袁志華，　溫　桃，　張紹平

(1.東華理工大學 建筑工程學院，江西 南昌 330013；2. 東華理工大學 長江學院，江西 撫州 344000； 3.江西建設職業(yè)技術學院，江西 南昌 330200)

1　研究背景

2014年，“共有產(chǎn)權住房”首次亮相《政府工作報告》。為推動住房租賃市場更加規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化，2016年，《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》正式出臺，該意見提出：到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。自2016年以來，國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策。為深化住房制度改革、健全住房供應體系，各級政府總結(jié)我國住房改革的發(fā)展經(jīng)驗、借鑒其他國家的有益做法，先后提出“兩房并軌”、“租購并舉”等一系列主張。在2017年的十九大報告中，明確表達“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調(diào)“租購并舉” 應對房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡、不充分的問題。在此背景下，分析研究撫州主城區(qū)房地產(chǎn)市場運營情況并提出相應對策建議具有重要意義。

2　撫州市城市概況

撫州市位于江西省東部，東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接贛州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和豐城市，北毗鷹潭市貴溪市、上饒市余干縣和南昌市進賢縣。南北長約222 km，東西寬約169 km，總面積18 816.92 km2，占全省總面積的11.27%。撫州下轄2個區(qū)、9個縣，總面積18 817 km2，總?cè)丝?18萬[1]。撫州市是大南昌都市副中心城市(距南昌市約85 km)，是國務院確定的海峽西岸經(jīng)濟區(qū)20個城市之一，是江西省第一個納入國家戰(zhàn)略區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃的鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)以及原中央蘇區(qū)重要城市之一。2017年2月，撫州市主城區(qū)入選國家重大市政工程領域PPP創(chuàng)新工作重點城市。

撫州主城區(qū)是南昌大都市區(qū)規(guī)劃的除南昌外的唯一地級市城區(qū)。通過昌撫一體化建設，可實現(xiàn)江西省無縫對接海西經(jīng)濟區(qū)，享受國家支持海西經(jīng)濟區(qū)建設的政策溢出效應。撫州打造“一核兩帶四區(qū)”的自我規(guī)劃定位，重點發(fā)展撫州中心城區(qū)、臨川、東鄉(xiāng)及高新區(qū)為主體的核心增長極，實現(xiàn)成為“5+1”政策疊加城市。“一核”：即以撫州中心城區(qū)、臨川、東鄉(xiāng)及高新區(qū)為主體的核心增長極；“兩帶”：即向莆經(jīng)濟帶和撫河生態(tài)文明示范帶；“四區(qū)”：昌撫合作示范區(qū)、贛閩臺產(chǎn)業(yè)合作示范區(qū)、區(qū)域現(xiàn)代物流示范區(qū)、區(qū)域信息產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。

撫州市按照目前的發(fā)展格局，主城區(qū)可劃分為5個城市片區(qū)：老城組團、市政府組團、上頓渡組團、站前新區(qū)組團和高新組團，詳見圖1。

圖1　撫州主城區(qū)分布情況

3　撫州市主城區(qū)房地產(chǎn)市場運營情況

3.1　撫州主城區(qū)土地市場

2012—2017年撫州主城區(qū)商住地成交情況詳見圖2。從中可以看出，2012年和2013年是撫州市商品住宅用地成交的兩個歷史高點，之后急劇萎縮；僅2017年前9個月，商住地成交量就再創(chuàng)新高，成交量高達37萬m2，由此可見2017年土地拍賣市場火熱，房產(chǎn)商積極獲取土地往往是房價增漲的信號。

圖2　2012—2017年撫州主城區(qū)商住地成交情況注：數(shù)據(jù)均來源于撫州市國土資源局、房產(chǎn)局官網(wǎng)(含下文數(shù)據(jù))

3.2　撫州主城區(qū)商品住宅市場

撫州主城區(qū)商品住宅近五年成交情況詳見圖3。

從中可以看出，受大量廉租房入市的影響，2012年和2013年商品住宅成交量及均價均較低；2014—2017年商品住宅均價處于總體上升趨勢，商品住宅成交量方面，從2014年開始也在穩(wěn)步上升。

3.3　撫州主城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品存量盤點

撫州主城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品存量詳見表1。在土地方面，2015、2016年總共供應36萬m2，預計2017年可售面積46萬m2。特別值得一提的是，市政府板塊在未來2—3年無明確的土地供應計劃，區(qū)域未來可供土地主要集中在高新待搬遷工廠，由于拆遷較困難，所以目前撫州主城區(qū)土地資源較為稀缺。

圖3　撫州主城區(qū)商品住宅近五年成交情況注：2017年商品住宅成交量數(shù)據(jù)還沒有統(tǒng)計出來，商品住宅均價為2017年1至9月份的平均價

