劉廣英 涂序平 王曉麗

摘要：2016年以來(lái)全國(guó)各地針對(duì)泡沫化嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)紛紛出臺(tái)了“限購(gòu)令”政策，以期遏制房?jī)r(jià)的“過(guò)熱”增長(zhǎng)。本文以嘉興市為例，采取入戶調(diào)查問(wèn)卷的方式，分析“限購(gòu)令”對(duì)購(gòu)房者心理與行為的影響，研究實(shí)施“限購(gòu)令”以后的樓市市場(chǎng)變化，并以受訪者的滿意度來(lái)檢驗(yàn)政策的實(shí)施效果。實(shí)證研究表明，“限購(gòu)令”在短期內(nèi)確實(shí)能有效抑制房?jī)r(jià)上漲，但長(zhǎng)期后房?jī)r(jià)會(huì)反彈，并不能達(dá)到持續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。本文認(rèn)為，“限購(gòu)令”在短期內(nèi)直接抑制需求發(fā)揮其作用，但是持續(xù)的實(shí)施會(huì)降低當(dāng)?shù)氐耐顿Y，制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，影響當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入，會(huì)間接助長(zhǎng)房?jī)r(jià)泡沫，這是長(zhǎng)期內(nèi)不能有效抑制房?jī)r(jià)的根源。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令；房地產(chǎn)；入戶調(diào)查

一、引言

為了遏制房地產(chǎn)的泡沫化，貫徹房子“是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”這一理念，全國(guó)各地政府先后出臺(tái)了“限購(gòu)令”政策，同時(shí)此次限購(gòu)政策被稱為史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策，但是對(duì)于“限購(gòu)令”的實(shí)施效果國(guó)內(nèi)外學(xué)者存在著很大的分歧。Yu和Lee（2011）認(rèn)為，韓國(guó)政府采取的房地產(chǎn)政策并不能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)，“限購(gòu)令”的實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)是沒(méi)有調(diào)控效果的。Du和Zhang（2015）通過(guò)研究上海、北京和重慶實(shí)施“限購(gòu)令”后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，提出限購(gòu)政策確實(shí)能不同程度地降低房?jī)r(jià)上漲的幅度。喬坤元（2012）收集了中國(guó)70個(gè)大中城市2009年3月至2011年12月房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)和交易量的數(shù)據(jù)并采用倍差法進(jìn)行比較研究，通過(guò)選擇樣本、構(gòu)造有效對(duì)照和對(duì)倍差法進(jìn)行檢驗(yàn)等一系列實(shí)證得出了限購(gòu)令政策的實(shí)施確實(shí)會(huì)影響房?jī)r(jià)和交易量。張德榮、鄭曉婷（2013）采用一階差分GMM估計(jì)方法來(lái)選擇矩陣權(quán)重來(lái)比較限購(gòu)城市和未限購(gòu)城市房?jī)r(jià)上漲率，并對(duì)新建和二手住宅的政策效果進(jìn)行回歸分析，論證得出限購(gòu)政策不能有效抑制房產(chǎn)泡沫，只能通過(guò)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型來(lái)解決房?jī)r(jià)問(wèn)題。韓永輝、黃亮雄和鄒建華（2014）采用DID、類DID和傾向得分匹配法等常規(guī)的績(jī)效評(píng)估方法，使用33個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)并輔以PSM和其他的穩(wěn)健性檢驗(yàn)得出未施行限購(gòu)政策的房?jī)r(jià)比施行政策的漲幅高12.7%-13.6%，數(shù)據(jù)顯示限購(gòu)政策的實(shí)施確實(shí)能有效抑制房?jī)r(jià)，但是房?jī)r(jià)前期又出現(xiàn)了回調(diào)，所以應(yīng)長(zhǎng)期施行限購(gòu)政策。蔡正喆（2016）認(rèn)為，限購(gòu)政策的實(shí)施制約了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)盡快取消。張子涵（2017）通過(guò)上海和深圳實(shí)施“限購(gòu)令”后房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于穩(wěn)定與青島實(shí)施限購(gòu)政策后房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭高漲得出限購(gòu)令的實(shí)施效果在一線城市和二線城市有很大的差異。方興（2018）采用DID模型得出房地產(chǎn)的限購(gòu)政策能有效抑制新建住宅的價(jià)格，但是二手住宅的房?jī)r(jià)不受該政策影響，同時(shí)，他的回歸結(jié)果顯示，限購(gòu)政策對(duì)中小城市的調(diào)控效果明顯超過(guò)大城市。

