王豐

[提要] 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)受到眾多投資者的青睞。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)的基本特征、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素及升值空間，為投資者及購(gòu)房自住者提供決策依據(jù)。本文通過(guò)宏觀視角和微觀視角進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)價(jià)格主要受到供給、需求、政策、區(qū)位等因素的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資;影響因素

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年3月23日

一、研究背景

改革開放以來(lái)，我國(guó)不斷深化金融業(yè)體制改革，逐漸成立了專業(yè)化的金融機(jī)構(gòu)，如證券交易所、基金公司、保險(xiǎn)公司等。各種各樣的金融產(chǎn)品也應(yīng)運(yùn)而生，比如我們熟知的股票、債券、期貨和基金等，皆引發(fā)了人們強(qiáng)烈的投資欲望。投資房地產(chǎn)相對(duì)于股票、債券等金融產(chǎn)品，對(duì)專業(yè)性的要求并不算太高。在我國(guó)房?jī)r(jià)逐年攀升的大環(huán)境下，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較低的，因此更容易受到普通人即非專業(yè)人士的青睞。

然而，但凡投資，就一定存在選擇的優(yōu)劣差異。本文將通過(guò)宏觀和微觀兩種視角具體分析中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，即分析區(qū)域整體房?jī)r(jià)走勢(shì)和某一樓盤房?jī)r(jià)的影響因素，為投資者及購(gòu)房者提供購(gòu)房決策依據(jù)，同時(shí)也可以為政府對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控提供建議。

二、房地產(chǎn)的四大特征

（一）一般商品特征。在國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）的計(jì)算過(guò)程中，購(gòu)買住宅被看作投資。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是一種用于交換的商品，它的價(jià)格受到供求關(guān)系的影響，與房地產(chǎn)供給量呈反向變動(dòng)關(guān)系，而人們對(duì)房地產(chǎn)的需求將與其同向變動(dòng)。

（二）雙重性。房地產(chǎn)的使用價(jià)值具有雙重性，體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)是一部分購(gòu)房者的剛需，它滿足了人們?nèi)粘＞幼〉幕拘枨笠约捌髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需求;二是房地產(chǎn)反映了人們的投資需求，生產(chǎn)生活中一旦產(chǎn)生閑置資金，便可以通過(guò)投資房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金保值增值的目的，為投資者帶來(lái)收益。

（三）地域性。房地產(chǎn)是一種基于土地資源的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法移動(dòng)，不具有地理上的流動(dòng)性。因此房地產(chǎn)的價(jià)格與地理區(qū)位密切相關(guān)，具有明顯的地域性差異，如開發(fā)區(qū)或市中心的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于城市遠(yuǎn)郊的房?jī)r(jià)。同理，如果房地產(chǎn)靠近醫(yī)院、學(xué)?；虼笮统?，價(jià)格也相應(yīng)較高。此外，不同區(qū)位的房地產(chǎn)往往會(huì)適配不同的消費(fèi)群體，其建筑結(jié)構(gòu)、綠化設(shè)施等也會(huì)有所差異，從而影響價(jià)格。

（四）政策性。近年來(lái)房地產(chǎn)的購(gòu)買大多采用銀行貸款的方式，這就使得房地產(chǎn)的需求與利率息息相關(guān)，而在我國(guó)，利率又受到政府的宏觀調(diào)控。例如，當(dāng)政府采取擴(kuò)張性財(cái)政政策時(shí)，利率將提高，人們的存款意向?qū)⒃鰪?qiáng)，投資意向或購(gòu)房意向?qū)p弱。因此，分析國(guó)家政策是預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的過(guò)程中不可缺少的一環(huán)，是全國(guó)房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

三、房?jī)r(jià)的宏觀影響因素

（一）供給因素。房地產(chǎn)的供給有兩種計(jì)算方式：一是加總每塊上市房地產(chǎn)面積與容積率的乘積，如一個(gè)城市有三個(gè)上市房地產(chǎn)地塊，面積分別為10，000m2、20，000m2和30，000m2，容積率分別為1.5、3.5和4.0，則該城市房地產(chǎn)供給面積為10000×1.5+20000×3.5+30000×4.0=205000;二是房地產(chǎn)供給面積=存量（已上市）-拆毀量+新開發(fā)量（未上市）。從供給方面來(lái)看，房?jī)r(jià)主要受到以下幾類因素的影響：

