文/劉海梅

房地產(chǎn)咨詢項(xiàng)目涉及范圍廣、專業(yè)鏈條長(zhǎng)，項(xiàng)目之間也有諸多交集和聯(lián)系。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)多年的專業(yè)積累，逐漸將城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市更新和鄉(xiāng)村建設(shè)三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域結(jié)合起來(lái)，用綜合一體化的思路整合資源，探索房地產(chǎn)咨詢項(xiàng)目“一軸兩翼”發(fā)展的新模式。

一、綜合一體化之軸：城鄉(xiāng)規(guī)劃

（一）緣由與需求

城鄉(xiāng)規(guī)劃項(xiàng)目主要來(lái)源于各級(jí)政府主體,包括區(qū)、鎮(zhèn)人民政府、各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及特定地區(qū)的管委會(huì)，等等。在上海2035總體規(guī)劃編制的大背景下，各級(jí)行政主體都開(kāi)始思考地區(qū)未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)與導(dǎo)向，在上海市全域范圍內(nèi)形成了以市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)為主體的2035總體規(guī)劃編制熱潮，也產(chǎn)生了大量對(duì)戰(zhàn)略層面規(guī)劃的項(xiàng)目需求。

一方面，在新一輪總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，各級(jí)行政主體對(duì)于“一張藍(lán)圖”的實(shí)施工作也將全面鋪開(kāi)，有待制定三年、五年、十年分時(shí)序的實(shí)施規(guī)劃與行動(dòng)計(jì)劃，指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)與鄉(xiāng)村發(fā)展。同時(shí)，結(jié)合總體政策導(dǎo)向，對(duì)“一張藍(lán)圖”的動(dòng)態(tài)評(píng)估與維護(hù)工作也同樣重要。這就構(gòu)成了城鄉(xiāng)規(guī)劃“戰(zhàn)略定位——行動(dòng)計(jì)劃——實(shí)施規(guī)劃——?jiǎng)討B(tài)維護(hù)”的主體框架。

另一方面，在新的發(fā)展趨勢(shì)下，大量社會(huì)資本也開(kāi)始介入到城鎮(zhèn)建設(shè)中，尤其是特色小鎮(zhèn)的發(fā)展，未來(lái)社會(huì)資本對(duì)于城鄉(xiāng)規(guī)劃項(xiàng)目也將產(chǎn)生更大的需求。

（二）項(xiàng)目發(fā)展階段

目前城鄉(xiāng)規(guī)劃項(xiàng)目以“規(guī)劃+”為主線，初步分為兩大階段。

1．戰(zhàn)略規(guī)劃階段。這一階段主要任務(wù)在于結(jié)合區(qū)域發(fā)展訴求,探索各區(qū)域未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，深化落實(shí)總體規(guī)劃制定的各類管控要求以及策略設(shè)想，統(tǒng)籌各方發(fā)展訴求，形成地區(qū)發(fā)展的“一張藍(lán)圖”。

2．規(guī)劃實(shí)施階段。在統(tǒng)一共識(shí)和發(fā)展藍(lán)圖的基礎(chǔ)上，一方面應(yīng)進(jìn)一步深化咨詢服務(wù)，開(kāi)展“一張藍(lán)圖”的深化實(shí)施工作，形成分階段實(shí)施的“一張行動(dòng)清單”，開(kāi)展一系列實(shí)施規(guī)劃以及行動(dòng)計(jì)劃的編制工作，另一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地區(qū)“一張藍(lán)圖”的維護(hù)工作，通過(guò)定期、不定期的評(píng)估工作，形成和完善區(qū)域發(fā)展指標(biāo)體系，編制區(qū)域發(fā)展年度報(bào)告，建立區(qū)域發(fā)展數(shù)據(jù)平臺(tái)。

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

在“多規(guī)合一”的總體要求下，城鄉(xiāng)規(guī)劃的技術(shù)要求也更加廣泛，從“產(chǎn)、城、人、文”等四方面出發(fā)，涵蓋產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、風(fēng)貌、交通、公共服務(wù)設(shè)施等各方面技術(shù)要求，而在新的形勢(shì)下，對(duì)于資金平衡測(cè)算的需求也日益突出。未來(lái)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，基于綜合一體化模式要求，以“規(guī)劃+”為主線，融合產(chǎn)業(yè)、數(shù)據(jù)、運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)需求，應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)以下四個(gè)方面開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新：