由此可見，不同的學(xué)者對(duì)“限購(gòu)令”的實(shí)施效果眾口紛紜，是因?yàn)樗麄儾荒苌羁汤斫狻跋拶?gòu)令”的影響效果的機(jī)制。本文以嘉興市為例，研究出臺(tái)“限購(gòu)令”后房?jī)r(jià)走勢(shì)的基礎(chǔ)上，采用入戶調(diào)查的方式，分析“限購(gòu)令”對(duì)住房消費(fèi)者的心理和行為的影響，從而得出“限購(gòu)令”的實(shí)施效果，并對(duì)“限購(gòu)令”的影響效果機(jī)制進(jìn)行分析。

二、嘉興市“限購(gòu)令”及其實(shí)施效果

（一）嘉興市“限購(gòu)令”政策

2016年12月以來(lái)，嘉興市出臺(tái)了限購(gòu)政策，限購(gòu)政策規(guī)定：本地人購(gòu)買首套住房，首付比例將不低于30%；非本市籍最低首付比例將不低于50%；本市戶籍家庭購(gòu)買二套房，有貸款未結(jié)清首付將提升到50%；1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭不予出售住房，包括二手住房和新建商品區(qū)，同時(shí)明確了限購(gòu)范圍為南湖區(qū)、秀洲區(qū)和開發(fā)區(qū)。限購(gòu)政策還進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)憑不動(dòng)產(chǎn)登記部門提供的購(gòu)房人家庭住房登記證明簽訂商品住房買賣合同或二手房轉(zhuǎn)讓合同，違反限購(gòu)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)房產(chǎn)交易確認(rèn)手續(xù)和不定產(chǎn)登記。

全國(guó)各地頒布的“限購(gòu)令”和嘉興市的大同小異，都對(duì)購(gòu)房數(shù)量和購(gòu)房資格做出了限制，不過(guò)由于各地的實(shí)際情況不同，限制條件也有所不同。

（二）“限購(gòu)令”對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從嘉興市房產(chǎn)均價(jià)來(lái)看，在2016年6月—2017年12月一年半的時(shí)間里，嘉興市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，但就其變化的整體趨勢(shì)而言，房?jī)r(jià)雖然仍在上升，但曲線幅度明顯趨于平緩，這就意味著政府的“限購(gòu)令”在一定程度上緩和了房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)；從環(huán)比漲跌幅來(lái)看，房?jī)r(jià)的環(huán)比漲跌變化有三個(gè)階段：首先是7月份房?jī)r(jià)的暴漲引起的環(huán)比漲跌迅速上升，達(dá)到了5%，也就是說(shuō)，房產(chǎn)泡沫剛剛膨脹時(shí)的房?jī)r(jià)達(dá)到了蕭條時(shí)期的105%，其次是環(huán)比漲跌的基本平衡階段，這期間房?jī)r(jià)維持在較高的價(jià)格水平之下；最后是在12月后出現(xiàn)了明顯的下降，緊接著房?jī)r(jià)處于上漲再回落的循環(huán)波動(dòng)中。由此可以說(shuō)明，在2016年12月政府出臺(tái)“限購(gòu)令”后在短時(shí)間內(nèi)確實(shí)抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但是在2017年3月房?jī)r(jià)又突然爬升，之后一直處于上漲-回落-上漲-回落的大幅度波動(dòng)的狀態(tài)，這表明長(zhǎng)期內(nèi)“限購(gòu)令”并不能持續(xù)地穩(wěn)定房?jī)r(jià)，尤其是在現(xiàn)階段下，房?jī)r(jià)并沒(méi)有呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)。實(shí)證的結(jié)果顯示，“限購(gòu)令”的實(shí)施在短期內(nèi)頗有成效，可是長(zhǎng)期以后并不能穩(wěn)定房?jī)r(jià)，達(dá)到有效抑制房?jī)r(jià)上漲的效果。

（三）“限購(gòu)令”對(duì)住房消費(fèi)行為的影響

本次采用實(shí)地發(fā)放問(wèn)卷的調(diào)研方式收集數(shù)據(jù)，共發(fā)出問(wèn)卷125份，剔除無(wú)效問(wèn)卷25份，回收有效問(wèn)卷100份。問(wèn)卷調(diào)查從2018年3月17號(hào)開始，到3月22號(hào)結(jié)束，歷時(shí)5天。表1為本次填寫問(wèn)卷的人口特征變量的描述性統(tǒng)計(jì)，表2為填寫問(wèn)卷的人口消費(fèi)行為的描述性統(tǒng)計(jì)。

