■ 主持人 藍 楓

大規(guī)模且快速的城市建設(shè)之后，我國城市建設(shè)轉(zhuǎn)向城市空間和城市功能的更新。城市功能如何提質(zhì)增效，歷史文脈如何得以存續(xù)，既有建筑如何進行宜居改造？本期會客廳邀請同濟大學(xué)教授鄭時齡、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉，就相關(guān)問題進行探討。

有序更新 提升城市品質(zhì)

鄭時齡

主持人：如何理解城市更新？城市更新的方式是什么？

鄭時齡：由于我國的大規(guī)模建設(shè)和快速城市化階段的基本結(jié)束，城市建設(shè)也將轉(zhuǎn)向城市更新發(fā)展。我認為，探索城市更新發(fā)展路徑，有序更新，才能提升城市品質(zhì)。

首先，要正確定位城市更新的內(nèi)涵。城市更新包括物質(zhì)性的更新和非物質(zhì)性的更新，包括城市結(jié)構(gòu)和城市空間的更新，建筑的更新，城市環(huán)境和道路的更新。

其次，要認真探討城市更新的方式。我認為，城市更新不是簡單的大拆大建，城市更新的方式包括：一是拆除重建。拆除重建是針對于建筑物全盤惡化的區(qū)域的更新方式。城市更新方式需根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會以及環(huán)境標準進行衡量，除非清除既有的建筑物與設(shè)施，否則將阻礙正常的經(jīng)濟活動與都市功能發(fā)展，使公眾無法享受最基本的城市生活而采取的措施。這種方式最為激進、徹底，且耗費最大，但往往也容易遭受阻礙。二是整舊復(fù)新。整舊復(fù)新是針對于建筑結(jié)構(gòu)尚可繼續(xù)使用，但因維護不當或維護系統(tǒng)未予換新而使建筑物使用品質(zhì)不良的區(qū)域的更新方式。通常需經(jīng)過詳細的調(diào)查分析，對各種不合標準的建筑物及環(huán)境等加以改善，以提高現(xiàn)有的生活品質(zhì)。這種方式較拆除重建方式能更迅速完成，且不需巨大的資金投入，也可減輕原住戶安置的困擾，甚至可以用貸款方式鼓勵原住戶自行運用改善環(huán)境品質(zhì)。三是保存維護。建筑保存維護方式適用于建筑物機能有健全運作或具有歷史文化價值的建筑物及地區(qū)。依當?shù)氐拿袂榧暗乩憝h(huán)境，加以適當維護，使其免于因放任而遭受破壞或惡化?？梢哉f保存維護是一種預(yù)防性措施，實施阻力或糾紛較小的方法。

第三，準確研判城市更新的性質(zhì)。城市更新的本質(zhì)在于經(jīng)營一個好的都市環(huán)境。因此，在城市更新對象的選擇上，對城市中已建地區(qū)的不良環(huán)境的改造必不可少，所以一般均以城市中心老舊落后地區(qū)為城市更新的對象，但這僅僅是城市更新中比較急迫需要更新的區(qū)域，其它凡是城市中不能令人滿意的環(huán)境，都應(yīng)是城市更新的對象。

第四，科學(xué)選擇城市更新的手段。城市更新并非僅限于重建、整建、維護這三種實質(zhì)層面的行動，凡是能改善既有不良環(huán)境的方式，均可能被采取。此外，因為城市環(huán)境不只指實質(zhì)環(huán)境而已，還包含不可分的心理、社會、文化的成分，因此在方式的選擇上必須是個案處理。城市更新是一個持續(xù)不斷的過程。只要城市繼續(xù)成長，新的環(huán)境變化訊息不斷輸入，城市更新便會不斷進行。

主持人：城市更新應(yīng)該如何實施？

鄭時齡：城市總是處于更新過程中，城市更新有不同的規(guī)模和時間的延續(xù)，或是累積添加的城市新開發(fā)區(qū)域、大型的建設(shè)項目，或者是城市的蔓延，新的城市元素取代已經(jīng)存在的元素，將消極的城市空間轉(zhuǎn)換為積極的公共空間。城市更新包括舊區(qū)開發(fā)、舊城區(qū)改造、土地的二次開發(fā)、用地性質(zhì)和功能的轉(zhuǎn)換、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型，港區(qū)和濱水區(qū)的整治改造，以及近年來的城市生態(tài)規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展等。城市更新有著規(guī)模和程度的差異，既有拼貼、小修小補式的更新，也有 “一年一個樣，三年大變樣”那種大刀闊斧式的更新。

