謝九

近期深圳市的一個(gè)樓盤開盤，將搖號(hào)買房行為推向了高潮。按照規(guī)定，具備資格的購房者需要先繳納500萬元的誠意金，然后才可以參與搖號(hào)。開發(fā)商推出了167套住房，一共有666人繳納了誠意金，中簽率為25%。

由于深圳市此次搖號(hào)買房設(shè)置了500萬元誠意金的高門檻，25%的中簽率和其他城市相比已經(jīng)算得上高水平。成都剛剛推出了一個(gè)1000多套住房的樓盤，高達(dá)6萬多人參與搖號(hào)，預(yù)計(jì)最終中簽率將不足2%。

國內(nèi)最早實(shí)施搖號(hào)買房的城市是上海。2017年7月，上海市住建委發(fā)布《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》，暫定在本市加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，商品住房項(xiàng)目開盤銷售的應(yīng)采取公證搖號(hào)排序，按序購房。這也就意味著在上海市銷售的所有新房，都必須通過公證搖號(hào)的方式購買。繼上海之后，成都、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙等城市陸續(xù)實(shí)施搖號(hào)買房，直到近期深圳市也參與其中，將搖號(hào)買房推向一個(gè)小高潮。

通常而言，需要通過搖號(hào)才能購買的商品一定是供不應(yīng)求，國內(nèi)很多城市實(shí)施搖號(hào)買房，至少表面上說明這些城市的新房供需已經(jīng)嚴(yán)重失衡。不過，到底是什么原因?qū)е铝诵路渴袌?chǎng)的供不應(yīng)求，有多少是市場(chǎng)化的因素，又有多少是人為所致，背后的原因還需要深究。

目前國內(nèi)的新房和二手房是兩個(gè)相對(duì)割裂的市場(chǎng)，二手房由于主要是個(gè)人出售，政府干預(yù)的空間不大，因此市場(chǎng)化程度相對(duì)較高，但相比之下，新房主要是開發(fā)商出售，因此在很多方面需要接受政府的調(diào)控。很多地方政府為了控制房?jī)r(jià)過快上漲，對(duì)開發(fā)商的樓盤定價(jià)做了較嚴(yán)格的限制，由此帶來的影響就是，一些希望大幅漲價(jià)的開發(fā)商因此拿不到預(yù)售證而無法入市，一些不愿意接受低價(jià)入市的開發(fā)商，尤其是前期高價(jià)拿地的開發(fā)商干脆推遲入市，因此造成新房市場(chǎng)的供應(yīng)量減少，新房市場(chǎng)的供需矛盾由此誕生。

而從購房者的角度來看，由于新房市場(chǎng)被政府限價(jià)，新房?jī)r(jià)格普遍比周邊二手房?jī)r(jià)格便宜一大截，新房和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛，因此，如果能夠買到一套新房，相當(dāng)于政府饋贈(zèng)的變相大幅打折，幾乎是一種無風(fēng)險(xiǎn)套利。很多人原本沒有住房需求，甚至根本沒有投資住房的考慮，但在這種無風(fēng)險(xiǎn)套利的機(jī)會(huì)面前，大量此前原本不會(huì)進(jìn)入樓市的人也開始參與搖號(hào)購房。任何一種搖號(hào)行為可能都會(huì)帶來類似的效應(yīng)，比如實(shí)施多年的買車搖號(hào)，很多原本沒有購車需求的人，也會(huì)加入到搖號(hào)大軍之中，反過來增加了搖號(hào)中簽的難度，而對(duì)于有巨大套利空間的買房搖號(hào)更是如此。

所以，新房的限價(jià)行為在供需兩端都產(chǎn)生了影響，一方面抑制了供給，一方面刺激了需求，自然也就會(huì)帶來供需的嚴(yán)重失衡。在供需不平衡的背景下，新房銷售也給開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)提供了很多暗箱操作的機(jī)會(huì)，在一定程度上損害了購買者的利益，因此，公證搖號(hào)買房也就應(yīng)運(yùn)而生。

從多地的搖號(hào)政策來看，基本出發(fā)點(diǎn)是保障購房者的利益，尤其是保證對(duì)有資格的購房者一視同仁，比如禁止對(duì)全款購房者有特殊優(yōu)待，不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等等，實(shí)現(xiàn)新房市場(chǎng)的公開公平，但從實(shí)際操作來看，似乎很難完全杜絕暗箱操作。最近西安某房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施搖號(hào)購房，一份疑似購房者登記表流傳到網(wǎng)上，顯示很多住房已經(jīng)被多名政府工作人員內(nèi)定，西安市有關(guān)政府部門對(duì)此回應(yīng)，的確有公職人員向開發(fā)商打招呼介紹關(guān)系戶購房。西安搖號(hào)購房的內(nèi)定事件顯示，即便是搖號(hào)購房，也仍然存在暗箱操作的可能性。搖號(hào)購房引來多人哄搶的現(xiàn)象，還會(huì)向市場(chǎng)傳導(dǎo)出當(dāng)前樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求的信號(hào)，由此也會(huì)帶來房?jī)r(jià)的恐慌性上漲。