板塊土地位置面積(萬m2)容積率每m2單價(元/m2)總建面住宅(m2)樓面價(元/m2)2017預計可供(萬m2)夢湖新區(qū)夢湖東路以北S1地塊2.023 47541 4691 73841 469夢湖東路以北S2地塊2.223 34243 2021 67143 202上頓渡臨川區(qū)上頓渡北二環(huán)路西側(cè)地塊5.11.82 41590 6041 34290 604市政府板塊曾鞏大道以東、陸象山大道以西地塊10.42.27 995227 3453 636100 000迎賓大道以北、伍塘安置點南側(cè)地塊4.52.27 42597 3873 37865 000站前新區(qū)玉茗大道以東、揭暄大道以北地塊11.82.41 437273 934598120 000合計36460 275

3.4　撫州主城區(qū)房地產(chǎn)公司投入、產(chǎn)出情況

選取江西呈祥投資、江西省德恒置業(yè)、江西融旺房地產(chǎn)開發(fā)、江西鑫州置業(yè)、撫州市環(huán)球、撫州恒元置業(yè)、撫州市萬景房地產(chǎn)開發(fā)、江西榮安實業(yè)發(fā)展、江西撫州榮譽置業(yè)、撫州世晟房地產(chǎn)、江西時代廣場置業(yè)、撫州汎港凱旋房地產(chǎn)開發(fā)、撫州市永宸置業(yè)、江西電聯(lián)實業(yè)發(fā)展(撫州)、江西自立富雅置業(yè)、撫州市贛東國際汽車城開發(fā)、撫州市東旭投資、撫州宏安房地產(chǎn)開發(fā)、撫州市宏基置業(yè)、江西勝峰置業(yè)、撫州萬達廣場投資、撫州宏安房地產(chǎn)開發(fā)、江西勝峰置業(yè)、江西北城投資、江西省富源房地產(chǎn)開發(fā)、江西金豐泰置業(yè)發(fā)展、撫州經(jīng)邦實業(yè)、撫州偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、撫州市蔚藍實業(yè)、撫州市永宸置業(yè)發(fā)展、江西省德昌投資、撫州華興房地產(chǎn)發(fā)展、江西科建實業(yè)、江西銀達房地產(chǎn)開發(fā)、上海臨鼎置業(yè)、撫州天義置業(yè)、撫州金甌置業(yè)、江西亞凌實業(yè)發(fā)展、撫州市昌鷹實業(yè)、撫州市明恒置業(yè)、撫州市金運實業(yè)發(fā)展、江西撫門及第置業(yè)、撫州市振興房地產(chǎn)開發(fā)、江西高科置業(yè)、江西粵達實業(yè)發(fā)展、江西中辰置業(yè)、撫州市陽光海岸、撫州市豪鼎房地產(chǎn)開發(fā)、撫州市經(jīng)邦實業(yè)、撫州兄弟置業(yè)、撫州維美實業(yè)、江西華辰置業(yè)、撫州騰達實業(yè)、撫州國豐投資、撫州世晟房地產(chǎn)、撫州天義置業(yè)、撫州市西大街房地產(chǎn)開發(fā)、江西瑞日置業(yè)、江西撫州榮譽置業(yè)發(fā)展、撫州市文昌房地產(chǎn)開發(fā)等56家房地產(chǎn)公司對其進行調(diào)研，了解其投入和產(chǎn)出情況。對這56家公司投入、產(chǎn)出統(tǒng)計見表2。

表2　56家房地產(chǎn)公司投入、產(chǎn)出統(tǒng)計

從表2可知，撫州市主城區(qū)房地產(chǎn)公司的投入和產(chǎn)出在逐年增加，特別是2016年產(chǎn)出開始爆發(fā)式增漲，這與2016年房價增漲較快有關。

4　撫州主城區(qū)房地產(chǎn)市場運營情況分析

從以上四個方面的市場調(diào)研情況可以看出：撫州主城區(qū)土地和商品住宅成交量在持續(xù)上升、房地產(chǎn)產(chǎn)品存量有限、房地產(chǎn)公司投入和產(chǎn)出在不斷增加及房價穩(wěn)步增長，尤其是從2016年開始各類數(shù)據(jù)都出現(xiàn)顯著增加?？傮w上看，從這四個方面可以看出撫州主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價增長較快。以在售明星樓盤利茲堡為例，2016年2月1日開盤，開盤價為5 400元/m2,2016年6月售價為7 800元/m2, 8月售價8 500元/m2，11月初市場售價高達9 200元/m2。

