張坤昱

摘要：以香港安老模式為例，提出“以房養(yǎng)老”和“以租養(yǎng)老”兩種模式的各自?xún)?yōu)劣點(diǎn)，并通過(guò)完備的市場(chǎng)調(diào)研，以及香港“雋悅”養(yǎng)老項(xiàng)目的實(shí)例，得出“以租養(yǎng)老”可以解決當(dāng)下房產(chǎn)抵押后升值和老年人因年齡問(wèn)題難以貸款的兩大問(wèn)題。然而，這種模式能否在內(nèi)地推行，還有待市場(chǎng)驗(yàn)證。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；以租養(yǎng)老；安老模式

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0038-39 收稿日期：2018-03-20

香港幫助老人養(yǎng)老，是用房子做抵押品。2011年港府推出安老按揭（又稱(chēng)“逆向按揭”）計(jì)劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，可以將個(gè)人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業(yè)向銀行提出按揭。

借款人可以在固定年期內(nèi)或終身每月取得年金作為生活費(fèi)。同時(shí)，當(dāng)想要贖回物業(yè)時(shí)，即使簽有協(xié)議，老人也不必支付違約金。從調(diào)研情況來(lái)看，有45%的老人愿意以安老按揭的方式養(yǎng)老。

“安老按揭”即香港“以房養(yǎng)老”計(jì)劃。

作為一款以貸款和保險(xiǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品，老人利用已還清房貸的自住物業(yè)，既可申請(qǐng)安老按揭，將房產(chǎn)提前變現(xiàn)，獲得長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的收益，補(bǔ)償老年收入，保障晚年生活品質(zhì)，還可在原有物業(yè)繼續(xù)安居，直到終老。

按照“安老按揭”的安排，香港老人每年能領(lǐng)到多少錢(qián)呢？

據(jù)了解，老人每月所領(lǐng)取的“倒按揭”貸款額度，是根據(jù)物業(yè)估值計(jì)算養(yǎng)老年金的上線，最高物業(yè)封頂額為1500萬(wàn)港幣；另外，每月發(fā)放給老人的年金，會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人的年齡、樓價(jià)、按揭年限和申請(qǐng)人數(shù)不同而不同。

比如，一位70歲單身的香港老人，假定他的物業(yè)價(jià)值為250萬(wàn)港幣，則每月可領(lǐng)取7750港幣；而一對(duì)70歲夫婦的物業(yè)，如估價(jià)值為2800萬(wàn)港幣，按照最高封頂1500萬(wàn)港幣的原則，他們每月實(shí)際也只能按照45000港幣來(lái)養(yǎng)老。

雖然“以房養(yǎng)老”有其優(yōu)點(diǎn)，但因傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，如何對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行評(píng)估，房屋滅失風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等問(wèn)題，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)認(rèn)可度并不高。

在此基礎(chǔ)上，香港又推出的“以租養(yǎng)老”模式則更具可行性。

與“安老按揭”不同，“以租養(yǎng)老”在不轉(zhuǎn)移老人產(chǎn)權(quán)的前提下將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)可將房產(chǎn)進(jìn)行出租，房屋收益部分屬于老人。如此一來(lái)，房產(chǎn)由不動(dòng)產(chǎn)變成了滾動(dòng)資產(chǎn)包，不僅可以用來(lái)償還按揭貸款，還可以來(lái)支撐老人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老產(chǎn)品；老人百年之后，子女可以進(jìn)行接力貸或者拍賣(mài)變現(xiàn)。

以香港地區(qū)的“雋悅”項(xiàng)目為例，長(zhǎng)者公寓的安老按揭由香港地區(qū)的按揭證券推出，這時(shí)業(yè)主可用按揭貸購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)，所抵押的房屋可以出租反補(bǔ)按揭貸；當(dāng)按揭貸終止時(shí)，業(yè)主或其繼承人可優(yōu)先償還按揭款以贖回抵押物業(yè)，如果無(wú)法償還時(shí)，銀行將其抵押房屋拍賣(mài)優(yōu)先受償，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)老”。

而“以租養(yǎng)老”模式是從歐美模式中演化而來(lái)，又進(jìn)行了改良；其優(yōu)勢(shì)是房子可以用來(lái)養(yǎng)老，同時(shí)不改變物業(yè)的權(quán)屬價(jià)值，可用于出租，到期之后可以資產(chǎn)贖回，還可以收益分享，這與對(duì)產(chǎn)權(quán)和生命周期會(huì)有估算的“以房養(yǎng)老”完全不同。

雖然“以租養(yǎng)老”解決了當(dāng)下遇到的房產(chǎn)抵押后升值和老年人因年齡問(wèn)題難以貸款的兩大問(wèn)題，但目前還存在政策壁壘難以突破和養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)權(quán)屬等問(wèn)題。

最終，香港案例能否借鑒到內(nèi)地，還需國(guó)家政策、家庭觀念、“以租養(yǎng)老”與房屋自有化率等諸多因素的轉(zhuǎn)變。