張世超

【摘要】當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到較快發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在這一背景下實(shí)現(xiàn)進(jìn)步。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制與管理是重要的構(gòu)成內(nèi)容。想要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)當(dāng)中占據(jù)更加優(yōu)勢(shì)的地位，必須要加大成本控制和管理力度，使房地產(chǎn)成本管理水平得到提升。本文將主要分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本控制和管理工作，為今后實(shí)踐活動(dòng)開(kāi)展提供理論借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；管理

在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)當(dāng)中的成本控制包含了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，旨在使企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中所消耗的資金得到有效合理控制，實(shí)現(xiàn)成本的有效降低，幫助企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，成本控制包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、招標(biāo)成本、施工竣工等不同環(huán)節(jié)的成本[1]。但是我國(guó)當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中仍然存在諸多問(wèn)題，本文將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中在成本控制和管理方面存在的問(wèn)題進(jìn)行著重的分析和討論。

1、當(dāng)前在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制和管理中存在的問(wèn)題分析

1.1 認(rèn)識(shí)不到位

在房地產(chǎn)整個(gè)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門所給出的財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)足夠的合理和規(guī)范，這樣才可以為房地產(chǎn)企業(yè)制定出更加科學(xué)合理的成本控制相關(guān)決策以及后期的審計(jì)措施提供依據(jù)。但是財(cái)務(wù)報(bào)告自身存在較大的特殊性，即在內(nèi)容上出現(xiàn)有明顯的滯后性特點(diǎn)，這會(huì)對(duì)企業(yè)成本控制制度的確立奠定基礎(chǔ)，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本顯著增加，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展受到不良影響[2]。

1.2 成本控制方法缺乏合理性

成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中起到了重要直接的影響，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平的高低產(chǎn)生影響，若在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面的開(kāi)發(fā)，也未對(duì)各個(gè)階段的成本進(jìn)行合理有效的預(yù)估就開(kāi)始盲目的投資。同時(shí)在一部分的房地產(chǎn)項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)于人們的消費(fèi)水平過(guò)低或者過(guò)高的估計(jì)，這也會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本增加。

1.3 成本控制制度不夠完善

當(dāng)前在我國(guó)不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)均未構(gòu)建起完善的成本控制制度，無(wú)法將成本控制責(zé)任落實(shí)到每個(gè)具體的人身上，這就導(dǎo)致在項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段當(dāng)中缺少必要的制度依據(jù)，無(wú)法從根本上使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本得到控制。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制和管理中問(wèn)題改善路徑分析

2.1 對(duì)合計(jì)階段進(jìn)行合理優(yōu)化

在工程造價(jià)過(guò)程中，設(shè)計(jì)的合理性是其開(kāi)展的基礎(chǔ)與前提，從已有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)所占的成本比較低，但是卻對(duì)整個(gè)工程75%以上的內(nèi)容產(chǎn)生影響，所設(shè)計(jì)的功能與質(zhì)量是否是具體的使用要求得到滿足，這些與建設(shè)項(xiàng)目投資多少息息相關(guān)，而且也會(huì)對(duì)今后的項(xiàng)目建成后的銷售和效益產(chǎn)生影響。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)過(guò)程至關(guān)重要，一旦設(shè)計(jì)方案確定之后，大部分的工程造價(jià)也就因此確定了，后期所開(kāi)展的工程預(yù)算、工程決算等都是一種計(jì)量工程的工具，無(wú)法從根本上使造價(jià)成本發(fā)生變化，所以必須要使設(shè)計(jì)方案變得足夠的優(yōu)化，可以采用優(yōu)化招標(biāo)的方式或者優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師來(lái)開(kāi)發(fā)和設(shè)計(jì)產(chǎn)品，這樣可以使設(shè)計(jì)的合理性、準(zhǔn)確性和先進(jìn)性得到保障。

2.2 工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計(jì)

在招投標(biāo)環(huán)節(jié)可以將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入其中，通過(guò)不同廠家之間的競(jìng)爭(zhēng)，使得成本得到有效降低[3]。在編制招投標(biāo)文件的過(guò)程中必須要確保標(biāo)書(shū)的合理、嚴(yán)謹(jǐn)以及準(zhǔn)確等，若涉及到工程造價(jià)以及相關(guān)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包死，減少或者不留造價(jià)活口。工程標(biāo)底需要確保其質(zhì)量的高水平。

2.3 項(xiàng)目的合同管理成本設(shè)計(jì)

工程成本環(huán)節(jié)的控制可以為工程成本控制提供較為強(qiáng)大的法律保障。對(duì)于企業(yè)而言，合同屬于維護(hù)自身權(quán)益的法律武器，合同的健全也對(duì)企業(yè)的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響[4]。所以在企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要在合同管理方面加大控制力度，從根本上使合同的嚴(yán)肅性得到保障，對(duì)人員形成更強(qiáng)大的制度約束。在工程合同的起草過(guò)程中，需要匯集多方面人員，比如合同管理人員、造價(jià)相關(guān)人員等，在合同的起草、訂立以及今后的審閱等不同環(huán)節(jié)中都起到作用，要對(duì)工程合同當(dāng)中的各項(xiàng)條款都足夠熟悉，尤其是對(duì)于工程造價(jià)產(chǎn)生直接關(guān)系的條款，比如原則條件、計(jì)價(jià)條件以及相關(guān)方式、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等，這些方面都需要確保足夠的完善。

2.4 施工過(guò)程成本控制優(yōu)化

在施工階段是將設(shè)計(jì)的理念轉(zhuǎn)化為實(shí)際建筑物的過(guò)程[5]。在具體施工過(guò)程中不僅需要對(duì)設(shè)計(jì)的相關(guān)變更進(jìn)行嚴(yán)格辦理，構(gòu)建起完善的簽證管理制度，同時(shí)還需要做好具體的分工，將責(zé)任具體落實(shí)到每個(gè)人身上，必須要使工程簽證的質(zhì)量得到保障，堅(jiān)決避免發(fā)生虛假簽證的現(xiàn)象。簽證的辦理需要及時(shí)，內(nèi)容準(zhǔn)確客觀。若是隱蔽工程，則需要先做出相關(guān)的預(yù)算，并對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)等不同方面的分析，在實(shí)施了優(yōu)化設(shè)計(jì)之后可以上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人則需要親自到工程現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)掌握工程的具體狀況和進(jìn)度，要對(duì)變更的內(nèi)容足夠了解。工程造價(jià)人員也需要具體深入工地現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)度和開(kāi)展的狀況進(jìn)行及時(shí)掌握。

2.5 竣工階段的結(jié)算成本控制優(yōu)化

在竣工階段所開(kāi)展的結(jié)算工作，也是實(shí)際造價(jià)過(guò)程中的重要文件，更是重要的構(gòu)成部分。在完成結(jié)算工作室需要以現(xiàn)行的相關(guān)法律文件作為依據(jù)，按照具體的合同條款規(guī)定、竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)所出現(xiàn)的不同簽證等進(jìn)行更加認(rèn)真的審核與計(jì)算。若設(shè)計(jì)變更還需要對(duì)變更的內(nèi)容規(guī)范性進(jìn)行審查，以及所需要的變更資料也需要進(jìn)行審查。

結(jié)語(yǔ)：

成本控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中至關(guān)重要，因此需要加大研究和重視力度。本文主要對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出針對(duì)性的改善策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬天峰.淺論目標(biāo)成本管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制[J].工程技術(shù)：全文版，2016（11）：00307-00307.

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[4]馬思山.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].工程技術(shù)：全文版，2016（8）：00085-00085.

[5]崔世兵，杜杰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2017（1）.