王欣

【摘 要】當(dāng)前，我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要時(shí)期，由于受到經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)與利潤(rùn)下降的雙重壓力。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低生產(chǎn)成本、提升施工質(zhì)量，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。論文先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)、原則以及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行探討，并進(jìn)一步研究房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的發(fā)展趨勢(shì)。

【Abstract】At present， China is in an important period of economic restructuring.Due to the impact of the downward pressure on the economy， the domestic real estate industry faces dual pressures of transformation and upgrading and declining profits. Therefore， the real estate enterprises should strengthen internal control， reduce production costs， improve construction quality， and promote the healthy development of enterprises.The paper firstly discusses the characteristics， principles and risks of real estate project management， and further studies the development trend of real estate project management.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；內(nèi)部控制

【Keywords】real estate；project management； internal control

【中圖分類(lèi)號(hào)】F293.33 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）05-0009-02

1 引言

早在2010年，我國(guó)就已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r制訂了相關(guān)的宏觀調(diào)控政策與方案。這在一定程度上抑制了投資投機(jī)性購(gòu)房問(wèn)題，同時(shí)也從客觀方面遏制了房產(chǎn)泡沫問(wèn)題的加劇。但是，相關(guān)政策的實(shí)施也在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎縮，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)單位提出了更高的發(fā)展要求。企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制，積極提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)、品牌影響力，進(jìn)而提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)效益。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的概述

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，管理工作具有一定的時(shí)效性；其次，管理過(guò)程中對(duì)于質(zhì)量目標(biāo)的相關(guān)要求較高；此外，管理工作對(duì)于費(fèi)用的控制目標(biāo)較強(qiáng)；另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理有著較強(qiáng)的復(fù)雜性、系統(tǒng)性，同時(shí)管理過(guò)程中要按照特定的程序，進(jìn)行合理的構(gòu)想、方案擬定，還要進(jìn)行可行性研究，對(duì)于相關(guān)方案進(jìn)行評(píng)審、決策。總體而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作要在某個(gè)確定的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)應(yīng)用特殊的組織運(yùn)行模式，來(lái)完成一個(gè)既定的目標(biāo)。同時(shí)，管理工作中要進(jìn)行周密的計(jì)劃、組織以及領(lǐng)導(dǎo)、控制，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)對(duì)既有資源的高效管理。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作時(shí)，要按照以下流程進(jìn)行：首先，要建立相應(yīng)的項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，對(duì)于特定的項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行合理的計(jì)劃、分解；其次，要進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)的預(yù)算以及相關(guān)項(xiàng)目的啟動(dòng)、協(xié)調(diào)； 另外，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要進(jìn)行合理的控制、溝通和評(píng)估工作。

2.2 房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制的原則

一方面，要遵循重要性的原則。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制來(lái)說(shuō)，不僅要兼顧全局，同時(shí)還要明確控制的重要事項(xiàng)以及重大的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)單元。在此基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的控制措施，提升控制管理的質(zhì)量。另一方面，要遵循制衡性的原則。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在治理結(jié)構(gòu)以及機(jī)構(gòu)設(shè)置、分工、業(yè)務(wù)流程等方面，要形成一個(gè)相互制約、制衡、監(jiān)督的體系。另外，還要遵循成本效益的原則。在進(jìn)行具體的內(nèi)部控制時(shí)，要注重成本和效益，這一過(guò)程中要忽略那些對(duì)成本控制沒(méi)有意義的控制措施。

3房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)的分析

對(duì)于戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)而言，其主要是指尚處于制定階段或者已經(jīng)制定完成的相關(guān)戰(zhàn)略缺乏合理性、科學(xué)性。這樣一來(lái)，戰(zhàn)略目標(biāo)管理就存在著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。比如對(duì)于一些重大的并購(gòu)事項(xiàng)來(lái)說(shuō)，如果在進(jìn)行實(shí)際決策的過(guò)程中出現(xiàn)了失誤的問(wèn)題，那么將造成嚴(yán)重的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。如果相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層沒(méi)有引起高度的重視，那么就會(huì)造成項(xiàng)目的生存環(huán)境面臨著一定的困難。因此，對(duì)于項(xiàng)目的決策人員來(lái)說(shuō)，要對(duì)一些具體性的項(xiàng)目戰(zhàn)略進(jìn)行時(shí)刻的關(guān)注，最大程度的降低戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 人員風(fēng)險(xiǎn)的分析

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作中，人才發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。人才作為項(xiàng)目管理工作的主體，一旦在人才的選擇方面缺乏合理性，將導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著巨大的失敗風(fēng)險(xiǎn)[1]。

3.3 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的分析

對(duì)于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而言，主要指的是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一些不恰當(dāng)、不科學(xué)的決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理工作中，存在著一些不確定性因素，比如說(shuō)消費(fèi)群的定位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量等等，這些因素都將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況造成一定的威脅。在進(jìn)行內(nèi)部控制中，要做好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的管理工作，建立健全內(nèi)部控制機(jī)制，有效防止經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展的新形勢(shì)

