【摘要】本文論述了我國(guó)房地產(chǎn)電子商務(wù)模式的現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為我國(guó)房地產(chǎn)電子商務(wù)模式走持續(xù)、穩(wěn)定及健康的發(fā)展道路提供了一定的見(jiàn)解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；電子商務(wù)模式；現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)

1、引言

隨著Internet和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的蓬勃發(fā)展，以現(xiàn)代信息技術(shù)為基礎(chǔ)的電子商務(wù)正迅速滲透到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)領(lǐng)域。特別是信息技術(shù)在許多行業(yè)和部分企業(yè)中的成功應(yīng)用，使得房地產(chǎn)電子商務(wù)已成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方略的一個(gè)不可取代的重要環(huán)節(jié)。其相對(duì)低廉的成本、超越時(shí)空限制等的經(jīng)營(yíng)方式和企業(yè)因此獲得的巨大利潤(rùn)，令眾多房地產(chǎn)企業(yè)投入更多的關(guān)注目光。

2、對(duì)房地產(chǎn)電子商務(wù)模式的認(rèn)識(shí)與分析

電子商務(wù)，是指對(duì)整個(gè)貿(mào)易活動(dòng)實(shí)現(xiàn)電子化。其強(qiáng)調(diào)在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的商業(yè)化應(yīng)用。其不僅是硬件和軟件的結(jié)合，而且是把買(mǎi)方、賣(mài)方、廠商及其合作伙伴在因特網(wǎng)、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)、和外聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái)的應(yīng)用。房地產(chǎn)電子商務(wù)，即電子商務(wù)理念和技術(shù)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。具體指房地產(chǎn)企業(yè)借助現(xiàn)代信息技術(shù)與消費(fèi)者、合作伙伴、結(jié)算服務(wù)機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等建立外部業(yè)務(wù)聯(lián)系，同時(shí)建立企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)、管理、財(cái)務(wù)等商務(wù)活動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。其是電子商務(wù)理念和技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。其應(yīng)用范圍包括：房地產(chǎn)材料采購(gòu)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)中介以及物業(yè)管理等領(lǐng)域。

2.1電子商務(wù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用模式分析

按照電子商務(wù)參與的對(duì)象不同， 可以將其運(yùn)營(yíng)模式相應(yīng)分為B2C（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者） 、B2B（企業(yè)對(duì)企業(yè)）、G2B（政府和企業(yè)，主要是電子政務(wù)和房產(chǎn)政府部門(mén)對(duì)企業(yè)的管理）與C2C（消費(fèi)者之間， 主要是二手房交易市場(chǎng)） 等。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言， 其主要的應(yīng)用模式為B2C和B2B 兩種方式。另外還有C2C 模式和G2B 模式。

2.2房地產(chǎn)電子商務(wù)的意義

a）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言 ：其能更加及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、人口政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策及各類(lèi)優(yōu)惠政策，為其準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，確定投資開(kāi)發(fā)的方向提供了重要依據(jù)。b）對(duì)房地產(chǎn)中介而言：其實(shí)現(xiàn)跨越城市地域房源信息共享，能直接與開(kāi)發(fā)商、投資業(yè)主進(jìn)行信息溝通，從而更好地發(fā)揮了房地產(chǎn)市場(chǎng)媒介的作用，即服務(wù)更加專(zhuān)業(yè)化。c）對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)而言：房地產(chǎn)電子商務(wù)使房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)適應(yīng)多樣化的市場(chǎng)需求，符合現(xiàn)代的以消費(fèi)者為核心的整合營(yíng)銷(xiāo)理念。其更加容易與重要的顧客建立有特定價(jià)值傾向的關(guān)系，以創(chuàng)造顧客滿意。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)的商品屬性

a）固定性：因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品必須與土地相連，而土地是不可移動(dòng)的，所以房地產(chǎn)商品具有固定性。其不能按人們的意志隨意進(jìn)行移動(dòng)，即始終建筑在一定的地段上。其一旦移動(dòng)就會(huì)破壞其使用價(jià)值。b）耐久性：一般的房屋，使用的年限都比較長(zhǎng)。此外，房屋的使用耐久性還表現(xiàn)在人們對(duì)房屋相對(duì)固定的使用關(guān)系上。房屋具有繼承性。c）生產(chǎn)的非連續(xù)性：房地產(chǎn)企業(yè)的商品開(kāi)發(fā)周期一般比較長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能連續(xù)地向消費(fèi)者提供商品。d）等待現(xiàn)金收益時(shí)間長(zhǎng)：由于房屋生產(chǎn)周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)投資者的等待現(xiàn)金收益的時(shí)間也較長(zhǎng)。

此外，房地產(chǎn)涉及到房產(chǎn)和地產(chǎn)。其商品的交易有其特殊性。其一般由法律規(guī)定履行一定的程序來(lái)保證其交易的安全性。其交易的完成不僅需要標(biāo)的交付，而且要按照法律規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。

2.4房地產(chǎn)電子商務(wù)優(yōu)點(diǎn)

雖然說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用是在“淡市”下的一種被動(dòng)選擇，可能只是一種營(yíng)銷(xiāo)突圍的方式，但是電子商務(wù)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)作用將是不可估量的。電子商務(wù)應(yīng)用于房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)主要有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：a）傳播范圍廣、速度快、無(wú)時(shí)間地域限制；b）降低開(kāi)發(fā)商的分銷(xiāo)成本； c）提高了宣傳效率，提升了品牌影響力。