以上海為例，外灘大致經(jīng)歷了三個階段。上世紀90年代初期，上海外灘作為城市的交通干道，歷史文化的價值讓位于交通的功能，現(xiàn)在通過城市改造，開發(fā)下地空間，外灘的交通功能放置地下空間，恢復(fù)外灘原有的城市空間功能；上海世博會的場地，也從原先的老廠房、倉庫變?yōu)槿缃穹e極的公共空間；徐匯、黃浦的歷史文化風(fēng)貌區(qū)，以及多倫路等歷史風(fēng)貌道路，是按照它的肌理進行了長期的改造。而南京路步行街改造，也是一種城市更新，它還帶動了全國城市對步行街的改造；古鎮(zhèn)鄉(xiāng)的更新，比如青浦的朱家角、浦東新場古鎮(zhèn)等。所以，我認為，城市更新是動態(tài)的更新，既涉及物質(zhì)性的更新，也涉及非物質(zhì)性的更新，包括城市結(jié)構(gòu)和城市空間的更新，建筑的更新，城市環(huán)境和道路的更新，將消極的城市空間轉(zhuǎn)換為積極的城市空間，更重要的是思想和生活方式、城市管理模式的更新，是一種微治理。公共空間的塑造并植入公共藝術(shù)是城市更新的顯形，而更重要的是創(chuàng)造內(nèi)在的和諧。城市更新是實現(xiàn)城市發(fā)展目標的重要手段，需要有理想，懷有對未來的憧憬和激情。因此，城市更新也是理想、藝術(shù)和價值的體現(xiàn)。

城市更新需科學(xué)規(guī)劃和引導(dǎo)

劉洪玉

主持人：城市更新存在的問題主要有哪些？

劉洪玉：隨著經(jīng)濟社會城市的發(fā)展，承載能力的提升，大量的人口進入城市，城市開始外延發(fā)展，農(nóng)村的集體土地，變成了城市國有的土地。在這個過程當中，又建了大量的城市空間。現(xiàn)在從總量上來看，空間基本均衡，當然也有結(jié)構(gòu)性的短缺和結(jié)構(gòu)性的過剩。

我認為，城市更新面臨的問題主要有：一是城市更新實施過程繁雜。城市更新前期的策劃協(xié)商和后期的實施，過程繁雜，程序較多。目前的城市更新試點項目的實施程序為第一步區(qū)域評估，第二步實施計劃（包含控規(guī)調(diào)整），第三步全生命周期管理，其中僅控規(guī)調(diào)整環(huán)節(jié)就需要一年時間。二是從開發(fā)層面，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)缺少城市更新完整的流程管理體系平臺。三是搬遷補償。四是行政審批，而政府面臨的痛點主要是公共利益的落地和項目監(jiān)管。五是城市更新涉及大量的數(shù)據(jù)和技術(shù)應(yīng)用。城市更新領(lǐng)域最大的問題是信息不對稱，里面最大的價值也是信息不對稱。外部有規(guī)劃和政策的信息不對稱，內(nèi)部有項目開發(fā)運營管理層面的信息不對稱，以及融資并購交易層面的不對稱。六是既有規(guī)劃難以實現(xiàn)老舊小區(qū)的更新。老舊小區(qū)需要有針對性的、綜合的更新。如空間更新、功能更新、人文更新。傳統(tǒng)的規(guī)劃難以實現(xiàn)。七是城市更新利益難以平衡。

主持人：您對城市更新發(fā)展的建議是什么？

劉洪玉：我認為，城市更新一是要有科學(xué)合理規(guī)劃和計劃，二是要有好的組織形式，三是有比較好的融資模式，四是多方主體與政府高效合作。目前越來越多的城市推出城市更新的發(fā)展規(guī)劃。今后城市更新發(fā)展，一是戰(zhàn)略層面。城市更新需要城市總體空間戰(zhàn)略與政府的政策分區(qū)引導(dǎo)。城市不同空間分區(qū)城市發(fā)展階段不同，城市更新面臨的也會有所不同，加之對城市更新的理解也不統(tǒng)一，目前城市更新的類型比較單一，今后進一步發(fā)展城市更新需要制定城市總體空間戰(zhàn)略中提出空間分區(qū)政策。二是政策層面。城市更新需要政府給予多種政策支持在目前的城市更新政策，政府在城市規(guī)劃和土地供應(yīng)上給予了一定的政策支持，但是城市更新還需要財政政策，如土地收入問題、稅費減免等；建筑管理政策，如建筑規(guī)范等領(lǐng)域的政策調(diào)整；不動產(chǎn)登記政策等等。通過城市更新試點項目，實現(xiàn)政府間跨部門協(xié)作，才能保證城市更新的實施。加強政府的規(guī)劃調(diào)控和主動引導(dǎo)將會成為今后城市更新發(fā)展的大趨勢。

國外城市更新實踐經(jīng)驗

發(fā)達國家城市更新改造已有多年經(jīng)驗，形成了在城市物質(zhì)環(huán)境的改善基礎(chǔ)上，注重引導(dǎo)政府、社會資源和公眾參與，從而提高土地利用價值，緩解城市衰退。

