2017月，原保監(jiān)會(huì)在北京、上海、廣州、武漢正式開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，試點(diǎn)時(shí)間截止為2018年6月。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)迎來(lái)尾聲。

4年來(lái)，雖有多家保險(xiǎn)公司獲得試點(diǎn)資格，但只有幸福人壽實(shí)際開(kāi)展了業(yè)務(wù)，全國(guó)范圍內(nèi)也僅有98戶(hù)家庭139位老人完成承保手續(xù)。受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念、產(chǎn)權(quán)糾紛、相關(guān)配套政策尚需完善等因素影響，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)試點(diǎn)開(kāi)展起來(lái)并不順暢。

未來(lái)，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)政策是否還有繼續(xù)下去的必要？想要真正將這項(xiàng)政策落地開(kāi)花，還要進(jìn)行哪些改革？

誰(shuí)是主體未來(lái)由市場(chǎng)決定

傅鴻源（重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授）

“以房養(yǎng)老”是一種將住房反向抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)金，即老年人將其名下的房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估房主的年齡、健康狀況、預(yù)期壽命、房屋現(xiàn)值及未來(lái)折舊、增值等因素后.將房屋的價(jià)值化整為零，分年或分月支付給老人。房主去世后金融機(jī)構(gòu)取得房屋產(chǎn)權(quán)，并用房屋銷(xiāo)售、出租或拍賣(mài)的收入來(lái)償還貸款本息。在整個(gè)抵押期間，房主繼續(xù)享有房屋居住權(quán)并負(fù)責(zé)房屋維修，直到去世。

“以房養(yǎng)老”概念鋪陳多年，但產(chǎn)品推進(jìn)情況并不樂(lè)觀。

首先，“以房養(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)保障、金融業(yè)等多領(lǐng)域及相關(guān)部門(mén)，需要多部門(mén)一起制定具體政策和細(xì)則。就現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)還很難滿(mǎn)足住房反向抵押開(kāi)展和推行的實(shí)際要求，如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，當(dāng)前條件下是個(gè)極大挑戰(zhàn)。

其次，“以房養(yǎng)老”的最后一環(huán)是房產(chǎn)通過(guò)金融市場(chǎng)變成各種形式的貨幣資產(chǎn)，這一模式需要建立在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)同時(shí)發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上，否則推廣以后真正實(shí)現(xiàn)的效果也會(huì)打折扣。

第三，誰(shuí)更適合成為“以房養(yǎng)老”經(jīng)營(yíng)主體一直是個(gè)疑問(wèn)，銀行？保險(xiǎn)公司？社保機(jī)構(gòu)？我國(guó)法律規(guī)定保險(xiǎn)公司不允許直接投資普通房地產(chǎn)項(xiàng)目；社保機(jī)構(gòu)，貸款、房屋評(píng)估和銷(xiāo)售項(xiàng)目不在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)；銀行，在抵押和反向抵押上有經(jīng)驗(yàn)，但住房反向抵押業(yè)務(wù)的開(kāi)展會(huì)影響銀行其他信貸資金的運(yùn)用。在這個(gè)抉擇過(guò)程中，實(shí)踐最有發(fā)言權(quán)，誰(shuí)能更好地發(fā)揮在解決養(yǎng)老問(wèn)題上的作用，誰(shuí)就有資格承擔(dān)這一角色。

總之，“以房養(yǎng)老”是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，當(dāng)前是政府政策積極鼓勵(lì)的，而未來(lái)應(yīng)該是由市場(chǎng)決定的。

新政遇冷，問(wèn)題出在哪里

劉曉菲（投資顧問(wèn)）

任何一種新政策在執(zhí)行之初總會(huì)遇到各種阻礙。究其原因，要么是損害了一部分人的利益，要么是與傳統(tǒng)的習(xí)慣相對(duì)立，這兩點(diǎn)，“以房養(yǎng)老”剛好都沾上了邊。

對(duì)于作為財(cái)產(chǎn)重要象征的房屋，老人更傾向于留給自己的下一代。許多老人寧愿晚年清貧也不愿以犧牲親情來(lái)?yè)Q取安逸富足的生活。另外，如果老人選擇了“以房養(yǎng)老”模式，容易給外界造成子女不孝、養(yǎng)老困難的印象，會(huì)給子女帶來(lái)輿論壓力，也容易引發(fā)子女同父母間的情感及財(cái)產(chǎn)危機(jī)。

除了中國(guó)人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念對(duì)“以房養(yǎng)老”的排斥，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)上及市場(chǎng)上，來(lái)還受到了中國(guó)國(guó)情的雙重考驗(yàn)。

首先，“以房養(yǎng)老”實(shí)施技術(shù)難度大?！暗拱唇摇贝_定每月支付給老人的具體數(shù)額，要通過(guò)預(yù)測(cè)老人的壽命來(lái)實(shí)現(xiàn)，而預(yù)測(cè)壽命本身就有太多的不確定因素。如果老人實(shí)際壽命比協(xié)議期短，那么老人實(shí)際得到的錢(qián)就比較少，老人有損失；反之，保險(xiǎn)公司有損失。

其次，“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)大?！耙苑筐B(yǎng)老”在西方國(guó)家可以普及的一個(gè)重要原因，是房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，期房?jī)r(jià)估算變動(dòng)不大，房屋折舊預(yù)測(cè)較容易。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，這對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，金融風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

