郭書捷

摘 要：近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展成為保持國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的“平衡器”，但由于魚龍混雜，使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)變得越來越混亂。為了更好的規(guī)范發(fā)展，政府加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展，為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展，我們必須加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)拓展模式和轉(zhuǎn)型升級(jí)方向的研究力度，以利于推動(dòng)城市化的建設(shè)，帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地開發(fā)模式；有效對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，從住房制度改革啟動(dòng)到現(xiàn)在經(jīng)歷了不到20年的時(shí)間，在此期間本行業(yè)的高利潤(rùn)吸引了越來越多投資者，開發(fā)的模式也是五花八門，同時(shí)也暴露眾多的問題。房地產(chǎn)業(yè)的真正市場(chǎng)化已逐漸拉開序幕，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展以及未來人口增速放緩，整個(gè)供需關(guān)系的變化，都將促使中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別傳統(tǒng)開發(fā)模式，尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)新方向。如何擺脫傳統(tǒng)開發(fā)思維，更好的規(guī)范房地產(chǎn)土地開發(fā)的行為，作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的從業(yè)者，應(yīng)該借鑒先進(jìn)的開發(fā)理念總結(jié)整理科學(xué)規(guī)范的土地拓展模式。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)土地拓展模式的現(xiàn)狀及問題

房地產(chǎn)開發(fā)在城市化建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用，但當(dāng)前的企業(yè)在土地開發(fā)管理工作中仍存在較多的問題。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展，房地產(chǎn)從業(yè)者一定要認(rèn)識(shí)到自己工作的重要性，分析找出當(dāng)前房地產(chǎn)土地拓展模式存在的主要問題，提出更多的改善措施，共同促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（一）調(diào)整傳統(tǒng)土地拓展思維，適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展時(shí)間較短，相關(guān)的體系制度尚不健全。初期階段，由于國(guó)家缺乏完整的土地出讓政策以及相關(guān)部門的監(jiān)督力度較弱，市場(chǎng)中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過非公開渠道以較低的價(jià)格獲得土地使用權(quán)。房地產(chǎn)行業(yè)在很多地方都扮演著經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的角色，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)高度重視，希望能夠借助房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)繁榮。早期各地的政府部門通過為房地產(chǎn)開發(fā)開綠燈，配合發(fā)展定位加大當(dāng)?shù)赝恋鼗A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，改善地方的自然環(huán)境以及交通狀況，從而帶動(dòng)相應(yīng)的土地價(jià)格也隨著基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善而得到大幅度的提升。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)中很大一部分是來自于土地的增值。但是隨著國(guó)家對(duì)土地使用相關(guān)政策的不斷完善，嚴(yán)格規(guī)范和執(zhí)行各類型土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地集約利用水平。土地出讓制度也逐漸實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，政府部門通過公平、公正、公開的招標(biāo)等運(yùn)作方式來規(guī)范土地的使用權(quán)開發(fā)，加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)過程的監(jiān)督，使得土地資源得到有效的使用。

（二）拓寬融資渠道，改變資金短缺局面。資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，項(xiàng)目從開發(fā)到銷售完成是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，資金需求高，運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)。隨著城市化建設(shè)不斷加快，可開發(fā)的土地面積也不斷減少，土地的市場(chǎng)價(jià)格也不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地使用開發(fā)權(quán)的成本也越來越高，這就需要企業(yè)在開發(fā)前期投入更多的資金用于購(gòu)買土地，所以企業(yè)面臨的資金壓力也就越來越大。部分企業(yè)就是因?yàn)橘Y金不足制約了規(guī)?；陌l(fā)展，也削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。甚至有些房地產(chǎn)業(yè)由于資金短缺，在土地開發(fā)的過程中沒有走正規(guī)的渠道，引發(fā)資金鏈斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求有更多的融資渠道來解決自身資金的不足，如何拓寬企業(yè)的融資渠道，通過各方配合發(fā)展多元化金融服務(wù)模式，發(fā)展房地產(chǎn)信托、基金、住房金融債券、房地產(chǎn)證券化等新的金融產(chǎn)品，以擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，降低融資成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展必須解決的問題。

（三）規(guī)范開發(fā)行為，配合政府部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)土地開發(fā)監(jiān)督力度。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系到城市發(fā)展，以往政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度不夠，在土地開發(fā)管理工作中存在較多漏洞，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)土地開發(fā)監(jiān)督工作認(rèn)識(shí)不足，無(wú)法有效監(jiān)管，一定程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，也使得房地產(chǎn)企業(yè)只顧眼前利益，而忽略負(fù)面影響。為了更好的促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，政府部門一定要在改革上求突破，不斷優(yōu)化審批流程，提高審批效率，提升服務(wù)水平，優(yōu)化投資環(huán)境，加強(qiáng)對(duì)土地開發(fā)過程的監(jiān)督，使得土地資源得到有效的使用。

