中心，建設(shè)屬于本市的CBD核心商圈。因過度開發(fā)，大量寫字樓、高檔酒店林立，而該市的支柱產(chǎn)業(yè)物流業(yè)，對(duì)于寫字樓辦公的需求不高，反而需要大量的庫(kù)房、車輛集散地，因?yàn)閷?duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不了解，導(dǎo)致寫字樓大量空置且占用了物流企業(yè)所需的庫(kù)房和車輛用地，導(dǎo)致物流企業(yè)不得在更遠(yuǎn)的地方租賃辦公用地和所需的庫(kù)房。因此，寫字樓與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)是導(dǎo)致寫字樓不能持續(xù)發(fā)展的重要原因，也是制約城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。

（二）城市整體布局缺乏前瞻性

大多數(shù)中小城市缺乏長(zhǎng)期的城市規(guī)劃，對(duì)于城市發(fā)展沒有前瞻性，個(gè)別城市為了追求政績(jī)、吸引眼球，建設(shè)超高建筑，建設(shè)所謂的城市新地標(biāo)，導(dǎo)致大量的寫字樓空置，浪費(fèi)城市資源。而個(gè)別城市對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)判不足，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，單純的為了土地收益，隨意更改土地使用性質(zhì)，使得寫字樓周邊配套設(shè)施明顯不足，且在以往的規(guī)劃中，堅(jiān)持出現(xiàn)寫字樓位于居民區(qū)包圍之中，進(jìn)出車輛困難，辦公環(huán)境差，導(dǎo)致寫字樓的衰敗。

因此合理的城市布局對(duì)于寫字樓的發(fā)展有著積極的推動(dòng)和促進(jìn)作用，在城市用地和整體規(guī)劃上要基于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和特色經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃適合的地段，建設(shè)適合的中央商務(wù)區(qū)，以點(diǎn)帶線，以線帶面，良好發(fā)展。

（三）對(duì)寫字樓對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的影響缺乏認(rèn)識(shí)

根據(jù)有關(guān)調(diào)查，寫字樓已經(jīng)成為一個(gè)城市發(fā)展的方向標(biāo)，對(duì)整個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局存在這重大影響。以珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為例，以前的勞動(dòng)密集型企業(yè)，良好的交通條件帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物美價(jià)廉的貨品吸引了大量的外資進(jìn)入，大量外資的進(jìn)入促進(jìn)了寫字樓的形成和發(fā)展。目前，珠江三角洲形成了良好的“外向型”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，即“引進(jìn)來，走出去”，“引進(jìn)來”是利用外資促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，“走出去”則是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的需要，開展對(duì)外投資和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)。如果沒有大量寫字樓的建設(shè)，珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)布局是否能從最初的對(duì)外貿(mào)易、物流辦公為主發(fā)展到現(xiàn)在的銀行金融、會(huì)展服務(wù)、信息服務(wù)、科學(xué)技術(shù)為主，答案肯定是否定的。

“外向型”經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，使得大量的辦公人員涌入，推動(dòng)了珠江三角洲寫字樓的發(fā)展，寫字樓功能從最初的對(duì)外貿(mào)易，物流辦公，發(fā)展到現(xiàn)在城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的載體：銀行和金融、會(huì)展服務(wù)、信息服務(wù)、科學(xué)技術(shù)等，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，外資的不斷涌入改變著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，而寫字樓的高速發(fā)展為銀行金融、外資涌入提供了良好的辦公場(chǎng)所，隨著高端寫字樓的發(fā)展，各家跨國(guó)企業(yè)的入住，進(jìn)一步影響城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，目前珠三角的傳統(tǒng)行業(yè)批發(fā)零售和物流行業(yè)僅占到整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的30%，而房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)及其它行業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的70%。

（四）對(duì)寫字樓的發(fā)展推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏認(rèn)識(shí)

很多城市管理者沒有真正認(rèn)識(shí)到寫字樓發(fā)展的重要性，存在兩種錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)：一是認(rèn)為寫字樓只是提供商務(wù)辦公場(chǎng)所，忽視其入住企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；二是認(rèn)為舒適的辦公場(chǎng)所一定可以吸引到較好的企業(yè)入住，忽視城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局和寫字樓的整體規(guī)劃。

寫字樓的專業(yè)、良性發(fā)展，不經(jīng)能夠吸引國(guó)際知名企業(yè)入住，同時(shí)在寫字樓內(nèi)部往往形成良好的促進(jìn)作用，單位之間互為客戶，互相吸引，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；再城市管理者的引導(dǎo)規(guī)范下，寫字樓的發(fā)展能夠很好的推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

四、寫字樓與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

（一）分析城市特色，合理布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

首先是從城市發(fā)展特色來合理布局寫字樓的發(fā)展。如北京的中關(guān)村，所有高新技術(shù)企業(yè)匯聚，北京國(guó)貿(mào)CBD商務(wù)區(qū)，大量的國(guó)際集團(tuán)總部，金融公司，電視臺(tái)落戶，造就了國(guó)貿(mào)CBD金融中心的地位。各個(gè)城市，特別是中小城市應(yīng)根據(jù)城市特色，合理布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，如某城市港口集中且陸地交通發(fā)達(dá)，整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)以物流集散地和對(duì)外貿(mào)易為支撐。在寫字樓的建設(shè)規(guī)劃方面應(yīng)充分考慮城市經(jīng)濟(jì)特色，在物流企業(yè)集中地建立專業(yè)的寫字樓，吸引對(duì)外貿(mào)易企業(yè)入住，由對(duì)外貿(mào)易吸引銀行金融業(yè)的發(fā)展，由金融業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）合理規(guī)劃，提前布局，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展