另一個(gè)值得警惕的現(xiàn)象是，目前已有多起“以房養(yǎng)老”騙局發(fā)生，詐騙者對(duì)“以房養(yǎng)老”偷換概念，以所謂“高回報(bào)”作為誘餌，哄騙老年人以其房屋作為抵押進(jìn)行貸款，用以投資所謂高息“理財(cái)項(xiàng)目”，最終老年人不僅無(wú)法得到本金與收益，甚至房子也被強(qiáng)制過(guò)戶(hù)。

雖然“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)情況并不樂(lè)觀，但面對(duì)目前中國(guó)廣闊的養(yǎng)老市場(chǎng)，推動(dòng)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)仍可期待。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)更加優(yōu)化

張世春（廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授）

“以房養(yǎng)老”之路要走下去，在具體操作環(huán)節(jié)以下幾點(diǎn)需要著重考慮：

首先，政府進(jìn)—步加強(qiáng)參與力度。

近年來(lái)，雖然國(guó)家層面已經(jīng)出臺(tái)了一系列支持“住房反向抵押”養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的條例。但總體來(lái)說(shuō)，政府對(duì)于“以房養(yǎng)老”參與力度不足，尤其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面缺乏引導(dǎo)。“以房養(yǎng)老”是一種帶有公益性的貸款業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是改善老年人生活的社會(huì)保障項(xiàng)目，僅僅依靠社會(huì)機(jī)構(gòu)的自發(fā)行為，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目停滯不前。

未來(lái)，可以考慮由政府和市場(chǎng)進(jìn)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”。比如，由政府出頭成立補(bǔ)償基金，若因房?jī)r(jià)波動(dòng)等不確定因素造成機(jī)構(gòu)虧損，基金可進(jìn)行補(bǔ)貼；對(duì)于資金支付有困難的老人，基金可幫助支付初期的房屋評(píng)估等中介費(fèi)用。

其次，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)更加優(yōu)化。目前“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)效果不理想，產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷是一個(gè)重要原因。比如，南京湯山留園公寓的“以房換老”項(xiàng)目要求申請(qǐng)者必須是孤寡老人；上海市公積金管理中心推出的“以房自助養(yǎng)老”要求產(chǎn)權(quán)在簽約時(shí)過(guò)戶(hù)；中信銀行的“養(yǎng)老按揭貸款”項(xiàng)目要求名下至少要有兩套房，且貸款必須用于養(yǎng)老。

不合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)不僅會(huì)造成項(xiàng)目失敗，甚至?xí)?duì)“以房養(yǎng)老”這一模式產(chǎn)生負(fù)面影響。產(chǎn)品限制過(guò)多，往往打消了老人的參與熱情，只有符合本地區(qū)消費(fèi)者需求的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，才有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化還要體現(xiàn)在便于老年人理解?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)可以看成是—種金融衍生品，精算模型比較復(fù)雜，老年人的理解難度也比較大，同時(shí)涉及房地產(chǎn)評(píng)估、人口壽命測(cè)算等方面，更加劇了其復(fù)雜性。很多老年人看不懂“以房養(yǎng)老”如何操作，對(duì)于如何計(jì)算每月返還的錢(qián)、房子增值部分如何計(jì)算等等都沒(méi)有概念，這些都影響了社會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”的有效需求。

我認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”作為—種新型的養(yǎng)老模式不僅可以盤(pán)活房產(chǎn)，還可以緩解社會(huì)養(yǎng)老壓力，只要產(chǎn)品設(shè)計(jì)得好，未來(lái)應(yīng)該會(huì)有好的發(fā)展前景。

他山之石，或可參考

胡國(guó)華（華中師范大學(xué)講師）

“以房養(yǎng)老”在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，但在適應(yīng)我國(guó)國(guó)情方面仍顯得“水土不服”。國(guó)外的一些成熟經(jīng)驗(yàn)，值得我們借鑒。

加拿大是“倒按揭”貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。許多加拿大人年老后，會(huì)選擇把住房賣(mài)掉，然后住進(jìn)各種有福利補(bǔ)貼的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。比如，超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬(wàn)到30萬(wàn)加元之間，只要不搬家不賣(mài)房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到生命的最后，在后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

英國(guó)“以房養(yǎng)老”模式更多借助保險(xiǎn)公司的力量。一種是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款；第二種是出售大房換購(gòu)小房，用差價(jià)款來(lái)養(yǎng)老。英國(guó)的住房一般不存在使用年限的問(wèn)題，并且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了許多年，操作比較規(guī)范。

美國(guó)是推行“以房養(yǎng)老”模式最為成熟的國(guó)家之一，“美國(guó)模式”最大的特點(diǎn)在于政府采取培育市場(chǎng)、政策扶持、稅費(fèi)減免、監(jiān)督審查、信息咨詢(xún)、資金支持等多種措施來(lái)創(chuàng)造外部環(huán)境，加強(qiáng)了“以房養(yǎng)老”承辦機(jī)構(gòu)和申請(qǐng)老人雙方的信心，刺激了社會(huì)相關(guān)需求。但需要注意，美國(guó)政府只對(duì)具有一定公益性質(zhì)的“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品采取政府主導(dǎo)的形式并為相關(guān)機(jī)構(gòu)提供必要的政府擔(dān)保。

從法規(guī)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家目前只有美國(guó)制定了“以房養(yǎng)老”專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管條例。