摘要：本文基于不動產(chǎn)評估市場的現(xiàn)實(shí)情況，探析當(dāng)下不動產(chǎn)評估的基本運(yùn)營體系及其存在的問題，進(jìn)一步提出適用于我國市場特點(diǎn)的不動產(chǎn)評估變革方案，旨在為不動產(chǎn)評估的健康運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展提供借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)評估；運(yùn)作模式；變革

引言

在市場經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的背景下，我們國家的住房制度、土地制度也正在完善的進(jìn)程當(dāng)中，不動產(chǎn)評估作為服務(wù)于不動產(chǎn)交易的中介方對我們國家健全各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度起到了非常積極地作用，完善的不動產(chǎn)評估體系有利于國家以科學(xué)經(jīng)濟(jì)的方法利用不動產(chǎn)資源、深化土地規(guī)劃改革。回顧過去幾十年的發(fā)展，我國不動產(chǎn)評估市場的運(yùn)營情況蒸蒸日上，但是其中仍存有不少需要解決的問題，具體包括：市場競爭紊亂、準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)不明確等等。因此，為了形成不動產(chǎn)市場的有序運(yùn)營環(huán)境，應(yīng)當(dāng)盡快深入不動產(chǎn)評估的運(yùn)作模式研究，推進(jìn)其運(yùn)營模式改革。

1.國內(nèi)不動產(chǎn)評估的發(fā)展現(xiàn)狀

在過去的十幾年中，我們國家房地產(chǎn)評估市場的沿革歷程可以概括為：不僅實(shí)現(xiàn)了評估機(jī)構(gòu)從無到有的突破，還在較短的時間里完成了市場從秩序紊亂到合理有序競爭的轉(zhuǎn)變。當(dāng)下的不動產(chǎn)評估市場現(xiàn)狀可以歸納為如下幾點(diǎn)：第一，法律制度健全。在不動產(chǎn)評估行業(yè)興起的過程中，有關(guān)部門陸續(xù)出臺了包括《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等一系列規(guī)章。這些法律文件不僅明確了不動產(chǎn)評估的準(zhǔn)入條件而且對不動產(chǎn) 估價的從業(yè)人員規(guī)定了資質(zhì)制度。第二，打破市場壟斷。過去的不動產(chǎn)評估權(quán)限一般限于事業(yè)單位或者政府部門，但是新世紀(jì)以來國家陸續(xù)出臺文件逐步開放評估主題的權(quán)限，只要是符合成立公司條件的評估從業(yè)人員都可以申請成立具備民事權(quán)利的法人機(jī)構(gòu)。第三、不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在市場中主動性較弱?？v觀行業(yè)總體情況，我國的評估機(jī)構(gòu)在不動產(chǎn)交易市場中作為提供服務(wù)的第三方機(jī)構(gòu)，其主動性較弱，多數(shù)初具規(guī)模的企業(yè)在很大程度上受制于業(yè)務(wù)對象。

2.不動評估市場的運(yùn)作模式

和過去特點(diǎn)機(jī)構(gòu)壟斷控制的評估市場運(yùn)作模式對比，當(dāng)下的不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)被分割為四大模塊：不動產(chǎn)抵押、不動產(chǎn)交易、糾紛處理以及拆遷補(bǔ)償。盡管從理論上來看，只要評估機(jī)構(gòu)具有資質(zhì)要求就能夠進(jìn)行交易，但是在實(shí)際的操作中，入圍、搖碼、指派等操作降低了不動產(chǎn)評估市場的透明度。盡管這種業(yè)務(wù)劃分和指定相結(jié)合的市場運(yùn)作模式開放程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的壟斷操作，但是由于指派操作內(nèi)在的隱蔽特性，當(dāng)下的運(yùn)作模式存在一些問題：一方面容易滋生腐敗。由于不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)按性質(zhì)進(jìn)行類型劃分，如果服務(wù)機(jī)構(gòu)想要和具體部門對接某一類業(yè)務(wù)，就必須處理好同特點(diǎn)部門的關(guān)系。在這個拉攏關(guān)系的過程中，市場容易出現(xiàn)行賄等腐敗問題。市場競爭主體如果傾注過多精力經(jīng)營社會人脈關(guān)系，在業(yè)務(wù)進(jìn)程中則很難專注于提高評估質(zhì)量，非常容易出現(xiàn)評估不準(zhǔn)確的問題。另一方面，由于不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的督察成本問題以及督察手續(xù)問題，有關(guān)部門在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)具體條例的實(shí)施難度較大。此外，基于當(dāng)下運(yùn)營模式的隱秘性，監(jiān)管部門很難糾察出不符合規(guī)范的操作。

