仇艷

[摘 要]在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。本文以房地產(chǎn)行業(yè)中的J公司為研究對象，采取調(diào)整后的Z3模型進(jìn)行財務(wù)預(yù)警，結(jié)合公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果等信息數(shù)據(jù)，分析公司面臨的財務(wù)風(fēng)險及成因，提出防范措施及建議。

[關(guān)鍵詞]財務(wù)預(yù)警；風(fēng)險；Z模型

[中圖分類號]F324 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

J公司屬房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、機電設(shè)備安裝（以上經(jīng)營范圍憑資質(zhì)證書執(zhí)業(yè)）；銷售建筑、裝飾材料和化工產(chǎn)品（不含危險化學(xué)品）、五金交電；自有房屋租賃等。主要產(chǎn)品或提供的勞務(wù)：房地產(chǎn)銷售、風(fēng)能投資開發(fā)、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、園林工程、門窗工程、裝飾工程、材料銷售。

1 J公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警

1.1 Z3模型調(diào)整

Altman創(chuàng)建了Z模型，并進(jìn)一步研究出適用非上市公司預(yù)警的Z2模型及適用非制造業(yè)上市公司預(yù)警的Z3模型。由于J公司屬于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，故選擇Z3模型作為其預(yù)警模型，同時考慮J公司所屬行業(yè)的特性，對Z3模型進(jìn)行調(diào)整。

營運資本中涉及的存貨和預(yù)收賬款在房地產(chǎn)企業(yè)具有特殊性。其中，存貨變現(xiàn)時間往往超過一個年度，短期內(nèi)只具有形式上的流動性，在存貨金額較大時會造成營運資本計算金額與實際可動用金額間的偏差。房地產(chǎn)行業(yè)實行預(yù)售制度，預(yù)收賬款主要來源于房屋銷售預(yù)收的誠意金和房款，隨著房屋交付轉(zhuǎn)為收入，只是形式上的負(fù)債，不會對營運資本構(gòu)成影響。為消除存貨和預(yù)收賬款對營運資本的影響，使其更接近于現(xiàn)金流指標(biāo)，本文對Z3模型中的自變量X1作如下調(diào)整：

Z3=6.65X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4

X1=營運資本/總資產(chǎn)，其中，營運資本=（流動資產(chǎn)-存貨）-（流動負(fù)債-預(yù)收賬款）

1.2 財務(wù)風(fēng)險預(yù)警結(jié)果

從上述Z3模型預(yù)警結(jié)果可以看出，J公司在2016年較往年Z3值明顯提升，但近5年間的Z3值均低于1.23，反映了公司財務(wù)風(fēng)險突出。

2 J公司財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 負(fù)債規(guī)模較大

由表2可知，2012年至2016年間J公司資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高水平，公司于2011年借殼上市，由于受到條件限制，不能采取股票融資和債券融資，只能通過銀行借款和信托融資進(jìn)行負(fù)債融資，由于信托融資期限靈活，公司2014年之前較多利用信托融資，面臨較長期借款更高的資本成本。直到2014年滿足發(fā)行股票條件，發(fā)行股票募資，資產(chǎn)負(fù)債率方陸續(xù)有所降低，但也基本保持在80%左右的高水平上，反映出J公司面臨較大資金償還壓力，承擔(dān)較高財務(wù)風(fēng)險。

2.2 營業(yè)利潤增長不穩(wěn)定

J公司營業(yè)利潤增長具有較強的不穩(wěn)定性，2014年以前增長率持續(xù)下滑甚至為負(fù)，2015年有較好的提升，2016年增長速度再次大幅放緩。由于公司大力降價清理庫存，采用不當(dāng)?shù)臓I銷策略銷售新樓盤，產(chǎn)品質(zhì)量存在問題，異地銷售額持續(xù)下降等導(dǎo)致公司利潤增長的不穩(wěn)定，發(fā)展能力下滑，進(jìn)而加大了公司的財務(wù)風(fēng)險。

2.3 基本每股收益明顯下降

J公司的基本每股收益大體呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢，根據(jù)同花順個股資料顯示，至2016年其基本每股收益低于行業(yè)均值0.34。由于公司主營獲利能力削弱，經(jīng)營效益下降使盈利能力下滑，導(dǎo)致公司普通股股東每持有一股所能享有的企業(yè)凈利潤逐年降低，甚至低于行業(yè)平均水平，同時加劇了公司的財務(wù)風(fēng)險。