2.5房地產(chǎn)電子商務(wù)應(yīng)用難題

雖然電子商務(wù)在部分行業(yè)的應(yīng)用已經(jīng)相當(dāng)成熟，但是為什么在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用則不能發(fā)展壯大。其是因?yàn)橐环矫?，在沒(méi)有房控政策的調(diào)控下，房子不愁賣(mài)不出去甚至都不愁買(mǎi)不了高價(jià)。在這樣賣(mài)房強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境下，地產(chǎn)商對(duì)新的營(yíng)銷(xiāo)模式的應(yīng)用動(dòng)力極小；另一方面，對(duì)于房子這樣的商品，電子商務(wù)應(yīng)用具有本身還未解決的難題。

3、采取一定的措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)電子商務(wù)模式的可持續(xù)發(fā)展

3.1房地產(chǎn)電子商務(wù)趨勢(shì)和應(yīng)用

一個(gè)新事物誕生，一種新方式應(yīng)用，必須伴隨著諸多問(wèn)題待解決。但是，在這個(gè)電子商務(wù)得到廣泛應(yīng)用的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)也必然成為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一種趨勢(shì)。

3.2 解決電子商務(wù)房地產(chǎn)的問(wèn)題與策略

首先闡明，電子商務(wù)并非在線購(gòu)買(mǎi)的同義詞。在現(xiàn)階段是無(wú)法在線銷(xiāo)售的，而且因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)的安全性和國(guó)家法律所限，電子數(shù)據(jù)交換和網(wǎng)上簽訂合同在現(xiàn)階段都是行不通的。目前的網(wǎng)絡(luò)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)是信息渠道和廣告媒介的延伸。具體各個(gè)行業(yè)其應(yīng)對(duì)各異。

a）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

建設(shè)數(shù)字化社區(qū)使物管機(jī)構(gòu)向住戶提供全方位的有償服務(wù)變得可行。而且社區(qū)電子商務(wù)即使在現(xiàn)在電子商務(wù)很不成熟的時(shí)期也極具可操作性。b）中介商：短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)中介利用聯(lián)網(wǎng)可以擴(kuò)大房源區(qū)域，壯大公司。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，經(jīng)紀(jì)業(yè)原始生存的基礎(chǔ)是消費(fèi)者與物業(yè)供應(yīng)者之間消息不對(duì)稱(chēng)。c）開(kāi)發(fā)商：網(wǎng)絡(luò)雖然非銷(xiāo)售物業(yè)的平臺(tái)，但是協(xié)助開(kāi)發(fā)商決策。一方面，房產(chǎn)企業(yè)要利用現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)搜尋各方面信息，傳遞企業(yè)內(nèi)部信息；另一方面，其需要立刻著手建立自己的EC的web站。d）政府：微觀上，作為政策的制定者，政府具有巨大的權(quán)威性。其可以在主頁(yè)上發(fā)布最新的政策法規(guī)，指導(dǎo)購(gòu)房者，網(wǎng)上答疑，規(guī)范廠商行為，整頓市場(chǎng)秩序，同時(shí)可以網(wǎng)上報(bào)批、年檢、建立房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)等服務(wù)，以簡(jiǎn)化手續(xù)，提高效率。

宏觀上，政府任重而道遠(yuǎn)。從短期來(lái)看，政府不僅在形式上分家電信，還要真正把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入。其要鼓勵(lì)試點(diǎn)，加強(qiáng)宣傳教育，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展，突破帶寬瓶頸，進(jìn)而大力發(fā)展信息高速公路。從長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家要積參與國(guó)際對(duì)話與游戲規(guī)則的制定，建立一個(gè)國(guó)際通行的電子商務(wù)的框架，進(jìn)而加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化和安全技術(shù)研究。

3.3 對(duì)未來(lái)電子商務(wù)房地產(chǎn)的展望

隨著信息時(shí)代的發(fā)展，電子支付的安全問(wèn)題與相關(guān)法律制定的問(wèn)題將會(huì)圓滿解決。屆時(shí)，“房·COM”不再是夢(mèng)想。其可以極其形象地把未來(lái)房地產(chǎn)比喻為“鼠標(biāo)加水泥”。

結(jié)論：

房地產(chǎn)業(yè)投資額高、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)巨大。房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)業(yè)引起了各方的關(guān)注?；ヂ?lián)網(wǎng)給房地產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)代化的管理模式提供了良好的條件。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)， 房地產(chǎn)企業(yè)能有效降低成本，從而顯著提高效率及企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，更好地掌握客戶的需求，使市場(chǎng)得以進(jìn)一步擴(kuò)展。面對(duì)新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)只有調(diào)整自己的經(jīng)營(yíng)方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適應(yīng)新的業(yè)務(wù)需要，才能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得立足之地。毋庸質(zhì)疑，電子商務(wù)在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用將帶來(lái)更為廣闊的發(fā)展前景。

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作者簡(jiǎn)介：

石秀珍（1972，08），女，經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)方面的營(yíng)銷(xiāo)策劃、價(jià)格及方案制定以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等工作。單位為包頭保障性住房發(fā)展建設(shè)投資有限公司，內(nèi)蒙古包頭014010）