何麗萍 高飛

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)上揚(yáng)拐點(diǎn)，將對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走向穩(wěn)定作出自己獨(dú)特的行業(yè)貢獻(xiàn)。最新國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，拐點(diǎn)出現(xiàn)在新舊兩年的交替時(shí)刻。房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地購置、商品房交易面積和金額等四大重要指標(biāo)調(diào)頭向上，勢(shì)頭強(qiáng)勁。這一市場(chǎng)新形勢(shì)出現(xiàn)在每一年度最淡最弱的第一季度，指標(biāo)意義尤其重要。三月份的數(shù)據(jù)已經(jīng)延續(xù)這一勢(shì)頭，可以認(rèn)為產(chǎn)業(yè)翻轉(zhuǎn)確立，去庫存的階段性重壓得以緩解。對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)，特別是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，這么多年來都是唱“衰”者眾，看“穩(wěn)”者寡。到了今年三月，分歧更加尖銳，其實(shí)從去年四、五月份起，新建商品房的價(jià)格指數(shù)環(huán)比就由正轉(zhuǎn)負(fù)，而價(jià)格指數(shù)同比也在相同時(shí)期從穩(wěn)定走向上升通道。全國這一輪的房?jī)r(jià)上漲去年下半年由深圳領(lǐng)跑，上海、北京跟跑，到了今年，上海的房?jī)r(jià)開始領(lǐng)跑，蘇州、廈門、南京等城市跟著上走，二線城市約七成房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上升。

一、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的分類

根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平和購買能力以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，從實(shí)際條件出發(fā)，將中國城市分為以下幾種：（1）房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最為完善、先進(jìn)，城市最為發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮的北京、上海、廣州和深圳作為房地產(chǎn)開發(fā)特大城市。（2）經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的省會(huì)城市及直轄市如南京、武漢、西安、天津、重慶、濟(jì)南、杭州等以及發(fā)達(dá)的沿海開放城市和地級(jí)強(qiáng)市如廈門、青島、煙臺(tái)、蘇州、無錫等稱為大城市。（3）經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的省會(huì)城市如合肥、南昌、長(zhǎng)沙、貴陽等，各省經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市如東莞、蕪湖、佛山等稱為中等發(fā)達(dá)城市。（4）經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般地級(jí)市如安慶、馬鞍山、九江等稱為中等一般城市。（5）縣級(jí)市及縣城則稱為小城市。

1.中小城市的特點(diǎn)。按照傳統(tǒng)來劃分城市的規(guī)模是按照城市的非農(nóng)業(yè)人口來分，人口少于20萬的為小城市，20萬至50萬人口的為中等城市。中小城市具有以下特點(diǎn)：（1）大多數(shù)都承載著一定的城市功能。一個(gè)城市的成立需要滿足三個(gè)條件：能夠滿足城市或者周邊地區(qū)的某種需求，有支柱產(chǎn)業(yè)以及自己的城市特點(diǎn)。其中包括城市功能，例如山西大同具有發(fā)達(dá)的采煤業(yè)，就為資源性城市。（2）城市發(fā)展迅速。中小城市多數(shù)處于城市擴(kuò)建期，舊城改造以及拆遷等，也進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）周圍農(nóng)村和城郊人口向城市的流動(dòng)性持續(xù)加大。（4）城市的服務(wù)業(yè)就業(yè)人口逐漸增多，其第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較快。（5）政府在城市建設(shè)和發(fā)展過程中，占有城市規(guī)劃制定權(quán)和指揮權(quán)。

2.中小城市的發(fā)展原則。（1）可持續(xù)發(fā)展。隨著城市現(xiàn)代化發(fā)展的進(jìn)程加快，城市人口的密集和城市規(guī)模的不斷發(fā)展，特別是耕地資源、水資源短缺，生態(tài)和環(huán)境問題令人擔(dān)憂，在防止資源災(zāi)害和環(huán)境污染方面必須要加強(qiáng)管理和整治。因此城市的發(fā)展面臨著可持續(xù)發(fā)展問題。生態(tài)環(huán)境是社會(huì)發(fā)展的根本，與每個(gè)人息息相關(guān)，應(yīng)該引起特別的重視。保護(hù)寶貴的土地資源和環(huán)境，水資源一直是城市發(fā)展的瓶頸，特別在西北城市缺水嚴(yán)重，中央啟動(dòng)南水北調(diào)工程緩解城市水資源的缺乏。中小城市在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)該充分考慮到城市的可持續(xù)發(fā)展，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，不能盲目追求基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，應(yīng)有意識(shí)的保護(hù)生態(tài)環(huán)境，合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。（2）“發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，健康協(xié)調(diào)發(fā)展”。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展水平又在一定程度上反映了該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，它的發(fā)展和區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)水平相關(guān)。東部和中西部相比較，無論是科教文化、經(jīng)濟(jì)總量都具有一定的優(yōu)勢(shì)。再加上區(qū)域的地理位置非常優(yōu)越，流動(dòng)的資金相對(duì)充裕，城市規(guī)模和城鎮(zhèn)化水平較高。所以使得東部的房地產(chǎn)業(yè)一直走在國內(nèi)前列?？茖W(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃。在城市化進(jìn)程中，中小城市的發(fā)展速度較快，一定要重視房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展不能盲目擴(kuò)張。特別在制定城市群空間規(guī)劃時(shí)要進(jìn)一步深入研究和探索規(guī)劃。城市群的發(fā)展過程中要考慮城市交通規(guī)劃，過程中要注重本地發(fā)展，城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)格局進(jìn)行調(diào)整適應(yīng)，重視公共交通規(guī)劃，使居住地緊湊起來，發(fā)揮資源的最大效應(yīng)。

