蘇晶

中國(guó)快速城市化帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)將從快速擴(kuò)張的“增量市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪颗c增量并存的市場(chǎng)。在涉及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多種因素中，人口因素（人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化、人口遷移）將起到重要而長(zhǎng)期的影響。

當(dāng)代中國(guó)人口規(guī)模變化與人口政策變化

1.新中國(guó)成立之初的鼓勵(lì)生育政策和人口增長(zhǎng)。從1949年起，中國(guó)鼓勵(lì)生育， 1952年公布實(shí)施《限制節(jié)育及人工流產(chǎn)暫行辦法》。在這個(gè)時(shí)期，中國(guó)出現(xiàn)了第一個(gè)人口高增長(zhǎng)階段（1949-1957年）。數(shù)據(jù)顯示，1949年全國(guó)人口出生率為36‰，死亡率為20‰，自然增長(zhǎng)率為16‰，年底全國(guó)總?cè)丝跒?.42億人；到1957年，死亡率下降至10.8‰，自然增長(zhǎng)率上升至23.2‰，總?cè)丝谶_(dá)到6.47億人。

然而到了1958年，人口突然出現(xiàn)了一個(gè)低增長(zhǎng)小波段。1959年人口死亡率上升至14.6‰，1960年進(jìn)一步上升至25.4‰，而人口出生率只有20.9‰。人口自然增長(zhǎng)率大幅度下降，其中1960年、1961年連續(xù)兩年人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

三年災(zāi)害過(guò)后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r逐漸好轉(zhuǎn)，人口發(fā)展的不正常狀態(tài)也迅速得到改變，人口死亡率開始大幅度下降。補(bǔ)償性生育使人口出生率迅速回升，人口增長(zhǎng)進(jìn)入了新中國(guó)成立以來(lái)前所未有的高峰期，并一直持續(xù)到20世紀(jì)70年代初。這一時(shí)期，人口出生率最高達(dá)到43.6‰，平均水平在36.8‰；人口死亡率重新下降到10‰以下，并逐年穩(wěn)步下降，1970年降到7.6‰。出生率的上升和死亡率的下降，使這段時(shí)期的人口自然增長(zhǎng)率年均達(dá)到27.5‰，出生人口年均達(dá)到2688萬(wàn)人，8年凈增人口1.57億人。這是1949年以后出現(xiàn)的“第二次人口生育高峰”。

2.計(jì)劃生育政策出臺(tái)后的人口增長(zhǎng)。20世紀(jì)70年代后期，中國(guó)人口政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。中國(guó)政府開始實(shí)行計(jì)劃生育，并陸續(xù)制定和完善了計(jì)劃生育政策，使人口高出生、高增長(zhǎng)的勢(shì)頭迅速得到控制。這一時(shí)期，人口出生率和自然增長(zhǎng)率迅速下降，分別由1971年的30.7‰和23.4‰下降到1980年的18.2‰和11.9‰。由于總?cè)丝诨鶖?shù)龐大，這一階段中國(guó)人口凈增的絕對(duì)數(shù)量仍相當(dāng)可觀，1971-1980年，全國(guó)總?cè)丝谟?.52億人增加到9.87億人。

進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，中國(guó)把計(jì)劃生育確定為一項(xiàng)基本國(guó)策，控制人口增長(zhǎng)的措施更加嚴(yán)格。但由于“第二次人口生育高峰”中出生的人口陸續(xù)進(jìn)入生育年齡，加之20世紀(jì)80年代初婚姻法的修改造成許多不到晚婚年齡的人口提前進(jìn)入婚育行列，使得人口出生率出現(xiàn)回升。人口出生率在1987年達(dá)到23.3‰的峰值。1981-1990年凈增1.43億人， 1990年總?cè)丝谶_(dá)到11.3億人。這是1949年以后出現(xiàn)的“第三次人口生育高峰”。

進(jìn)入20世紀(jì)90年代后，人口出生率持續(xù)穩(wěn)步下降。1998年人口自然增長(zhǎng)率首次降到10‰以下，從2000年開始，年凈增人口低于1000萬(wàn)，中國(guó)人口進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。

