李樂燦 韓梓依 張雪松 楊帆

[摘要]近年來，隨著可持續(xù)發(fā)展這一重要戰(zhàn)略的實施，綠色建筑和綠色住區(qū)如火如荼的發(fā)展建設起來，綠色物業(yè)扣綠色管理的理念應運而生。本文結合我國近年來迅速發(fā)展起來的兩個綠色物業(yè)典型在綠色物業(yè)管理上的實踐，闡述我國綠色物業(yè)管理的現狀，對我國綠色物業(yè)管理模式提出建議。

[關鍵詞]綠色建筑；綠色物業(yè)；全壽命周期；低碳；戰(zhàn)略

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0113 - 02

1 綠色物業(yè)管理發(fā)展的背景

近年來，隨著全球生態(tài)環(huán)境問題日益惡劣，可持續(xù)發(fā)展成為全世界發(fā)展的共同趨勢，在全壽命周期內節(jié)能減排的綠色建筑成為這一背景下未來建筑發(fā)展的方向。伴隨著綠色建筑的迅速發(fā)展，傳統(tǒng)物業(yè)的局限性日益體現，綠色物業(yè)和綠色管理的理念應運而生。自上世紀80年代我國開始對綠色建筑的研究至今，已取得一定成果。在政府的支持和激勵下，一批新興的綠色物業(yè)企業(yè)和由傳統(tǒng)物業(yè)轉型的綠色物業(yè)企業(yè)積極投人對綠色物業(yè)管理的探索和嘗試中，為綠色物業(yè)管理在我國的推廣和發(fā)展提供了寶貴的經驗和借鑒。

2 我國綠色物業(yè)管理模式舉例分析

2.1 我國綠色物業(yè)企業(yè)現狀

傳統(tǒng)物業(yè)致力于為建筑保值，而綠色物業(yè)致力于為建筑創(chuàng)造價值。近年來，一些企業(yè)積極探索和轉型，深圳、上海、江蘇多地在綠色物業(yè)管理上不斷創(chuàng)新，開展試點工程致力于實踐中尋求經驗[1]。從企業(yè)管理架構上區(qū)分，我國綠色物業(yè)企業(yè)可分為可為綠色建筑和住區(qū)提供外包物業(yè)服務的專門型綠色物業(yè)企業(yè)和地產物業(yè)一體化的集團型綠色物業(yè)企業(yè)。下文將以第一物業(yè)服務（北京）有限公司（簡稱“第一物業(yè)”）和萬科物業(yè)為例，分別介紹兩種物業(yè)企業(yè)的管理模式。

2.2 第一物業(yè)—一致力于成為中國最專業(yè)綠色物業(yè)

2.2.1 第一物業(yè)的綠色探索之路

第一物業(yè)成立于1999年，服務范圍涉及全國各地的別墅、住區(qū)、寫字樓等。2007年，第一物業(yè)實現向綠色物業(yè)企業(yè)的轉型，成功研發(fā)了首個綠色物業(yè)服務體系，服務于公司首個綠色物業(yè)項目——上第MOMA。隨后的十年里，第一物業(yè)在綠色物業(yè)的成長道路上不斷探索，于2016年獲評“中國領先綠色科技物業(yè)上市企業(yè)”，于2017年發(fā)布“綠服務1.0”產品。

2.2.2第一物業(yè)運營模式——綠服務1.0

2017年，第一物業(yè)發(fā)布“綠服務1.0”，構建了一個全生命周期的綠色住區(qū)物業(yè)服務體系，該體系實現了從前期到運營過程的綠色住區(qū)物業(yè)服務，分為四部分——綠色前期介入服務、綠色社區(qū)運營服務、綠色社區(qū)生態(tài)服務、流程與標準化體系，從科技設施、社區(qū)生態(tài)、流程與標準化三方面來服務居民、服務社區(qū)、服務城市。

具體的措施體現在四大綠色科技主系統(tǒng)：綠色科技能源系統(tǒng)的平臺、BIM三維可視化引入運行管理、能源自控系統(tǒng)、大數據和移動互聯(lián)。四大主系統(tǒng)互通互聯(lián)，構建安全舒適的社區(qū)環(huán)境，降低能源消耗，促進物業(yè)保值、增值；減少人力投入，降低運營成本；自動化控制系統(tǒng)，提高能源消耗精度；通過大數據互聯(lián)，以數據實事為依據，提高運營效率[2]。

此外，第一物業(yè)串聯(lián)數十家第一聯(lián)行，形成一條綠色鏈條，例如第一裝飾提供的綠色裝修服務；提倡健康呼吸的第一人居，首創(chuàng)新風空氣凈化系統(tǒng)，讓居民在室內呼吸到凈化后的空氣。

2.3 萬科物業(yè)——綠色住區(qū)和綠色物業(yè)一體化發(fā)展

2.3.1 萬科物業(yè)的誕生及綠色管理

萬科物業(yè)是在萬科房地產開發(fā)業(yè)務中應運而生的，服務萬科開發(fā)的地產項目。受SONY公司售后服務的啟發(fā)，萬科集團一開始就將物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的一項售后服務保障措施，于房地產項目一體化運營。近年來，隨著綠色建筑的發(fā)展，作為有一定基礎的物業(yè)企業(yè)，在國家政策的支持和引導下，萬科物業(yè)開始了綠色物業(yè)管理上的嘗試和探索。此外，萬科開發(fā)了許多綠色地產項目如天津萬科錦廬小區(qū)，萬科物業(yè)也由此向綠色物業(yè)轉型。