1．區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展模塊?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)尚未成熟，未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)與各類產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)的協(xié)作，培養(yǎng)具有產(chǎn)業(yè)分析能力的人才，在長(zhǎng)期跟蹤和服務(wù)的地區(qū)，建立產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)庫(kù)，為地區(qū)發(fā)展開(kāi)展動(dòng)態(tài)的評(píng)估和監(jiān)測(cè)工作，提升產(chǎn)業(yè)研究和咨詢服務(wù)的科學(xué)性。

2．以人為本的服務(wù)配套模塊。充分挖掘公司本身的房地?cái)?shù)據(jù)資源，結(jié)合外部團(tuán)隊(duì)的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)和分析能力，逐步完善以人為本的各類數(shù)據(jù)分析，將大數(shù)據(jù)分析研究與空間有機(jī)結(jié)合，提升和創(chuàng)新公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、市政設(shè)施等各類設(shè)施布局分析。在現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，拓展公司自身大數(shù)據(jù)分析的平臺(tái)。

3．土地與空間分析模塊。土地與空間模塊是城鄉(xiāng)規(guī)劃的核心，結(jié)合土地二調(diào)的數(shù)據(jù)庫(kù)及未來(lái)三調(diào)的信息，完善用地績(jī)效評(píng)價(jià)、用地適宜性和敏感性評(píng)價(jià)等各類評(píng)估方法，在重點(diǎn)服務(wù)地區(qū)，搭建地區(qū)空間發(fā)展的GIS平臺(tái)，加強(qiáng)地區(qū)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)維護(hù)機(jī)制。

4．城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)模塊。城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)部分基于產(chǎn)業(yè)、服務(wù)以及土地等各方面的分析，核心在于方案的整合，要求具備融合各專項(xiàng)分析并落實(shí)到空間設(shè)計(jì)上的能力，在具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中，可以采取與外部團(tuán)隊(duì)協(xié)作的方式，加強(qiáng)對(duì)地區(qū)城鄉(xiāng)風(fēng)貌和景觀要素的關(guān)注,完善規(guī)劃成果。

（四）項(xiàng)目延伸與拓展

在城鄉(xiāng)規(guī)劃業(yè)務(wù)的頂層設(shè)計(jì)上，首要目標(biāo)是通過(guò)對(duì)城鄉(xiāng)發(fā)展的長(zhǎng)期跟蹤以及規(guī)劃藍(lán)圖的長(zhǎng)期維護(hù)，深度參與城鄉(xiāng)發(fā)展的全過(guò)程。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)不同項(xiàng)目來(lái)源，逐步向土地業(yè)務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行拓展。園區(qū)主體重點(diǎn)向園區(qū)轉(zhuǎn)型板塊進(jìn)行拓展，區(qū)、鎮(zhèn)級(jí)行政主體重點(diǎn)向鄉(xiāng)村發(fā)展以及城市更新板塊進(jìn)行拓展。具體的業(yè)務(wù)包括各類法定城鄉(xiāng)規(guī)劃的編制與調(diào)整、產(chǎn)業(yè)咨詢、園區(qū)以及城鄉(xiāng)發(fā)展數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、地塊更新的咨詢、土地出讓評(píng)估、成本核實(shí)以及測(cè)算、土地整治項(xiàng)目、村莊規(guī)劃等，充分與其他業(yè)務(wù)進(jìn)行銜接。

二、綜合一體化兩翼之一：城市更新

（一）緣由與需求

廣義上的“城市更新”，就是對(duì)城市中不適應(yīng)“當(dāng)代”生活需求的片區(qū)進(jìn)行有計(jì)劃的改造，從這個(gè)意義上講，城市更新幾乎貫穿了城市發(fā)展的全過(guò)程。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于上海市城市總體規(guī)劃的批復(fù)》（國(guó)函〔2017〕147號(hào)）提出：“到2035年，上海市建設(shè)用地總規(guī)模不超過(guò)3200平方公里。堅(jiān)持節(jié)約和集約利用土地，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，加大存量用地挖潛力度，提高土地利用效率?！?根據(jù)《上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)“十三五”規(guī)劃》，至“十三五”期末，全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)模將控制在550平方公里。

