張林

虛報(bào)價(jià)格、虛假信息欺騙客戶，捆綁收費(fèi)、陰陽合同、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房等存在于房產(chǎn)中介行業(yè)的各種亂象讓廣大消費(fèi)者無所適從，利益受損。對此，一些海外國家從完善法規(guī)、加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)格執(zhí)法以及稅費(fèi)建制等方面入手，對房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)亂象標(biāo)本兼顧、有的放矢，值得一觀。

澳大利亞：嚴(yán)查中介虛報(bào)價(jià)格行為

澳大利亞房地產(chǎn)行業(yè)相對成熟規(guī)范，包括中介在內(nèi)的所有從業(yè)人員都必須具有注冊職業(yè)資格才能持證上崗，參與交易或提供咨詢；中介業(yè)務(wù)開展時(shí)，必須有律師參與前后活動，以幫助減少房地產(chǎn)部門管理及中介人的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；政府在相關(guān)管理中權(quán)責(zé)分明，僅限于包括立法在內(nèi)的宏觀把握，而對于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、信息收集等中觀管理活動則全部放手行業(yè)協(xié)會去做，絕不過多介入市場。

然而，隨著近年來澳大利亞房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介壓低報(bào)價(jià)、利用信息不對稱誤導(dǎo)海外購房者等違規(guī)行為，這亦成為澳國政府重點(diǎn)整治的方向。

據(jù)悉，澳大利亞國內(nèi)一些房地產(chǎn)中介為了加速商品銷售，在報(bào)價(jià)時(shí)蓄意壓低價(jià)格，以此吸引大量購房者，隨后伺機(jī)提高售價(jià)。

在澳大利亞房產(chǎn)拍賣市場，壓低報(bào)價(jià)的現(xiàn)象也不少見。房地產(chǎn)中介經(jīng)常虛報(bào)即將拍賣的房產(chǎn)價(jià)格，故意在前期廣告宣傳中報(bào)價(jià)低一些，而實(shí)際上通過競標(biāo)，這些房產(chǎn)往往以較高價(jià)格出售。這種壓低報(bào)價(jià)的行為不僅浪費(fèi)人力物力，還對真正的投資者造成極為負(fù)面的影響。

此外，由于近年來中國買家對澳大利亞房產(chǎn)熱情漸長，不少房地產(chǎn)中介在銷售推介過程中利用信息不對稱，誤導(dǎo)海外購房者，致使后者違規(guī)購買并持有澳大利亞房產(chǎn)物業(yè)。

針對房地產(chǎn)中介虛報(bào)價(jià)格現(xiàn)象泛濫，澳大利亞各州政府已開始采取措施填補(bǔ)法律漏洞，維護(hù)消費(fèi)者利益。2015年，新南威爾士州議會通過決議，修訂《2002年待售房產(chǎn)與商業(yè)中介法》，對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何營銷房產(chǎn)作出了更嚴(yán)格、更細(xì)化的規(guī)范，加大對壓低報(bào)價(jià)行為的查處力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對消費(fèi)者和房地產(chǎn)中介商來說都很重要，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更高透明度，促使經(jīng)紀(jì)人在確定當(dāng)前市場價(jià)格時(shí)更加負(fù)責(zé)任，為買家提供更為透明的價(jià)格。

日本：促中介規(guī)范運(yùn)營有門道

同樣由于相關(guān)法律比較完善以及執(zhí)行得力，日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營整體來說規(guī)范有序，哄抬房價(jià)、合同造假現(xiàn)象非常罕見。日本法律對中介的約束非常細(xì)致且嚴(yán)格，行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強(qiáng)，違法違規(guī)成本很高，所以房地產(chǎn)中介不敢以身試法。