1、房地產(chǎn)供給面積。房地產(chǎn)的總供給面積主要包括現(xiàn)有面積、儲(chǔ)備面積以及潛在面積，其中既包括竣工面積，也包括未竣工面積?，F(xiàn)有面積是指已經(jīng)上市，可以或已經(jīng)投入到人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)生活中實(shí)際運(yùn)用的建筑面積，主要是現(xiàn)房，但也包括已經(jīng)驗(yàn)收合格、開始銷售的期房。儲(chǔ)備面積是指房地產(chǎn)商家出于自己的某些考慮而保留一部分面積，不投入市場(chǎng)，不進(jìn)行售賣（不同于空置房）。潛在面積是指正在施工過(guò)程中，或已經(jīng)竣工但還未上市的房地產(chǎn)面積。

從兩種視角來(lái)看，房地產(chǎn)供給面積與房?jī)r(jià)既呈正相關(guān)，又呈負(fù)相關(guān)。一方面在需求不變的情況下，房地產(chǎn)面積的增加將會(huì)引起房?jī)r(jià)下降;另一方面房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，供給的變化相較于價(jià)格具有滯后性。在短期內(nèi)，房?jī)r(jià)的變化并不會(huì)改變房地產(chǎn)的供給面積。但長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)越高，商家越有開發(fā)房地產(chǎn)的動(dòng)力，房地產(chǎn)面積也會(huì)隨之增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資量。這里所說(shuō)的開發(fā)投資量是一個(gè)短期指標(biāo)，一般是指一年內(nèi)各開發(fā)商投入到房地產(chǎn)建筑工程中的總資本量。它將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生雙向影響。如果投資量增加，則意味著在一年內(nèi)開工的建筑工程增加，就必然使得未來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)面積增加，從而影響房?jī)r(jià);如果房?jī)r(jià)上升，開發(fā)商將看到投資房地產(chǎn)的美好前景，紛紛增加投資量，進(jìn)而增加房地產(chǎn)供給。所以，房地產(chǎn)開發(fā)投資量與房?jī)r(jià)的變化為正相關(guān)。但同時(shí)，這種正相關(guān)關(guān)系也是房地產(chǎn)泡沫形成的根源。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲時(shí)，開發(fā)商或投資商將獲得大量超額利潤(rùn)，引發(fā)投資熱潮。直到房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)本身的價(jià)值，便產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，因此這種泡沫一旦破裂，將會(huì)給個(gè)人和社會(huì)帶來(lái)不可挽回的損失。

3、地價(jià)。根據(jù)中國(guó)地價(jià)監(jiān)測(cè)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，2013～2017年我國(guó)的綜合地價(jià)指數(shù)從218%上升到281%，其中住宅用地從257%上升到347%。由此可見，中國(guó)地價(jià)上升速度較快。作為構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的主要成分，地價(jià)的變動(dòng)時(shí)時(shí)刻刻都在牽動(dòng)著房?jī)r(jià)的漲落。地價(jià)的上漲使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。而近年來(lái)開發(fā)商和投資者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及國(guó)家現(xiàn)階段的土地供給制度又給予房?jī)r(jià)攀升以源源不斷的動(dòng)力。因此地價(jià)上升已成為我國(guó)現(xiàn)階段的趨勢(shì)所在。但如果地價(jià)上升的速度過(guò)快，超過(guò)了房?jī)r(jià)上升速度，將會(huì)打擊開發(fā)商的投資積極性，降低他們的利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)供給增加將失去動(dòng)力，從而在一定程度上抑制房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲。

4、建筑材料價(jià)格。建筑材料的價(jià)格是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的重要組成部分，建材價(jià)格上漲意味著開發(fā)房地產(chǎn)的成本增加，開發(fā)商將會(huì)考慮減少投資，從而減少房地產(chǎn)供給。另一方面，房?jī)r(jià)上漲又會(huì)給予開發(fā)商未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的希望，開發(fā)商擴(kuò)大投資，對(duì)建材的需求增加，導(dǎo)致建材價(jià)格上漲。

（二）需求因素。如果測(cè)算房地產(chǎn)供給的指標(biāo)主要是上市面積，那么衡量房地產(chǎn)需求的指標(biāo)就主要是銷量了。房地產(chǎn)的銷量受到多重因素的影響，從宏觀的角度看，主要有以下幾個(gè)方面：

1、人口凈流入量。房地產(chǎn)不僅是投資者的心頭好，還是一個(gè)城市的剛性需求。所以房地產(chǎn)的銷量與一個(gè)城市或國(guó)家的人口數(shù)量有很大關(guān)系。人口數(shù)量的考察主要依據(jù)四個(gè)指標(biāo)：出生率、死亡率、遷出率和遷入率。其中，出生率和死亡率總要對(duì)人口總量產(chǎn)生明顯的影響，必然經(jīng)歷一個(gè)緩慢的過(guò)程。反之，人口的遷入與遷出則會(huì)引起大規(guī)模的人口流動(dòng)，相對(duì)而言，速度更快，規(guī)模更大。例如，2017年中央設(shè)立雄安新區(qū)后，周邊一小時(shí)內(nèi)車程的地區(qū)，如霸州、徐水、高陽(yáng)等，開始涌入大批人口。并且，近年來(lái)中國(guó)農(nóng)村居民大量涌入城市，而短期內(nèi)房地產(chǎn)供給的增長(zhǎng)具有滯后性，因此造成城區(qū)的房源緊張，房?jī)r(jià)被日益增長(zhǎng)的需求所抬高。

