楊美玲

[摘要]自2015年來，房地產(chǎn)去庫存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的重要內(nèi)容受到極大的重視，而在去庫存進(jìn)程中，三四線城市庫存積壓嚴(yán)重，是去庫存的重點(diǎn)對象，具有很大的發(fā)展空間。針對三四線城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)差異較大、庫存量大、人口流出多，流入人群房產(chǎn)有效需求不高、房地產(chǎn)產(chǎn)品有效供給不足，同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，提出繼續(xù)完善分類調(diào)控、因城施策、實(shí)行土地彈性供給、增加城市吸引力、發(fā)展多層次住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)釋放農(nóng)民購房需求、清理房地產(chǎn)行業(yè)等建議，以此對三四線城市去庫存精準(zhǔn)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)去庫存；三四線城市；積壓；精準(zhǔn)發(fā)力

[中圖分類號]F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]B

自2015年習(xí)近平提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革以來，房地產(chǎn)去庫存作為“三去一降一補(bǔ)”的內(nèi)容受到極大的重視，地方政府、金融機(jī)構(gòu)相應(yīng)出臺不同的政策加快去庫存。2016年我國房地產(chǎn)去庫存取得一定效果，但是一二線城市和三四線城市存在明顯的差異，我國的房地產(chǎn)去庫存壓力主要集中在三四線城市，一二線城市因城市發(fā)展好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢大、市場開放等原因去庫存周期較短，因此，2017年將去庫存重點(diǎn)集中在三四線城市。為對我國的房地產(chǎn)去庫存精準(zhǔn)助力，眾多學(xué)者對三四線城市房地產(chǎn)去庫存發(fā)表了看法。秦虹認(rèn)為，三、四線城市庫存高的原因與土地供應(yīng)量高度相關(guān)；白彥鋒和王建保指出，去庫存需要嚴(yán)格控制三、四線城市的住宅土地供應(yīng)，根據(jù)情況增加一線城市的土地供應(yīng)；熊曼認(rèn)為造成三四線城市庫存高的原因主要是人口城鎮(zhèn)化落后導(dǎo)致有效需求不足、房地產(chǎn)產(chǎn)品供給單一；趙浩然提出限制銀行開發(fā)房貸的占比、設(shè)定地方房價區(qū)間、提升住房金融保障等措施加速三四線城市去庫存； 徐偉、杜鵑指出三四線城市房價漲幅大于收入的漲幅、人口城鎮(zhèn)化速度與土地城鎮(zhèn)化速度不符、地方政府過度依賴土地財政收入等原因?qū)е戮用褓徺I力不足，庫存壓力大。肖龍秀將影響三四線城市房地產(chǎn)去庫存的因素分為經(jīng)濟(jì)、政治、社會、市場以及消費(fèi)者五大類。眾多專家學(xué)者從不同的角度對三西線城市房地產(chǎn)去庫存進(jìn)行了闡述，結(jié)合我國房地產(chǎn)去庫存的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，對三四線城市房地產(chǎn)去庫存需要綜合考慮，統(tǒng)籌規(guī)劃，精準(zhǔn)發(fā)力，處理好以下幾個問題。