3.二胎政策放開與新生人口變化。2014年單獨(dú)二孩政策在全國(guó)逐步開始實(shí)施，2016年全面二孩政策正式實(shí)施，這是中國(guó)人口政策的一個(gè)方向性轉(zhuǎn)折。不過(guò)，值得注意的是， 生育政策放開之后反而出現(xiàn)出生人口下降，主要有兩個(gè)因素：一是適婚適育人口的生育率在不斷降低，即22-32歲結(jié)婚生育的人口數(shù)量在降低，2016-2017年的新生兒基本是由1985年前出生父母的二胎積攢爆發(fā)，當(dāng)這些積攢的二胎生育動(dòng)機(jī)爆發(fā)結(jié)束后，可能會(huì)出現(xiàn)更明顯的出生人口下滑。二是隨著城市化進(jìn)程和人們生活觀念的改變，人們的生育意愿在降低。

由于不同年齡的消費(fèi)者在行為方式和消費(fèi)需求上表現(xiàn)出明顯的差異性，人口年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有著深刻的影響。人口紅利期的高速增長(zhǎng)，為現(xiàn)階段以住房、汽車為主的耐用品消費(fèi)積蓄了充足的消費(fèi)勢(shì)能，也為建筑業(yè)和城市建設(shè)的不斷發(fā)展提供了足夠的動(dòng)能。但中國(guó)人口結(jié)構(gòu)達(dá)到“拐點(diǎn)”，即撫養(yǎng)比由下降轉(zhuǎn)為上升后，就進(jìn)入了“人口負(fù)債”期。當(dāng)高儲(chǔ)蓄逐步用于社會(huì)撫育成本，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率也會(huì)因?yàn)楹暧^勞動(dòng)力的減少而減速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的需求將顯著減少。

城市化進(jìn)程及戶籍制度放松對(duì)人口遷移的影響

1.快速城市化進(jìn)程創(chuàng)造了大量人口遷移。中國(guó)城鎮(zhèn)化引發(fā)的人口遷移可以分為兩類：一種是“離土又離鄉(xiāng)，進(jìn)廠又進(jìn)城”的勞動(dòng)力異地轉(zhuǎn)移；另一種是“離土不離鄉(xiāng)，進(jìn)廠不進(jìn)城”的勞動(dòng)力就地轉(zhuǎn)移。從人口遷移規(guī)律看，農(nóng)村勞動(dòng)力首選就近、就地轉(zhuǎn)移，即首選在本地進(jìn)行非農(nóng)就業(yè)，在無(wú)法于本地實(shí)現(xiàn)非農(nóng)就業(yè)的條件下才選擇異地非農(nóng)就業(yè)。在這個(gè)過(guò)程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及小城鎮(zhèn)成了吸納農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的重要載體。1979-1994年，全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)平均每年吸納勞動(dòng)力574.4萬(wàn)人，其中1985-1994年，平均每年吸納681萬(wàn)人，1994年全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)職工總數(shù)已達(dá)12017萬(wàn)人，占農(nóng)村勞動(dòng)力總數(shù)的26.9%。

從20世紀(jì)80年代末開始，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)吸納剩余勞動(dòng)力的能力明顯減弱，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力異地轉(zhuǎn)移的規(guī)模呈逐年遞增態(tài)勢(shì)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)顯示，1999年全國(guó)到鄉(xiāng)以外就業(yè)的農(nóng)村勞動(dòng)力有5203萬(wàn)人，比1998年增加268萬(wàn)人，其中到省外就業(yè)的有2115萬(wàn)人；2000年農(nóng)村勞動(dòng)力外出就業(yè)人數(shù)達(dá)到6134萬(wàn)人，比1999年增加930萬(wàn)人，其中到省外就業(yè)的有2824萬(wàn)人。隨著傳統(tǒng)戶籍制度的松動(dòng)及城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力選擇向城市遷移，在城市從事服務(wù)性質(zhì)的第三產(chǎn)業(yè)或勞動(dòng)密集型的第二產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步拓寬了人口遷移的空間。

戶籍制度改革對(duì)中國(guó)人口流動(dòng)產(chǎn)生了重要影響。在改革開放的過(guò)程中，中國(guó)戶籍制度從嚴(yán)格限制人口遷移流動(dòng)開始發(fā)生松動(dòng)。中國(guó)現(xiàn)在仍然有大批流動(dòng)人口涌入大城市和沿海地區(qū)，他們選擇去這些地方主要是經(jīng)濟(jì)因素的驅(qū)使，但相關(guān)的戶籍制度對(duì)他們的流動(dòng)導(dǎo)向與限制有著重要影響，比如以戶籍限制買房、子女教育等。

