向薪宇 涂序平 朱丹

摘要：2014年以來嘉興市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲、房地產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場泡沫問題突顯。本文采取多指標(biāo)運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算出房地產(chǎn)市場泡沫綜合測度系數(shù)來測度嘉興市房地產(chǎn)泡沫。實(shí)證研究表明，2014年以前房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)，但之后房地產(chǎn)泡沫膨脹，2016年甚至達(dá)到了危險(xiǎn)水平，表明政府需要加強(qiáng)治理房地產(chǎn)泡沫的力度來維持房價(jià)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：嘉興市；房地產(chǎn)泡沫；功效系數(shù)法；多指標(biāo)法

一、引言

房地產(chǎn)泡沫則是指房地產(chǎn)的價(jià)格脫離市場基礎(chǔ)，背離使用價(jià)值而持續(xù)上漲的過程和狀態(tài)，國內(nèi)外學(xué)者就房地產(chǎn)泡沫分別從理論和實(shí)證研究兩個(gè)方面進(jìn)行了深入的研究。野口悠紀(jì)雄（1992）建立“收益還原模型”測算日本的房地產(chǎn)泡沫，實(shí)證結(jié)果顯示房地產(chǎn)市場確實(shí)存在由于預(yù)期上漲所造成的泡沫價(jià)格。Allen和Gale（2000）從理論層面上分析認(rèn)為銀行信息的不對(duì)稱是促使房價(jià)偏離其內(nèi)在價(jià)值的原因。Maurice（2001）引入regime-switching模型，對(duì)都柏林急劇上漲的房價(jià)作了實(shí)證研究，最后得出了投機(jī)因素導(dǎo)致房價(jià)上漲的結(jié)論，否定了市場自身調(diào)節(jié)使房價(jià)上漲的假設(shè)。Peter（2006）對(duì)都柏林和倫敦的房地產(chǎn)價(jià)格變化規(guī)律進(jìn)行了空間比較，發(fā)現(xiàn)兩個(gè)城市之間存在一定的相關(guān)性，預(yù)測都柏林的房地產(chǎn)泡沫將會(huì)膨脹，成為全球的另一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。臺(tái)玉紅、苗苗、張潔（2010）分析京、津、滬、渝四個(gè)直轄市的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用HP濾波器和C-D生產(chǎn)函數(shù)建立房地產(chǎn)潛在經(jīng)濟(jì)增長路徑與房地產(chǎn)泡沫的分析模型，研究結(jié)果表明北京和天津房地產(chǎn)泡沫平穩(wěn)，而上海和重慶房價(jià)泡沫持續(xù)上升。呂錚、高明（2012）采用功效系數(shù)法，通過對(duì)生產(chǎn)類指標(biāo)、交易類指標(biāo)和價(jià)格類指標(biāo)加權(quán)求出泡沫綜合測度指數(shù)K，得出了重慶市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展平穩(wěn)并不存在泡沫的結(jié)論。楊晃、楊朝軍（2015）基于房價(jià)收入比的指標(biāo)測出中國房價(jià)泡沫的臨測值區(qū)間為6.33～11.62，實(shí)證分析得出中國城市住宅呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性泡沫，并且泡沫由東部向中西部，一線城市向二三線城市傳導(dǎo)，但是從2012年開始，部分二三線城市有去泡沫化的現(xiàn)象。中國36個(gè)城市2002-2013年中國城市住宅的不動(dòng)產(chǎn)泡沫進(jìn)行測度。楊景院（2017）利用價(jià)格類指標(biāo)和生產(chǎn)類指標(biāo)以及Ramsey模型來評(píng)價(jià)南寧房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，分析結(jié)果顯示南寧曾經(jīng)出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫，但是泡沫并不大，最近幾年房地產(chǎn)發(fā)展基本健康穩(wěn)定。

基于學(xué)者對(duì)測度房地產(chǎn)泡沫方法以及相關(guān)理論的研究，本文針對(duì)嘉興市2016年以來房價(jià)突然不正常上漲的現(xiàn)象進(jìn)行研究，利用功效系數(shù)法對(duì)生產(chǎn)類、交易類和價(jià)格類指標(biāo)加權(quán)并計(jì)算出泡沫綜合測度指數(shù)K，探索嘉興市現(xiàn)行的房價(jià)是否存在泡沫，這對(duì)指導(dǎo)政府參與房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)有重要作用。

二、數(shù)據(jù)與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源與指標(biāo)選取

本文以嘉興市房地產(chǎn)市場作為研究對(duì)象，選取2007-2016年為研究期，歷年數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒，嘉興市統(tǒng)計(jì)年鑒以及嘉興市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

本文遵照房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)建立合理性的準(zhǔn)則，為保障泡沫測度實(shí)證結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，在現(xiàn)有泡沫測度指標(biāo)的研究基礎(chǔ)上，結(jié)合嘉興市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，選取了以下分屬生產(chǎn)類、交易類和消費(fèi)類的7個(gè)指標(biāo)：