1 三四線城市房地產(chǎn)去庫存問題

1.1 三四線城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)差異較大

一是城市之間差異較大。不同的三四線城市因城鎮(zhèn)化進(jìn)程、房地產(chǎn)市場行情、人口流量、地理位置等原因，房地產(chǎn)庫存本身存在各自的差異；另外三四線城市主要包括一二線城市周圍的三四線城市和邊遠(yuǎn)的三四線城市。在供給側(cè)改革推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存的過程中，不少一二線城市頒布“限購”“限貸”政策，此時一二線城市的購房需求向周邊三四線城市外溢，導(dǎo)致周邊三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)回溫，2017年6月底，寧波、溫州等21個強(qiáng)三四線城市房地產(chǎn)市場銷量火爆，房地產(chǎn)收入達(dá)到百億元以上，土地溢價率達(dá)到40以上。但對于邊遠(yuǎn)的三四線城市來說，庫存壓力仍然嚴(yán)峻。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年4月底，30個典型三線城市中18個城市房地產(chǎn)交易量在環(huán)比下降，剩余12個城市則相對有所回升。因此，三四線城市的房地產(chǎn)庫存壓力存在差異，對政策的反應(yīng)也存在差異；二是主城區(qū)和近郊去差異較大。主城區(qū)的房產(chǎn)交易量明顯多于下轄區(qū)，商品房去化周期也明顯少于下轄區(qū)。以安徽滄州市為例，2017年滄州市交易的商品房有80%集中在站前、貴州等發(fā)展成熟的主城區(qū)，城區(qū)商品房去化周期為13個月，而下轄區(qū)基本在30個月以上。三是住宅和非住宅類差異較大。按照政府文件，在強(qiáng)化落實(shí)好房子住宅功能時，三四線城市住宅房在政策激勵等因素下住宅類商品房交易量有所回溫，但非住宅類商品房去庫存依然形勢嚴(yán)峻。例如安徽省在住宅類商品去庫存完成時，省內(nèi)三四線城市非住宅類去庫存周期竟然達(dá)到了69個月，有的偏遠(yuǎn)三四線城市如安慶、六安甚至高達(dá)120.5個月、131.3個月。

1.2 三四線城市房地產(chǎn)庫存量大、消化周期長

自供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革提出以來，房地產(chǎn)去庫存就受到極大的重視。國家及地方政府出臺各項(xiàng)激勵政策刺激購房需求，一二線城市房地產(chǎn)逐漸升溫，但三四線城市及小城鎮(zhèn)卻仍舊面臨著房地產(chǎn)去庫存嚴(yán)峻的情形。三四線城市庫存難以短時間消化的首要原因是房地產(chǎn)積壓的庫存量過大，根據(jù)國家統(tǒng)計局房地產(chǎn)市場的相關(guān)數(shù)據(jù)，三四線城市房地產(chǎn)市場化程度不高，2013年至2016年是樓市的繁榮時期，大批開發(fā)商涌入房地產(chǎn)市場。當(dāng)前全國13.6萬家（1萬人平均有一家房企）房企中大約90%集中在三、四線城市。

根據(jù)易居研究院的研究數(shù)據(jù)，截至2016年7月底，國內(nèi)一、二、三線典型城市的房地產(chǎn)庫存量分別是2890、4182以及17460萬m2，此外，一、二、三線城市的庫存增量比為1：8：14，庫存主要集中在三四線城市。

圖1 2016年全國一二線及三四線城市房產(chǎn)空置率統(tǒng)計

數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)。

由圖1可知，三四線城市的房產(chǎn)空置率很高。據(jù)統(tǒng)計2010～2016年，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)釋放大，樓市的火爆帶動了大批建筑建材、裝修等關(guān)聯(lián)行業(yè)，房價上漲的同時不斷驅(qū)動投機(jī)性買房。因此，庫存不斷積壓攀升，據(jù)專業(yè)人士及開發(fā)商認(rèn)為目前三四線城市算上批出去的地，3～5年都難以消化庫存，有的甚至在10年以上，房子增量空置率達(dá)46%。

從以上數(shù)據(jù)可以說明，三四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力很大，雖然2017年已將三四線城市作為房地產(chǎn)去庫存的重點(diǎn)對象，出臺各類政策消化庫存，但三四線城市房地產(chǎn)基數(shù)大的原因仍然是去庫存的一個難點(diǎn)。