二、有效改善房地產(chǎn)土地拓展現(xiàn)狀的對(duì)策

經(jīng)過十年的黃金高速發(fā)展期，競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)已邁入投資增長(zhǎng)乏力、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩的時(shí)代。在供需矛盾凸顯的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行系統(tǒng)性變革，努力利用自身優(yōu)勢(shì)積極尋求新市場(chǎng)機(jī)會(huì)。國(guó)家正逐步規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控管理，我們必須通過對(duì)房地產(chǎn)土地拓展現(xiàn)有模式和新趨勢(shì)的研究與調(diào)整，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而適應(yīng)行業(yè)發(fā)展。

（一）圍繞傳統(tǒng)商品房開發(fā)領(lǐng)域，多策并舉適應(yīng)需求變化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)已從過去的高速增長(zhǎng)，步入當(dāng)前支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)中，當(dāng)前全國(guó)商品房庫(kù)存總量過剩，城市間結(jié)構(gòu)性失衡，傳統(tǒng)發(fā)展模式盈利縮減。房地產(chǎn)企業(yè)的拓展應(yīng)主動(dòng)調(diào)整城市布局和投資步伐，深耕或進(jìn)駐需求旺盛、去化能力強(qiáng)的一二線城市；對(duì)人口規(guī)模超過50萬(wàn)且具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的三線城市，在土地成本合理的前提下大規(guī)模進(jìn)駐，增強(qiáng)市場(chǎng)占有率。同時(shí)應(yīng)根據(jù)需求差異性的分檔調(diào)整產(chǎn)品的供應(yīng)，例如：住宅產(chǎn)品可針對(duì)收入水平高、消費(fèi)要求高的一二線城市，加大高品質(zhì)或“首改、再改”力度以適應(yīng)市場(chǎng)需求；在需求活躍但住宅庫(kù)存壓力較大的三四線城市，以學(xué)區(qū)、商業(yè)、交通等配備高附加值的剛需或改善型產(chǎn)品刺激潛在需求?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性新項(xiàng)目的拓展中，需要深入、細(xì)致的進(jìn)行市場(chǎng)研究，通過分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目現(xiàn)狀等相關(guān)因素，尋找符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的新項(xiàng)目，并在項(xiàng)目選擇階段將風(fēng)險(xiǎn)控制在較低水平，以保證項(xiàng)目能夠成功開發(fā)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)注重產(chǎn)品創(chuàng)新，以定制化方式融入科技智慧、健康、國(guó)際化等元素，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提高溢價(jià)空間，從而在土地供應(yīng)明顯下降的一二線城市優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中占領(lǐng)先機(jī)，成功獲取土地儲(chǔ)備。

（二）打造運(yùn)營(yíng)式拓展模式，叩開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大門。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有重資產(chǎn)和重運(yùn)營(yíng)的特征，利用城市的產(chǎn)業(yè)資源，注入房地產(chǎn)開發(fā)，促使開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商跨越，在參與城市發(fā)展建設(shè)中通過依托產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展使房地產(chǎn)企業(yè)得到長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)。上世紀(jì)90年代我國(guó)各地興起的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)建設(shè)，加速了我國(guó)的工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程，擴(kuò)張了城市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)框架，拓展了城鎮(zhèn)發(fā)展的空間。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷從初期的“以產(chǎn)興城”到如今的“產(chǎn)城融合”發(fā)展階段，改變?cè)瓉沓擎?zhèn)化進(jìn)程中產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)分離，造成了城市化的低效率和產(chǎn)業(yè)區(qū)不能持續(xù)發(fā)展的局面，通過理念引導(dǎo)、規(guī)劃前瞻、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及帶動(dòng)城市功能提升等多方面的綜合實(shí)踐，在更有效的提升土地及城市價(jià)值同時(shí)，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和政府共贏。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下如何“創(chuàng)造新產(chǎn)業(yè)，培育新供給”，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型孵化期的新興產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展空間，房地產(chǎn)企業(yè)試圖通過研究和精準(zhǔn)定位城市及其產(chǎn)業(yè)資源，抓住產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市發(fā)展機(jī)遇，打造與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)需求相契合的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，使企業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境更加完滿。各地的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了工業(yè)、物流地產(chǎn)、科研辦公樓等建筑形態(tài)差異外，運(yùn)營(yíng)模式也相互迥異，除了模式復(fù)制困難，各個(gè)城市之間的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、土地政策等方面存在相當(dāng)大的差異，在符合內(nèi)在的資本運(yùn)作和開發(fā)能力要求下，根據(jù)自身的資源、能力狀況匹配相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)模式，才能為今后企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造充足空間，并通過規(guī)模和產(chǎn)品創(chuàng)新保持領(lǐng)先地位。

總結(jié)：土地開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)的重要核心工作。傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式已經(jīng)不適合當(dāng)前形勢(shì)，需要不斷改革。從業(yè)者一定要發(fā)揮創(chuàng)新精神，不斷探究新的土地開發(fā)模式。本文通過分析當(dāng)前遇到的問題，提出了現(xiàn)狀下我國(guó)房地產(chǎn)土地拓展模式可從政府制定相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范企業(yè)開發(fā)行為，拓寬企業(yè)融資渠道等方面進(jìn)行改善的措施，如何在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下改善現(xiàn)有土地拓展模式和挖掘新機(jī)遇，仍然需要進(jìn)一步深入研究。以上均為本人個(gè)人的觀點(diǎn)，希望同行能提出更專業(yè)的意見和建議。

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