吳福喜

[摘 要]我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控力度的不斷加大，對(duì)于抵制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)科學(xué)發(fā)展具有很強(qiáng)的支付作用，但對(duì)于一些“剛需”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何更好地利用國(guó)家的房地產(chǎn)稅收政策做好納稅籌劃應(yīng)當(dāng)引起高度重視。本文對(duì)個(gè)人買賣住房的納稅籌劃問(wèn)題進(jìn)行了深入的分析研究，首先分析了個(gè)人買賣住房納稅籌劃的重要性，在此基礎(chǔ)上分析了個(gè)人買賣住房納稅籌劃方面存在的突出問(wèn)題，最后就如何更好地開(kāi)展個(gè)人買賣住房納稅籌劃提出了一些有針對(duì)性的對(duì)策和建議，旨在為促進(jìn)個(gè)人在買賣住房過(guò)程中更好地開(kāi)展納稅籌劃提供一些參考。

[關(guān)鍵詞]個(gè)人買賣住房；納稅籌劃；重要性；籌劃策略

[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

在當(dāng)前我國(guó)高度重視房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大背景下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)步入了新的發(fā)展階段，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)不斷改革的大背景下，對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，如何做好納稅籌劃工作，不僅關(guān)系到個(gè)人買賣住房能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且也關(guān)系到個(gè)人買賣住房過(guò)程中的個(gè)人利益，因而應(yīng)當(dāng)更加高度重視個(gè)人買賣住房稅務(wù)籌劃工作。盡管從總體上來(lái)看，絕大多數(shù)購(gòu)房者都具有一定的稅務(wù)籌劃意識(shí)，但仍然存在很多不到位的方面，需要引起高度重視，特別是要運(yùn)用更加科學(xué)的理念、更加科學(xué)的策略以及更加科學(xué)的方法開(kāi)展納稅籌劃，最大限度地降低購(gòu)房成本、維護(hù)自身的合法權(quán)益。

1 個(gè)人買賣住房納稅籌劃的重要性

對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種，如果不進(jìn)行科學(xué)的納稅籌劃，就會(huì)提高個(gè)人買賣住房成本，進(jìn)而使個(gè)人利益受損，特別是在我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不斷加大的背景下，加強(qiáng)個(gè)人買賣住房稅務(wù)籌劃更具有重大價(jià)值。，做好個(gè)人買賣住房納稅籌劃，有利于降低成本，這其中至關(guān)重要的就是個(gè)人買房需要交很多稅，無(wú)論是新房還是二手房，購(gòu)房者都需要繳納法律規(guī)定的契稅，而且也有一定的標(biāo)準(zhǔn)，只有進(jìn)行科學(xué)的納稅籌劃，才能更好地運(yùn)用契稅政策，比如我國(guó)對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房有很多優(yōu)惠政策，比如個(gè)人購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售時(shí)免征增值稅，這就需要在進(jìn)行個(gè)人買賣住房的過(guò)程中能夠運(yùn)用好這一優(yōu)惠政策，找準(zhǔn)時(shí)間結(jié)點(diǎn)，進(jìn)而減少納稅額度，降低個(gè)人買賣住房的成本。此外，在進(jìn)行個(gè)人買賣住房的過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)的納稅籌劃也有利于使買賣雙方更多地了解自身的權(quán)益，使個(gè)人住房在買賣過(guò)程中更加公開(kāi)、更加透明，買賣雙方都可以更好地維護(hù)自身的權(quán)益?？傊?，對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，必須高度重視納稅籌劃工作，這不僅有利于降低個(gè)人買賣住房成本，同時(shí)也是更好地維護(hù)個(gè)人買賣住房雙方利益的重要舉措。

