蘭永強(qiáng)

[摘 要]2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房出租市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)給予方向性鼓勵(lì)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)隨之蓬勃發(fā)展。文章以長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題為切入點(diǎn)，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，借鑒國(guó)外長(zhǎng)租公寓發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，提出符合我國(guó)國(guó)情的行業(yè)發(fā)展建議。

[關(guān)鍵詞]長(zhǎng)租公寓；現(xiàn)狀；前景；建議

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.17.052

1 引 言

長(zhǎng)租公寓是指公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將收集的房源統(tǒng)一做裝修改造，通過(guò)提供多樣化公共配套設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)，吸引租賃客戶入住的出租型公寓。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口總量不斷增加，受高房?jī)r(jià)和工作流動(dòng)性等因素的影響，住房租賃市場(chǎng)的需求也在快速增長(zhǎng)。自2014年始我國(guó)房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為存量市場(chǎng)，國(guó)家先后出臺(tái)若干政策推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提出構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，其中大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓成為住房制度改革的重要內(nèi)容之一。

2 我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2.1 發(fā)展概況

目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓大致分為兩類(lèi)：一類(lèi)是集中式長(zhǎng)租公寓，是指經(jīng)過(guò)統(tǒng)一改造和服務(wù)配置的整棟物業(yè)或某一整層類(lèi)型的長(zhǎng)租公寓；另一類(lèi)是分散式長(zhǎng)租公寓，通過(guò)承租分散的空置房屋，經(jīng)統(tǒng)一裝修后，以供市場(chǎng)租賃的長(zhǎng)租公寓。從盈利模式來(lái)看，一是降低各種成本，發(fā)展類(lèi)REITS的資本運(yùn)作模式，通過(guò)租金收益獲利；二是利用增值服務(wù)模式，為租戶提供租房以外一系列的衍生服務(wù)，獲取一定的收益。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至目前我國(guó)租賃人口約為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模超萬(wàn)億元；至2030年租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4.2萬(wàn)億元。[1]

2.2 發(fā)展前景分析

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億元級(jí)，在一系列鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓面臨巨大發(fā)展機(jī)遇。主要原因包括以下內(nèi)容。

一是租賃人口規(guī)模提升空間大，租賃需求巨大。城鎮(zhèn)化發(fā)展，目前我國(guó)有超過(guò)2億的流動(dòng)人口，并且大多向一、二線城市聚集，而這些城市房?jī)r(jià)不斷攀升，因工作流動(dòng)性或支付能力有限的人的住房剛需只能通過(guò)租賃方式滿足。二是租售比偏低，租售比有提高空間。目前租賃市場(chǎng)的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%，和國(guó)際平均50%的水平比較，這個(gè)比例還是相對(duì)偏低的，還有50%～100%的增長(zhǎng)空間。[2]租金水平同美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家比較，也只有它們的一半，這就意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的租金水平會(huì)向國(guó)際平均水平回歸，特別是在核心城市，租金上漲會(huì)是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。三是租賃市場(chǎng)聚集大量資本。萬(wàn)億元級(jí)的房屋租賃市場(chǎng)對(duì)資金具有強(qiáng)大的吸引力，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，越來(lái)越多的資本和房企開(kāi)始尋找新的發(fā)展出路。社會(huì)各路資本紛紛通過(guò)風(fēng)投、基金等形式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)。四是租客對(duì)住房需求品質(zhì)不斷提高。隨著國(guó)內(nèi)居民收入水平不斷提高，消費(fèi)者的消費(fèi)能力得以提升，青年消費(fèi)者對(duì)住房租賃服務(wù)品質(zhì)有了更高要求。傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)提供的產(chǎn)品體驗(yàn)已不能滿足當(dāng)代承租者的要求，長(zhǎng)租公寓所提供的服務(wù)和產(chǎn)品恰能解決目前住房租賃市場(chǎng)供給與需求發(fā)展不平衡的矛盾。五是國(guó)家政策扶持。自2016年“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”被中央定位以來(lái)，住建部和各個(gè)省市從租賃房供給、租賃雙方權(quán)益保護(hù)和稅收優(yōu)惠等方面積極給予長(zhǎng)租公寓發(fā)展支持。

3 我國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)存的問(wèn)題

3.1 “有營(yíng)收無(wú)盈利”，盈利點(diǎn)難突破

長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前面臨著前期投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低的尷尬境地，收入來(lái)源比較單一，主要是每間公寓的租金收入。創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)能力和控制拿房成本成為長(zhǎng)租公寓盈利的兩個(gè)著力點(diǎn)，但現(xiàn)階段并未實(shí)質(zhì)性地增加公司的營(yíng)業(yè)收入。

3.2 融資途徑窄，行業(yè)發(fā)展受限

我國(guó)的長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，前期資本投入巨大。目前公寓企業(yè)主要通過(guò)引入風(fēng)險(xiǎn)投資、地產(chǎn)私募基金或地產(chǎn)股票增發(fā)等形式獲取資金。雖然投資機(jī)構(gòu)眾多，但資金退出途徑仍存在較大不確定性，限制了行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。

3.3 規(guī)?；潭炔桓撸放埔鐑r(jià)有限

只有房源數(shù)量和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓才能實(shí)現(xiàn)盈利，目前我國(guó)市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)相對(duì)分散，未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。目前我國(guó)租客選擇房源主要還是從裝修、租金、地段、交通、配套設(shè)施等方面考慮，雖然長(zhǎng)租公寓的房租水平高于一般散戶出租房，但品牌溢價(jià)仍十分有限。