2.城鎮(zhèn)化“下半場(chǎng)”的人口遷移。如果說(shuō)過(guò)去的城鎮(zhèn)化是人口遷移的上半場(chǎng)，以增量擴(kuò)張為主，那么今后的城鎮(zhèn)化所引發(fā)的人口結(jié)構(gòu)及存量方面的變化則應(yīng)算為下半場(chǎng)。上下半場(chǎng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)之后。

在下半場(chǎng)，一方面，隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)布局的調(diào)整，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)正逐步由經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，區(qū)域中心與周邊城市的互動(dòng)越來(lái)越頻繁，人口的遷徙隨之發(fā)生變化。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程一直都伴隨著集聚和分化的過(guò)程，這個(gè)現(xiàn)象將會(huì)在未來(lái)人口紅利趨緩的過(guò)程中日趨明顯。進(jìn)入21世紀(jì)以后，全國(guó)人口遷移中心發(fā)生改變，上海、北京、浙江、廣東、天津、福建和江蘇成為新一輪人口遷移中心，其中上海、天津、福建和江蘇的人口吸引力繼續(xù)提升，而北京、浙江和廣東吸引力略有下降。

從遷移中心人口來(lái)源來(lái)看，“六普”期間，上海的主要吸納地區(qū)從江西和浙江變成了湖北和河南，主要原因在于江西人口更加偏向流入福建和浙江；北京的主要吸納地區(qū)從四川變成了黑龍江，天津則沒(méi)有發(fā)生大的變化，環(huán)渤海成為北京和天津區(qū)域主要人口來(lái)源；浙江的主要吸納地區(qū)從湖北變成了河南；廣東的主要吸納地區(qū)從江西變成了河南；福建吸引的人口中除了固有的重慶和四川，貴州人口占比大幅提升。

人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響

人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本需求來(lái)源，不論是居住需求還是投資需求，沒(méi)有一定的人口規(guī)模為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將無(wú)從談起。本文不是探討人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育、房地產(chǎn)價(jià)格的詳細(xì)影響，而是從基本面上探討人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性。

1.適齡購(gòu)房人口總量與住宅銷售走勢(shì)是線性關(guān)系。按照一般的人口年齡分類看中國(guó)的三次人口高峰，可以發(fā)現(xiàn)如下特點(diǎn)。

“50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超過(guò)2000萬(wàn)人，死亡率由17‰下降至10.8‰，自然增長(zhǎng)率保持在20‰以上，這部分人群現(xiàn)已步入老年階段。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們已經(jīng)不是增量市場(chǎng)的主要需求者?！?0后”一代：1962-1973年，連續(xù)12年出生率在25‰以上，每年出生人口超過(guò)2500萬(wàn)人，12年間全國(guó)共出生3.2億人，占2012年末總?cè)丝诘?3.9%。這部分人群現(xiàn)已步入中年階段，老齡化加速不可避免?！?0后”一代：1981-1990年，出生率保持在20‰以上，每年出生人口在2000萬(wàn)人以上，主要是“60后”的子女，這十年全國(guó)出生人口共計(jì)2.3億人，這部分人群現(xiàn)已步入青年期，正處于婚育年齡及置業(yè)高峰。

按照嬰兒潮時(shí)期集中出生群體的生命周期推算，可以發(fā)現(xiàn)2009年左右剛好是“80后”這一波嬰兒潮面臨剛需購(gòu)房的階段；而2015年、2016年出現(xiàn)的樓市交易熱潮則跟此因素有緊密的關(guān)系。首先，“85前”的剛需群體進(jìn)入到換房階段；其次，“85后”出生的人口面臨剛需，雖然這部分需求本該在2014年左右釋放，但由于2012-2013年調(diào)控政策抑制使得住宅市場(chǎng)預(yù)期不高，2015年的信貸寬松等利好政策使得這部分需求集中釋放，兩種需求的疊加造就了2015年以來(lái)國(guó)內(nèi)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交熱潮。樓市的成交結(jié)構(gòu)同理，仍然可以套用這種正相關(guān)的線性關(guān)系?？傊?009年左右的成交中首次置業(yè)的剛需占絕對(duì)主力、2015年以來(lái)的成交中“換房”為主的“新剛需”占比則過(guò)半。