2.3.2 萬科物業(yè)在綠色物業(yè)管理中的嘗試和探索

2012年，深圳市住房和建設局選定了綠色物業(yè)管理活動有一定基礎的9個項目開展試點工作。在本次試點項目中，萬科物業(yè)開展的是垃圾減量分類的試點項目，以專業(yè)垃圾處理運營公司為支撐，開創(chuàng)了垃圾減量分類可持續(xù)發(fā)展的新模式。

萬科物業(yè)研發(fā)智能化物業(yè)管理“睿服務3.0”，對于綠色節(jié)能設備、智能家居設備集中地綠色建筑和住區(qū)的物業(yè)管理來說，具有更大意義，睿服務的運營體系形成了用戶行為、物聯(lián)網產品、智能數據監(jiān)測運營中心、物業(yè)服務人員再到用戶行為的服務閉環(huán)，物聯(lián)網產品和監(jiān)測中心的加入，讓服務人員與用戶之間的溝通連接更加便捷、準確。通過智能社區(qū)和綠色物業(yè)服務形成良好的、良性循環(huán)的服務體系，通過智能社區(qū)管理，提升效率、降低成本、量化節(jié)能信息，以此增加業(yè)主的滿意度，促進物業(yè)服務的升級，推動傳統(tǒng)物業(yè)服務向新型智能物業(yè)服務發(fā)展。

2.4借鑒與啟示

綜上，可以看出，我國目前走在前列的綠色物業(yè)企業(yè)，都在嘗試建立一個完整的綠色物業(yè)管理體系和生態(tài)。

隨著互聯(lián)網和物聯(lián)網的發(fā)展，所建立的體系往往基于互聯(lián)網和物聯(lián)網，將物業(yè)、綠色建筑、用戶三者緊密連接起來，實現三者之間的及時溝通和反饋；同時，物聯(lián)網實現建筑和相關綠色節(jié)能設備的實時狀態(tài)監(jiān)測，極大地方便了綠色物業(yè)的日常管理。此外，物業(yè)建立的綠色物業(yè)管理體系中，囊括了與各種綠色服務相關的行業(yè)的合作，例如綠色裝修，綠色設備等等，實現綠色服務一體化。這些已有的成功的寶貴經驗，值得借鑒。

另外，盡管一些領頭的綠色物業(yè)企業(yè)在管理上做出了許多探索，但在我國綠色物業(yè)管理及普遍性推廣的過程中，仍有很多問題。一是國人的綠色節(jié)能意識還不夠，對于節(jié)能減排積極性不高，導致綠色物業(yè)在管理過程中受阻；二是綠色物業(yè)作為一個新興的物業(yè)模式，專業(yè)的綠色物業(yè)人才短缺，傳統(tǒng)的物業(yè)從業(yè)人員“綠色”意識缺乏，阻礙傳統(tǒng)物業(yè)向綠色物業(yè)轉型；三是綠色物業(yè)管理評價體系不健全，綠色物業(yè)管理相關標準和制度不完善，導致現有企業(yè)的運營體系碎片化，缺乏統(tǒng)一標準。

3 對我國綠色物業(yè)管理模式發(fā)展的建議

結合上述對我國綠色物業(yè)現狀的舉例分析，筆者對我國綠色物業(yè)管理模式的發(fā)展提出以下建議。

3.1政府層面

（1）政府通過政策、輿論引導，提升國人和傳統(tǒng)物業(yè)對綠色建筑和綠色物業(yè)的了解，提升綠色節(jié)能意識。

（2）針對物業(yè)，政府出臺相應的激勵政策，支持傳統(tǒng)物業(yè)的轉型，投入資金培養(yǎng)綠色技術專業(yè)人才，建立綠色運營管理培訓制度，補齊人才缺口。針對用戶，出臺政策鼓勵雇傭綠色物業(yè)，并制定獎勵政策。

（3）政府相關部門和現有綠色物業(yè)企業(yè)盡快健全綠色物業(yè)管理評價體系，完善行業(yè)相關標準和制度，為已有綠色物業(yè)企業(yè)和即將轉型的傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)提供綠色管理實施上的理論依據和實踐操作上的指導。

3.2綠色物業(yè)企業(yè)層面

（1）借鑒已有綠色物業(yè)的成功經驗，提升自身專業(yè)意識和服務水平，做好節(jié)能管理、節(jié)水管理、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治等基本的綠色物業(yè)管理技術要點。

（2）綠色物業(yè)在現有服務水平的基礎上，通過技術手段和規(guī)則制定，增加與用戶在節(jié)能減排過程中的互動，如生活化的節(jié)能狀態(tài)實時可視化反饋，用戶間節(jié)能評比，建立激勵機制等，提升用戶在節(jié)能減排活動中的參與度。

參考文獻：

[1]全祥，中國綠色物業(yè)管理的研究[J].現代國企研究，2017，（12）：178.

[2]李慶昌，綠服務1.O解讀第一物業(yè)“物·業(yè)”之道[J].中國物業(yè)管理，2017，（07）：16 -18.