（1）房地產(chǎn)投資/全市固定資產(chǎn)投資（Z11）

該指標(biāo)可直觀揭示房地產(chǎn)市場的火熱程度。房地產(chǎn)投資占比過高，則房地產(chǎn)市場泡沫化可能性較大；如果大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，那么基本建設(shè)和更新改造資金就會(huì)受到擠兌導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)不協(xié)調(diào)。本文選取適合中國實(shí)情的滿意值為20%，不允許值為30%。

（2）商品房施工面積/商品房竣工面積（Z12）

根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制，該指標(biāo)可以反映將來1～2年房地產(chǎn)市場的現(xiàn)房供給狀況。該指標(biāo)與房地產(chǎn)泡沫水平呈正相關(guān)，合理值是3±0.5，若其值小于2.5，則房地產(chǎn)市場住房會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，若大于3.5倍，則未來住房供應(yīng)量會(huì)增大，致使供大于求的局面。

（3）空置率（Z21）

空置率是測度房地產(chǎn)泡沫最具說服力的指標(biāo)，相當(dāng)程度上反映了房地產(chǎn)市場當(dāng)期商品房的供求關(guān)系和銷售狀況，與房地產(chǎn)泡沫程度呈正相關(guān)。國際上認(rèn)為該指標(biāo)值超過20%為嚴(yán)重積壓區(qū)，10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，5%～10%之間為合理區(qū)，0～5%為空置不足區(qū)。

（4）商品房竣工面積/商品房銷售面積（Z22）

該指標(biāo)能夠反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的景氣程度，較好的體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供求情況及交易狀況。該指標(biāo)與房地產(chǎn)泡沫水平呈正相關(guān)。當(dāng)市場在平衡狀態(tài)下，其比值為1，比值越大，則房地產(chǎn)泡沫級(jí)別越危險(xiǎn)。參考現(xiàn)有該指標(biāo)的研究，該比值正常的浮動(dòng)區(qū)間為1.0～1.2。

（5）房價(jià)收入比（Z31）

房價(jià)收入比在泡沫測度指標(biāo)中最能直觀反映房地產(chǎn)泡沫級(jí)別，它能夠揭示居民可支配收入的房產(chǎn)購買能力大小，與房價(jià)泡沫水平呈正相關(guān)，國際上該指標(biāo)的合理值為3～6。本文選取適合我國實(shí)情的滿意值為4.5，不允許值為7。

（6）商品房價(jià)格增幅/CPI漲幅（Z32）

在我國，人們對(duì)雙重屬性的房屋持有投資偏好，而該指標(biāo)與房價(jià)泡沫水平呈正相關(guān)，可以反映人們對(duì)于房地產(chǎn)市場的態(tài)度，如果該指標(biāo)一直上漲，表示房價(jià)泡沫不斷累積。聯(lián)系我國實(shí)際選取的滿意值為3.5，不允許值為4.5。

（7）商品房價(jià)格增長率/GDP增長率（Z33）

該指標(biāo)可以權(quán)衡房地產(chǎn)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，與房地產(chǎn)泡沫呈正相關(guān)。市場均衡時(shí)，兩者的比值為1；當(dāng)兩者比值超過2時(shí)，表示房價(jià)的上漲是不理性的，存在較大泡沫。因而選取該指標(biāo)合理值為1，不允許值為2。

（二）研究方法

因?yàn)檠芯繉?duì)象市場具有復(fù)雜性，選用不合理的測度方法會(huì)混淆房地產(chǎn)景氣指數(shù)和房地產(chǎn)泡沫程度，導(dǎo)致較多實(shí)證性的研究結(jié)果并不理想，而理論性研究又大都停留于表面，鑒于此，本文采取多指標(biāo)法，但考慮到各指標(biāo)測量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一以及測量性質(zhì)不相同，本文使用功效系數(shù)法對(duì)各指標(biāo)的功效系數(shù)Di進(jìn)行加權(quán)平均，再結(jié)合各指標(biāo)的組合權(quán)重求出泡沫測度綜合指數(shù)K。

功效系數(shù)的計(jì)算公式為： +60；泡沫測度綜合指數(shù)的計(jì)算公式為：

式中：Zis為第i個(gè)指標(biāo)的真實(shí)值。Ziy為第i個(gè)指標(biāo)的滿意值，Zib為第i個(gè)指標(biāo)的不允許值； i為單項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重。

表1描述了K值與泡沫程度之間的關(guān)系。

本文借鑒呂錚、高明（2012）基于熵權(quán)法和層次分析法使用組合賦權(quán)方法，構(gòu)建的以離差最大化為基礎(chǔ)的組合權(quán)重，如表2所示。

三、實(shí)證結(jié)果及分析

表3表明了2007-2016各年度生產(chǎn)類、交易類和價(jià)格類等指標(biāo)對(duì)嘉興市房價(jià)的正負(fù)功效作用，但是由于各個(gè)指標(biāo)的量綱不統(tǒng)一，性質(zhì)也有所差異，無法精準(zhǔn)測度房地產(chǎn)泡沫，因此通過對(duì)這些指標(biāo)數(shù)據(jù)加權(quán)平均來消除誤差，計(jì)算房地產(chǎn)市場的泡沫測度綜合指數(shù)。