2.人口增長(zhǎng)放緩和老齡化促使住房需求放緩。宏觀環(huán)境和政策的確可以改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行方向，但只能在中短期內(nèi)影響主力需求釋放的時(shí)間，而人口結(jié)構(gòu)及其生命周期則是基礎(chǔ)的決定因素之一。以北京為例，結(jié)合近15年北京二手住宅走勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，成交較熱的年份和第一波嬰兒潮面臨購(gòu)房需求的年份吻合、成交走勢(shì)和進(jìn)入婚育階段的人口走勢(shì)基本一致（圖1）。

圖1既是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，同時(shí)也符合全國(guó)大周期的房地產(chǎn)走勢(shì)，考慮到北京具備核心資源吸引人口流入這一特點(diǎn)，有必要進(jìn)一步分析北京常住人口的年齡結(jié)構(gòu)（圖2）。

觀察數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)北京常住人口結(jié)構(gòu)的兩個(gè)規(guī)律：第一，人口增速持續(xù)五年下滑；第二，青年人口流入趨緩，人口代表的潛在購(gòu)買規(guī)模的增幅較前期明顯不足，與之對(duì)應(yīng)的是人口老齡化?？梢?，具有吸引人口流入特征的北京都表現(xiàn)出明顯老齡化趨勢(shì)，這是整個(gè)中國(guó)人口紅利逐漸消失的縮影。在大周期下，不管是北京還是全國(guó)，較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)購(gòu)房需求較前期都是明顯不足的。

3.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化推動(dòng)大城市住房需求增長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體需求放緩的大背景下，存在一種重要力量推動(dòng)核心大城市住房需求上升，那就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。以往的城市化是工業(yè)拉動(dòng)型，現(xiàn)在的城市化是服務(wù)業(yè)主導(dǎo)。工業(yè)化過(guò)程中，各地都可以低價(jià)出讓工業(yè)用地招商引資，進(jìn)而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程。但在服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市化過(guò)程中，只有核心大都市才能提供充足的就業(yè)機(jī)會(huì)，勞動(dòng)人口必然涌向核心大都市。而房地產(chǎn)是城市化的副產(chǎn)品，因此城市之間的分化會(huì)愈演愈烈，城市之間的差距會(huì)越來(lái)越大。

4.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移推動(dòng)人口遷移，不同城市前景各異。特大城市人口集聚效應(yīng)明顯，強(qiáng)勁需求帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)的走高。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，2010-2020年中國(guó)新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)（圖3）。上述14個(gè)城市共計(jì)將新增約3990萬(wàn)人，按人均35平方米計(jì)算，新增住房需求共計(jì)14億平方米，約占十年間全國(guó)新建住房總需求的9%，占全國(guó)新增人口首次置業(yè)需求的23%。

與北京、上海等特大城市不同，成都、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市仍處在快速發(fā)展階段。此類城市近幾年經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)得到了迅猛發(fā)展，并有追趕特大城市的趨勢(shì)。總體來(lái)看，這類城市由于起步相對(duì)較晚，城鎮(zhèn)化水平低于特大城市，人口基數(shù)大但密度低，因此提升空間巨大，有望成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增長(zhǎng)極。

目前中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入了新階段，政策著力點(diǎn)將在城市群內(nèi)的城市和具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的城市，以產(chǎn)業(yè)為動(dòng)力，增強(qiáng)人口的附著力，這也會(huì)激發(fā)此類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力。需要提醒的是，近兩年來(lái)，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度過(guò)快，而外來(lái)人口遷移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不匹配，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求多為當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨螅虼苏w需求有限，面臨城市發(fā)展與樓市快速增長(zhǎng)斷層的風(fēng)險(xiǎn)。

與此前十年城鎮(zhèn)新增人口快速增長(zhǎng)帶來(lái)的機(jī)遇不同，隨著人口規(guī)模增速的逐步放緩、年齡結(jié)構(gòu)的不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)面臨的將是更為平穩(wěn)、多樣化的需求結(jié)構(gòu)。同時(shí)考慮到國(guó)家對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整，未來(lái)人口遷移方向也將成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。在此背景下，充分把握產(chǎn)業(yè)、人口遷移帶來(lái)的區(qū)域發(fā)展機(jī)遇，并根據(jù)不同年齡段人口的需求特點(diǎn)，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)主體需求類型，將成為地方政府以及企業(yè)在下一個(gè)十年發(fā)展的關(guān)鍵。

（作者單位為安邦咨詢）