人口的凈流入量是人口遷入量與遷出量的差值，主要與一個(gè)地區(qū)的資源稟賦、產(chǎn)業(yè)實(shí)力、地理區(qū)位和政策性支持有關(guān)。資源稟賦占有優(yōu)勢(shì)的城市，主要是自然資源和教育資源等，能為人們提供一個(gè)適宜生活的環(huán)境。如云南大理的自然環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，因此吸引了大量人口遷入。又如北京的教育條件好，坐擁眾多知名學(xué)校，引得眾多家長(zhǎng)擠破頭地前去搶占資源。資源稟賦在一定程度上造就了產(chǎn)業(yè)實(shí)力，產(chǎn)業(yè)實(shí)力是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。例如，青島的海洋資源豐富，與海洋相關(guān)的產(chǎn)業(yè)如生物技術(shù)、海洋生物制藥等都在全國(guó)名列前茅，目前已成為山東省最具吸引力的城市。此外，一個(gè)城市的地理區(qū)位也是形成“城市魅力”的重要因素，地理區(qū)位決定了交通和信息的便捷性。如鄭州位于中國(guó)的中心位置，是連接中國(guó)各地的交通要道，也正是因?yàn)槿绱?，鄭州的?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平一直遙遙領(lǐng)先于大多數(shù)城市，已經(jīng)形成了對(duì)周邊人口的輻射力。當(dāng)然，一個(gè)城市的前景還與國(guó)家政策密切相關(guān)，通過(guò)深圳的崛起，我們也不難發(fā)現(xiàn)這點(diǎn)。如果擁有國(guó)家的政策扶持，將會(huì)對(duì)人口產(chǎn)生極大的吸引力。

2、社會(huì)觀念。從商品經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，一個(gè)城市乃至一個(gè)國(guó)家的社會(huì)觀念在很大程度上決定了消費(fèi)者偏好。中國(guó)是一個(gè)重視家庭的國(guó)家，國(guó)人大多都對(duì)住房有著深入骨髓的追求。結(jié)婚時(shí)，女方父母也通常會(huì)關(guān)注男方是否有自己的住房。甚至在某些地區(qū)，男方如果沒(méi)有在縣城以上的地方購(gòu)房，就找不到結(jié)婚對(duì)象。當(dāng)然，這也是我國(guó)生活水平提升的表現(xiàn)。20世紀(jì)七八十年代時(shí)，結(jié)婚看的還只是老三件、新三件，現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而提高也是情有可原。目前我國(guó)還處在快速發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)于房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念一時(shí)也不會(huì)改變，因此國(guó)人對(duì)住房的需求還會(huì)持續(xù)維持一個(gè)較高水平。

3、人均個(gè)人可支配收入。人均個(gè)人可支配收入是人均收入去掉個(gè)人所得稅之后，剩余的可用于個(gè)人消費(fèi)和儲(chǔ)蓄的資金量，體現(xiàn)了一國(guó)公民的消費(fèi)能力或潛力。它的增加通常會(huì)刺激房地產(chǎn)需求的膨脹，主要有以下三個(gè)原因：第一，可支配收入增長(zhǎng)使更多想買房的人有了購(gòu)房能力;第二，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，收入增長(zhǎng)將會(huì)使他們產(chǎn)生未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲的預(yù)期，從而激發(fā)了他們的投資欲望;第三，收入增長(zhǎng)將會(huì)帶來(lái)生活質(zhì)量與公民消費(fèi)觀念的全面改進(jìn)，人們開始追求更高層次的享受，即產(chǎn)生對(duì)高端房地產(chǎn)的新需求。

（三）其他因素

1、政府政策。由于我國(guó)實(shí)行土地公有制，且房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到最基本的民生問(wèn)題，因此政府對(duì)房地產(chǎn)的管控相對(duì)其他產(chǎn)業(yè)更為嚴(yán)格，房?jī)r(jià)也因而容易受到國(guó)家政策的影響。前文中提到，房地產(chǎn)的用途具有雙重性，不僅可用于實(shí)際的生產(chǎn)生活，還可以用于投資品。因此，當(dāng)房地產(chǎn)作為一種投資品時(shí)，它往往會(huì)隨市場(chǎng)利率產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)。如果政府實(shí)行擴(kuò)張性的財(cái)政政策，使得貨幣需求增加，市場(chǎng)利率上升，投資需求下降，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制效果。

