楊黎萌 張輝

摘要：在建工程涉及的法律關(guān)系繁多而復(fù)雜，其抵押登記遇到的復(fù)雜問(wèn)題是各種不動(dòng)產(chǎn)登記中最多的登記類型。就在建工程抵押登記的幾個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，從理論與實(shí)踐角度剖析解決方法，以求探索新的處理思路，希望對(duì)今后的在建工程抵押登記實(shí)施有所裨益。

關(guān)鍵詞：在建工程；抵押登記；債權(quán)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0054-57 收稿日期：2017-12-18

1建筑物主體已完工可否辦理在建工程抵押登記

依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記部門受理在建工程抵押登記申請(qǐng)之前，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地查看。在實(shí)踐中，登記機(jī)構(gòu)往往會(huì)遇到實(shí)地查看到的建筑物狀況是：標(biāo)的物主體土建工程已完工，或者單體工程已經(jīng)封頂，但周邊配套、綠化、道路等都未最終建成，整體工程未進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。對(duì)此情況是否可以辦理在建工程抵押登記，各地登記部門持兩種不同觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，建筑物工程主體已經(jīng)竣工完成，不具備在建工程的特性，不應(yīng)辦理在建工程抵押。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理竣工驗(yàn)收備案證明的項(xiàng)目、未能申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，均可認(rèn)定為在建工程，可以受理該登記申請(qǐng)的。

在建工程可以分成正在建造和已有建筑物兩個(gè)概念理解。

第一，對(duì)于建筑物正在建造和建造完畢，從實(shí)證角度通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷容易作出結(jié)論，但是也有兩種不同的觀點(diǎn)：一是：經(jīng)過(guò)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方”竣工驗(yàn)收通過(guò)即為建造完畢；另一是通過(guò)竣工驗(yàn)收備案。前述“五方”驗(yàn)收不包括規(guī)劃、消防、環(huán)保等項(xiàng)目驗(yàn)收，而規(guī)劃、消防、環(huán)保等驗(yàn)收是否通過(guò)，登記部門需查驗(yàn)《竣工驗(yàn)收備案證明》才能進(jìn)行判斷；建筑工程的實(shí)物形態(tài)固然是建筑材料的有機(jī)組合，但作為具有法律權(quán)利意義上的“物”首先就是“合法性”，而“合法性”的前提就是政府對(duì)建設(shè)工程各項(xiàng)許可的實(shí)施是否予以認(rèn)可，該“認(rèn)可”就集中體現(xiàn)在建設(shè)工程的《竣工驗(yàn)收備案證明》之中。

第二，建筑物是建筑主體，建設(shè)工程項(xiàng)目還包括建筑物以外的內(nèi)容。只有建造完畢經(jīng)竣工驗(yàn)收備案能投入使用的建筑工程才能稱之為房屋不動(dòng)產(chǎn)，否則只能稱之為在建工程。

筆者認(rèn)為，建設(shè)工程未經(jīng)政府相關(guān)部門竣工驗(yàn)收備案之前，仍然屬于在建工程。由于建設(shè)工程在主體建筑封頂后，其他配套工程建設(shè)還需要投入大量資金?！兜盅汗芾磙k法》中所指的“工程繼續(xù)建造的資金”并未局限為土建工程主體。而且一般商品房在建成之前已經(jīng)預(yù)售，若開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未將工程項(xiàng)目的各項(xiàng)工程建設(shè)完成，購(gòu)房人即無(wú)法取得所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)。為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，保護(hù)購(gòu)房人順利取得所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)本著合理、合法的原則為申請(qǐng)單位辦理上述情況下的在建工程抵押登記。

2劃撥土地上的在建工程可否辦理抵押登記

劃撥土地有兩個(gè)特性：土地使用的無(wú)償性和無(wú)期限性。政府為保證城市建設(shè)的整體規(guī)劃布局，往往將一些利潤(rùn)率較低或者公益型的工程所需土地，以劃撥的形式交由建設(shè)單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)。該類建設(shè)工程在竣工完成之前需要籌集資金，也涉及相應(yīng)的在建工程抵押登記。

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償?！稉?dān)保法》第56條規(guī)定，拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)?！斗康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第45條規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。因此，劃撥土地使用權(quán)是可以抵押的，只是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)先行繳納土地使用權(quán)出讓金，才能獲取土地使用權(quán)進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第4條規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府土地管理部門依法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押活動(dòng)進(jìn)行管理和監(jiān)督檢查。第5條規(guī)定，未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》中指出，企業(yè)對(duì)其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。國(guó)家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知》（〔1997〕國(guó)土〔籍〕字第2號(hào)）規(guī)定，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，由抵押人和抵押權(quán)人簽定抵押合同。按照上述規(guī)定，土地管理部門對(duì)劃撥土地抵押有監(jiān)管的職權(quán)，土地管理部門批準(zhǔn)是劃撥土地上的在建工程抵押登記的前置程序。

上述法律、行政規(guī)章、司法解釋之間對(duì)劃撥土地使用權(quán)抵押作出了相互沖突的規(guī)定，核心問(wèn)題就是政府土地管理部門的審批是否作為抵押登記必經(jīng)的前置程序？