3 J公司財務(wù)風(fēng)險防范措施

3.1 發(fā)展多元化權(quán)益性融資方式

公司應(yīng)積極開拓多種融資方式與融資渠道，如通過房地產(chǎn)投資信托基金、股權(quán)眾籌等非負(fù)債融資渠道進(jìn)行融資。這些融資渠道的開拓，不僅可以使金科股份公司減少對銀行貸款的依賴，還可適當(dāng)減少負(fù)債融資，降低負(fù)債融資比率。

3.1.1 房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)企業(yè)采用投資信托基金的方式籌集資金具有以下優(yōu)點：信托產(chǎn)品的設(shè)計比較靈活，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，信托產(chǎn)品的利率可以靈活調(diào)整，信托產(chǎn)品的資金來源較廣等。

3.1.2 股權(quán)眾籌

國內(nèi)第一個做股權(quán)眾籌的案例是美微淘寶賣股權(quán)，通過眾籌，獲得1194個眾籌的股東，占到美微傳媒股份的25%，整體融資500萬。果樹財富本身是一家債權(quán)眾籌平臺，通過采取股權(quán)眾籌的方式，向31位投資人募集了500多萬。不僅如此，還有京東眾籌采用“領(lǐng)投+跟投”模式、蘇寧阿里加緊籌備。由此看來，股權(quán)眾籌是一個可行性的融資方式，J公司也可嘗試股權(quán)眾籌進(jìn)行融資。

3.1.3 利用股市融資

J公司屬于上市公司，可利用上市公司融資的優(yōu)勢，采取增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等形式實現(xiàn)再融資，有效增強其融資能力，創(chuàng)造穩(wěn)定的資金流。J公司沒有發(fā)行過可轉(zhuǎn)換債券，公司可以考慮通過再融資，進(jìn)行多次配股、增發(fā)以及發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券來降低資產(chǎn)負(fù)債率。

3.2 樹立品牌效應(yīng)，創(chuàng)新營銷策略

針對公司房地產(chǎn)項目而言，可以通過造勢宣傳活動等進(jìn)行房地產(chǎn)公共關(guān)系營銷。例如房交會期間再推出大篇幅炒作概念及產(chǎn)品模式，同時加大形象廣告投放，為銷售旺季累積人氣。在前期的新聞報道中，可以有意流露出國內(nèi)某具有影響力的社會名人購買高爾夫別墅，營造真正的精致生活，吸引目標(biāo)客戶的注意和期待。也可與克萊斯勒、奔馳、寶馬等頂級品牌合作，在房展會期間開通國賓級看房直通車，盡享尊貴待遇。

3.3 嚴(yán)格把控住宅建設(shè)質(zhì)量

通過提供良好的居住環(huán)境、高質(zhì)量的住宅來博得顧客的認(rèn)可，站穩(wěn)市場。住宅建設(shè)質(zhì)量可通過三個環(huán)節(jié)來嚴(yán)格把控。第一個環(huán)節(jié)就是材料采購方面，公司在派遣材料采購人員采購材料時需對該建筑材料企業(yè)提供的材料進(jìn)行檢查無誤后方可使用。第二個環(huán)節(jié)就是在建筑施工時需對施工人員進(jìn)行監(jiān)督，防范施工人員偷工減料，施工不嚴(yán)謹(jǐn)。第三個環(huán)節(jié)就是在施工完后，需要聯(lián)系專業(yè)工程檢測師對房屋進(jìn)行檢測，如未合格，不能進(jìn)行銷售。

3.4 加強與房地產(chǎn)公司之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，J公司的異地銷售不佳。J公司可以通過與品牌較大的房地產(chǎn)企業(yè)合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低J公司的財務(wù)風(fēng)險，加強公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是J公司分散市場競爭風(fēng)險的有效路徑。

綜上所述，J公司作為房地產(chǎn)行業(yè)，具有高投資、高收益、高風(fēng)險的特征，極易導(dǎo)致資金鏈斷裂，陷入財務(wù)危機，而財務(wù)風(fēng)險預(yù)警則是公司有效管理財務(wù)風(fēng)險、保障財務(wù)安全的重要方式。本文基于財務(wù)風(fēng)險預(yù)警相關(guān)理論，采取調(diào)整后的Z3模型對公司進(jìn)行預(yù)警，利用財務(wù)指標(biāo)對公司預(yù)警結(jié)果進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)和防范的措施。

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