建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是2013年中央重大改革事項里的一項重大改革任務。國土資源部會同相關(guān)部門從2014年開始建立相關(guān)制度，還和相關(guān)部門做好銜接工作。

2015年3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施。在先行地區(qū)先后開展“停舊發(fā)新”，頒發(fā)了不動產(chǎn)統(tǒng)一證書。2016年，基本職責整合到位，全國到2016年底實現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)證書的發(fā)新停舊工作；2017年是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)范年和建設(shè)年，年底全部接入國家平臺。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的展望

目前，還要進一步完善不動產(chǎn)登記制度體系，包括公開查詢辦法的建設(shè)，進一步規(guī)范登記行為，同時全面接入平臺。還有一項最重要的工作，就是夯實不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)。因為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記一項最重要的基礎(chǔ)工作。

不動產(chǎn)權(quán)籍，是記載不動產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡薄冊證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱，現(xiàn)在已實現(xiàn)數(shù)據(jù)化。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查依照不動產(chǎn)權(quán)利人的申請由政府統(tǒng)一組織，通過權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量，來查清不動產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、價格等等基本情況，形成數(shù)據(jù)、土件、表冊等調(diào)查資料，為不動產(chǎn)登記、核發(fā)證書提供依據(jù)。

依照不動產(chǎn)權(quán)利人的申請，由政府統(tǒng)一組織分兩種情況：一是按照相關(guān)的法律法規(guī)，申請人攜帶由有資質(zhì)的機構(gòu)進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查得出的界址、面積等相關(guān)資料申請登記；二是由政府統(tǒng)一組織，比如現(xiàn)在正在開展的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用途的確權(quán)登記工作，這些權(quán)籍調(diào)查工作都是由政府統(tǒng)一組織，通過公開招標的方式確定隊伍做不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的作用和意義

《物權(quán)法》第11條明確規(guī)定，當事人申請登記，應當根據(jù)不同的事項，提供證明和不動產(chǎn)界址、面積等材料，通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查獲得這些資料。

制定《不動產(chǎn)登記暫行條例》時，明確規(guī)定，申請人應當提交不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，權(quán)籍調(diào)查成果資料經(jīng)不動產(chǎn)登記以后具有法律效力。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性工作。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容主要包括了宗地信息、宗海信息、房屋等建筑物、構(gòu)筑物信息、森林信息等。通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，要形成權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準確的調(diào)查成果，為不動產(chǎn)登記提供支撐。通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，堅定不移地落實不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的要求。通過逐步建立不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機制，完善不動產(chǎn)登記制度是當前不動產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。在2014年8月1日國家開始啟動制定不動產(chǎn)登記相關(guān)制度的同時，國土部、財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家林業(yè)局五部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進一步推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知，全國開展農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地發(fā)證工作。2015年3月30日，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，這個方案對我國目前開展的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作起到了重要支撐作用。

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的總體要求

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查要有新內(nèi)涵、新特征和新要求，我們提出了不動產(chǎn)單元設(shè)定和編碼規(guī)則、不動產(chǎn)登記暫行條例，以不動產(chǎn)單元為依據(jù)進行不動產(chǎn)登記，形成技術(shù)方案。關(guān)于不動產(chǎn)單元、單元編碼的編制、不動產(chǎn)單元的設(shè)定，方案都給了說明。同時，提出了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、不動產(chǎn)單元圖、不動產(chǎn)測量報告等新內(nèi)容。方案的出臺，避免了現(xiàn)行調(diào)查標準的技術(shù)差異，原有的各類標準之間的差異，通過這個技術(shù)方案進行了一致協(xié)調(diào)。

開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查首先要堅持地籍調(diào)查和海籍調(diào)查作為不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)。土地信息是不動產(chǎn)登記的重要載體和有機組成部分，各地要按照繼承性、兼容性、統(tǒng)一性的要求，要以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，穩(wěn)妥有序地開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的日常權(quán)屬調(diào)查和測繪工作。

堅持將已有地籍調(diào)查成果作為調(diào)查銜接的主要依據(jù)。要以現(xiàn)有的地籍調(diào)查成果為依據(jù)，充分利用房屋、林木等各類不動產(chǎn)的調(diào)查、登記、審批、交易等資料，開展日常不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。在權(quán)籍調(diào)查完成以后要和已有的地籍圖、宗地圖，包括海籍圖等成果進行有效銜接。只有入庫核實了權(quán)籍調(diào)查成果，在空間、權(quán)屬上沒有重疊、沒有交叉，這個時候才能適時更新地籍圖，滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要。只有保持不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫適時更新，權(quán)籍數(shù)據(jù)庫才能核查或者是檢核新調(diào)查的成果是否符合我們的要求。

要實施一體化的調(diào)查。要以不動產(chǎn)單元為基本單位，在地籍或者海籍調(diào)查的基礎(chǔ)上一并開展土地、海域以及房屋、林木等定著物的權(quán)屬調(diào)查和測量工作。一個不動產(chǎn)單元調(diào)查事項，原則上力爭實現(xiàn)由一家調(diào)查機構(gòu)主導完成，避免權(quán)利人房屋委托一家機構(gòu)去做，土地委托另一家機構(gòu)去做的現(xiàn)象。

合理確定調(diào)查內(nèi)容。以不動產(chǎn)登記申請人申請登記的不動產(chǎn)單元為對象，根據(jù)申請調(diào)查或登記不動產(chǎn)權(quán)利類型，合理確定不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容。

規(guī)范調(diào)查程序，規(guī)范提交調(diào)查成果。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查程序主要包括準備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果審核通過、整理歸檔等。要以不動產(chǎn)單元為單位，提交統(tǒng)一規(guī)范的調(diào)查成果，確保不動產(chǎn)單元代碼唯一。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，需經(jīng)不動產(chǎn)登記機構(gòu)審核確認。

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，進行相應的調(diào)查工作。不動產(chǎn)單元設(shè)定也是規(guī)則當中有，對于土地所有權(quán)宗地，可以設(shè)為一個不動產(chǎn)單元；沒有定著物的使用權(quán)宗地應該設(shè)為一個不動產(chǎn)單元；不動產(chǎn)單元代碼由宗地代碼加定著物單元代碼構(gòu)成。

建立不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫更新機制

要建立不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。以現(xiàn)有的地籍或者是海籍數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，來實施歷史上各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的清理整合工作。通過數(shù)據(jù)的清理、整合，建立不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)。同時，要對數(shù)據(jù)庫進行實時更新機制，發(fā)揮它應有的作用。

結(jié)合日常不動產(chǎn)登記業(yè)務，對數(shù)據(jù)庫進行及時更新和系統(tǒng)維護升級，采取有效措施，解決未辦理登記業(yè)務區(qū)域的相關(guān)數(shù)據(jù)更新問題。與規(guī)劃、建設(shè)、交通等相關(guān)部門建立數(shù)據(jù)的共享機制，更新不動產(chǎn)權(quán)籍數(shù)據(jù)庫，滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的信息共享和成果的應用。

統(tǒng)一登記任重道遠，目前正在推進房地一體的農(nóng)村宅基地調(diào)查，同時也正在進行自然資源的確權(quán)登記試點工作，只有做好全局調(diào)查相應的技術(shù)支撐服務，才能把不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作做好，能夠長期穩(wěn)定的運行，能夠依法保護權(quán)利人的權(quán)利。