假設(shè)允許劃撥土地使用權(quán)抵押，由于抵押權(quán)人在實(shí)現(xiàn)劃撥土地在建工程抵押權(quán)時(shí)，所得價(jià)款必須先向土地部門繳納土地使用權(quán)出讓金，因此，抵押權(quán)人在評(píng)估抵押物價(jià)值時(shí)，必須先扣除土地部門核定的出讓金，再以剩余的價(jià)值在一定的抵押率下設(shè)定抵押。南京市國(guó)土資源局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押有關(guān)問(wèn)題的規(guī)定》中明確，劃撥土地使用權(quán)抵押，抵押雙方的合同及土地登記簿等文書中，必須注有“處分抵押土地時(shí)，應(yīng)首先按處分時(shí)的地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金”的內(nèi)容。同時(shí)，抵押雙方應(yīng)在合同中明確“抵押權(quán)人已充分認(rèn)識(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)，并采取了相應(yīng)控制措施”。南京的劃撥土地上不動(dòng)產(chǎn)抵押登記風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避采取由雙方自行認(rèn)定的模式。

筆者認(rèn)為，由于法律規(guī)定之間存在沖突，劃撥土地上在建工程抵押登記存在必然會(huì)給登記部門帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。為規(guī)避相應(yīng)的登記風(fēng)險(xiǎn)，可采取以下三種處理方式：

第一，若銀行抵押合同中明確，抵押物僅包含在建工程，其占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)不在評(píng)估價(jià)之內(nèi)。那么，登記機(jī)構(gòu)在辦理相應(yīng)抵押登記時(shí)，將在建工程中正在建造的建筑物作為抵押物，在附記欄中明確抵押不動(dòng)產(chǎn)為在建建筑物。

第二，若銀行抵押合同中并未明確評(píng)估價(jià)值中是否包含土地使用權(quán)，為保障登記的合法性和準(zhǔn)確性，應(yīng)當(dāng)要求土地使用權(quán)一并抵押，并應(yīng)要求土地使用權(quán)人就土地抵押向土地管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn)。土地管理部門的批準(zhǔn)是抵押登記必須的前置程序，相應(yīng)的批準(zhǔn)文件就是抵押登記的必備要件之一。

第三，若以上兩種處理方式均無(wú)法實(shí)現(xiàn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求抵押雙方就土地使用權(quán)出讓金如何繳納，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)由哪方申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)的變更手續(xù)及相應(yīng)費(fèi)用如何分配等問(wèn)題在抵押合同中予以明確，并且就抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)由雙方承諾自行承擔(dān)。

3已部分預(yù)售的在建工程如何辦理抵押登記

《物權(quán)法》《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法司法解釋》雖明確了在建工程允許抵押，但對(duì)在建工程抵押的條件未作具體規(guī)定。《房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》和《商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了商品房可以預(yù)售，且開(kāi)發(fā)商按規(guī)定投入工程建設(shè)資金25%并取得預(yù)售許可證以后，均開(kāi)始預(yù)售。開(kāi)發(fā)建設(shè)的后續(xù)資金大多依靠在建工程抵押貸款或商品房預(yù)售款來(lái)獲取。此時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)辦理抵押登記的在建工程，往往包含已經(jīng)預(yù)售并辦理預(yù)售備案手續(xù)的部分不動(dòng)產(chǎn)，也就產(chǎn)生了抵押權(quán)與購(gòu)房人期權(quán)之間優(yōu)先受償?shù)拿軟_突。

從實(shí)物角度講，在建工程在竣工完成前不具備使用價(jià)值，無(wú)法形成自身價(jià)值。抵押的在建工程價(jià)值僅僅包含其建設(shè)過(guò)程中已投入的資金。且已預(yù)售部分的房屋位置也是通過(guò)虛擬的樓盤表予以界定，若是成套住宅，根據(jù)規(guī)劃審批圖紙能大致確定其是否包含在已建成部分之內(nèi)；但是對(duì)于非成套的非住宅等建筑來(lái)說(shuō)，其位置、面積大小的確定存在很大變數(shù)。

從法律關(guān)系的角度講，購(gòu)房人繳納了所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的全部款項(xiàng)，即取得了該不動(dòng)產(chǎn)的全部期權(quán)。若購(gòu)房人以所購(gòu)房屋的期權(quán)提供擔(dān)保向銀行申請(qǐng)借款（即預(yù)抵押），以取得部分購(gòu)房款，該抵押權(quán)人也享有優(yōu)先受償權(quán)利。若將此類在建工程辦理抵押登記，抵押標(biāo)的物上同時(shí)存在三種權(quán)利：在建工程抵押權(quán)、預(yù)購(gòu)房屋期權(quán)、預(yù)抵押期權(quán)。從法理上講，在建工程抵押登記與預(yù)購(gòu)商品房抵押登記系重復(fù)抵押，對(duì)于將來(lái)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)埋下了陷阱。

筆者認(rèn)為：首先，《江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，以在建工程設(shè)定抵押的，應(yīng)扣除依法已預(yù)售部分和已設(shè)定抵押部分的價(jià)值?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第75條第2款，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理了預(yù)售備案的商品房。這是登記部門必須遵循的基本原則，實(shí)務(wù)中登記機(jī)構(gòu)對(duì)于已辦理預(yù)售許可的房地產(chǎn)在辦理在建工程抵押時(shí)應(yīng)審查是否有預(yù)售合同登記備案，如果有，這部分房屋不應(yīng)納入抵押范圍，避免登記權(quán)利交叉。其次，對(duì)于成套住宅已部分預(yù)售或已預(yù)抵押的不動(dòng)產(chǎn)，在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)就該部分的房屋及分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)一并扣除；而對(duì)于非成套的非住宅等在建工程，已部分預(yù)售或已預(yù)抵押的，均不予辦理在建工程抵押登記，以保證購(gòu)房人及預(yù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益，并且避免因在建工程抵押登記引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛和行政訴訟。