1、描述人口特征變量性的統(tǒng)計(jì)分析

從表1可以看到，本次調(diào)查的人口分布比較均勻，各個(gè)年齡階段都有涉及，而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，75%的受訪者都是已婚一族，而已婚的普遍都是有房產(chǎn)的家庭。同時(shí)，一半以上的被訪者的教育程度都在高中及其以下，說(shuō)明被訪者的教育程度普遍偏低，且半數(shù)以上都是擁有一套房產(chǎn)，無(wú)房的也不在少數(shù)。

2、“限購(gòu)令”影響住房消費(fèi)行為的統(tǒng)計(jì)分析

表2是對(duì)消費(fèi)者心理與行為的描述性統(tǒng)計(jì)，從中可以得出如下結(jié)論：首先，“限購(gòu)令”政策的實(shí)施是符合民意的，大多數(shù)人都是持贊同態(tài)度，其次，限購(gòu)政策的實(shí)施并沒(méi)有取得良好的效果，67%的受訪者認(rèn)為限購(gòu)政策實(shí)施的力度不夠，并沒(méi)有發(fā)揮抑制房?jī)r(jià)的作用；再者，極少一部分的居民預(yù)計(jì)在“限購(gòu)令”的實(shí)施下房?jī)r(jià)會(huì)有所下降，從另一面驗(yàn)證了目前的限購(gòu)政策在抑制房?jī)r(jià)的效果上并沒(méi)有給消費(fèi)者很大的信心；最后，大部分的市民對(duì)樓市是持觀望狀態(tài)，即暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房需求。

由于絕大多數(shù)的消費(fèi)者今年的購(gòu)房計(jì)劃是持觀望狀態(tài)，36%的受訪者是等房?jī)r(jià)回落再購(gòu)買，這也就是說(shuō)，在現(xiàn)階段他們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的參與并不積極，在這種心理與行為之下，需求不足會(huì)使得房?jī)r(jià)下跌；但是房?jī)r(jià)回落時(shí)，很大一部分消費(fèi)者又會(huì)積極參與房地產(chǎn)的搶購(gòu)，抑制的需求爆發(fā)，房?jī)r(jià)再次上漲。由此可知，“限購(gòu)令”的實(shí)施短期內(nèi)會(huì)抑制房?jī)r(jià)的“過(guò)熱化”，但是由于市場(chǎng)存在著房產(chǎn)的剛性需求，較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，樓市未來(lái)的價(jià)格難以調(diào)控，上漲的態(tài)勢(shì)也難以徹底遏止。

三、“限購(gòu)令”的影響效果的機(jī)制分析

基于以上對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)和對(duì)住房消費(fèi)者心理與行為的影響分析，本文認(rèn)為“限購(gòu)令”政策在短期內(nèi)能對(duì)房?jī)r(jià)起到一定性的抑制作用，但是長(zhǎng)期以來(lái)并不能有效地發(fā)揮作用，這是由“限購(gòu)令”本身的傳導(dǎo)機(jī)制所引起的。

（一）“限購(gòu)令”影響效果的短期機(jī)制

房地產(chǎn)的供需關(guān)系直接影響房產(chǎn)價(jià)格，土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷以及土地資源的稀缺性使得住房供給有限，而中國(guó)傳統(tǒng)的婚姻觀念和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展使得樓市的剛性需求上漲，在供給與需求的“博弈”中供不應(yīng)求，刺激住房?jī)r(jià)格一路攀升，而限購(gòu)政策正是通過(guò)對(duì)住房消費(fèi)者的購(gòu)買數(shù)量，購(gòu)買資金和購(gòu)房資格來(lái)限制住房消費(fèi)者的購(gòu)房需求，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的效果。這種直接抑制需求的機(jī)制是嘉興市“限購(gòu)令”抑制房?jī)r(jià)上漲的根源所在。

（二）“限購(gòu)令”影響效果的長(zhǎng)期機(jī)制

1、間接減損財(cái)稅機(jī)制

限購(gòu)政策是中央政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)而出臺(tái)的政策，但是執(zhí)行的主體主要是依靠地方政府，而土地的財(cái)政收入作為地方政府很重要的收入來(lái)源以支撐當(dāng)?shù)氐闹С觯@就意味著“限購(gòu)令”的長(zhǎng)期執(zhí)行會(huì)降低住房?jī)r(jià)格和住房成交量進(jìn)而影響其土地稅收，打擊了當(dāng)?shù)卣掷m(xù)執(zhí)行“限購(gòu)令”的積極性，消極限購(gòu)是制約“限購(gòu)令”發(fā)揮效果的根本原因。