3.4 服務(wù)水平差異大，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有待建立

我國(guó)長(zhǎng)租公寓近幾年發(fā)展迅猛，大型房地產(chǎn)企業(yè)和各種中小型機(jī)構(gòu)紛紛涌入，造成長(zhǎng)租公寓在房屋質(zhì)量、服務(wù)和配套設(shè)施方面未形成標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)模式，各公寓管理企業(yè)之間的產(chǎn)品和服務(wù)水平也參差不齊，可能會(huì)帶給部分租客不良的入住體驗(yàn)，不利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

3.5 專(zhuān)業(yè)人才匱乏

我國(guó)長(zhǎng)租公寓是近幾年產(chǎn)生的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展仍處在一個(gè)逐漸摸索探究的階段，從業(yè)人員主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、租賃中介機(jī)構(gòu)、酒店管理及互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等相關(guān)行業(yè)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)需大量高級(jí)運(yùn)營(yíng)管理人才，而目前國(guó)內(nèi)并沒(méi)有大學(xué)或培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)相關(guān)的課程。

3.6 政策約束

一是長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)資質(zhì)未明確，部分城市將長(zhǎng)租公寓列入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行管理，而一些城市將其列為酒店行業(yè)，而長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)屬于轉(zhuǎn)租或者租賃后的資產(chǎn)管理；二是長(zhǎng)租公寓備案制度不完善，部分城市由于租賃交易頻率高和備案手續(xù)煩瑣，導(dǎo)致房屋租賃合同備案操作困難。

4 國(guó)外長(zhǎng)租公寓經(jīng)驗(yàn)借鑒

4.1 形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，積極探索融資渠道

美國(guó)長(zhǎng)租公寓發(fā)展起步早，目前已經(jīng)形成規(guī)模，具有穩(wěn)定的融資渠道。作為美國(guó)最大的公寓運(yùn)營(yíng)商，EQR目前市值已經(jīng)達(dá)到275億美元；Greystar則是美國(guó)最大學(xué)生公寓運(yùn)營(yíng)商，擁有3萬(wàn)套學(xué)生公寓。隨著REITS的發(fā)展，美國(guó)公寓類(lèi)REITS基本保持著8%左右的收益率，已形成規(guī)模效應(yīng)。

4.2 重服務(wù)輕管理，提高精細(xì)化管理

日本長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)注重市場(chǎng)細(xì)分，以大東建托和Leoplace 21公司為代表的日本大型住房租賃機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)住房租賃產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行整合，租賃管理水平大幅提高。日本在住房租賃市場(chǎng)開(kāi)始聚焦提升精細(xì)化管理水平，著重在租賃需求大的地方開(kāi)發(fā)房源。日本長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)構(gòu)建了完善的信息服務(wù)平臺(tái)，在招租端靈活地將長(zhǎng)租與短租結(jié)合在一起，降低住房空置率；在租后服務(wù)端，為客戶提供個(gè)性化的全流程服務(wù)。

5 長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展相關(guān)對(duì)策建議

5.1 降低運(yùn)營(yíng)成本，打造規(guī)模形成品牌溢價(jià)

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)相比，租賃業(yè)務(wù)存在資金周轉(zhuǎn)慢、投資大、回收期長(zhǎng)等問(wèn)題。長(zhǎng)租公寓需要向集中化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展以期形成規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大宣傳，提高客戶忠誠(chéng)度，形成品牌溢價(jià)。

5.2 拓展更多金融渠道，建立投資機(jī)構(gòu)退出機(jī)制

有關(guān)部門(mén)應(yīng)該積極完善金融體系，采取措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)開(kāi)展銀行信貸融資模式，發(fā)展完善REITs等項(xiàng)目。由于目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓盈利模式和盈利能力并不樂(lè)觀，短期內(nèi)投資機(jī)構(gòu)資本退出機(jī)制不完善，通過(guò)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上市退出的可能性很小，投資機(jī)構(gòu)退出機(jī)制亟待完善。

5.3 各地方規(guī)范條例同一，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

目前，我國(guó)住房租賃相比較住房銷(xiāo)售，存在法律不完善的問(wèn)題，各地方政府應(yīng)當(dāng)加快完善相關(guān)法律法規(guī)，逐條細(xì)化條例，維護(hù)出租人和承租人雙方的權(quán)益。一方面建立規(guī)范化、編制化的公寓管理制度，統(tǒng)一安全性、宜居性的標(biāo)準(zhǔn)；另一方面針對(duì)不同承租人情況，保證“租售同權(quán)”政策落地，依法明確承租人的權(quán)利和義務(wù)。

5.4 培養(yǎng)公寓行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才

長(zhǎng)租公寓產(chǎn)業(yè)鏈涉及范圍廣，包括房地產(chǎn)、酒店管理、后臺(tái)IT系統(tǒng)，以及租后資產(chǎn)管理與服務(wù)等行業(yè)。目前我國(guó)還未開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)培養(yǎng)公寓經(jīng)營(yíng)管理人才，建議公寓管理機(jī)構(gòu)可以與高校采取校企合作，通過(guò)參與課程設(shè)計(jì)、教材編寫(xiě)，企業(yè)人員參與授課或建設(shè)實(shí)習(xí)基地等方式，培養(yǎng)行業(yè)發(fā)展急需的人才。

參考文獻(xiàn)：

[1]王韶.新時(shí)代 新思維 新發(fā)展——關(guān)于后十九大房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2017（35）：35-37.

[2]劉策.十九大透露地產(chǎn)新信號(hào)：租賃市場(chǎng)將是一片綠洲[J].中華建設(shè)，2017（12）：22-25.

[3]陳杰.發(fā)展公共租賃住房的難點(diǎn)與對(duì)策[J].中國(guó)市場(chǎng)，2010（20）.