吳瑋 毛莉瑩

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了降低各行各業(yè)的稅負(fù)，實(shí)行了“營(yíng)改增”政策，隨著政策的實(shí)施，我國(guó)的各個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有所提高，其中受到影響最大的就是房地產(chǎn)企業(yè)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部“營(yíng)改增”的政策實(shí)施，不僅給企業(yè)帶了一場(chǎng)機(jī)遇，還使得企業(yè)同樣面臨一場(chǎng)新的挑戰(zhàn)。因此，本文對(duì)于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅影響進(jìn)行分析，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；納稅

隨著我國(guó)“營(yíng)改增”的全面實(shí)行、落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及會(huì)計(jì)核算都受到了不同程度的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身發(fā)展的持續(xù)性，適應(yīng)時(shí)代的需求，對(duì)于相關(guān)的產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化升級(jí)，提高企業(yè)的會(huì)計(jì)核算的創(chuàng)新性以及納稅的規(guī)劃性。

一、“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算及納稅的具體影響

（一）對(duì)于會(huì)計(jì)核算中成本核算的影響

“營(yíng)改增”政策沒有實(shí)施前，一般情況下，稅前范圍中包含對(duì)于房地產(chǎn)的成本核算，所以在進(jìn)行支付的時(shí)候，其的實(shí)際成本一般都是以進(jìn)項(xiàng)稅額為主。不過在企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的成本核算需要在進(jìn)行銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)行稅額實(shí)現(xiàn)的抵扣之后進(jìn)行相關(guān)的工作，所以在支付的過程中對(duì)于增值稅額的支付比較多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算的過程中，無法對(duì)于相應(yīng)的成本進(jìn)行科學(xué)合理的分配，致使出現(xiàn)票控難度的問題。

（二）對(duì)于會(huì)計(jì)核算中現(xiàn)金流量及效益核算的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行對(duì)于現(xiàn)金流量以及效益核算的時(shí)候，由于現(xiàn)金流量具有不穩(wěn)定性的特點(diǎn)，再加上在房地產(chǎn)企業(yè)中現(xiàn)金流量與稅務(wù)的反比關(guān)系，所以房地產(chǎn)企業(yè)依靠成本以及收入為企業(yè)整體的效益。因此，在實(shí)施“營(yíng)改增”之前，企業(yè)受到營(yíng)業(yè)稅稅金預(yù)交體系的影響，所以企業(yè)的資金流動(dòng)性比較小。不過在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，一般企業(yè)基于完工率的基礎(chǔ)上明確經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行納稅，所以對(duì)于企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)效益的影響比較大，有效地提高了現(xiàn)金流量。

（三）對(duì)于企業(yè)納稅中企業(yè)成本的影響

“營(yíng)改增”之后，首先，企業(yè)的成本中出了一些大規(guī)模性的材料，零散的材料不具備獲得增值稅發(fā)票開具的能力，所以對(duì)于企業(yè)的稅負(fù)增加。其次，在進(jìn)行施工隊(duì)的過程中，施工中的有一些材料可以按照6%的稅率進(jìn)行抵扣。從將企業(yè)的銷項(xiàng)稅額大于進(jìn)行稅額的角度上，提高企業(yè)的納稅成本。

（四）對(duì)于企業(yè)納稅中企業(yè)稅率的影響

“營(yíng)改增”之前，企業(yè)實(shí)施的營(yíng)業(yè)稅是5%，但是在實(shí)施“營(yíng)改增”之后，企業(yè)實(shí)施的稅額出現(xiàn)了改變，根據(jù)當(dāng)期銷項(xiàng)稅額以及進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額為基礎(chǔ)進(jìn)行稅額的抵扣，即：房地產(chǎn)企業(yè)的售樓環(huán)節(jié)中定格增值部分也進(jìn)行了納稅，并且按照11%進(jìn)行納稅。

二、改善“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)核算和納稅的對(duì)策

（一）完善企業(yè)應(yīng)用“營(yíng)改增”的制度

首先，為了保證企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)人員工作的效率、質(zhì)量，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的管理的規(guī)范化以及制度化，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量。其次，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，建立績(jī)效考核制度，進(jìn)而將員工的職責(zé)以及工作劃分明確，避免推卸責(zé)任。第三，在進(jìn)行落實(shí)責(zé)任方案的過程中，會(huì)計(jì)管理人員一定要進(jìn)行核查，并且在核查的過程中重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及信息披露，最后由相關(guān)的會(huì)計(jì)核算人員完成工作，保證監(jiān)督管理效率，提高會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量。

（二）優(yōu)化企業(yè)應(yīng)用“營(yíng)改增”的結(jié)構(gòu)

首先，為了企業(yè)能夠更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，“營(yíng)改增”之后的企業(yè)需要根據(jù)時(shí)代特征進(jìn)行產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，對(duì)于企業(yè)中會(huì)計(jì)核算人員的技能培訓(xùn)一定要重視，進(jìn)而提高企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員的技能。其次，在開展日常工作的過程中，加強(qiáng)企業(yè)各個(gè)部門之間的交流管理，并且建立監(jiān)督管理制度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源科學(xué)合理的配置，實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

（三）提高企業(yè)的納稅意識(shí)

企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”之后，首先，企業(yè)企業(yè)對(duì)于傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行改變，進(jìn)而保證會(huì)計(jì)核算的工作的質(zhì)量。其次，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的綜合素養(yǎng)培養(yǎng)一定要進(jìn)行加強(qiáng)，進(jìn)而保證工作的質(zhì)量。第三，在“營(yíng)改增”實(shí)行之后，由于房地產(chǎn)成本有所提高，所以企業(yè)應(yīng)該提高全員的納稅意識(shí)，做好工作精細(xì)化。

（四）強(qiáng)化企業(yè)與納稅部門的交流

企業(yè)想要是實(shí)現(xiàn)納稅的有效化管理，企業(yè)必須加強(qiáng)與納稅相關(guān)的部門的交流，通過交流明確納稅的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)而加強(qiáng)納稅工作。此外，在于納稅部門之間交流的過程中，企業(yè)需要虛心學(xué)習(xí)，并且保持良好的學(xué)習(xí)態(tài)度，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的納稅知識(shí)內(nèi)容的全面掌握。

三、案例分析

房地產(chǎn)企業(yè)A，2016年4月獲取天津市I地塊，支付土地出讓金11100萬元，配套費(fèi)1500萬元。2016年11月取得商品房預(yù)售許可證，當(dāng)年取得的含稅預(yù)售銷售額11100萬元。但年制度工程價(jià)款含稅11100萬元，并取得增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證抵扣。2017年年初開一直到里月份，取得預(yù)售收入22200萬元并且當(dāng)房地產(chǎn)銷售停止。2017年11月，該項(xiàng)目交付入住冰箱業(yè)主辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

解析：營(yíng)改增之后，如果含稅售價(jià)不變，相應(yīng)的土增稅減少。然后根據(jù)營(yíng)改增之后的相關(guān)的計(jì)算公式計(jì)算，增值稅下該房地產(chǎn)企業(yè)需要交土地增值稅186萬元，而原來的營(yíng)業(yè)稅需要交247.5萬元，兩者相差61.5萬元。因此，營(yíng)改增后的客戶和供應(yīng)商的價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)負(fù)稅也有一定的影響。

結(jié)束語

綜上所述，“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算及納稅有不同程度的影響，因此，從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅的影響入手分析，提出有效的改善對(duì)策，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、科學(xué)規(guī)劃企業(yè)稅務(wù)籌劃，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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