1.3 三四線城市人口流出多，流入人群房產(chǎn)有效需求不高

人口因素是影響三四線城市房地產(chǎn)庫存最直接的因素。首先，因?yàn)橐欢€城市具有大量的就業(yè)機(jī)會和豐富的資源，吸引大量來自經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的三四線城市的勞動力，同時很多三四線城市不重視產(chǎn)城結(jié)合，導(dǎo)致大批的三四線城市人口流入一二線城市，三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)很多空置的現(xiàn)象。其次，隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口城市化現(xiàn)象越來越突出，越來越多的農(nóng)民涌入到城市。雖然農(nóng)民流入基數(shù)大，是房地產(chǎn)庫存消化的重點(diǎn)人群，但從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，各方面的消費(fèi)水平都有很大的提高，農(nóng)民往往將有限的錢投入到醫(yī)保、教育等事情上，且很多農(nóng)民沒有城鎮(zhèn)戶口，因?yàn)閼艏?、房價等原因?qū)е潞芏噢r(nóng)民沒有能力購房。此類人群雖然大量涌入城市，但卻不能有效消化房地產(chǎn)庫存。再者，很多從三四線城市涌入一二線城市打工拼搏的人兒往往具有一定的儲蓄，但卻又難以讓他們在一二線城市買房立足。他們也曾想過回鄉(xiāng)買房，但三四線城市的教育、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療等等比不上一二線城市，甚至有很大的差距。這些因素導(dǎo)致這類人群即使有能力在三四線城市買房也持觀望狀態(tài)或者頂著信貸壓力在一二線城市買房。三四線城市房地產(chǎn)需求主要來源于本市的剛性需求，而人口外流導(dǎo)致需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)供應(yīng)量，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民的購房需求受到經(jīng)濟(jì)、政策等因素的制約，難以形成有效需求，這些加劇三四線城市房地產(chǎn)去庫存的難度。

1.4 房地產(chǎn)產(chǎn)品有效供給不足，同質(zhì)化嚴(yán)重

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋的屬性已經(jīng)逐漸從消費(fèi)向投資發(fā)展，越來越多的生產(chǎn)商為了分得房地產(chǎn)這一杯羹，大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資。并且由于土地收入是地方政府重要的財政收入來源，房地產(chǎn)業(yè)是很多地區(qū)的支撐性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)近年發(fā)展迅速。近幾年由于大量房地產(chǎn)商涌入出現(xiàn)畸形競爭現(xiàn)象，部分廠商忽略消費(fèi)者的需求，盲目生產(chǎn)，追求數(shù)量，導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量不高，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)供給端出現(xiàn)問題。第一，由于房地產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)商良莠不齊，一些商品房出現(xiàn)一房多賣、拿錢走人的現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)商盲目追求利益，忽略房屋質(zhì)量，偷工減料，導(dǎo)致出現(xiàn)豆腐渣工程， 房屋質(zhì)量令消費(fèi)者擔(dān)憂；第二，這部分供應(yīng)商往往忽略消費(fèi)者需求，只求房屋數(shù)量，造成房屋的選址地點(diǎn)偏僻，交通、醫(yī)療等公共設(shè)施缺乏，后期多靠市場、房產(chǎn)中介等信息忽悠消費(fèi)者；第三，雖然部分生產(chǎn)商良心生產(chǎn)房屋，但資金有限，且受政策等的制約，導(dǎo)致房地產(chǎn)缺乏創(chuàng)新、產(chǎn)品單一、同質(zhì)化嚴(yán)重、并且很多小企業(yè)模仿大中企業(yè)的生產(chǎn)模式，盲目生產(chǎn)，庫存量積壓嚴(yán)重，因此三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫存量高筑的情況，房屋產(chǎn)品單一，不能滿足消費(fèi)者日益?zhèn)€性、多元的需求特點(diǎn)，有效供給不足。本來消費(fèi)者就一直對房地產(chǎn)成觀望狀態(tài)，這一舉措無疑加劇三四線城市房地產(chǎn)去庫存的壓力，延長消化周期。

2 三四線城市房地產(chǎn)去庫存的發(fā)展路徑

2.1 繼續(xù)完善分類調(diào)控、因城施策

面對一二線城市與三四線城市庫存壓力的不同以及三四線城市內(nèi)部的庫存壓力不同，2016年底已將分類調(diào)控、因城施策作為房地產(chǎn)去庫存的重要原則，2017年政府工作報告則將分類調(diào)控、因城施策作為工作重點(diǎn)，年底房地產(chǎn)去庫存也取得不錯的成效。在未來的去庫存進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)完善分類調(diào)控、因城施策，為三四線城市房地產(chǎn)去庫存精準(zhǔn)發(fā)力。同時可以將各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)與當(dāng)?shù)氐膸齑媪拷Y(jié)合起來，鼓勵房地產(chǎn)跨界發(fā)展，推動雙創(chuàng)發(fā)展，為文體、醫(yī)療、養(yǎng)老、衛(wèi)生等提供條件。

