田家國(guó) 張婷婷

商品房預(yù)售制度自1994年在中國(guó)內(nèi)地實(shí)施以來，為中國(guó)房地產(chǎn)的興起作出不可或缺的貢獻(xiàn)。然而，由于相關(guān)法律及監(jiān)管制度的不健全以及司法實(shí)踐中不斷涌現(xiàn)出的新問題等，使得我國(guó)的商品房預(yù)售制度在實(shí)踐中暴露出許多矛盾與弊端，諸如開發(fā)商欺詐購(gòu)房者牟取暴利、惡意哄抬房?jī)r(jià)、一房多賣，已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。由此可見，取消商品房預(yù)售制度已經(jīng)刻不容緩。

商品房預(yù)售制度的由來及現(xiàn)狀

商品房預(yù)售制度指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為制度。商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是香港的霍英東先生，1953年，霍英東分別創(chuàng)立立信置業(yè)有限公司和有榮有限公司，提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款，1956年，香港政府出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書》制度，內(nèi)地的商品預(yù)售制度是1983年由深圳開始，廣東省于1993年正式立法推出商品房預(yù)售制度。1994年7月5日通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，于2007年進(jìn)行了修改，其中規(guī)定了商品房預(yù)售制度。1994年11月15日建設(shè)部令頒布的《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)商品房預(yù)售條件作出了明確規(guī)定，并于2001年和2004年進(jìn)行了兩次修訂。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至超過90%。當(dāng)時(shí)內(nèi)地引進(jìn)商品房預(yù)售制度就時(shí)機(jī)就不成熟，內(nèi)地和香港在社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、土地性質(zhì)、市場(chǎng)規(guī)律等方面都具有本質(zhì)性區(qū)別。

商品房預(yù)售制度的有關(guān)規(guī)定及影響

城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定商品房預(yù)售的條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

商品房預(yù)售制度設(shè)立的初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的周期，來緩解這個(gè)行業(yè)與生俱來的資金困局，從而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。這些年的實(shí)踐證明，商品房預(yù)售制度確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，早期為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展和城市建設(shè)作出了一定貢獻(xiàn)?？陀^地說這個(gè)制度對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)起到過積極作用。但是，這一制度的缺陷與弊端也是十分明顯的，它帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購(gòu)買者付出了不小的代價(jià)，有些矛盾和糾紛還發(fā)展成為群體性事件和社會(huì)不穩(wěn)定因素，讓政府部門疲于應(yīng)對(duì)甚至為開發(fā)商買單。

商品房預(yù)售制度的弊端

首先，商品房預(yù)售制度不適應(yīng)習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，影響全體人民共同富裕實(shí)現(xiàn)。習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想強(qiáng)調(diào)新時(shí)代我國(guó)社會(huì)主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，必須堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，不斷促進(jìn)人民的全面發(fā)展、全體人民共同富裕。商品房預(yù)售制度與此思想相悖，形成馬太效應(yīng)、兩極分化，富的更富，窮的更窮。商品房預(yù)售制度規(guī)定，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的百分之二十五以上，取得相關(guān)許可證即可進(jìn)行商品房預(yù)售，這使得開發(fā)商能夠提前收回大部分乃至全部成本，意味著開發(fā)商就越能用更少的錢進(jìn)行更多的房地產(chǎn)開發(fā)，從而建設(shè)更多的樓盤，開發(fā)商獲得暴利；另一方面，投入最低資金比例越低，會(huì)使大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，進(jìn)一步加快了房源的大量出現(xiàn)。這使得有錢的人有更大的可能囤積更多的房源，低價(jià)購(gòu)入高價(jià)拋出，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，給真正想買房的人帶來了極大的經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致貧富差距越來越大，強(qiáng)的更強(qiáng)，弱的更弱。