2、直接抑制增長(zhǎng)機(jī)制

限購(gòu)政策的實(shí)施會(huì)降低房產(chǎn)的投機(jī)，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)的投資。而房地產(chǎn)行業(yè)又與鋼鐵、水泥等重工業(yè)聯(lián)系密切，這種關(guān)聯(lián)效應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣會(huì)聯(lián)動(dòng)地降低與之有關(guān)行業(yè)的銷量與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，最終影響到這些產(chǎn)業(yè)的工作人員的薪資與福利水平，反過(guò)來(lái)又作用于消費(fèi)市場(chǎng)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的消費(fèi)和投資雙重下降，對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不利。迫于經(jīng)濟(jì)下行的壓力下，政府會(huì)降低“限購(gòu)令”的執(zhí)行力度，甚至可能被迫取消，名存實(shí)亡，因此長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎甚微。

3、間接助長(zhǎng)泡沫機(jī)制

政府出臺(tái)“限購(gòu)令”是為了抑制需求進(jìn)而達(dá)到抑制房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的目的，但是由于限購(gòu)政策自身傳導(dǎo)機(jī)制會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利的影響，“限購(gòu)令”不能有效落實(shí)甚至?xí)黄热∠?，此前被抑制的需求呈現(xiàn)井噴式爆發(fā)，而被雪藏的供給難以滿足需求的短期增加，此時(shí)供需之間的矛盾比限購(gòu)之前更為劇烈，在需求的強(qiáng)力刺激下，房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，泡沫繼續(xù)增大，并最終引起房地產(chǎn)的劇烈波動(dòng)。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

1、“限購(gòu)令”對(duì)房?jī)r(jià)有抑制效果，但效果有限

無(wú)論是從嘉興市房產(chǎn)均價(jià)的走勢(shì)和環(huán)比漲跌的變化分析，還是從住房消費(fèi)者的預(yù)期和今年的購(gòu)房計(jì)劃分析，都說(shuō)明了“限購(gòu)令”在短期內(nèi)確實(shí)能抑制房?jī)r(jià)上漲，但抑制效果是有限的，長(zhǎng)期內(nèi)無(wú)法發(fā)揮作用，這是由“限購(gòu)令”的傳導(dǎo)機(jī)制決定的。“限購(gòu)令”本身能直接有效地抑制需求，所以能夠抑制房?jī)r(jià)“過(guò)熱”，但是它同時(shí)間接地抑制了投資和制約了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)期內(nèi)不能有效地被落實(shí)，是其無(wú)法有效抑制房?jī)r(jià)的根源所在。

2、“限購(gòu)令”執(zhí)行力度不夠

從嘉興市房產(chǎn)均價(jià)的走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)仍然處于緩慢上漲的態(tài)勢(shì)，側(cè)面說(shuō)明了“限購(gòu)令”的執(zhí)行力度不夠大，不能穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從住房消費(fèi)者對(duì)“限購(gòu)令”的執(zhí)行態(tài)度和對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期來(lái)看，絕大多人認(rèn)為“限購(gòu)令”執(zhí)行力度不夠到位，使得他們預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

（二）政策建議

基于上述的實(shí)證研究，本文提出三點(diǎn)房地產(chǎn)調(diào)控的建議：

1、建立“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”和“政府調(diào)控”的長(zhǎng)期互動(dòng)機(jī)制

房地產(chǎn)的泡沫不是一蹴而就的，政府要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控也不是一朝一夕就能完成的，因此要建立起“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”與“政府調(diào)控”的長(zhǎng)期互動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制。政府往往是在房產(chǎn)泡沫形成和膨脹的時(shí)期才會(huì)特別出臺(tái)政策來(lái)控制房?jī)r(jià)，雖說(shuō)亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚，但是市場(chǎng)調(diào)節(jié)供需，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和干預(yù)，防患于未然，在泡沫形成初期遏止，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。在現(xiàn)階段，僅僅依靠市場(chǎng)的力量已經(jīng)無(wú)法穩(wěn)定房?jī)r(jià)，國(guó)家應(yīng)加強(qiáng)“限購(gòu)令”等調(diào)控政策的執(zhí)行力度，切實(shí)落實(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成市場(chǎng)進(jìn)行資源配置，政府干預(yù)供需的協(xié)同作用機(jī)制。