2 個(gè)人買賣住房納稅籌劃存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易規(guī)模的不斷擴(kuò)大，個(gè)人買賣住房越來(lái)越多，但很多人在買賣二手房的過(guò)程中缺乏納稅籌劃意識(shí)，盡管在交易的過(guò)程中都能夠按照法律的規(guī)劃繳納各類契稅，但卻在無(wú)形之中增加了個(gè)人買賣住房的成本，導(dǎo)致自身的利益受益。深入分析其原因，最根本的就是很多人在開(kāi)展個(gè)人買賣住房的過(guò)程中，缺乏法律意識(shí)、籌劃意識(shí)以及成本意識(shí)，因而出現(xiàn)了很多問(wèn)題，需要引起高度重視。深入分析個(gè)人買賣住房納稅籌劃方面存在的突出問(wèn)題，盡管涉及方方面面，既有客觀因素，也有主觀因素，但最根本的還是存在如下三個(gè)方面的突出問(wèn)題。

一是納稅籌劃重視不足。對(duì)于個(gè)人買賣住房的納稅籌劃來(lái)說(shuō)，具有很強(qiáng)的政策性和系統(tǒng)性，只有提高納稅籌劃的重視程度，才能使納稅籌劃工作更有效的開(kāi)展，進(jìn)而降低買賣成本。但從當(dāng)前買賣住房的個(gè)人來(lái)看，還沒(méi)有將納稅籌劃上升到一定高度，無(wú)論是買方還是賣方，普遍不重視納稅籌劃工作，特別是由于具有契稅基本上都由買方負(fù)責(zé)的“潛規(guī)則”，這也直接導(dǎo)致賣方更加不重視稅務(wù)籌劃工作。從買賣雙方稅額來(lái)看，涉及方方面面（如表1）。

從表1可以看出，對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，納稅主體包括買方和賣方，而且各自所承擔(dān)的稅種不盡相同，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，如果不重視納稅籌劃，必然會(huì)導(dǎo)致雙方利益均受到損害，但目前絕大多數(shù)人在買賣住房的過(guò)程中，賣方為了盡快將住房賣出去，買方也想以最快的速度將住房過(guò)戶到自己名下，因而并不重視納稅籌劃工作，導(dǎo)致買賣雙方成本上升，這一點(diǎn)需要引起高度重視，特別是要進(jìn)一步提高納稅籌劃的重視程度。

二是納稅政策缺乏研究。依法納稅是對(duì)個(gè)人買賣住房者的基本要求。盡管絕大多數(shù)個(gè)人買賣住房者都能夠按照法律規(guī)定繳納各類契稅，但很多人都缺乏對(duì)納稅政策的研究，必然無(wú)法有效地開(kāi)展納稅籌劃工作。比如對(duì)于個(gè)人買賣90平方以下住房來(lái)說(shuō)，納稅政策不盡相同（如表2）。

從表2可以看出，對(duì)于新90平方米以下住房來(lái)說(shuō)，新房在交易的過(guò)程中增值稅及附加稅減免、個(gè)人所得稅也減免；對(duì)于5年以上唯一住房增值稅及附加稅、個(gè)人所得稅都減免。但一些人并沒(méi)有對(duì)此政策進(jìn)行深入的研究，比如一些購(gòu)房者沒(méi)有更好地利用國(guó)家個(gè)人買賣住房的優(yōu)惠政策，盲目地銷售和購(gòu)買住房，必然會(huì)多繳納增值稅及附加稅、個(gè)人所得稅等等。因而對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，一定要對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策進(jìn)行深入的研究，同時(shí)一些地方也有一些具體的優(yōu)惠政策，應(yīng)當(dāng)在研究的基礎(chǔ)上再進(jìn)行個(gè)人買賣住房的交易活動(dòng)，進(jìn)而能夠更有效地降低成本。

