陳晟

摘要：中國(guó)商業(yè)正處在一個(gè)變革整合、異彩紛呈的嶄新時(shí)代。商業(yè)視野全球化，商業(yè)體量空前龐大，消費(fèi)模式提檔升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，新商業(yè)模式層出不窮，新政策下也對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行不斷洗牌，叢林法則時(shí)時(shí)發(fā)酵……在這個(gè)變化莫測(cè)的大時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需把握行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，提前做好定位和規(guī)劃，從而適應(yīng)新一輪的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；2018年；趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0046-49 收稿日期：2018-02-08

1商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存較大，多渠道去庫(kù)存貫穿始終

由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩，去庫(kù)存一直是商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)問(wèn)題。2017年前三季度全國(guó)商品房待售面積61140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%；其中住宅32256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%；辦公樓3537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15504萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存壓力依然很大。

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的若干意見(jiàn)，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開(kāi)始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年度商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存仍然需要更多元化的思路。

2新一線城市步入存量時(shí)代，三四線城市進(jìn)一步布局

數(shù)據(jù)顯示，新一線城市購(gòu)物中心總存量平均為468萬(wàn)平方米，人均購(gòu)物中心面積為0.48平方米，人均購(gòu)物中心水平已達(dá)一線城市水平。

從總量上來(lái)說(shuō)，新一線城市均值與一線城市的930萬(wàn)平方米還有一定差距，但從人均購(gòu)物中心面積來(lái)看，新一線城市人均購(gòu)物中心面積為0.48平方米，而一線城市是0.52平方米；從購(gòu)物中心人均資源來(lái)看，新一線城市已接近一線城市的人均水平。

隨著2017年新一線城市購(gòu)物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業(yè)地產(chǎn)將步入存量時(shí)代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長(zhǎng)沙、青島、寧波、無(wú)錫、廈門、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、鄭州、南昌，共18個(gè)城市位列其中。

在此情景下，一二線城市的購(gòu)物中心趨于飽和，三四線城市是未來(lái)5—10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，甚至包括五線城市。

3體驗(yàn)式消費(fèi)成就不變的創(chuàng)意主題

零售業(yè)正在被科技改變是大勢(shì)所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費(fèi)者之所以還會(huì)選擇去實(shí)體店購(gòu)物，有一個(gè)重要的原因——體驗(yàn)。

隨著購(gòu)物中心內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，家庭體驗(yàn)式業(yè)態(tài)、親子類業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高。

以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)在購(gòu)物中心中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童游樂(lè)等。

4側(cè)重最后一公里經(jīng)濟(jì)圈，復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品仍占優(yōu)勢(shì)

過(guò)去很多年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是中年人、青年人，主要是針對(duì)中年人、青年人來(lái)塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把目光投向了老年人，這將是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)重大變化。

房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰(shuí)，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問(wèn)題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)步行街演變。

社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿足人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂(lè)、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)。

5商業(yè)地產(chǎn)再現(xiàn)去粗取精、優(yōu)勝劣汰新階段

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬(wàn)平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)與實(shí)際開(kāi)業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系，平均開(kāi)業(yè)率約為五成，照此估算，2018年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心數(shù)量將與2017年基本持平。

總體而言，2018年商業(yè)地產(chǎn)投放量將達(dá)到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢(shì)，即好的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)更好，差的會(huì)更差，甚至被淘汰。在招商難、運(yùn)營(yíng)難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)的重要性將被進(jìn)一步提高，商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰。

6聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)存量盤活與辦公形式創(chuàng)新

我國(guó)聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過(guò)對(duì)存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過(guò)空間、社群、服務(wù)的打造，實(shí)現(xiàn)存量盤活。作為近年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016-2017年，越來(lái)越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域，通過(guò)客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用、線上線下社群的打造、特色服務(wù)的提供等盤活存量，實(shí)現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。

2018年聯(lián)合辦公將成商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)，但聯(lián)合辦公既帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，也帶來(lái)挑戰(zhàn)，各類企業(yè)應(yīng)借鑒優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，清晰定位、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)、豐富盈利模式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

7政策調(diào)控力度加大，細(xì)化政策將實(shí)施落地

政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來(lái)有待更細(xì)化、落地的政策出臺(tái)。2016-2017年，在商業(yè)地產(chǎn)整體面臨去化壓力的背景下，國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度加大，對(duì)于增量市場(chǎng)，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2018年，預(yù)測(cè)政策優(yōu)惠方面，未來(lái)可以通過(guò)出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營(yíng)改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，釋放市場(chǎng)活力。

8輕資產(chǎn)化步伐進(jìn)一步推進(jìn)

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營(yíng)的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項(xiàng)目在2018年將會(huì)繼續(xù)增加?！拜p資產(chǎn)”項(xiàng)目雖然具備投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，但商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)化和金融化相交織的領(lǐng)域，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密，其推進(jìn)更是基于雄厚的資金基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力和融資能力的整合。

因此，有專業(yè)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式更適合于在購(gòu)物中心領(lǐng)域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)，具備商業(yè)、地產(chǎn)、金融資源整合能力的運(yùn)營(yíng)商；對(duì)于尚缺乏成功落地項(xiàng)目的絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。

9電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、思維將進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用

大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快?；ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)浪潮來(lái)襲，對(duì)傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)沖擊極大，因此，房企紛紛把目光投向互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺(tái)層出不窮。

O2O帶給我們的，是更好的用戶體驗(yàn)，消費(fèi)者網(wǎng)上篩選、線上支付、線下享受產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程，是商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化的一個(gè)基本邏輯，但僅僅是一部分。簡(jiǎn)單的B2C平臺(tái)，或者是通過(guò)日常的銷售帶來(lái)的收益是相對(duì)固定的，需要更多關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給商業(yè)地產(chǎn)在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價(jià)值。

隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)，2018年我們會(huì)看到更多有益于提升線下吸引力、增強(qiáng)客戶粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維的創(chuàng)新應(yīng)用嘗試。

10業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新乃破局關(guān)鍵

發(fā)達(dá)市場(chǎng)社會(huì)零售總額60%以上產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長(zhǎng)期的趨勢(shì)，不可逆轉(zhuǎn)。

隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，各大購(gòu)物中心開(kāi)始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，符合大眾消費(fèi)潮流的新興品牌受到各大購(gòu)物中心的歡迎。

在消費(fèi)需求不斷變化升級(jí)的2018年，推進(jìn)購(gòu)物中心和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展，孕育著巨大的空間和機(jī)會(huì)，對(duì)于市場(chǎng)破局極其關(guān)鍵。