馬千里

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)制度問題，即在經(jīng)濟(jì)層面上的產(chǎn)權(quán)和法律層面上的產(chǎn)權(quán)分離。經(jīng)濟(jì)法視角下的產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離。文章在闡述小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)涵的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)濟(jì)法視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)存在的問題，具體分析怎樣應(yīng)用法律法規(guī)解決農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)問題，旨在更好的促進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)發(fā)展。

在城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展下，“小產(chǎn)權(quán)房”得到了進(jìn)一步發(fā)展，中央和省政府部門采取了一系列政策對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展進(jìn)行規(guī)制，但是從現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”的法律制度來看，其法律政策存在價(jià)值取向偏離農(nóng)民利益的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)法視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)存在一些問題。基于“小產(chǎn)權(quán)房”問題的本質(zhì)——產(chǎn)權(quán)問題，文章從經(jīng)濟(jì)法視角具體分析怎樣更好的解決“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)問題，從而使“小產(chǎn)權(quán)房”合理化、規(guī)范化發(fā)展。

一、小產(chǎn)權(quán)房?jī)?nèi)涵

小產(chǎn)權(quán)房也被人們稱作是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、“村產(chǎn)權(quán)房”，學(xué)術(shù)界有學(xué)者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識(shí)是，在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的商品性住宅，這些商品性住宅不需要繳納過多的資金費(fèi)用。也有學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指在集體所有土地基礎(chǔ)上，由村民或者當(dāng)?shù)卣块T和開發(fā)商聯(lián)合建設(shè)的住宅。這些住宅沒有被納入到城市發(fā)展統(tǒng)一規(guī)劃中，也需要繳納土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)物，在城市化的深入發(fā)展下，商品房的價(jià)格提升，居民旺盛的購(gòu)買需求和有限的購(gòu)買力出現(xiàn)了矛盾問題。在這樣的背景下，小產(chǎn)權(quán)房成為消費(fèi)者新的低成本購(gòu)房選擇。小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展不僅滿足了消費(fèi)者對(duì)住房的需求，而且也實(shí)現(xiàn)了對(duì)閑散土地資源的合理利用。

二、經(jīng)濟(jì)法視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)面臨的問題

（一）“小產(chǎn)權(quán)房”的供求矛盾問題

從實(shí)際發(fā)展情況來看，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生需求的主要來自于以下幾個(gè)方面：中低收入者對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”基本住房的需求；中高收入者對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”改善性的需求；投資者對(duì)政府投資需求以及工業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的需求。在城市化的深入發(fā)展下，人們對(duì) 購(gòu)房需求增加，但是受國(guó)家壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)和單一性商品房的供給下，人們對(duì)住房的需求更多的表現(xiàn)在剛性需求上。加上收入不平等的擴(kuò)大，使得越來越多的低收入者被迫擠到“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買行列，由此出現(xiàn)了房?jī)r(jià)越高和人們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”需求越大的循環(huán)狀態(tài)，由此也在無形中加劇了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展問題。

（二）“小產(chǎn)權(quán)房”不具備產(chǎn)權(quán)證書

現(xiàn)階段，在我國(guó)各地建造出的小產(chǎn)權(quán)房中，基本都沒有明確的產(chǎn)權(quán)證書，使得房產(chǎn)得不到國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)劃和認(rèn)可，在一定程度上危害了小產(chǎn)權(quán)房的直接消費(fèi)主體。購(gòu)房者的購(gòu)房信息處于劣勢(shì)狀態(tài)，加上購(gòu)房群體的不成熟，加劇了“小產(chǎn)權(quán)房”政策沖突危害，甚至還會(huì)威脅國(guó)家土地資源權(quán)益。另外，從經(jīng)濟(jì)法視角上來看，“小產(chǎn)權(quán)房”在缺乏證書的情況下會(huì)在無形中加劇交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)，不利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展缺乏必要的法律法規(guī)保護(hù)

受現(xiàn)階段城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)制度的影響，城市的土地使用歸國(guó)家所有，在城市內(nèi)建房需要獲得國(guó)有土地使用權(quán)證。在這樣的制度規(guī)定下，農(nóng)村的土地只有被國(guó)家征收才能進(jìn)入一級(jí)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易?？梢?，國(guó)家在某種程度上壟斷了土地資源市場(chǎng)的供給，剝奪了農(nóng)民的基本土地使用和管理權(quán)力。

“小產(chǎn)權(quán)房”利益群體涉及范圍較廣，其中的各個(gè)利益復(fù)雜，因此在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了各種形式的經(jīng)濟(jì)、法律問題。首先，在征地階段，受農(nóng)民法律意識(shí)淡薄 的影響，他們?nèi)狈?duì)土地改用之后對(duì)自身利益影響的深切認(rèn)識(shí)，土地上繳過程比較被動(dòng)。其次，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)階段缺乏必要法律的支持，且容易出現(xiàn)市場(chǎng)監(jiān)管失靈的問題，為之后的各類產(chǎn)權(quán)糾紛留下了隱患。最后，需求方對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的要求不斷提升，但是供給方卻保留很強(qiáng)的行政性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上，不利于“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