現(xiàn)在部分寫字樓的建設(shè)沒有合理的規(guī)劃就提前上馬，導(dǎo)致寫字樓落成后招租困難，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。寫字樓的規(guī)劃應(yīng)充分考慮所在地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，周邊交通情況，配套設(shè)施建設(shè)情況等，如沒有合理的規(guī)劃，良好的布局，非但不能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到良好的推動(dòng)作用，還使得寫字樓難以持續(xù)發(fā)展，無法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。如寫字樓建立在城市邊緣，交通不暢，信息不暢，周邊又無特色產(chǎn)業(yè)，無法形成完整的經(jīng)濟(jì)鏈，何以吸引客戶入住，更別說國(guó)際化公司。因此寫字樓的規(guī)劃發(fā)展應(yīng)充分考慮城市的整體布局，建設(shè)前應(yīng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)有明確的了解，充分的定位，明確區(qū)域經(jīng)濟(jì)特色，合理規(guī)劃交通，布局產(chǎn)業(yè)，使得寫字樓成為成為公共建筑的一部分，參與打造城市文化、構(gòu)建城市形象，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和城市的全面發(fā)展。

（三）重視寫字樓的專業(yè)化發(fā)展

隨著城市的快速發(fā)展，寫字樓林立，但個(gè)別寫字樓雖處于CBD商務(wù)區(qū)卻存在招租困難，難以為繼的情況。究其根本原因?yàn)樽非笱矍袄?，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。如某寫字樓坐落在北京國(guó)貿(mào)CBD商圈，建設(shè)初期對(duì)寫字樓就沒有準(zhǔn)備定位，對(duì)招租客戶沒有選擇性，該寫字樓作為某能源集團(tuán)的總部，第一個(gè)招租客戶為律師事務(wù)所，在以后的招租過程中引進(jìn)各行各業(yè)的公司入住，使得寫字樓無專業(yè)特色，入住公司之間無業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)，造成退租情況越來越多，發(fā)展困難。而臨近寫字樓自建成初期，就明確發(fā)展方向，僅為金融行業(yè)提供辦公場(chǎng)所，發(fā)展初期頗為艱難，但隨著各大金融公司的入住，吸引了保險(xiǎn)、銀行、理財(cái)?shù)葌€(gè)金融相關(guān)行業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入住，客戶穩(wěn)定，持續(xù)發(fā)展。寫字樓的良性發(fā)展，可以吸引更多的國(guó)際大公司、集團(tuán)總部、研發(fā)中心到城市落戶，加速企業(yè)信息、銷售、決策在城市的集聚，不斷提升城市的服務(wù)功能和作用，帶動(dòng)酒店、餐飲等相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升城市的知名度和美譽(yù)度，進(jìn)一步改善城市的投資環(huán)境。

（四）重視寫字樓消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)和勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)

寫字樓對(duì)于所在區(qū)域的消費(fèi)帶動(dòng)包括兩個(gè)方面：一方面是寫字樓辦公企業(yè)的頻繁商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)所帶來的各種配套消費(fèi)，必然促進(jìn)周邊地區(qū)的商業(yè)、會(huì)展、旅游、文化娛樂和餐飲等行業(yè)的蓬勃發(fā)展；第二方面是寫字樓高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、購(gòu)物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。而勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)尤為明顯，大量的企業(yè)在寫字樓匯聚，可以帶來大量的就業(yè)崗位，數(shù)據(jù)顯示，一棟200米高的寫字樓建成，至少可以提供約1萬個(gè)就業(yè)崗位，因此寫字樓經(jīng)濟(jì)對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著必不可少的促進(jìn)作用，是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，將為城市創(chuàng)造良好的投資、就業(yè)等社會(huì)效益，從而推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

五、結(jié)論

寫字樓經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，寫字樓在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中扮演重要角色，高品質(zhì)的寫字樓大量聚集，為國(guó)內(nèi)、外企業(yè)提供完善的商務(wù)平臺(tái)的同時(shí)也帶動(dòng)了周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。高密度的商務(wù)活動(dòng)，衍生出大量的品牌商業(yè)、酒店，高檔餐飲等一系列的相關(guān)業(yè)態(tài)，使公司商務(wù)活動(dòng)的半徑大幅減少，商務(wù)活動(dòng)的成本降低，商務(wù)活動(dòng)的活力增強(qiáng)，商務(wù)活動(dòng)的效率得到提高，寫字僂的商務(wù)價(jià)值得以放大，城市的整體商務(wù)能力得到提高。

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（本文作者系第一太平戴維斯物業(yè)顧問（北京）有限公司項(xiàng)目經(jīng)理）