二、關(guān)于中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

通知直線方程來預(yù)測(cè)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，它的基本原理是通過以前的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展的趨勢(shì)。

求直線方程：y=ax+b

y：預(yù)測(cè)值 x：年份 a，b：待定系數(shù)

令： 則：

yi：各年的銷售數(shù)量 xi：各年的代號(hào) n：有數(shù)據(jù)的年數(shù)

三、中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

城市化加快了中小城市的發(fā)展，大城市房地產(chǎn)在一定程度上達(dá)到飽和狀態(tài)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)把投資的方向轉(zhuǎn)向中小城市，促進(jìn)中小城市的發(fā)展。在中小城市發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)需要考慮的問題非常多，城市的投資環(huán)境和城市的競(jìng)爭(zhēng)力以及城市的發(fā)展速度都是中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展考慮因素。本文主要通過房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)、市場(chǎng)環(huán)境、交通和區(qū)域位置以及社會(huì)生活等方面進(jìn)行分析。

房產(chǎn)的預(yù)測(cè)前文已經(jīng)提出計(jì)算，市場(chǎng)環(huán)境是非常廣泛的范疇，主要和中小城市房地產(chǎn)的投資有關(guān)，城市住宅開發(fā)投資的完成額、商業(yè)開發(fā)投資的情況，反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍程度，特別住宅投資開發(fā)的完成額則能夠反映出房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的需求狀況。交通和區(qū)域位置，人均道路面積、每萬人擁有的出租車量，每萬人擁有的公共汽車數(shù)量，每萬人擁有私家車數(shù)量，市場(chǎng)的主要輻射范圍，以及未來幾年內(nèi)的交通建設(shè)發(fā)展計(jì)劃。人均年末存款數(shù)額、人口密度、城市化率、人均工資、人口總數(shù)。社會(huì)生活因素是影響房地產(chǎn)投資的重要因素，在實(shí)際的應(yīng)用中應(yīng)當(dāng)認(rèn)真地研究，為在中小城市的房地產(chǎn)投資做好前期的全面準(zhǔn)備工作。

四、對(duì)中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策建議

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策執(zhí)行是必須的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有重要意義。主要從以下幾個(gè)方面來建議，首先增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的執(zhí)行力與監(jiān)督力，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的執(zhí)行中關(guān)鍵要規(guī)范中小城市政府的行為，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一種協(xié)調(diào)的政府關(guān)系，要對(duì)權(quán)利和義務(wù)相一致，對(duì)人事、財(cái)政以及事務(wù)管理等方面進(jìn)行科學(xué)合理的劃分。對(duì)中小城市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)有力地監(jiān)管，建立健全中小城市房地產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營階段的管理程序。其次建立中城市房地產(chǎn)預(yù)報(bào)預(yù)警機(jī)制和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在國家的統(tǒng)一調(diào)控政策指導(dǎo)下，依據(jù)本身的中小城市市場(chǎng)情況做進(jìn)一步風(fēng)險(xiǎn)分析，以明確當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的警戒狀態(tài)，最終確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。大戶型的商品房適量控制其市場(chǎng)供應(yīng)量，中低價(jià)位的普通商品住房進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租住房的保障力度。

總體來說，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿€是比較大的。由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的步伐加快，中小城市的發(fā)展的關(guān)注度提高，中小城市的房地產(chǎn)投資急劇增加，中小城市的投資和發(fā)展有巨大的區(qū)別，人口的數(shù)量和人均的收入水平以及整個(gè)城市的發(fā)展速度都是發(fā)展的因素。只有加強(qiáng)社會(huì)的宏觀調(diào)控，以市場(chǎng)發(fā)展為主導(dǎo)促進(jìn)中小城市經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的健康發(fā)展，同時(shí)改善中小城市的投資環(huán)境，加快中小城市的房地產(chǎn)的發(fā)展步伐，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。[基金項(xiàng)目：2013年省級(jí)質(zhì)量工程示范實(shí)驗(yàn)實(shí)訓(xùn)中心（項(xiàng)目編號(hào)：2013sxzx036）]

（作者單位：安慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院）