范飛 山西省祁縣自然資源局

建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國實(shí)施機(jī)構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項(xiàng)重大改革任務(wù)，堅(jiān)定不移地落實(shí)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”要求，逐步建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要內(nèi)容。 權(quán)籍調(diào)查的來源和現(xiàn)狀。

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)首次登記的前提和基礎(chǔ)

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的意義

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)提交不動(dòng)產(chǎn)界址、界限、面積等材料。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測量，前者主要包括權(quán)利主體、類型等狀況，后者主要包括坐落、界址等自然狀況。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以宗地、宗海為單位，調(diào)查建筑物信息、林木信息，查清權(quán)利人、權(quán)利類型等內(nèi)容。按照《條例》第8條第3款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的信息大多是不動(dòng)產(chǎn)登記薄要記載的內(nèi)容，可以說，沒有權(quán)籍調(diào)查，登記機(jī)構(gòu)將無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（二）權(quán)籍調(diào)查的工作方法

權(quán)籍調(diào)查成果登記后，便具有了法律效力。因此，權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)要確保無誤，登記機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審核把關(guān)，任何數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確將會(huì)給后期不動(dòng)產(chǎn)登記工作造成災(zāi)難性結(jié)果。調(diào)查成果要將已有的地籍圖、宗地圖進(jìn)行對比、核對，如有變動(dòng)要及時(shí)替換新的地籍圖，確保數(shù)據(jù)庫信息和不動(dòng)產(chǎn)變化信息一致。以現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，整合原分散在國土、房產(chǎn)、林業(yè)部門的數(shù)據(jù)，建立新的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，對權(quán)籍調(diào)查形成的圖、表、檔等一體化儲(chǔ)存、應(yīng)用。不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，涉及不動(dòng)產(chǎn)信息在登記簿上已有記載。申請人申請轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，本著“便民利民”宗旨，讓群眾“最多跑一次”的承諾，如果地塊界址沒有變化，不要求申請人重復(fù)提交權(quán)籍調(diào)查材料。

（三）權(quán)籍調(diào)查基礎(chǔ)扎實(shí)，確保登記高效

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要基礎(chǔ)性工作，是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬來源的主要渠道和登記依據(jù)，也是堅(jiān)定不移地落實(shí)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”要求的基本保障。由于原土地、房屋分散登記，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，權(quán)籍調(diào)查工程中凸顯出許多問題，比如土地證和房產(chǎn)證權(quán)利主體不一致、跨宗建設(shè)、用途不統(tǒng)一等等遺留問題。鑒于相關(guān)問題，調(diào)查部門要及時(shí)與房管、規(guī)劃等部門協(xié)商溝通，本著“尊重歷史、實(shí)事求是”的原則，必要時(shí)會(huì)商通過，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，切實(shí)把人民群眾的利益放在第一位，維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

二、統(tǒng)一基礎(chǔ)，完善權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制的完善，即是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，也是建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺、保障權(quán)利人合法權(quán)益的需要。在不斷推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的同時(shí)，對權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制的完善也進(jìn)行了一些探索，結(jié)合實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)提出完善權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制的具體建議。

（一）繼續(xù)沿用已有的成果資料

充分利用土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查等歷史資料，開展工作。對于過去工作中已經(jīng)形成的測繪成果，且符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的，可以繼續(xù)沿用，不需要重新測量。辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、變更登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)單元界址沒有變化的，可以沿用原來的權(quán)籍調(diào)查報(bào)告，不需要重復(fù)權(quán)籍調(diào)查。

（二）多規(guī)程并行，保持調(diào)查工作的連續(xù)穩(wěn)定

進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作需遵守《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》以外，還應(yīng)該遵守現(xiàn)行《地籍調(diào)查規(guī)程》《房產(chǎn)測量規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。涉及土地調(diào)查，按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T1001-2012）標(biāo)準(zhǔn)開展；涉及房屋等建筑物、構(gòu)筑物的調(diào)查，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000）標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；其它不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，依據(jù)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)及行業(yè)主管部門規(guī)定實(shí)施。在五年過渡期間，涉及耕地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)籍調(diào)查，繼續(xù)按照農(nóng)業(yè)部門相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定實(shí)施。以上標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范精度要求等方面存在差異的，不一致的內(nèi)容，以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》為準(zhǔn)，但對于同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍要素，調(diào)查精度要求不一致的，原則要以精度要求高的為準(zhǔn)。

三、嚴(yán)格要求，規(guī)范權(quán)籍調(diào)查成果

（一）規(guī)范提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果

為滿足不動(dòng)產(chǎn)登記的管理，要建立信息平臺，調(diào)查機(jī)構(gòu)要要提供動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位，權(quán)籍調(diào)查表、測量報(bào)告、權(quán)籍圖等對應(yīng)提交電子數(shù)據(jù)。

（二）認(rèn)真審核確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果

只要登記了權(quán)籍調(diào)查，就開始生效。對應(yīng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)做好審核，確定內(nèi)容符合要求，并具有完整性。

四、建立和完善不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)

建立完善數(shù)據(jù)庫是一項(xiàng)龐大而復(fù)雜的工程，以現(xiàn)有的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的圖形、屬性等信息的一體化存儲(chǔ)、管理與應(yīng)用，并結(jié)合日常不動(dòng)產(chǎn)登記等業(yè)務(wù)對數(shù)據(jù)庫進(jìn)行及時(shí)更新和系統(tǒng)維護(hù)升級，滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的信息共享和成果應(yīng)用。