2.2 實(shí)行土地彈性供給，以此控制增量房

三四線城市房地產(chǎn)庫存積壓嚴(yán)重，消化周期較長，因此要嚴(yán)格控制新增土地供給。首先，因?yàn)槿木€城市去庫存內(nèi)部不協(xié)調(diào)，有的城市庫存壓力大，有的城市庫存壓力小，應(yīng)當(dāng)根據(jù)三四線城市各自的土地供應(yīng)量、積壓量、市場需求等因素因地制宜，實(shí)行差別化土地彈性供給，防止庫存新增。對于庫存積壓現(xiàn)象嚴(yán)重的城市，注重盤活現(xiàn)有庫存，停止所有商品房土地供給。對于一些房地產(chǎn)庫存壓力較小或者供不應(yīng)求的三四線城市結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)分析是否需要增加土地供應(yīng)以及確定增加幅度。其次，合理制定土地出讓的價格上限指標(biāo)，防止土地價格增長不合理甚至惡化，可以聯(lián)動掛鉤房價和地價，促進(jìn)合理定價商品房價格，防止商品房價格攀升。各地方相關(guān)部門通過科學(xué)分析得出合理的土地成本，并按照土地成本在房價利潤的比重合理制定土地價格上限指標(biāo)，同時聯(lián)動控制房價漲幅，避免房價地價高漲。再者，對于城鎮(zhèn)化速度較快的三四線城市，應(yīng)當(dāng)科學(xué)規(guī)劃新發(fā)展的城鎮(zhèn)住房建設(shè)，合理有序地推進(jìn)房地產(chǎn)市場，防止新城鎮(zhèn)住房建設(shè)變成房地產(chǎn)化。

2.3 增加城市吸引力，吸引人口

首先，造成三四線城市人口大量流外的根本原因是三四線城市收入水平不高、就業(yè)機(jī)會不足，城市吸引力不足，城鎮(zhèn)化速度緩慢，而增加城市吸引力的根本途徑是城鎮(zhèn)化建設(shè)。結(jié)合產(chǎn)城發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高三四線城市綜合競爭力，統(tǒng)籌規(guī)劃，推動優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)，全面發(fā)展協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶動本市經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)，提高收入，增加城市吸引力。

另一方面完善住房周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，增加城市吸引力。由于房地產(chǎn)的過渡開發(fā)，地方政府寬松的政策，導(dǎo)致很多三四線城市高樓四筑，但由于三四線城市本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力的不足以及各部門缺乏整體規(guī)劃，很多新建住房以及開發(fā)城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施如學(xué)校、交通、廣場、醫(yī)院等建設(shè)不完善，與一二線城市相比存在較大差距，導(dǎo)致需求者不愿購買，阻礙了他們的買房消費(fèi)意愿。因此要重視三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是住房周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時加強(qiáng)三四線城市與一二線城市基礎(chǔ)設(shè)施的聯(lián)系，推進(jìn)服務(wù)公共化。地方政府應(yīng)當(dāng)盡快完善公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以此釋放潛在的購房需求，增加居民的住房消費(fèi)欲望。有調(diào)查顯示，很多購房者都會極度重視住房周邊的學(xué)校，文體、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，這不僅為了子女的教育，也是提升生活質(zhì)量的一個重要因素，同時由于二胎政策的開放，越來越多購房者傾向于環(huán)境舒適、交通方便、生活服務(wù)齊全的商品房，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有利于釋放改善性住房需求。

2.4 發(fā)展多層次住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)釋放農(nóng)民購房需求

