【摘要】使房地產(chǎn)工程項目獲得良好的經(jīng)濟效益，做好項目整個生命周期內(nèi)的全過程造價控制與管理，是我們房地產(chǎn)造價工作者應努力研究的課題。本文簡要地敘述我國房地產(chǎn)工程項目全過程造價管理和控制中存在的問題，并且在如何加強全過程造價的有效控制與管理方面提出自己的見解。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價；全過程；控制管理

工程咨詢公司應充分分析考慮房地產(chǎn)工程項目的特點以及工程項目實施過程一系列動態(tài)因素，加強全壽命周期的全過程造價管理與控制，為業(yè)主實現(xiàn)項目投資效益最大化。

1、房地產(chǎn)工程造價全過程控制管理的基本概念

房地產(chǎn)具有壽命周期長（15年至70年）、位置固定性（不可移動性）、有著較強的資本依賴性（對資金的集中性與需求性更是高強而集中的）等獨特的特征。全過程工程造價就是指一項工程實際開支的全部費用，貫穿于房地產(chǎn)工程項目的始終，在前期投資決策階段、設計階段、招標階段、施工實施階段、竣工結(jié)算階段、保修使用維護階段。全過程造價控制管理的作用：提供項目可行性的決策依據(jù)，提供投資規(guī)模和設計優(yōu)化控制的依據(jù)，提供合理的財務融資和招投標方案比選依據(jù)，對建設項目實施和使用維護的造價成本進行控制與管理，最終實現(xiàn)投資效益最大化。

2、房地產(chǎn)工程造價全過程控制管理方面存在的問題

（1）對投資決策階段的工程造價管控沒有引起足夠重視。前期策劃階段對規(guī)劃方案、投資估算、市場調(diào)研、風險分析和盈虧平衡測算等項目方案可行性論證不到位，決定了項目成敗的關鍵。

（2）在設計階段忽視工程造價優(yōu)化比選。我國的個別設計單位只重技術(shù)不重視經(jīng)濟效益，設計階段只重其外，不計成本，對工程的造價高低毫不關心，忽視工程設計方案的優(yōu)化比選和詳細設計粗糙馬虎，是項目造價失控的主要原因。

（3）施工階段的對工程造價變更和簽證監(jiān)管不到位。由于項目實施周期長，缺乏有經(jīng)驗的全過程造價跟蹤咨詢專業(yè)服務，在招標條款、圖紙細節(jié)、預算清單、合同約定、隱蔽簽證、變更和索賠等方面出現(xiàn)含糊不清和被動局面。

（4）竣工結(jié)算時拖延扯皮。在工程項目完工結(jié)算時，因過程的技術(shù)經(jīng)濟簽證資料不齊全或者模棱兩可，承包方往往會因為利益的關系而高估多算，出現(xiàn)結(jié)算時拖延扯皮的現(xiàn)象比較嚴重。

（5）保修維護成本加大，影響后期收益。前期片面追求低成本，在前期選址、設計選型、材料和方案等方面缺乏遠見，房地產(chǎn)項目上采用淘汰落后產(chǎn)品技術(shù)，未應用“十新技術(shù)”，致使保修維護成本加大或者資金回籠困難，影響后期收益。

3、房地產(chǎn)工程造價全過程的控制與管理措施

房地產(chǎn)項目建設運營全過程重視工程造價咨詢專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟人員參與造價控制與管理，做好每一個階段的規(guī)范的造價咨詢專業(yè)服務工作。

3.1規(guī)劃方案和投資決策階段的造價控制與管理

該階段對項目造價的影響占比達到35-75%，造價控制主要包括以下幾方面工作：編制項目建議書，確定項目選址、建設標準及其規(guī)模、選擇合理的投融資方案，多方討論修改確定項目定位，項目直接成本框算；編制好規(guī)劃方案、房地產(chǎn)項目可行性研究報告和投資估算，經(jīng)過專家論證審核，報經(jīng)審批后作為項目初步設計成本控制的依據(jù)；要建立科學的房地產(chǎn)工程決策系統(tǒng)，重視房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價，進行多方比較、系統(tǒng)分析，從而選出最優(yōu)項目規(guī)劃投資方案。