三是買賣機(jī)制不夠靈活。對(duì)于做好個(gè)人買賣住房的納稅籌劃工作來(lái)說(shuō)，除了要提高納稅籌劃重視程度、研究國(guó)家稅收政策之外，更為重要的就是要建立靈活的買賣機(jī)制，只有這樣，才能使其取得更好的成效。但當(dāng)前很多人在開(kāi)展個(gè)人住房買賣的過(guò)程中，缺乏靈活的機(jī)制，而且也有很多人不重視購(gòu)房機(jī)制建設(shè)，導(dǎo)致購(gòu)房成本上升。比如對(duì)于低于90平方米住房來(lái)說(shuō)，如果在58個(gè)月前買入就會(huì)增加納稅額度，而再等2個(gè)月達(dá)到60個(gè)月之后則會(huì)降低納稅額度，以交易價(jià)格100萬(wàn)元為例，則會(huì)節(jié)約1萬(wàn)元，但很多人并沒(méi)深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，不能進(jìn)行靈活的買賣，這已經(jīng)成為制約個(gè)人買賣住房稅務(wù)籌劃最重要的問(wèn)題，需要引起買賣雙方的重視，科學(xué)運(yùn)用靈活的機(jī)制進(jìn)行交易，進(jìn)而降低成本。

3 個(gè)人買賣住房納稅籌劃的優(yōu)化措施

對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，普遍涉及個(gè)人利益，無(wú)論是對(duì)于賣房者來(lái)說(shuō)，還是對(duì)于買房者來(lái)說(shuō)，都應(yīng)當(dāng)更加重視納稅籌劃工作，只有這樣，才能使其自身的合法權(quán)益得到維護(hù)。這就需要個(gè)人在進(jìn)行住房買賣的過(guò)程中，一定要牢固樹(shù)立“法治思維”和“籌劃意識(shí)”，特別是要堅(jiān)持“問(wèn)題意識(shí)”和“問(wèn)題導(dǎo)向”，針對(duì)個(gè)人買賣住房納稅籌劃方面存在的諸多不足和問(wèn)題，積極探索更加科學(xué)、更加完善、更加系統(tǒng)的個(gè)人買賣住房納稅籌劃模式，努力通過(guò)自身的主觀能動(dòng)性，最大限度降低個(gè)人住房買賣成本，切實(shí)通過(guò)靈活的機(jī)制和科學(xué)的策略，維護(hù)好自身的合法權(quán)益。具體說(shuō)，要想做好人人買賣住房納稅籌劃工作，重中之重的就是要在以下三個(gè)方面取得突破。

一是提高重視程度。對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，都屬于個(gè)人的大事，如何更有效地降低個(gè)人買賣住房成本，最重要的就是要高度重視納稅籌劃工作，特別是要從自身的實(shí)際情況出發(fā)，采取更加積極有效的措施，認(rèn)真對(duì)待個(gè)人買賣住房稅收籌劃問(wèn)題，進(jìn)而使其取得更好的成效。在具體的實(shí)施過(guò)程中，一定要將納稅籌劃上升到一定的高度，將其作為降低個(gè)人買賣住房成本、維護(hù)自身合法權(quán)益的高度開(kāi)展這項(xiàng)工作，只有這樣，才能確保個(gè)人買賣住房納入籌劃取得更好的成效。比如個(gè)人在買賣住房的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)首先對(duì)稅收籌劃工作進(jìn)行長(zhǎng)久的思考，特別是要根據(jù)自身的實(shí)際情況，大力加強(qiáng)納稅籌劃工作的研究工作，從自身經(jīng)濟(jì)狀況、住房需求現(xiàn)狀以及未來(lái)的需要等諸多方面進(jìn)行深入的思考，既要重視納稅籌劃工作，也要進(jìn)行從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略的高度對(duì)待納稅籌劃，正確處理好購(gòu)房時(shí)間與優(yōu)惠政策之間的關(guān)系，選擇脊梁的時(shí)間以及合適的住房條件，真正通過(guò)科學(xué)的納稅籌劃，最大限度地降低購(gòu)房成本。