英國

1960年代起，倫敦道克蘭地區(qū)就由繁榮開始衰落，并由此引發(fā)一系列經(jīng)濟與社會問題。一方面，道克蘭地區(qū)內(nèi)部及其與外部地區(qū)交通狀況不良，周圍環(huán)境雜亂，工業(yè)用地大量閑置，多數(shù)土地和水域由于開發(fā)成本過高而荒廢，環(huán)境、土地、交通問題阻礙投資者在該地區(qū)的投資；另一方面，人口下降明顯，人口失業(yè)率較高，居民居住條件較差，大部分地區(qū)缺乏滿足居民生活需求的基礎(chǔ)設(shè)施，且多年沒有真正的私人住房建筑。

1979年，政府對城市建設(shè)的政策轉(zhuǎn)向以市場為主導(dǎo)的城市更新，鼓勵私有資本介入城市開發(fā)。

1980年，為解決內(nèi)城衰退，英國成立城市開發(fā)公司，一個開發(fā)公司對應(yīng)一個特定城市區(qū)域，負責(zé)吸引私人投資。

1981年，倫敦道克蘭城市開發(fā)區(qū)成立，并建立倫敦道克蘭開發(fā)公司（LDDC），以其作為城市更新的主體，直至1998年完成使命。公司被賦予了發(fā)展控制權(quán)，其擁有地方權(quán)威及運輸和道路基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃權(quán)力，擁有交通運輸和地方權(quán)力機構(gòu)部門。從公司建立到退出，17年相關(guān)措施實施正是英國關(guān)于城市更新政策變化的縮影?？傮w來看，倫敦道克蘭開發(fā)公司在道克蘭城市更新過程中采取多方面政策，并取得了顯著成果。

美國

美國紐約市區(qū)僅有185萬m2土地可供開發(fā)，遠遠無法滿足未來需求。由于缺少開發(fā)土地而導(dǎo)致的人口和產(chǎn)業(yè)的外溢，會在一定程度上削弱紐約的競爭力。為了扭轉(zhuǎn)這一局面，2001年，紐約城市規(guī)劃署發(fā)布了Far West Side（遠西）重建框架，希望以此將West Midtown（遠西中城區(qū)）打造成集商務(wù)辦公、休閑娛樂等于一體的城市新中心，同時也可以滿足城市擴張需求。Hudson Yards（哈德遜廣場）作為臨近Midtown Manhattan（曼哈頓中城區(qū)）最后一塊可供開發(fā)的最大片區(qū)，且哈德遜碼頭區(qū)原為工業(yè)用地，此處大量的土地以及較少的居民成為紐約擴張的絕佳之地。哈德遜廣場改造將有效連結(jié)周邊區(qū)域，有效提升區(qū)域觀感，吸引更多的全球優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，為曼哈頓乃至整個紐約帶來的經(jīng)濟效益和社會影響，提升其城市競爭力和影響力。

日本

六本木之丘，位于東京港區(qū)的六本木地區(qū)，是日本至今規(guī)模最大的都市再開發(fā)成功項目。二戰(zhàn)后，六本木地區(qū)逐漸演變城為酒吧、夜店等林立的繁華地區(qū)。

上世紀60年代后期至80年代后期，以外國人與較富裕的日本人為營業(yè)對象的DISCO舞廳開業(yè)，一度達到數(shù)十家之多，六本木成為體驗東京夜生活的有名街區(qū)，但附近由于特種行業(yè)聚集，六本木一帶治安也隨之敗壞。狹窄擁擠的道路、惡劣的治安環(huán)境、有限的綠化面積迫切要求實行舊城改造。

六本木之丘改造開發(fā)、規(guī)劃及建設(shè)周期長達17年，其中前期開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計及與拆遷戶溝通花費14年。1986年，東京都政府啟動六本木新城再開發(fā)計劃，指明六本木六丁目地區(qū)為“城市改建誘導(dǎo)地區(qū)”。其后，作為土地所有者之一的森大廈株式會社與朝日電視臺等共同向其土地所有者提出建議，對此區(qū)進行街區(qū)改造。并于1997年啟動六本木改造項目。

1998年，“六本木六丁目地區(qū)再開發(fā)準備委員會”成立，與東京都政府協(xié)調(diào)再開發(fā)計劃；1999年東京都政府完城土地權(quán)利變更申請報批工作，六本木之丘設(shè)計工作進入尾聲；2000年4月開始建設(shè)施工；2003年4月完成。改造過程中，公共部門與私人部門分工明確。企業(yè)提供資金和知識支持，東京都政府負責(zé)協(xié)調(diào)。

森大廈株式會社用13年的時間，爭取區(qū)內(nèi)超過400位業(yè)主參與共同開發(fā)，為了與原住民和租戶共生共贏，建立互信，森大廈株式會社靈活采取了四種拆遷方案。整個改造過程中，森大廈株式會社耗費4700億日圓（包含土地價值，折合近300億人民幣）開發(fā)。通過這個綜合項目，東京中城與周圍街區(qū)形成了具有文化氛圍區(qū)域性的六本木藝術(shù)三角區(qū)，有效地提升了環(huán)境品質(zhì)，增強了地區(qū)活力。