據(jù)旗下?lián)碛幸患曳康禺a(chǎn)中介公司的ABC公司代表董事孟凡海介紹，在日本開設(shè)房地產(chǎn)中介公司必須具備3個(gè)條件：一是以前從事別的行業(yè)的公司新增房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，其申請開始房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)之前的本業(yè)結(jié)算必須是盈利的。二是必需聘請擁有國家資質(zhì)的房地產(chǎn)交易專員，在公司全職工作。三是房地產(chǎn)中介必須拿出1000萬日元（1元人民幣約合16日元）作為營業(yè)保證金，保證金由當(dāng)?shù)胤▌?wù)局管理，中介一旦出現(xiàn)詐騙等違法違規(guī)行為，使客戶蒙受損失，法務(wù)局就會拿保證金直接賠給客戶，之后再走法律程序。

日本房地產(chǎn)中介公司的所有合同按規(guī)定需保留10年，一旦合同出現(xiàn)錯(cuò)誤，房屋出現(xiàn)瑕疵，中介都有不可逃避的責(zé)任。除當(dāng)事員工要負(fù)責(zé)外，領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人對在任期內(nèi)任何員工所簽的所有合同也都要負(fù)責(zé)。即使出現(xiàn)問題時(shí)前任負(fù)責(zé)人已卸任，也得承擔(dān)賠償責(zé)任，甚至中止合同，把錢退還買主。

行業(yè)協(xié)會執(zhí)行力強(qiáng)，也是日本房地產(chǎn)中介運(yùn)營比較規(guī)范的重要原因。據(jù)介紹，在日本不管干什么行業(yè)，一般都有行業(yè)管理，而行業(yè)管理基本上依靠行業(yè)協(xié)會。做房地產(chǎn)有不動產(chǎn)協(xié)會，中介公司都要加入?yún)f(xié)會。

英國：流程清晰有力化解甲乙糾紛

總體而言，盡管沒有一個(gè)明確的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，但相對完善的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則和法規(guī)還是使英國的房地產(chǎn)中介行業(yè)健康地運(yùn)行。房地產(chǎn)中介大多數(shù)情況下無法鉆空子，消費(fèi)者在發(fā)現(xiàn)自己利益受損時(shí)，可以通過向公司和行業(yè)協(xié)會投訴或者向法院起訴要求判決等方式維護(hù)其合法權(quán)益。

英國買房人、賣房人如果與中介發(fā)生爭執(zhí)，通常的解決流程如下：消費(fèi)者首先可以向地產(chǎn)中介公司投訴，如果不能解決，再向監(jiān)察專員投訴，如果其仍然解決不了問題，消費(fèi)者還可以向行業(yè)協(xié)會投訴。消費(fèi)者也可以尋求仲裁或到法庭起訴，仲裁和法院判決是房地產(chǎn)領(lǐng)域具有強(qiáng)制執(zhí)行力僅有的兩個(gè)渠道。

盡管如此，當(dāng)前英國房地產(chǎn)中介市場仍然存在監(jiān)管不足的情況，有業(yè)內(nèi)人士呼吁進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，但被政府以影響市場競爭和消費(fèi)者的理由拒絕了。英國政府認(rèn)為，如果所有的中介商都需要政府監(jiān)管并核發(fā)執(zhí)照，就有可能導(dǎo)致交易手續(xù)費(fèi)用提高，最終使消費(fèi)者權(quán)益受損，得不償失。

美國：行業(yè)法規(guī)健全 各方權(quán)責(zé)明確

美國房地產(chǎn)中介行業(yè)的特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：中介行業(yè)發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)，有獨(dú)特的房地產(chǎn)中介管理制度和動作程序。法規(guī)健全，權(quán)責(zé)明確，對規(guī)范中介行為，保障雙方權(quán)益起到很大作用。行業(yè)個(gè)人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場化，優(yōu)勝劣汰。中介發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)。充分采集信息資源，利用信息技術(shù)，提高競爭力。