3.2房地產(chǎn)工程設計階段的造價控制與管理

設計階段對造價的影響是最大的，是造價控制的關鍵性環(huán)節(jié)，要做好以下工作： 審核規(guī)劃方案、通過竟標來完成設計方案選定工作、設計不超過限額規(guī)定、制定應用標準、優(yōu)化設計，保證工程設計的質(zhì)量。將全過程造價咨詢引入房地產(chǎn)工程設計階段的工作，提出專業(yè)的意見和建議，審核規(guī)劃方案、初步設計、施工圖設計圖紙，發(fā)現(xiàn)問題后讓設計人員修改完善；設計過程當中，設計人員應主動和造價控制人員進行充分地溝通和了解，反饋造價信息，不斷優(yōu)化設計方案。

3.3房地產(chǎn)工程招標階段的造價控制與管理

招標階段的造價控制是事前預控，能有效地控制房地產(chǎn)工程造價的失控風險：通過竟標選擇合格的造價咨詢機構(gòu)，依據(jù)施工圖及相關標準編制工程量清單及工程招標最高限價。明確招標方式、結(jié)算方式、合同條款后，編制好招標文件，對投標的施工單位的資信、施工人員的素質(zhì)、施工方案、質(zhì)量控制措施等進行考查選擇最優(yōu)的施工單位，中標后核查中標投標報價做好清標工作，總價不變情況下調(diào)整不合理報價并且確認后簽訂合同。

3.4房地產(chǎn)工程施工階段的造價控制與管理

施工階段是資金投入最大的階段，工程量大，控制節(jié)點較多、困難較大，是全過程造價控制的關鍵階段，主要包括以下工作：加強合同管理，做好預付款、進度款審查復核；對已完工合格工程量的“質(zhì)、量”確認，做好過程計量的四方審核簽認；加強房地產(chǎn)工程中的進場材料設備、設計變更、現(xiàn)場簽證、索賠的臺賬管理；正確處理好房地產(chǎn)工程工期、質(zhì)量、造價之間的關系；掌握房地產(chǎn)設備、材料價格的變化趨勢，控制好房地產(chǎn)工程的成本控制限價指標和造價。

3.5房地產(chǎn)工程竣工階段的造價控制與管理。

審核房地產(chǎn)工程的竣工結(jié)算資料，核對現(xiàn)場的竣工圖和實際工程量，復核變更簽證真?zhèn)危治鼋Y(jié)算金額調(diào)整較多的主要原因，出具核算結(jié)算初稿按照程序組織核對審批，對于結(jié)算金額在500萬元以上的再選擇造價咨詢單位二審，提出復審意見。審核結(jié)算時一般從以下幾個方面進行程序把控咨詢成果的質(zhì)量：一是把控好參加審核人員的人品素質(zhì)，二是嚴格執(zhí)行公司三級審核制度，三是初稿完成前不與施工單位接觸，四是結(jié)算核對時須有業(yè)主參與，五是最終審核造價與初稿變動部分出具變化分析報告，在制度上防止各種計算誤差和廉潔風險。

3.6房地產(chǎn)工程保修維護階段的造價控制與管理

房地產(chǎn)工程完工后使用過程中出現(xiàn)問題要及時進行維護保修，結(jié)合工程項目結(jié)算審定報告書，做好工程項目成本分析及成本臺賬等等后評估工作。一個完整的房地產(chǎn)項目綜合有三五十個專業(yè)發(fā)承包工程，常常分區(qū)分期建設，根據(jù)循序漸進建設結(jié)算情況對該項目實際發(fā)生的各項建安成本進行統(tǒng)計、分析，編制《項目結(jié)算分析報告》，建立成本數(shù)據(jù)庫，總結(jié)房地產(chǎn)造價成本控制與管理方面的經(jīng)驗教訓，并為后續(xù)開發(fā)項目的成本管理提供數(shù)據(jù)參考，持續(xù)地為業(yè)主做好服務工作。

結(jié)語：

本文從工程咨詢公司如何做好房地產(chǎn)項目全生命周期的全過程造價咨詢業(yè)務的視角，分析了全過程造價管理存在的問題，對每一個階段的造價的動態(tài)控制與管理的措施進行了詳盡的分析探討，涵蓋了決策、設計、招標、施工、竣工、保修等階段的工作內(nèi)容以及主要工作程序，充分發(fā)揮造價咨詢自身的優(yōu)勢，全面管理與控制造價，對于提高整個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益以及社會效益和促進行業(yè)的發(fā)展十分重要。

參考文獻：

[1]陳春雷.淺談工程造價在建筑成本管理過程中的控制措施及辦法[J].建筑與預算，2016（07）：15-18.

作者簡介：

許正祥，安徽廣振工程咨詢有限公司，安徽宣城。