在嚴(yán)格控制建設(shè)用地總規(guī)模以及工業(yè)用地總量負(fù)增長(zhǎng)的大背景下，對(duì)存量工業(yè)用地進(jìn)行定期評(píng)價(jià)、加大挖潛力度，是上海市城市更新的重要舉措，是上海打造創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城的戰(zhàn)略措施。

（二）項(xiàng)目發(fā)展階段

從廣義上講，上海從很早就開(kāi)始了自發(fā)的或有意識(shí)的城市更新活動(dòng)，但近年來(lái)城市的發(fā)展對(duì)土地的利用績(jī)效提出了更高的要求,特別是工業(yè)用地的門檻逐漸提高,成為上海城市更新的主戰(zhàn)場(chǎng)。

初步判斷，隨著各區(qū)工業(yè)用地減量化、低效用地盤活工作的逐步推進(jìn)，未來(lái)1-2年上海市產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型相關(guān)項(xiàng)目將迎來(lái)快速發(fā)展機(jī)遇。因此，富有遠(yuǎn)見(jiàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)應(yīng)該未雨綢繆，以點(diǎn)帶面，結(jié)合已經(jīng)開(kāi)展的各類相關(guān)業(yè)務(wù)，盡快形成一套可在全市復(fù)制推廣的園區(qū)轉(zhuǎn)型專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。

圖1 工業(yè)園區(qū)城市更新發(fā)展階段

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

工業(yè)園區(qū)城市更新涉及專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)模塊較多，包括但不限于產(chǎn)業(yè)用地利用信息調(diào)查、產(chǎn)業(yè)用地利用績(jī)效評(píng)價(jià)、產(chǎn)業(yè)用地整體轉(zhuǎn)型規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型策劃、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策路徑綜合咨詢、產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型補(bǔ)地價(jià)及資金平衡測(cè)算、產(chǎn)業(yè)用地信息平臺(tái)開(kāi)發(fā)建設(shè)等技術(shù)模塊。

圖2 工業(yè)園區(qū)城市更新技術(shù)模塊

三、綜合一體化兩翼之一：鄉(xiāng)村建設(shè)

（一）緣由與需求

黨的十八大將生態(tài)文明建設(shè)提升到“五位一體”的總體戰(zhàn)略高度，黨的十九大報(bào)告中十二次提及生態(tài)文明建設(shè)，并使“綠水青山就是金山銀山”、“要像保護(hù)眼睛一樣保護(hù)生態(tài)環(huán)境”等成為流行語(yǔ)。但生態(tài)文明建設(shè)并不是一個(gè)概念，而是需要實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)?！秶?guó)家“十三五”生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃》對(duì)空氣質(zhì)量、水環(huán)境質(zhì)量、生態(tài)狀況等提出了明確的指標(biāo)要求。

上海積極響應(yīng)國(guó)家關(guān)于生態(tài)文明建設(shè)的要求，在《上海市土地資源利用和保護(hù)“十三五”規(guī)劃》中提出，至“十三五”期末，全市森林覆蓋率不低于18%，河湖水面率不低于10.1%。上海在提出相關(guān)約束性指標(biāo)的同時(shí)，也考慮到了自身土地供給的制約性，因此在該規(guī)劃中提出對(duì)永久基本農(nóng)田以外的其他農(nóng)地，積極推進(jìn)農(nóng)、林、水復(fù)合利用。同時(shí)，在《上海市城市總體規(guī)劃（2017-2035）》中也明確提出，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地復(fù)合利用，通過(guò)強(qiáng)化農(nóng)田林網(wǎng)、沿路及濱河林地建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)用地資源空間共享、集約利用和農(nóng)、林、水一體化發(fā)展。

（二）項(xiàng)目發(fā)展階段

鄉(xiāng)村建設(shè)涉及多個(gè)方面，農(nóng)、林、水復(fù)合利用無(wú)疑是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。農(nóng)、林復(fù)合利用由來(lái)已久，也易于理解。但是“農(nóng)、林、水復(fù)合利用數(shù)據(jù)分析及深化研究”課題，需要立足于農(nóng)、林、水各條線對(duì)農(nóng)、林、水的認(rèn)定，整合分析農(nóng)、林、水現(xiàn)狀及規(guī)劃數(shù)據(jù)，打通部門間數(shù)據(jù)共享壁壘，秉承單一性原則、現(xiàn)狀優(yōu)先原則、綜合統(tǒng)籌原則等，分類解決目前農(nóng)、林、水指標(biāo)重復(fù)認(rèn)定的矛盾，從而促使各部門的指標(biāo)能切實(shí)落地，惠及民生。