（四）“小產(chǎn)權(quán)房”土地制度不合理

受城鄉(xiāng)二元分化制度的影響，土地資源被劃分為城市建設(shè)用地和集體所有土地，前者土地主要是城市發(fā)展的土地，后者主要是城市周邊郊區(qū)土地。“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展涉及的土地主要是耕地和村集體、基層政府管控土地?，F(xiàn)階段，“小產(chǎn)權(quán)房”土地制度管理在以下幾個(gè)方面存在問題：首先，土地征用缺乏制度規(guī)范。集體用地的時(shí)候需要征求國(guó)家規(guī)劃，在實(shí)際發(fā)展中存在所有權(quán)主體不明確的問題。其次，缺乏對(duì)集體土地使用的監(jiān)管。在城市人口逐漸減少和“小產(chǎn)權(quán)房”的快速發(fā)展下，集體用地不再受到人們的關(guān)注，加重了集體土地管理越位、缺位現(xiàn)象的發(fā)生。

三、經(jīng)濟(jì)法視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)法律治理策略

（一）合理權(quán)衡市場(chǎng)主體間的利益

現(xiàn)階段，參與土地交易的市場(chǎng)主體主要包含政府、農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋購(gòu)買者。 “小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)者大多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)民集體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)民能夠從中直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，由于這個(gè)過程不需要高額土地出讓金和稅費(fèi)，房屋購(gòu)買者所需要支付的房?jī)r(jià)要比商品房房?jī)r(jià)低，但是所獲得的房屋產(chǎn)權(quán)也不夠完整。為此，在未來“小產(chǎn)權(quán)房”的流轉(zhuǎn)發(fā)展需要著重解決和保障多方利益主體的權(quán)益、

（二）實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的合法化發(fā)展

第一，直接合法化?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的直接合法化發(fā)展主要是指在不改變“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展現(xiàn)狀的同時(shí)，結(jié)合實(shí)際為其提供相關(guān)利益保障，確保“小產(chǎn)權(quán)房”在流轉(zhuǎn)的過程中擁有合法合理的地位。第二，間接合法化。“小產(chǎn)權(quán)房”間接合法化的實(shí)現(xiàn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①完善“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)制度體系。首先，對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”剛需之外的外部部分，國(guó)家要為其發(fā)展提供必要的制度吧保障，合理分配各方利益關(guān)系。其次，完善“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)法律。法律是“小產(chǎn)權(quán)房”合法化發(fā)展的重要保障。為此，需要通過法律明確政府收入、賣地收入是否合法。中央政府部門需要深入了解各地區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際制定完善的“小產(chǎn)權(quán)房”法律，為“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展予以合法化支持。再次，完善“小產(chǎn)權(quán)房”的制度安排。結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展實(shí)際制定科學(xué)、完善的“小產(chǎn)權(quán)房”合法制度體系，具體包含地方行政法律、地方制度。②實(shí)現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的間接合法化主要是指對(duì)一些無法直接合法化、拆除成本較高的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化處理，從而滿足市場(chǎng)和供需雙方對(duì)住房的需求。

（三）防止出現(xiàn)新建小產(chǎn)權(quán)房

想要有效治理我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的問題，需要嚴(yán)格限制我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展規(guī)模，采取措施阻止“小產(chǎn)權(quán)房”的新建。首先，建立完善的“小產(chǎn)權(quán)房”監(jiān)督機(jī)制。在限制“小產(chǎn)權(quán)房”發(fā)展規(guī)模方面主要以治理執(zhí)行為主、以動(dòng)機(jī)消除為輔，從無到有的健全和完善“小產(chǎn)權(quán)房”監(jiān)督機(jī)制，在強(qiáng)有力制度的規(guī)范下避免出現(xiàn)新建的“小產(chǎn)權(quán)房”。其次，完善“小產(chǎn)權(quán)房”的住房系統(tǒng)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”住房系統(tǒng)的完善主要從郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)入手。對(duì)于城市周圍地區(qū)的人們，要避免他們出現(xiàn)建造和購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的動(dòng)機(jī)，而有效的避免方法是滿足或者轉(zhuǎn)移他們的房屋購(gòu)買需求。對(duì)于農(nóng)民、大學(xué)生等城市購(gòu)房剛需群體，則是需要政府部門加大力度為他們提供保證性住房建設(shè)，通過有力宣傳讓他們深刻認(rèn)識(shí)到“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”的差別，引導(dǎo)他們主動(dòng)減少對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的需求。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從目前發(fā)展情況來看，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的存在不僅關(guān)乎房地產(chǎn)事業(yè)和城鄉(xiāng)建設(shè)，而且還深刻影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為了有效解決各地區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”問題，需要相關(guān)人員加快打造完善的“小產(chǎn)權(quán)房”制度體系，合法化“小產(chǎn)權(quán)房”，保證各方利益的協(xié)調(diào)，杜絕出現(xiàn)新建小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象，從而為我國(guó)城市化建設(shè)的深入開展提供更多支持。（作者單位為南開大學(xué) ）