其次，商品房預(yù)售制度與民法公平原則相沖突。我國(guó)民法通則第四條規(guī)定民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，民法總則第六條規(guī)定民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則是民法的一項(xiàng)基本原則，它要求當(dāng)事人在民事活動(dòng)中應(yīng)以社會(huì)正義、公平的觀念指導(dǎo)自己的行為、平衡各方的利益，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。商品房預(yù)售嚴(yán)重違反民法公平原則，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，交易不公平，銷售在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的期房的行為，對(duì)作為預(yù)售合同一方的承購(gòu)人而言，在支付購(gòu)房定金或房款時(shí)和之后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是不能取得房屋所有權(quán)的，預(yù)售合同的標(biāo)的甚至不是現(xiàn)實(shí)存在的，承購(gòu)人看建筑沙盤和圖紙買房，在簽約時(shí)無法對(duì)房屋的真實(shí)面積、戶型結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、周邊環(huán)境、施工進(jìn)度等作出準(zhǔn)確判斷。承購(gòu)人處于弱勢(shì)地位，而且價(jià)格開發(fā)商說了算，預(yù)售合同的格式條款和補(bǔ)充協(xié)議都很難作出有利于承購(gòu)人的約定，在遇到質(zhì)量問題、建筑設(shè)計(jì)變更等糾紛時(shí)，承購(gòu)人不能對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管與制約。實(shí)際上是開發(fā)商以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了承購(gòu)人、銀行、政府和社會(huì)，開發(fā)商自己獲得暴利，最后承購(gòu)人、銀行、政府和社會(huì)為開發(fā)商買單，這與民法的公平原則相違背。

第三，商品房預(yù)售制度影響了社會(huì)穩(wěn)定。商品房預(yù)售制度使開發(fā)主體參差不齊，使得部分沒有資金實(shí)力的開發(fā)商依賴預(yù)售房屋解決資金不足問題，導(dǎo)致開發(fā)主體魚龍混雜，沉渣泛起，有些甚至毫無資質(zhì)。很多開發(fā)主體并無資金實(shí)力，完全依靠借貸和預(yù)售獲得開發(fā)資金，一房多賣、房屋重復(fù)抵押，滋生房地產(chǎn)行業(yè)違法行為。

商品房預(yù)售制度為開發(fā)商欺騙承購(gòu)人提供了機(jī)會(huì)，開發(fā)商挖空心思、千方百計(jì)地進(jìn)行大肆炒作，策劃出賣點(diǎn)、亮點(diǎn)，炒作一些似是而非的概念，什么綠色、環(huán)保、生態(tài)、教育、頂級(jí)、純天然、海景、江景、絕版等概念舉不勝舉，幾乎每個(gè)樓盤都有虛假炒作；商品房預(yù)售制度給開發(fā)商偷工減料創(chuàng)造了條件，由于賣的是期房，開發(fā)商自己操作的余地和空間就會(huì)很大，美麗的圖紙、誘人的藍(lán)圖、虛假的廣告層出不窮，而實(shí)際情形卻是另一番景象。這在很大程度上，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行

需要指出的是，商品房預(yù)售制度還存在對(duì)開發(fā)商違約處罰監(jiān)管不力的情形。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售的條件、監(jiān)管僅作出了原則性規(guī)定，但對(duì)侵權(quán)、違約行為未制定具體的條款，近年來各地商品房銷售先后出現(xiàn)了一系列法律問題和市場(chǎng)操作問題，各地的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)和條件各有不同，出現(xiàn)了開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，就以預(yù)定、預(yù)約等方式預(yù)售房屋的違法行為。因?yàn)轭A(yù)售房的銷售和交付之間存在一定的時(shí)間差，這給一些開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、更改房屋面積等留下了空間，一旦發(fā)生類似問題，承購(gòu)人很難依法維護(hù)自身權(quán)益，嚴(yán)重?fù)p害了承購(gòu)人的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售制度使開發(fā)商將后期工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給承購(gòu)人和銀行，易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定及金融風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商通過預(yù)售行為，已經(jīng)完成資金的回籠，后期建設(shè)過程中，一旦出現(xiàn)開發(fā)商挪用資金、資金鏈斷裂以及可能出現(xiàn)的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，皆由承購(gòu)人和貸款銀行承擔(dān)，房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)大大增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮，目前法院受理的破產(chǎn)清算案件有相當(dāng)一部分都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

商品房預(yù)售制度引發(fā)大量訴訟和信訪案件，以北京市密云區(qū)為例，僅2017年上半年因開發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)量激增，密云區(qū)人民法院受理該類案件617件，訴前化解1300余件，是上一年度年此類案件總數(shù)的10倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因商品房預(yù)售引起上訪案件占城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信訪案件三分之一以上，且上訪人數(shù)多、矛盾大、處理難度大。

因此，取消商品房預(yù)售制度勢(shì)在必行、刻不容緩、迫在眉睫，建議決策層組織修改《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)規(guī)章，明確規(guī)定必須現(xiàn)房銷售。取消商品房預(yù)售制度符合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，有利于貫徹習(xí)近平在十九大報(bào)告中所強(qiáng)調(diào)的“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”指示精神，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，有利于社會(huì)公平競(jìng)爭(zhēng)，有利于社會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興。