4.1 提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量

通過(guò)提升項(xiàng)目管理內(nèi)部控制質(zhì)量，可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量與管理水平。就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，還存在著業(yè)務(wù)流程分散以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估較為薄弱的問(wèn)題，同時(shí)企業(yè)的財(cái)務(wù)和各個(gè)部門(mén)的關(guān)聯(lián)程度不強(qiáng)。因而，再沿用以往的內(nèi)部控制體系，不能很好地滿(mǎn)足現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效機(jī)制不完善，團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)作水平較低，領(lǐng)導(dǎo)與管理人員對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)較為淡薄，對(duì)于項(xiàng)目資金的管控方法不科學(xué)。在這種大背景下，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中內(nèi)部控制的優(yōu)化勢(shì)在必行?，F(xiàn)階段，要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化、有效化、系統(tǒng)化效果，并且要注重內(nèi)部控制的優(yōu)化準(zhǔn)備工作。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身的實(shí)際情況進(jìn)行分析，進(jìn)而制定出內(nèi)部控制優(yōu)化的具體目標(biāo)。對(duì)于優(yōu)化目標(biāo)來(lái)說(shuō)，要將重點(diǎn)放在提升資產(chǎn)的安全性、信息管理的有效性方面，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。另一方面，工作人員要提高對(duì)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)，各級(jí)管理員工要積極參加培訓(xùn)工作。這一過(guò)程中，還要明確不同參與部門(mén)的崗位職責(zé)，將責(zé)任具體的落實(shí)到個(gè)人。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的發(fā)展趨勢(shì)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要建立健全科學(xué)規(guī)范的預(yù)算制度，積極進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展血脈，日常管理工作中要控制好資金的流入與流出狀況。同時(shí)，還要結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展情況，積極從內(nèi)部、外部進(jìn)行資金的籌集，這一過(guò)程中要拓寬資金籌集的渠道，確保企業(yè)具備較強(qiáng)的支付能力與償債能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要實(shí)現(xiàn)預(yù)算和業(yè)績(jī)考核的無(wú)縫對(duì)接，建立資金管理考核機(jī)制，真正做到節(jié)約有獎(jiǎng)、超支有罰、獎(jiǎng)罰分明[2]。

4.3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的發(fā)展方向

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與核算工作時(shí)，要將正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作為前提。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算過(guò)程中，要對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資源消耗狀況以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)格進(jìn)行綜合考慮。同時(shí)，還要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的策劃、設(shè)計(jì)以及招投標(biāo)、施工、交房等過(guò)程進(jìn)行控制。這樣一來(lái)，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量。另外，還要注重目標(biāo)成本控制的完善，做好目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)于項(xiàng)目成本進(jìn)行及時(shí)的評(píng)價(jià)和反饋，確保房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施時(shí)成為一種自覺(jué)管理的行為。

4.4 注重現(xiàn)場(chǎng)管理人員綜合素養(yǎng)的提升

相比于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品金額較大，并且產(chǎn)品涉及到民生問(wèn)題。因而，對(duì)于管理人員來(lái)說(shuō)，要有一個(gè)良好的職業(yè)操守與專(zhuān)業(yè)能力。在進(jìn)行工程分包工

作時(shí)，要對(duì)分包工程的承包單位進(jìn)行研究，明確承包單位的施工人員素質(zhì)、企業(yè)綜合實(shí)力等因素。對(duì)于分包出去的工程，施工過(guò)程中要做好施工質(zhì)量的監(jiān)督工作，防止施工中出現(xiàn)以次充好、偷工減料等問(wèn)題。同時(shí)，還要專(zhuān)門(mén)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)較高的監(jiān)理公司進(jìn)行施工的監(jiān)督，提升相關(guān)建筑工程的施工質(zhì)量。

4.5 建立健全企業(yè)內(nèi)部控制體系

對(duì)于內(nèi)部控制而言，它是一項(xiàng)較為復(fù)雜、系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)企業(yè)要建立一套高度統(tǒng)一、合理的內(nèi)部控制機(jī)制。首先，企業(yè)要建立完善的內(nèi)部控制架構(gòu)體系，在這一體系中應(yīng)該包含董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及經(jīng)理層、內(nèi)部控制部門(mén)等。另外，對(duì)于一些重大項(xiàng)目的招標(biāo)工作以及重大的人事任免工作來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格按照規(guī)定與程序落實(shí)聯(lián)簽制度。

5 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要根據(jù)自身的發(fā)展情況，建立健全內(nèi)部控制體系，做好企業(yè)的資金、成本管理。同時(shí)，還要積極引進(jìn)國(guó)際上的一些先進(jìn)、科學(xué)的管控制度，確保企業(yè)內(nèi)部管控不斷地發(fā)展與完善。

【參考文獻(xiàn)】

【1】衛(wèi)建澤.內(nèi)部控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2016（S2）：54-56.

【2】巫麗翔.淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制[J]中國(guó)電子商務(wù)，2014（22）：59-61.