3.不動產(chǎn)評估的運(yùn)作模式變革

本文基于當(dāng)下不動產(chǎn)評估運(yùn)作中存有的問題，嘗試提出運(yùn)作模式的變革方案。第一，新型不動產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)以市場的健康運(yùn)作為導(dǎo)向，遵循提高評估行業(yè)社會公信力的設(shè)計(jì)原則，力求讓不動產(chǎn)估價從業(yè)人員在交易中把握市場的主動權(quán)從而鼓勵這些專業(yè)人員充分發(fā)揮其機(jī)能為土地資源的再分配做出積極貢獻(xiàn)。第二， 新型的不動產(chǎn)評估市場運(yùn)作模式應(yīng)在以統(tǒng)一的交易平臺為基礎(chǔ)，取消估價方和委托方的利益往來，以估價準(zhǔn)確性為核心的服務(wù)質(zhì)量是新型運(yùn)作模式下服務(wù)機(jī)構(gòu)之間的競爭關(guān)鍵點(diǎn)。落實(shí)這套運(yùn)作模式的基本操作首先要倡導(dǎo)行業(yè)協(xié)會建立起統(tǒng)一的交易平臺作為市場中心，其次需要規(guī)定所有的業(yè)務(wù)往來都應(yīng)該在公開平臺上開展。在新的運(yùn)營模式中，評估服務(wù)機(jī)構(gòu)市場依據(jù)市場中心開具的憑據(jù)和委托方洽談業(yè)務(wù)，最后形成的不動產(chǎn)評估報告也應(yīng)當(dāng)經(jīng)由市場中心蓋章生效。第三，運(yùn)作模式的檢驗(yàn)改革。新型運(yùn)作模式的檢驗(yàn)主要包括市場和評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部兩個模塊。以土地拆遷估價為例，市場檢驗(yàn)的方式如下：負(fù)責(zé)拆遷的部門先將標(biāo)的物的基本信息以及對服務(wù)方的要求交由市場中心，市場中心從性質(zhì)角度對標(biāo)的物所屬類型進(jìn)行劃分，從而根據(jù)委托方的需求尋找符合條件的評估機(jī)構(gòu)。而評估機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)的具體內(nèi)容是：在傳統(tǒng)的運(yùn)作模式下，出于削減拆遷補(bǔ)償款的目的，許多委托方會向服務(wù)方提出不合理的要求，需要對方按照委托方的需求開具評估報告。在新的運(yùn)作體系中，違規(guī)開具報告被市場中心發(fā)現(xiàn)的概率大大提高，因此評估機(jī)構(gòu)不會輕易為了合作機(jī)會而向委托方妥協(xié)。

4.總結(jié)

經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，我國的不動產(chǎn)評估體系逐步確立并且正處在不斷完善的狀態(tài)中。當(dāng)下的不動產(chǎn)運(yùn)作模式存在一些弊病，因此不動產(chǎn)評估交易的透明性有待提高，在新的市場運(yùn)作模式引入統(tǒng)一的交易平臺和市場中心可以避免委托方和服務(wù)方之間進(jìn)行不必要的利益聯(lián)系，從而使不動產(chǎn)評估運(yùn)作更加公開、公正。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉中剛.企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估存在的問題與建議[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017（05）：90.

[2]王彥龍.不動產(chǎn)估價評價機(jī)制探究[J].中國市場，2016（20）：153-154.

作者簡介：

王慶芳（1983-），女，江蘇省南通市人，民族：漢 ；職稱：經(jīng)濟(jì)師、工程師，學(xué)歷：碩士研究生。