亢玉曉 楊先豪

摘 要：文章針對(duì)眾籌筑屋規(guī)劃設(shè)計(jì)模型展開研究。以購買意愿最大化為目標(biāo)，以容積率為約束條件，建立了整數(shù)規(guī)劃模型，以現(xiàn)有的一個(gè)占地面積為102077.6平方米眾籌筑屋項(xiàng)目數(shù)據(jù)為例，來說明此整數(shù)規(guī)劃模型的現(xiàn)實(shí)意義，并以此項(xiàng)目數(shù)據(jù)為例，計(jì)算土地增值稅和投資回報(bào)率，投資回報(bào)率指數(shù)大于百分之二十五，滿足市場化需求，說明了此規(guī)劃模型的可行性。

關(guān)鍵詞：整數(shù)規(guī)劃；容積率；土地增值稅；投資回報(bào)率

中圖分類號(hào)：TU241 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2018）18-0099-02

Abstract： This paper studies the planning and design model of crowdfunding house building， taking the purchase intention maximization as the goal and the volume ratio as the constraint condition， and an integer programming model is established. Taking the existing data of a crowdfunding house building project covering an area of 102，077.6 square meters as an example， the practical significance of the integer programming model is illustrated. Taking the project data as an example， the paper calculates the land value added tax and the return on investment. The index of return on investment is over 25%， which meets the market demand， which shows the feasibility of the planning model.

Keywords： integer programming； volume ratio； land value added tax； return on investment

1 概述

眾籌筑屋是由中國最具影響力的眾籌平臺(tái)眾籌網(wǎng)與國內(nèi)首個(gè)類型化社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)定制平臺(tái)萬通自由筑屋合作共建的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。其突出優(yōu)點(diǎn)就是用戶可以對(duì)建筑方案提出自己的意見并參與優(yōu)化，因此如何規(guī)劃眾籌方案，如何建立眾籌規(guī)劃模型受到越來越多人的關(guān)心，本文針對(duì)眾籌筑屋規(guī)劃設(shè)計(jì)模型這一熱點(diǎn)展開研究。

2 模型建立

現(xiàn)有占地面積為102077.6平方米的眾籌筑屋項(xiàng)目[1]。項(xiàng)目推出后，有上萬戶購房者登記參籌。項(xiàng)目規(guī)定參籌者每戶只能認(rèn)購一套住房。通過對(duì)參籌者進(jìn)行抽樣調(diào)查，得到了參籌者對(duì)11種房型購買意愿的比例。本文以此項(xiàng)目為例來說明整體規(guī)劃模型的建立，以及后續(xù)土地增值稅以及投資回報(bào)率的計(jì)算。

在建房規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等。根據(jù)國家相關(guān)政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等在核算上要求均不同，相關(guān)條例與政策見[2]。

記參籌者對(duì)各房型的滿意比例為a1=0.4，a2=0.6，a3=0.5，a4=0.6，a5=0.7，a6=0.8，a7=0.9，a8=0.6，a9=0.2，a10=0.3，a11=0.4。為了盡量滿足參籌者的購買意愿，以參籌者的購買意愿最大為目標(biāo)，以房型套數(shù)和項(xiàng)目容積率為約束條件，建立整數(shù)規(guī)劃模型如下：

其中ti為第i種房型的建設(shè)套數(shù)；si為第i種房型的面積。

因?yàn)槟繕?biāo)是參籌者購買意愿最大，所以滿意比例最高的房型按照最高套數(shù)計(jì)算，滿意比例較低的先按照最低套數(shù)計(jì)算。又因?yàn)槟Ｐ鸵匀莘e率為約束條件，而房型9，房型10和房型11三種房型的建筑面積不參與容積率的核算，所以這三種房型按照最高套數(shù)建設(shè)，即房型9建設(shè)350套，房型10建設(shè)400套，房型11建設(shè)250套。根據(jù)國家規(guī)定的最大容積率要求，該項(xiàng)目建筑總面積不能超過102077.6m2×2.28=232736.926m2。然后按照排除法計(jì)算其他房型的面積。參籌者滿意比例最大的房型7建設(shè)450套，建筑面積為450×178m2=80100m2；滿意比例0.8的房型6建設(shè)350套，建筑面積為350×167m2=58450m2，滿意比例0.7的房型5建設(shè)550套，建筑面積為550×156m2=85800m2，如果這三種都按照最高套數(shù)建設(shè)，總建筑面積已達(dá)205750m2，已經(jīng)很接近該項(xiàng)目可建設(shè)最大總面積232736.926m2，所以猜測房型5可能達(dá)不到建設(shè)最高套數(shù)。先不管房型5，剩余的房型滿意比例都比房型5的低，所以剩下幾種房型都先按照最低套數(shù)建設(shè)：即房型4建設(shè)150套，建筑面積150×145m2=21750m2；房型3建設(shè)50套，建筑面積50×117m2=5850m2；房型2建設(shè)50套，建筑面積50×98m2=4900m2；房型1建設(shè)50套，建筑面積50×77m2=3850m2；房型8建設(shè)100套，建筑面積100×126m2=12600m2。這五種按照最低套數(shù)建設(shè)的房型總面積為21750+5850+4900+3850+12600=48950m2。而按照最高套數(shù)建設(shè)的房型7和房型6的總面積為80100+58450=138550m2。所以房型5的建設(shè)套數(shù)為

按照容積率的要求，項(xiàng)目建筑面積不能超過232736.9

26m2，所以房型5只能建設(shè)289套。因此，為了盡量滿足參籌者的購買意愿，設(shè)計(jì)的建設(shè)規(guī)劃方案的相關(guān)數(shù)據(jù)總結(jié)如表1。

眾籌筑屋項(xiàng)目方案用來計(jì)算容積率的建筑總面積S2=siti=23584m2。雖然有十一種戶型，但是因?yàn)榈诰牛?，十一這三種戶型是“不列入”，所以，眾籌筑屋項(xiàng)目方案建設(shè)規(guī)劃的容積率

根據(jù)國家關(guān)于在建房規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需考慮諸多因素，如容積率、開發(fā)成本、稅率、預(yù)期收益等。根據(jù)國家相關(guān)政策，不同房型的容積率、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等在核算上要求均不同，相關(guān)條例與政策見[2]。根據(jù)國家規(guī)定的各項(xiàng)目計(jì)算要求得出，本模型所得到的規(guī)劃方案的投資收益率達(dá)到26.814576%，滿足投資回報(bào)率達(dá)到25%以上的眾籌項(xiàng)目才會(huì)被成功執(zhí)行的市場調(diào)節(jié)。

3 結(jié)束語

從此模型結(jié)果可以看出，本模型既能滿足購房者意愿最大化的目標(biāo)，也符合國家關(guān)于容積率的要求，同時(shí)投資收益率超過百分之二十五，也達(dá)到了市場要求，說明了本文所研究模型的可行性和實(shí)用性，具有一定的理論和實(shí)踐價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]2015年全國大學(xué)生數(shù)學(xué)建模D題數(shù)據(jù)資料[Z].

[2]土地增值稅計(jì)算方法[EB/OL].http：//wenku.baidu.com/link？url=itd5EkCENSiKgazzOtd4wLrIXfvzmUpAHx5SwlTPIzA-NDwyX8mtco1

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3.