表4是2007-2016年嘉興市房地產(chǎn)市場泡沫測度綜合指數(shù)，從表中可以發(fā)現(xiàn)：2014年以前，房地產(chǎn)市場基本處于健康平穩(wěn)狀態(tài)，2007年及2010年雖然達(dá)到了預(yù)警級(jí)別，但是K值接近安全級(jí)別，輕微泡沫，不影響嘉興市房地產(chǎn)整體理性的發(fā)展態(tài)勢； 2014年以后房地產(chǎn)市場開始泡沫化，2015年雖然得到控制，但是2016年測度指數(shù)K驟降，達(dá)到了-5.46，處于危險(xiǎn)級(jí)別。這種走勢主要是受到2015年國家出臺(tái)的樓市利好政策的影響，使得嘉興市房產(chǎn)更多的是作為一種金融產(chǎn)品被投機(jī)搶購，引起嘉興市房價(jià)的不合理上漲。另外，嘉興市與上海毗鄰，寸土寸金的高房價(jià)使得上海居民外溢，紛紛進(jìn)入嘉興市房地產(chǎn)市場，造成嘉興市房產(chǎn)供不應(yīng)求，抬高了嘉興市房價(jià)。

四、研究結(jié)論與建議

（一）研究結(jié)論

通過實(shí)證分析，本文得到如下結(jié)論：

1、前期嘉興市房地產(chǎn)業(yè)增長迅速，態(tài)勢比較理性

2013年以前K值基本在60以上，處于安全級(jí)別，表明嘉興市房地產(chǎn)市場的發(fā)展基本平穩(wěn)，嘉興市政府能合理調(diào)節(jié)住房供需總量，小幅度的房價(jià)跌漲對(duì)房地產(chǎn)市場并無太大影響。

2、嘉興市房地產(chǎn)市場逐步顯著泡沫化，需要調(diào)控引導(dǎo)

2014年以后房地產(chǎn)市場泡沫開始膨脹，2016年K值為-5.46，嚴(yán)重偏離安全范圍，處于危險(xiǎn)級(jí)別，主要在于房地產(chǎn)的屬性發(fā)生偏離，消費(fèi)者的投機(jī)行為和上海外溢居民哄抬了房價(jià)，這需要政府采取有效措施調(diào)控房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價(jià)。

（二）政策建議

1、建立市場預(yù)警體系，完善政府與市場長期互動(dòng)的機(jī)制

嘉興市房地產(chǎn)目前信息披露不及時(shí)，使得政府對(duì)市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)不能未雨綢繆，政府應(yīng)著力建立一個(gè)公平、公正、公開的市場環(huán)境，充分利用互聯(lián)網(wǎng)改善房地產(chǎn)信息不對(duì)稱的狀態(tài)，舒緩銀行住房信貸對(duì)市場泡沫化的壓力，正確引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，有效減少房地產(chǎn)投機(jī)行為，抑制市場泡沫增加。

2、深化房地產(chǎn)供給側(cè)改革，平衡供需結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展離不開住房的供需結(jié)構(gòu)平衡。嘉興市已經(jīng)出臺(tái)的抑制需求的樓市政策一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫化，政府應(yīng)從供應(yīng)端著手，漸漸降低地區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)土地財(cái)政的依賴性，增加房地產(chǎn)土地供給量，推進(jìn)住房保障建設(shè)，控制供需總量平衡，從根源上解決居民住房難的問題。

參考文獻(xiàn)：

[1]野口悠紀(jì)雄.上海經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].商務(wù)印書館，1997：105-112.

[2]Allen，Gale. Bubbles and crises. Economic Journal， 2000，（110）： 529-542.

[3]Maurice J.The rise in house prices in Dublin：bubble，fad or just fundamentals. Economic Modelling， 2001，（18）： 281-295.

[4]Peter R.A roof over your head； house price peaks in the UK and Ireland.Physic A，2006，（09）：1-7.

[5]臺(tái)玉紅，苗苗，張潔.我國房地產(chǎn)泡沫測度——基于京、津、滬、渝四直轄市的實(shí)證研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2010（03）：58-62.

[6]呂錚，高明.重慶市房地產(chǎn)市場泡沫測度研究[J].西南師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2012（05）：143-151.

[7]楊晃，楊朝軍.基于房價(jià)收入比的中國城市住宅不動(dòng)產(chǎn)泡沫測度研究[J].管理理論與方法，2015（04）：119-123.

[8]楊景院.南寧房地產(chǎn)市場泡沫測度[J].金融理論與教學(xué)，2017（04）：81-87.

作者簡介：向薪宇，女，云南省昆明市，1997年生人，嘉興學(xué)院商學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易專業(yè)學(xué)生。

項(xiàng)目來源：2017年度嘉興學(xué)院重點(diǎn)SRT資助項(xiàng)目（SRT2017B034）