二是研究納稅政策。要想切實(shí)做好個(gè)人買賣住房的納稅籌劃工作，最根本的就是要大力加強(qiáng)納稅政策的研究和分析，找出符合自身實(shí)際的政策條件，進(jìn)而使納稅籌劃取得更好的成效。這就需要個(gè)人在買賣住房的過(guò)程中，一定要對(duì)國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和政策措施進(jìn)行深入的研究，既要研究剛性政策，也要研究相關(guān)的優(yōu)惠政策，切實(shí)將有關(guān)的政策用好、用足、用活。比如個(gè)人在買賣住房的過(guò)程中，要根據(jù)自身的條件以及國(guó)家和地區(qū)的優(yōu)惠政策進(jìn)行深入的研究和分析，找出有利于買賣住房的政策條款，并根據(jù)相關(guān)的有利政策條款尋求房源。由于我國(guó)在促進(jìn)“剛需”方面有很多優(yōu)惠政策，對(duì)于“剛需”用戶來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)從自身的需求入手，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策的研究力度，特別是要購(gòu)買國(guó)家優(yōu)惠政策范圍之內(nèi)的房源，進(jìn)而能夠使成本更低。再比如對(duì)于改善性住房來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)在將已有住房銷售之后再進(jìn)行購(gòu)置，這樣能夠利用好國(guó)家以及地方的優(yōu)惠政策，降低各方面的稅率標(biāo)準(zhǔn)?？傊?，對(duì)于個(gè)人買賣住房來(lái)說(shuō)，要想使納稅籌劃更具有成效，一定要對(duì)相關(guān)的政策措施進(jìn)行深入的研究，找出有利于自己的方面。

三是靈活買賣機(jī)制。對(duì)于開(kāi)展個(gè)人買賣住房納稅籌劃來(lái)說(shuō)，最根本的目標(biāo)就是降低交易成本，因而一定要運(yùn)用靈活的買賣機(jī)制，真正使國(guó)家以及地區(qū)的優(yōu)惠政策應(yīng)用到位。這就需要在開(kāi)展個(gè)人買賣住房的過(guò)程中，除了要加大對(duì)相關(guān)政策的研究力度之外，重中之重的就是要運(yùn)用科學(xué)的方法和策略，最大限度地降低成本、提高效益。比如在個(gè)人住房交易的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)的時(shí)限要求科學(xué)進(jìn)行交易，既不可操之過(guò)急，也不能無(wú)限期等待，而是要深入分析我國(guó)房地產(chǎn)交易稅的政策走勢(shì)，在做出科學(xué)決策的基礎(chǔ)上進(jìn)行運(yùn)作。比如在購(gòu)買住房的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)更加重視對(duì)地方政策的研究，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的交易，如果看中了一套房，但還沒(méi)有達(dá)到優(yōu)惠的時(shí)間限制，可以簽訂相應(yīng)的購(gòu)置合同，待達(dá)到優(yōu)惠時(shí)間的時(shí)候再進(jìn)行正式交易，這樣可以極大的降低交易成本。

綜上所述，通過(guò)對(duì)個(gè)人買賣住房納稅籌劃問(wèn)題進(jìn)行深入的研究和分析，隨著我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，對(duì)于個(gè)人買賣住房進(jìn)行了有效的控制，這就需要個(gè)人在買賣住房的過(guò)程中，一定要運(yùn)用科學(xué)的策略，最大限度地做好稅務(wù)籌劃工作，既要降低住房買賣成本，同時(shí)也要維護(hù)好自身的合法權(quán)益。這就需要個(gè)人在買賣住房的過(guò)程中，一定要加大對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的研究力度，特別是要在提高納稅籌劃重視程度、研究納稅政策、建立靈活機(jī)制等諸多方面狠下功夫，切實(shí)通過(guò)自身的主觀能動(dòng)性，最大限度做好個(gè)人買賣住房納稅籌劃工作，既有利于降低個(gè)人買賣住房成本，也有利于維護(hù)自身的合法利益，進(jìn)而在開(kāi)展個(gè)人買賣住房的過(guò)程中更具有科學(xué)性。

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