王洋　曹磊

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不久遠(yuǎn)，1998年我國(guó)政府取消了福利分房的政策開始，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)開始走向市場(chǎng)化，整個(gè)行業(yè)得到迅速成長(zhǎng)，隨后逐漸興盛起來(lái)，對(duì)我國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資的動(dòng)因和投資現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。

【關(guān)鍵詞】海外；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)

一、中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀

隨著國(guó)內(nèi)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)空間減小。加之全球經(jīng)濟(jì)聯(lián)系愈加緊密等因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開始將目光投向海外市場(chǎng)，以此尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)，許多具有戰(zhàn)略思維的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)打開視野，將自身的經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)張到海外，進(jìn)行全球化的布局。

從2011—2017年的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資規(guī)模在總體上穩(wěn)中有升，到2015年達(dá)到峰值，2015年之后趨于平穩(wěn)，稍有遞減。從投資數(shù)值上來(lái)看，2015年到2017年，年投資額均超過(guò)了200億美元?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于海外的投資的發(fā)展前景是比較樂(lè)觀的。

就投資增長(zhǎng)率來(lái)看，2010—2011年，我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)外投資處在一個(gè)比較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)之中。2012—2014年增速穩(wěn)中有升。2015—2017年增速逐年遞減，到2016年開始為負(fù)值，但波動(dòng)不大?？梢钥闯?，中國(guó)企業(yè)對(duì)外房地產(chǎn)投資已經(jīng)基本處在一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)用地上的投資金額居于首位，其次是辦公用地，最后是住宅用地。住宅用地從2011的38.7億美元上升到2015年的63.1億美元，辦公用地從2011的43.2億美元上升到2015年的85.4億美元，商業(yè)用地從2011的45.2億美元上升到2014年的112.8億美元。住宅用地和辦公用地在2011—2015年呈上升趨勢(shì)，到了2015—2017年有所回落；商業(yè)用地在2011—2014年逐步上升，到了2014—2017年穩(wěn)步有所回落。

二、中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）決策失誤風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，因此從房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研、區(qū)域確定、獲取土地，到開發(fā)建設(shè)過(guò)后的銷售收益，整個(gè)過(guò)程中每個(gè)階段都有多種多樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（二）資金短缺風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在每個(gè)階段都需要投入巨額的資金，人才資源以及物力等的支持。從投資的階段來(lái)看，每個(gè)階段持續(xù)的時(shí)間都較長(zhǎng)，因此資金需要投入的時(shí)間周期較長(zhǎng)。

（三）法律與法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)

法律與法規(guī)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)海外投資產(chǎn)生影響，提高我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外投資的門檻。法律風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于自身經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范或外部法律環(huán)境產(chǎn)生變化，而對(duì)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面法律責(zé)任或后果的可能性；合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)因違反監(jiān)管要求而受到制裁，遭受損失的可能性。

（四）社會(huì)文化風(fēng)險(xiǎn)

由于不同的社會(huì)文化，在海外投資中會(huì)影響投資的習(xí)慣和反饋效果等，因此文化差異也會(huì)為企業(yè)對(duì)外房地產(chǎn)投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外投資時(shí)，對(duì)他國(guó)的風(fēng)俗文化不熟悉，對(duì)于一些國(guó)家的禁忌，還有審美觀等缺乏了解；對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的商業(yè)習(xí)慣、管理文化缺乏了解；文化的多元化導(dǎo)致難以形成同一價(jià)值觀、經(jīng)營(yíng)思想的跨國(guó)管理組織等。

三、中國(guó)企業(yè)海外房地產(chǎn)投資面臨風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）提高管理者決策水平

管理者和決策者要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略，確定項(xiàng)目是否吻合，然后要對(duì)項(xiàng)目的真正價(jià)值進(jìn)行分析和判斷，最后再對(duì)企業(yè)自身的資本能力、融資資源、融資條件以及團(tuán)隊(duì)能力進(jìn)行綜合分析，為投資決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（二）加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金管理

需要通過(guò)各種融資手段來(lái)給企業(yè)提供資金，可以通過(guò)財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)以及提高財(cái)務(wù)管理水平，讓資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。當(dāng)碰到資金短缺的情況時(shí)不會(huì)讓企業(yè)破產(chǎn)，對(duì)投資者的傷害也會(huì)降低。企業(yè)需要誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，樹立良好的企業(yè)形象。為加強(qiáng)與銀行業(yè)的合作打下基礎(chǔ)，以此來(lái)擴(kuò)大市場(chǎng)的容量。

（三）多方面規(guī)避、應(yīng)對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要本土化經(jīng)營(yíng)。這可以使得在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中，增加該國(guó)的勞動(dòng)力就業(yè)機(jī)會(huì)，以此促進(jìn)該國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從而使得當(dāng)?shù)卣吹剑赓Y房地產(chǎn)投資并不是一件壞事，進(jìn)而能夠讓政府削減進(jìn)入壁壘或退出壁壘。

（四）開展法律培訓(xùn)

企業(yè)需在內(nèi)部開展法律培訓(xùn)，設(shè)立企業(yè)法律顧問(wèn)，完善企業(yè)法律顧問(wèn)制度；并給予法律顧問(wèn)一定權(quán)力，使法律顧問(wèn)能夠參與房地產(chǎn)投資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。同時(shí)，企業(yè)的法律顧問(wèn)需要對(duì)決策進(jìn)行法律的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和分析，選出一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)適中，獲利最大的投資方案，向決策人員上報(bào)方案，并附上相關(guān)法律意見，使風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（五）融入投資地當(dāng)?shù)匚幕?/p>

在房地產(chǎn)企業(yè)海外投資中，充分融入當(dāng)?shù)匚幕瘜?duì)企業(yè)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。企業(yè)要充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的文化歷史、審美偏好以及社會(huì)風(fēng)俗等，盡可能的入鄉(xiāng)隨俗。如聘請(qǐng)?jiān)诋?dāng)?shù)氐娜A人華僑作為員工以及該國(guó)具有管理經(jīng)驗(yàn)的高管人才，避免文化上的沖突。定期組織企業(yè)員工交流會(huì)議，分享不同的觀點(diǎn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)文化信息平臺(tái)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過(guò)被投資國(guó)最有名的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來(lái)獲取信息，進(jìn)行文化的調(diào)研工作。