之所以出現(xiàn)商品住宅房價上漲較快，其主要原因如下。

(1)對商品住宅的巨大需求。一方面，隨著撫州市城鎮(zhèn)化率不斷提高，主城區(qū)人口在不斷增加，對撫州市商品住宅的需求也在不斷增加。2010年撫州主城區(qū)總?cè)丝谑?8.70萬人，2016年總?cè)丝谶_到54.65萬人。從2010到2016人口數(shù)增加了5.92萬，從而導致?lián)嶂菔猩唐纷≌男枨罅看蠓仙?。另一方面，撫州主城區(qū)市民的住房消費結(jié)構的變動和升級，為撫州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的動力。隨著人們生活水平的不斷提高，對生活質(zhì)量的要求也越來越高，這必將導致商品住宅小區(qū)規(guī)劃水平越來越高，如提高小區(qū)內(nèi)的綠化率；增加休閑、娛樂等各類配套設施；小區(qū)道路實現(xiàn)人車分流；一梯一戶，進電梯采用指紋識別，提升智能化程度等。因此，原本就有住房的人群則開始考慮購買改善性住房，這些潛在的消費者對商品住宅的需求量也非常巨大。

(2)房地產(chǎn)產(chǎn)品在供應結(jié)構方面存在問題。由于大戶型的高檔住宅能獲取更高的收益，在利益驅(qū)動下，房地產(chǎn)開發(fā)商更愿意開發(fā)建設這類住宅，加上部分開發(fā)商采取不正當銷售手段，這在無形中加快了商品住宅價格上漲的速度。據(jù)調(diào)查，目前撫州主城區(qū)內(nèi)大戶型的高檔住宅占比越來越高。

(3)良好的市場預期對商品住宅價格有重要影響。房價既有價格的一般屬性[2]，受供求關系影響，但又有一定的特殊性，在短時間內(nèi)市場信心會對房價有一定的影響。目前撫州正處于經(jīng)濟發(fā)展的重要階段，昌撫一體化、向莆經(jīng)濟帶及即將建設的撫州機場等助力撫州騰飛，這將為撫州主城房地產(chǎn)市場帶來利好消息，對房價的增漲有一定的預期效應。另外，土地這種稀缺資源導致地價自然上漲，加之目前撫州主城拆遷較為困難，土地供應較為緊缺，這在一定程度上能夠促進人們對商品住宅的購買，市場需求增加，從而導致商品住宅的價格上漲。

(4)周邊城市高房價的影響。周邊城市之間的房價具有一定示范和聯(lián)動效應[3]，城市間的房價交互影響和攀比也是撫州市商品住宅價格上漲的一個重要因素[4]。從下表3可以看出，2017年4月江西大部分城市的商品住宅價格都比撫州市的要高，在它們的影響下，撫州市商品住宅的價格也將不斷上升。

表3　江西2017年4月各市城市及商品房情況

5　對策建議

要想穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場更加良性地發(fā)展，應建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制。在制度方面，建立多主體、多渠道的供應體系，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)。具體對策建議如下。

(1)土地供應方面。一方面，加大商品住房和公租房、廉租房、經(jīng)濟適用住房的土地供應力度，優(yōu)先安排普通商品住房和公租房、廉租房及經(jīng)濟適用房建設用地，而且需控制這些房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應結(jié)構，防止戶型過大。根據(jù)住房對象的不同，確定不同的土地供應制度。另一方面，對普通商品住宅的土地供應，應采取招標方式出讓土地，盡量避免采用拍賣方式出讓，從而控制土地價格上漲過快。另外，還應提高土地供應的透明度，避免由于信息不透明推高土地價格。

(2)金融信貸方面。建立有利于自住型需求的房地產(chǎn)金融政策，遏制投機、投資性需求。

(3)稅收方面。一方面，通過改革和立法，降低自住型需求負擔，提高投機、投資性需求成本，鼓勵有多套住房者將閑置的住房推向二手房市場或租賃市場。另一方面，運用稅收政策調(diào)整住房供應結(jié)構，引導住房消費趨于合理化[5]。對大戶型住房建設可考慮征收高檔住宅稅，控制大戶型住房建設。通過對普通商品住宅實施限價銷售來鼓勵其建設。

(4)法制方面。商品房交易市場應規(guī)范化，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的弄虛作假、炒作等行為，特別是在違規(guī)簽訂虛假合同、自買自賣，以此抬高房價，制造虛假信息，擾亂市場等方面要嚴密監(jiān)控，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)不法行為要嚴懲不貸。在此基礎上，再落實房地產(chǎn)價格成交備案制度，要求房地產(chǎn)各方提供真實的房地產(chǎn)交易信息。

(5)市場監(jiān)管方面。建立完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制，規(guī)范開發(fā)銷售中介行為，進一步完善分類調(diào)控、因城施策的機制，提高調(diào)控水平。