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的住房需求發(fā)生了重大改變，呈現(xiàn)多元化、梯度發(fā)展的態(tài)勢，對于三四線城市來說亦是如此。一是對于長期生活在三四線城市擁有老住房的本地業(yè)主，這類人群購買的住房往往不大且較陳舊，是本地潛在的剛性需求，他們可以購買新房或者賣舊買新。二是大學(xué)或者大專剛剛畢業(yè)的學(xué)生，此類人群經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，希望能夠租到安身之房。三是經(jīng)濟(jì)能力不足的農(nóng)民工。他們多數(shù)背井離鄉(xiāng)，有的已經(jīng)買房，但很多仍在租房，是潛在的購房對象。第四是較高收入人群，此類人有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，并且自身已有一處或者多處房產(chǎn)，因此他們更多是持投資心態(tài)購房。面對不同的人群，有不同的購房需求，第一類和第四類都有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，但前者是剛性需求，后者是投資需求，是庫存消化的主要力量。二、三類群體雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，但他們有強(qiáng)烈的購房需求，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?，?yīng)該重點(diǎn)關(guān)注。居民的住房需求正在呈現(xiàn)多元化、梯度發(fā)展的態(tài)勢，應(yīng)該推動住房制度改革，加速建立多元化住房供給，制定分類政策，支持不同消費(fèi)群體購買住房，消化庫存。

在這四類人群中，農(nóng)民工是三四線城市潛在的重要的住房消費(fèi)群體。據(jù)有關(guān)報道，2016年有的城市農(nóng)民買房占總交易量的50%，有的縣城甚至高達(dá)70%，農(nóng)民及農(nóng)民工是消化三四線城市房地產(chǎn)庫存的重要力量，應(yīng)當(dāng)高度重視此類人群的庫存消化能力。首先，加快城鎮(zhèn)戶籍制度改革，改善農(nóng)民的城市戶籍落實(shí)現(xiàn)象，推進(jìn)城鎮(zhèn)戶籍制度改革銜接房地產(chǎn)庫存與進(jìn)城農(nóng)民工之間的聯(lián)系，把農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口隱藏的購房需求釋放出來，對“新市民”實(shí)行住房購買優(yōu)惠政策，實(shí)行差別化首付比例以及購房補(bǔ)貼等激勵政策，促進(jìn)釋放潛在農(nóng)民的購房需求，消耗庫存。其次發(fā)展住房租賃市場，推動住房租賃法律化，對于農(nóng)民工買房可以實(shí)行購租并舉的新型庫存消費(fèi)模式，一方面實(shí)行信貸優(yōu)惠政策、住房補(bǔ)貼等激勵政策激勵農(nóng)民買房，另一方面，對于暫時沒有能力購買住房或者實(shí)在買不起房的農(nóng)民實(shí)行住房租賃政策。此外完善住房租賃市場還利于其他因經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)不能購房的群體。這樣既能有效消耗庫存，又能解決多主體的住房需求。

2.5 清理房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)健康發(fā)展

第一，提高房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，避免一些經(jīng)濟(jì)能力不足、不為消費(fèi)者考慮、房地產(chǎn)投機(jī)性的資質(zhì)不合格的生產(chǎn)商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，選擇信譽(yù)良好有保障能力的房地產(chǎn)供應(yīng)商。第二，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的淘汰機(jī)制，提倡優(yōu)質(zhì)、大型房地產(chǎn)企業(yè)收購兼并經(jīng)濟(jì)能力不足的小企業(yè)，同時為此類企業(yè)提供合理的優(yōu)化整合資源的支撐，改善房地產(chǎn)行業(yè)良莠不齊的現(xiàn)象。第三，對于實(shí)在無能為力的房地產(chǎn)企業(yè)做好清算工作以及后續(xù)保障工作。第四，整頓房地產(chǎn)中介組織，嚴(yán)禁其發(fā)布違法、虛假的房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)誠信、守法發(fā)展。一方面可以提高房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻，規(guī)范統(tǒng)一注冊資本，對從業(yè)人員的素質(zhì)嚴(yán)格把關(guān)；另一方面要在相關(guān)法律法規(guī)中明確房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的權(quán)責(zé)，從嚴(yán)治理違法違規(guī)行為，同時加大懲罰力度，嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，增加房產(chǎn)中介的違法成本。

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