2、銀行貸款利率。銀行貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的作用有兩個(gè)方面：一方面目前多數(shù)購(gòu)房者已形成現(xiàn)金流意識(shí)，普遍選擇貸款分期買房。如果貸款利率提高，就意味著買房的成本增加，人們便會(huì)減少購(gòu)房行為，降低對(duì)房地產(chǎn)的需求;另一方面貸款利率的提高意味著人們的儲(chǔ)蓄收益提高，將會(huì)降低投資者投資房地產(chǎn)的意愿。

3、通脹率。我國(guó)的銀行貸款利率是由中國(guó)人民銀行規(guī)定的，因此它是固定不變的，但實(shí)際利率卻處在時(shí)刻的變動(dòng)之中。實(shí)際利率等于名義利率減去通貨膨脹率，當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)出現(xiàn)通脹時(shí)，實(shí)際利率就會(huì)下降。換言之，儲(chǔ)蓄收益會(huì)下降，因而人們便會(huì)放棄儲(chǔ)蓄，去投資回報(bào)較高的房地產(chǎn)行業(yè)，刺激房?jī)r(jià)上漲。

4、CPI。CPI即居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，它主要反映了物價(jià)水平。當(dāng)該指數(shù)上漲時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

四、房?jī)r(jià)的微觀影響因素

從微觀層面來(lái)看，也就是具體針對(duì)某個(gè)樓盤時(shí)，由于樓盤的區(qū)位、建設(shè)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量等各有不同，因此不同樓盤的價(jià)格及升值空間也有所不同。在購(gòu)房或進(jìn)行投資時(shí)，我們應(yīng)該分析以下因素：

（一）區(qū)位。樓盤的區(qū)位一方面是指樓盤的交通條件以及周邊的建設(shè)情況，如是否有地鐵、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)于購(gòu)房自用來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)尤為關(guān)鍵。不難看出，交通便利或是靠近醫(yī)院、學(xué)校的樓盤都頗為搶手。不過(guò)對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，并不一定要求樓盤已經(jīng)具備這些基礎(chǔ)條件，如果政府對(duì)周邊地區(qū)已有建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃，那么也值得投資;另一方面是指政府的城市規(guī)劃，看該樓盤是否處在開發(fā)區(qū)。如果位于開發(fā)區(qū)，就意味著樓盤周邊是未來(lái)城市發(fā)展的重心，升值空間無(wú)疑是巨大的。

（二）時(shí)機(jī)。投資必須要看時(shí)機(jī)，類似金融產(chǎn)品，投資房地產(chǎn)也應(yīng)該選擇價(jià)格洼地，而不應(yīng)選擇各方面已經(jīng)發(fā)展成熟、價(jià)格高的樓盤。價(jià)格洼地一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)初期。很多大型樓盤采用分期建設(shè)的方式，投資時(shí)應(yīng)看準(zhǔn)樓盤升值潛力，盡量選擇一期房。

（三）產(chǎn)品。本質(zhì)上，產(chǎn)品才是購(gòu)房或投資決策的關(guān)鍵。是否適合長(zhǎng)期居住，是否具有升值的潛力，終歸還是要看產(chǎn)品。產(chǎn)品主要包括產(chǎn)品質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)商和產(chǎn)品定位。首先，產(chǎn)品質(zhì)量是基礎(chǔ)，質(zhì)量好的樓盤價(jià)格或許會(huì)較高，但升值空間也大;其次，隨著人們生活水平的提高，社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為檢驗(yàn)樓盤價(jià)值的重要標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施齊全的健身房、體育館、整潔有品位的社區(qū)綠化等，都是樓盤未來(lái)價(jià)值的加分項(xiàng);再次，產(chǎn)品本身固然重要，但也要考慮開發(fā)商的口碑。好的開發(fā)商意味著優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量，這也是房地產(chǎn)的品牌保障;最后一點(diǎn)尤為重要，那就是產(chǎn)品定位。房?jī)r(jià)與該樓盤的目標(biāo)定位息息相關(guān)。如果樓盤主打經(jīng)濟(jì)小房型，那么目標(biāo)人群則主要是低薪人群，或是剛剛遷入城市的農(nóng)村人口。這種樓盤滿足的是剛需，通常不具有太大的升值空間。如果樓盤主打高端房型，那就要考慮該地區(qū)的消費(fèi)水平。若是在縣城，則不具備較大的市場(chǎng)。若是在一二線城市，則可考慮投資。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)作為一種可用于投資的產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較穩(wěn)定，深受投資者的青睞。不論是購(gòu)房自住還是投資，都應(yīng)該謹(jǐn)慎考察以上因素，盡可能地實(shí)現(xiàn)利益最大化。

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