在美國，從事房地產(chǎn)中介業(yè)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，首先必須擁有州政府機(jī)構(gòu)——房地產(chǎn)委員會頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要有兩類：經(jīng)紀(jì)人，具備獨(dú)立的法人地位，具有經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照；銷售員，具有銷售員執(zhí)照，為一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的雇員，代表經(jīng)紀(jì)人行事，只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人所下達(dá)的任務(wù)，無權(quán)訂立契約和收取傭金，僅能以經(jīng)紀(jì)人的名義對外接洽業(yè)務(wù)，同時(shí)對經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如果有損害當(dāng)事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產(chǎn)，而且在被逐出經(jīng)紀(jì)人行業(yè)后，就很難再在這種講究信譽(yù)的行業(yè)中謀生?？梢?，美國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理，無論是最初準(zhǔn)入，還是加入本行業(yè)后的管理，都是相當(dāng)嚴(yán)格的。其次，法規(guī)建制方面。相關(guān)法規(guī)主要有：一般代理法規(guī)、契約原則、州執(zhí)照法、聯(lián)邦法、專業(yè)倫理法規(guī)。不動產(chǎn)執(zhí)照法是有關(guān)房地產(chǎn)交易最嚴(yán)密的法令。執(zhí)行房地產(chǎn)執(zhí)照法的是“州房地產(chǎn)委員會”，主要的執(zhí)法方式包括拒發(fā)執(zhí)照、扣留執(zhí)照和吊銷執(zhí)照。一般美國經(jīng)紀(jì)人的傭金是以最終銷售價(jià)格的百分比來支付，傭金數(shù)目由委托人與經(jīng)紀(jì)人自行商定。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。再次，美國非常重視中介的職業(yè)道德，商業(yè)法典10176項(xiàng)和10777項(xiàng)中列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。此外，美國的全國房地產(chǎn)師職業(yè)道德規(guī)范內(nèi)容簡明，注重實(shí)效。每個(gè)州的房地產(chǎn)委員會一般設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，可以在任何時(shí)候到經(jīng)紀(jì)人辦公室檢查業(yè)務(wù)紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題向房地產(chǎn)委員會報(bào)告，由該委員會討論決定是否向法院提出控告。同時(shí)，美國各地都有專門的檢察機(jī)構(gòu)處理此類案件。

德國：房價(jià)較平穩(wěn) 中介亂象少

德國人比較重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重很小，某種程度上講，德國的房地產(chǎn)是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和社會穩(wěn)定服務(wù)的。德國歷屆政府將住房看作是民生的基本保障，通過各種法律以及稅務(wù)措施來壓縮房產(chǎn)的炒作空間，讓房子始終保持其居住的本質(zhì)，不是用來發(fā)展經(jīng)濟(jì)，更不是用來炒作盈利的。

德國相關(guān)法律對房屋出租和租住都做了細(xì)致的規(guī)定，尤其是房客的權(quán)益能夠得到較好的保障，所以60%以上的人都是租房住，而不是買房。德國對于自住房只征收土地稅，根據(jù)各州情況不同，稅率在3%～5%之間，房主每年都要繳納土地稅，用于出售或者出租等商用目的的房產(chǎn)，不但要征收不動產(chǎn)稅，而且還有15%的盈利所得稅，對于購買十年內(nèi)再次出售的房產(chǎn)還要征收25%的資本稅，在很大程度上壓縮了炒房行為。

德國的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有相對統(tǒng)一的行業(yè)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要服務(wù)內(nèi)容是接受賣方和買方的委托，并促成交易，中介人員要陪同客戶一起去察看房產(chǎn)，并且參與房地產(chǎn)的購買公證過程，并要繳納土地稅，公證費(fèi)，以及交易額3%左右的中介費(fèi)。房子在購買之后，除了每年要繳納土地稅之外，還要支付污水排放費(fèi)、街道清掃費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等，所以很多人干脆就租房住，省去很多的麻煩。

現(xiàn)今房產(chǎn)市場處于調(diào)整期，國內(nèi)相關(guān)中介行業(yè)轉(zhuǎn)型專業(yè)化已成必然，其水準(zhǔn)向國際化代理及營銷看齊亦是大勢所趨，靜待中國房產(chǎn)中介服務(wù)離國際水平越來越近，打造中國自有特色的房產(chǎn)中介服務(wù)派系。