目前，從國(guó)家層面已提出需解決農(nóng)、林、水指標(biāo)重復(fù)認(rèn)定的問(wèn)題，但還未有正式的文書，上海市級(jí)層面已開(kāi)展農(nóng)、林、水復(fù)合利用課題研究，不過(guò)目前還未有正式成果發(fā)布。區(qū)級(jí)層面研究農(nóng)、林、水復(fù)合利用問(wèn)題的，閔行區(qū)是首個(gè)。其他區(qū)雖然不同程度上存在農(nóng)、林、水復(fù)合利用的研究需求，但暫時(shí)還沒(méi)有啟動(dòng)研究。不過(guò)農(nóng)、林、水復(fù)合利用在土地剛性制約的大背景下，必然會(huì)成為研究熱點(diǎn)。

（三）業(yè)務(wù)技術(shù)模塊

相對(duì)于城市，鄉(xiāng)村的信息化技術(shù)水平較為落后。為了補(bǔ)齊鄉(xiāng)村建設(shè)在信息化方面的短板，先行地區(qū)可以借助農(nóng)、林、水一體化數(shù)據(jù)分析的技術(shù)模塊來(lái)開(kāi)展相關(guān)的工作。具體介紹如下：

1.統(tǒng)一的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)。從區(qū)鎮(zhèn)角度來(lái)看，農(nóng)、林、水相關(guān)數(shù)據(jù)及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等相當(dāng)復(fù)雜，千頭萬(wàn)緒難以厘清，“抓手”無(wú)力，因此，迫切希望能盡快建立一個(gè)統(tǒng)一的農(nóng)、林、水?dāng)?shù)據(jù)管理平臺(tái)，以圖屬聯(lián)動(dòng)的形式，清晰明了地展現(xiàn)出農(nóng)、林、水重疊區(qū)域，為相關(guān)決策提供技術(shù)支撐。

2.統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)、林、水復(fù)合利用是一種特殊形態(tài)，普遍情況是農(nóng)、林、水以獨(dú)立形態(tài)存在。因此，對(duì)于目前農(nóng)、林、水存在的指標(biāo)重疊問(wèn)題，應(yīng)提出各部門均能認(rèn)可的統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以對(duì)歷史遺留問(wèn)題予以更正，使農(nóng)、林、水的指標(biāo)統(tǒng)計(jì)更能客觀反映區(qū)域的實(shí)際情況，同時(shí)也解決同一塊區(qū)域在項(xiàng)目開(kāi)展后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，涉及的雙指標(biāo)補(bǔ)償問(wèn)題。

3.農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式。對(duì)于一些近郊區(qū)來(lái)說(shuō)，用地相對(duì)緊張，而生態(tài)建設(shè)任務(wù)并不輕松，為使各個(gè)部門的指標(biāo)均能落地，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)貌改善、景觀功能提升、人民幸福指數(shù)提高等鄉(xiāng)村振興應(yīng)有內(nèi)涵，需在這些區(qū)域劃定農(nóng)、林、水復(fù)合利用區(qū)，并針對(duì)典型項(xiàng)目，提出適合本區(qū)的農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式，為未來(lái)農(nóng)、林、水復(fù)合利用提供參考。

（四）項(xiàng)目延伸及拓展

鄉(xiāng)村建設(shè)特別是農(nóng)、林、水復(fù)合利用數(shù)據(jù)分析及深化研究本身就包含了GIS的應(yīng)用。在上海農(nóng)、林、水復(fù)合利用成為必然趨勢(shì)的大背景下，由課題研究延伸出農(nóng)、林、水復(fù)合利用專項(xiàng)規(guī)劃，農(nóng)、林、水復(fù)合利用設(shè)計(jì)方案等新的業(yè)務(wù)。另外，還可以結(jié)合目前開(kāi)展的大型郊野地區(qū)，如浦江郊野公園、長(zhǎng)興島郊野公園等的土地整治項(xiàng)目，打造多種農(nóng)、林、水復(fù)合利用模式，為土地整治行業(yè)引領(lǐng)新風(fēng)尚。