去年年底的中央政治局工作會(huì)議，將“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”作為2018年的重點(diǎn)工作，不過由于現(xiàn)在住房調(diào)控強(qiáng)調(diào)因城施策，具體的調(diào)控手段更多還是掌握在地方政府手中，而地方政府出于短期效果的考量，主要方式還是以行政調(diào)控居多，而長(zhǎng)效機(jī)制相對(duì)較少。過去20年的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)表明，行政調(diào)控手段只能在市場(chǎng)過熱時(shí)起到暫時(shí)的降溫效果，但從長(zhǎng)期來看，一定會(huì)積蓄更大的反彈力量。尤其是直接干預(yù)價(jià)格，應(yīng)該是所有行政調(diào)控里最不恰當(dāng)?shù)姆绞?。通過行政指令限制價(jià)格上漲，只會(huì)給市場(chǎng)帶來更多的混亂，加劇市場(chǎng)的供需矛盾，從長(zhǎng)期來看只會(huì)帶來更大幅度的上漲。

和前兩年國內(nèi)樓市普漲格局不同的是，現(xiàn)在的樓市進(jìn)入了一個(gè)分化的局面，前期上漲過快的一線樓市出現(xiàn)不同程度的價(jià)格下跌，更多的二、三線城市仍在繼續(xù)上漲。從供需層面來看，經(jīng)過了過去兩年大牛市的巨額成交之后，國內(nèi)樓市的庫存已經(jīng)降到了近年來低點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年末，全國商品房待售面積高達(dá)7.1853億平方米，達(dá)到了歷史峰值，在經(jīng)過了2015年和2016年兩年的銷售高峰之后，2017年末，全國商品房待售面積下降到5.8923億平方米，降幅高達(dá)18%。2018年的樓市雖然出現(xiàn)了分化，尤其是北京等一線城市更是出現(xiàn)了明顯的下跌，但樓市的去庫存其實(shí)還在推進(jìn)，今年1～4月份，全國商品房銷售面積依然實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，4月末的商品房待售面積為5.6687億平方米，比去年年底下降了大概4%。從供給的角度來看，一旦庫存繼續(xù)下降到一定水平，而前期被壓制的需求積累得越來越多，將來某個(gè)時(shí)期就有可能再度產(chǎn)生供給無法滿足需求的矛盾，帶來樓市的新一輪上漲。

對(duì)于一個(gè)城市的住房供給量，二手房的供給相對(duì)平穩(wěn)，增量供給主要來自新房市場(chǎng)，而當(dāng)前一些地方政府對(duì)新房?jī)r(jià)格實(shí)行限價(jià)，其實(shí)在很大程度上減少了住房市場(chǎng)的供給，即使在源頭上增加了土地供應(yīng)量，但是在土地價(jià)格居高不下的背景下，開發(fā)商如果不能適度提高銷售價(jià)格，就會(huì)以各種方式推遲項(xiàng)目入市，加劇市場(chǎng)的供不應(yīng)求，反之，如果政府放開價(jià)格，可能短期之內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，但是當(dāng)大量新房集中入市，市場(chǎng)上的供需關(guān)系發(fā)生變化，價(jià)格最終會(huì)實(shí)現(xiàn)自我平衡。

搖號(hào)買房最終何去何從，主要取決于地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的力度和方式。如果政府依然將房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作為直接調(diào)控目標(biāo)，那么新房和二手房市場(chǎng)的倒掛就將長(zhǎng)期存在，新房市場(chǎng)的供需矛盾難以消除，搖號(hào)買房也就將繼續(xù)存在，甚至?xí)诟嗟某鞘械玫叫Х隆?/p>

如果將來政府把新房銷售的定價(jià)權(quán)完全交還市場(chǎng)，新房和二手房之間不再有明顯的倒掛和套利空間，開發(fā)商有足夠的積極性推動(dòng)樓盤入市，而不是捂盤惜售，新房市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)大大增加。而從購房者來看，新房定價(jià)市場(chǎng)化之后，套利空間消失，投資性需求將會(huì)被擠出，剩下的都是剛需，需求側(cè)也會(huì)大幅萎縮，由此供需雙方將會(huì)形成良性平衡，搖號(hào)買房也就不再有存在的必要。