某市不動產(chǎn)登記機構詢問：我市有一家個人獨資企業(yè)，原投資人為何某，現(xiàn)在何某將該企業(yè)轉(zhuǎn)讓給李某，投資人由何某變?yōu)槔钅?，已?jīng)辦理了企業(yè)工商變更登記，企業(yè)名稱并未發(fā)生變化?，F(xiàn)在雙方到我單位申請企業(yè)不動產(chǎn)登記。有人認為：工商行政管理部門對個人獨資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓辦理的是變更登記，因此應當辦理變更登記。相反意見認為：變更登記并不包括企業(yè)轉(zhuǎn)讓這一情形，因此主張辦理轉(zhuǎn)移登記。但反對的意見認為：企業(yè)的名稱并沒有發(fā)生任何變化，怎能辦理轉(zhuǎn)移登記？也有少數(shù)意見認為：既然企業(yè)名稱沒有變化，就應該像股份制企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓一樣，無須申請不動產(chǎn)登記。請問該如何處理？

金紹達：《個人獨資企業(yè)法》第2條規(guī)定：個人獨資企業(yè)是指“由一個自然人投資，財產(chǎn)為投資人個人所有，投資人以其個人財產(chǎn)對企業(yè)債務承擔無限責任的經(jīng)營實體”。該法第17條還規(guī)定，個人獨資企業(yè)投資人對本企業(yè)的財產(chǎn)依法享有所有權，其有關權利可以依法進行轉(zhuǎn)讓或繼承。依據(jù)這些規(guī)定，個人獨資企業(yè)在權利和義務上，企業(yè)和個人是融為一體的，企業(yè)的財產(chǎn)就是投資人個人的財產(chǎn)。但是，《民法總則》第102條規(guī)定了個人獨資企業(yè)屬于非法人組織，《個人獨資企業(yè)法》第27條也規(guī)定了個人獨資企業(yè)解散時，需要進行清算，這些規(guī)定又說明個人獨資企業(yè)在法律人格上具有相對獨立性，個人獨資企業(yè)的財產(chǎn)不完全等同于投資人的財產(chǎn)。現(xiàn)行法律對個人獨資企業(yè)財產(chǎn)的這些規(guī)定造成了不動產(chǎn)登記中的上述疑問。

第一，個人獨資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不同于股份制企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓。股份制企業(yè)的投資人對企業(yè)的財產(chǎn)不享有所有權，而只有股權。股份制企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓，企業(yè)的法人并沒有變化，企業(yè)的財產(chǎn)也沒有轉(zhuǎn)移，所以股份制企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓無須辦理企業(yè)不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。而個人獨資企業(yè)與股份制企業(yè)不同，投資人對企業(yè)的財產(chǎn)享有的是所有權，獨資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓也不是股權轉(zhuǎn)讓。

第二，個人獨資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不應適用不動產(chǎn)變更登記。工商行政管理部門對個人獨資企業(yè)的轉(zhuǎn)讓辦理變更登記，依據(jù)的是《個人獨資企業(yè)登記管理辦法》第17條的規(guī)定，這一規(guī)定明確了個人獨資企業(yè)因轉(zhuǎn)讓或者繼承可申請變更登記。工商登記和不動產(chǎn)物權登記是完全不同的兩個范疇：前者是行政管理的手段，而后者是物權公示行為。《個人獨資企業(yè)登記管理辦法》所規(guī)定的變更登記是廣義的，明確包括了“轉(zhuǎn)讓或者繼承”，因而，這一變更登記不同于不動產(chǎn)登記中的變更登記，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第26條所列舉的變更登記的各種情形，都不包括“涉及不動產(chǎn)權利轉(zhuǎn)移的變更情形”。因此，個人獨資企業(yè)轉(zhuǎn)讓不應適用于不動產(chǎn)的變更登記。

第三，不動產(chǎn)登記機構對個人獨資企業(yè)轉(zhuǎn)讓應采用轉(zhuǎn)移登記。個人獨資企業(yè)的“財產(chǎn)為投資人個人所有”，轉(zhuǎn)讓后雖然企業(yè)名稱沒有變化，但是投資主體變了，企業(yè)的財產(chǎn)歸新的投資人所有，財產(chǎn)由原投資人所有變?yōu)樾碌耐顿Y人所有，明顯有一個財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的過程，因而應當辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。