張鍵瑛

【摘要】近年來，城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，有效推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為確保城鎮(zhèn)化穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的重要促成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不僅關(guān)系著城鎮(zhèn)化建設(shè)的水平，而且對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)函也具有重要影響。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平的概況進(jìn)行簡(jiǎn)述，并對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)銷售影響的實(shí)證開展研究，進(jìn)而提出城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的幾點(diǎn)建議，以期為促進(jìn)我國(guó)房地長(zhǎng)行業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)綿薄之力。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)銷售

房地產(chǎn)行業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展中不可或缺的組成部分，占據(jù)著至關(guān)重要的地位。城鎮(zhèn)化發(fā)展作為推動(dòng)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一項(xiàng)重要戰(zhàn)略。房地產(chǎn)也成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，使得房地長(zhǎng)行業(yè)的發(fā)展容易受到其他因素的影響。因此，對(duì)城鎮(zhèn)化的影響下我國(guó)房地產(chǎn)銷售進(jìn)行研究無疑與促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。

1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況

有學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)業(yè)，也有學(xué)者認(rèn)為城鎮(zhèn)化發(fā)展是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)的，但筆者認(rèn)為城鎮(zhèn)化的發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)。但不可否認(rèn)的是，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是：產(chǎn)業(yè)發(fā)展-就業(yè)增加-人口集中-城鎮(zhèn)發(fā)展-產(chǎn)業(yè)發(fā)展的循環(huán)，由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化建設(shè)有密切的聯(lián)系。近年來，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加快，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)的投資呈增長(zhǎng)的趨勢(shì)，商品方的銷售面積呈現(xiàn)快速的增長(zhǎng)，據(jù)新華社數(shù)據(jù)顯示：2012年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了54%，房地產(chǎn)投資達(dá)到了15萬億元人民幣，截止2016年底，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了80%，房地產(chǎn)投資達(dá)到了50萬億元人民幣，同比2015年增長(zhǎng)了100%，預(yù)計(jì)2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到90%，房地產(chǎn)投資將會(huì)達(dá)到100一員人民幣。由此可以看出，城鎮(zhèn)化的建設(shè)率和房地產(chǎn)的發(fā)展相輔相成，密切相關(guān)。由于城市人口不斷增加，使得城鎮(zhèn)化購房消費(fèi)逐漸提高，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到關(guān)鍵的作用[2]。

在本研究中，房地產(chǎn)指標(biāo)不僅包括了房產(chǎn)投資額，還包括了商品房?jī)r(jià)格及銷售面積，從客觀的角度全面了解城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。

2、城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)銷售影響實(shí)證分析

2.1數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)來源于2007-2016年《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)》《人口就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。為了體現(xiàn)區(qū)域差異，將全氛圍東部地區(qū)包括了海南、廣東、附件、浙江、上海、江蘇、天津、北京、東北三省11個(gè)等沿海省市；中部地區(qū)包括了山西、湖南、湖北、河南、河北等8個(gè)省市；西部地區(qū)包括了西藏、青海、甘肅、內(nèi)蒙、四川、重慶等12個(gè)省市。并且對(duì)不同地區(qū)的戶籍人口及城鎮(zhèn)化率及房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行全面的了解和統(tǒng)計(jì)。對(duì)變量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)，城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)，這些特征能夠很好的印證了房地產(chǎn)價(jià)格、經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化、人口城鎮(zhèn)化率，對(duì)小樣本佐證樣本的選擇具有較好的代表性。

2.2脈沖影響分析

通過利用VAR模型進(jìn)行研究，結(jié)果表明，該模型是穩(wěn)定的，可進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析。變量的單位根檢驗(yàn)結(jié)果得知，對(duì)變量數(shù)據(jù)中的脈沖相應(yīng)函數(shù)進(jìn)行了描述分析得知，城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響。短期內(nèi)，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的影響大于人口城鎮(zhèn)化率對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。在長(zhǎng)期，人口城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不斷增加，但后者的影響逐漸不如前者[2]。

3、城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議

3.1合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模

為了實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)之間的和諧發(fā)展，應(yīng)合理控制城鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)模，首先對(duì)全國(guó)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，形成不同功能、不同層次的互補(bǔ)效應(yīng)，縮短城鎮(zhèn)之間的經(jīng)濟(jì)差距，例如：重點(diǎn)發(fā)展、區(qū)域構(gòu)件、統(tǒng)一規(guī)劃、全國(guó)網(wǎng)絡(luò)等措施，控制大城市的盲目擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)合理的土地利用和人口密度分配，控制城市的核心鬼母，分散城市的功能，使得城鎮(zhèn)之間能夠?qū)崿F(xiàn)功能互補(bǔ)，形成一體化的、高效率的復(fù)合體。例如，將具有城鎮(zhèn)工程的工業(yè)和新型產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，與周邊的農(nóng)業(yè)和工業(yè)形成統(tǒng)一，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)一體化的產(chǎn)區(qū)，形成統(tǒng)一的編制，促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)消費(fèi)需求。

3.2合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，只有房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，才能夠促進(jìn)城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。并且由于我國(guó)幅員遼闊，地域城鎮(zhèn)化發(fā)展不均衡，使得城鎮(zhèn)化在發(fā)展過程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些不必要的問題。房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要基礎(chǔ)，只有確保房地產(chǎn)可持續(xù)的、良好的的發(fā)展，才能夠促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。例如：在房地產(chǎn)的建設(shè)過程中確保環(huán)境的清潔、保護(hù)生態(tài)平衡，實(shí)現(xiàn)資源的有效利用和永續(xù)發(fā)展，才能保證房地產(chǎn)也發(fā)與城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。

3.3適度控制城鎮(zhèn)化進(jìn)程

為了構(gòu)建多元化的住宅供給體系，從而滿足市場(chǎng)的需求，因此只有不斷的加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，只有適度的控制城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，才能有效的促進(jìn)房地產(chǎn)也的發(fā)展。并且由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的速度加快，吸引了大量的外來人員，只有滿足人們對(duì)住宅的需求，才能夠解決我國(guó)目前存在的人口住房問題，構(gòu)件多元化的住宅供給體系。例如：共有產(chǎn)權(quán)房、集資建房、合作建房等。另外，還需要不斷的建立和完善制度，構(gòu)件城鎮(zhèn)土地長(zhǎng)效機(jī)制，健全土地管理制度[3]。

結(jié)語：

綜上所述，本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平概況進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述，對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)銷售影響實(shí)證分析，分別從合理控制城鎮(zhèn)得到發(fā)展規(guī)模、合理規(guī)劃、防止過度開發(fā)和適度控制城鎮(zhèn)化進(jìn)程三方面對(duì)城鎮(zhèn)化發(fā)展下房地產(chǎn)銷售的建議展開研究。研究結(jié)果表明城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的銷售具有重要的影響。因此，在未來的工作中，需要加強(qiáng)城鎮(zhèn)化對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)銷售的影響的研究，為加快我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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