興業(yè)證券 宋健

近日召開國務院常務會議，釋放出更積極的財政政策信號，將支持擴內需調結構促進實體經(jīng)濟發(fā)展；貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕。同時2018年上半年業(yè)績公布期來臨，已有公司中期業(yè)績大幅增長超預期。另一方面公司回購和大股東增持也提振了市場信心，板塊估值有望得到修復。

流動性邊際改善，地產(chǎn)公司金融環(huán)境好轉

在7月23日召開的國務院常務會議中，釋放出更積極的財政政策，將支持擴內需調結構促進實體經(jīng)濟發(fā)展；貨幣政策要松緊適度，保持適度的社會融資規(guī)模和流動性合理充裕。此前由于國內“寬貨幣緊信用”的金融環(huán)境，地產(chǎn)公司面臨融資渠道受限、融資成本上行的困境。在流動性邊際改善的情況下，地產(chǎn)公司面臨的金融環(huán)境將好轉。近期，龍湖集團、旭輝控股、遠洋集團都獲取了新的發(fā)債額度，部分公司也開始嘗試境外美元債，內房的存量美元債的收益率也開始回落。地產(chǎn)板塊前期由于受到人民幣貶值和國內金融去杠桿的大環(huán)境影響而大幅下跌，在目前流動性邊際改善的情況下，地產(chǎn)板塊將有望估值得到修復。

中期業(yè)績可期待

2018年中期業(yè)績期即將來臨，目前個別公司已經(jīng)發(fā)布中期業(yè)績盈喜，雖然地產(chǎn)公司上下半年業(yè)績結算不均勻，但中期業(yè)績大幅增長可緩解市場悲觀的情緒。其中融創(chuàng)中國預計2018年中期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長超過200%，主要由于交付面積大幅提升以及毛利率提升；正榮地產(chǎn)預計2018年中期歸屬上市公司股東凈利潤同比增長約100%。地產(chǎn)公司從2015年下半年開始大幅增長的合約銷售逐漸進入結算期，2017-2019年的業(yè)績鎖定度很高。

公司回購及大股東增持凸顯信心

上市公司大股東或管理層也加大增持力度，其中中國恒大累計回購1.4864億股，耗資31億港元，世茂房地產(chǎn)回購5383萬股，累計耗資11.3億港元，中國金茂和新城發(fā)展控股也保持回購或大股東增持的頻次。在股價大幅調整之際，公司回購及大股東/管理層增持凸顯了對公司經(jīng)營狀況的信心。

投資策略：雖然地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨諸多的宏觀經(jīng)濟和行業(yè)政策的不確定性，但行業(yè)的確定性在于銷售和業(yè)績，以及行業(yè)的集中度不斷提升。地產(chǎn)公司的股價從年內高點下跌到現(xiàn)在有30%左右的跌幅，已經(jīng)普遍反應了各類悲觀因素，股價大幅下跌也使風險集中釋放。中期業(yè)績臨近，地產(chǎn)公司面臨的金融環(huán)境好轉，估值有望得到修復，可以布局優(yōu)質的龍頭公司，1）首選全國范圍內布局完善、貨值充足、銷售增速高的公司，首選標的為旭輝控股、中國金茂、龍湖地產(chǎn)和新城發(fā)展控股，另外推薦關注華潤置地和碧桂園；2）銷售增速遠高于行業(yè)，估值偏低，股息收益率高的中型規(guī)模房企，推薦關注合景泰富和龍光地產(chǎn)；3）物業(yè)管理公司經(jīng)營穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動影響，首選定位中高端物業(yè)服務的龍頭公司綠城服務，推薦關注碧桂園服務、中海物業(yè)、雅生活服務。