保振永

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記中，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪成果是整個(gè)工作的基礎(chǔ)所在，倘若測(cè)繪成果出現(xiàn)問(wèn)題，那么整個(gè)的登記過(guò)程則會(huì)變得十分麻煩。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作在很多方面都發(fā)揮著重要作用，比如政府征收征用、價(jià)格評(píng)估、日常財(cái)稅和房產(chǎn)糾紛等方面。文章在分析不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的基礎(chǔ)上，就不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪檔案進(jìn)行了分類，從規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行、統(tǒng)一測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、簽訂書(shū)面合同等幾個(gè)方面提出了完善措施，同時(shí)從數(shù)字化、整合管理和構(gòu)建異議處理機(jī)制等方面做了進(jìn)一步介紹，以供相關(guān)人士交流和借鑒。

Abstract： In the unified registration of real estate， the mapping results of real estate are the basis of the whole work. If there are problems in the survey results， the whole registration process will become very troublesome. Real estate mapping work plays an important role in many aspects， such as government expropriation， price assessment， daily fiscal taxes and real estate disputes. On the basis of analyzing the results of real estate surveying and mapping， the article classifies the real estate surveying and mapping archives， and proposes perfect measures from the aspects of regulating market operation， technical standards for unified surveying and mapping， and signing written contracts. At the same time， it has further introduced from the aspects of digitization， integration management and construction of objection handling mechanism for related parties to exchange and learn from.

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)繪成果；實(shí)踐闡釋

Key words： real estate；surveying and mapping results；practical interpretation

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）30-0059-03

0 引言

近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的整合與利用問(wèn)題越發(fā)受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，開(kāi)展其相應(yīng)的課題研究有著極為重要的意義。本文將介紹不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪檔案的分類以及其歸檔范圍，并結(jié)合相關(guān)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)從不同方面進(jìn)行分析。為了更好的利用不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果，文章從以下幾個(gè)方面展開(kāi)了研究。

1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果概述

該測(cè)繪成果主要是指在測(cè)繪中產(chǎn)生很多數(shù)據(jù)資源，比如相關(guān)成果表、相關(guān)的圖件、權(quán)威驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、不動(dòng)產(chǎn)的質(zhì)量檢查報(bào)告還有測(cè)繪人員的技術(shù)總結(jié)報(bào)告等等。

1.1 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的內(nèi)容

為了使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作更好的進(jìn)行，相關(guān)部分需要根據(jù)國(guó)家制定的測(cè)量規(guī)范、測(cè)繪規(guī)范等內(nèi)容實(shí)施測(cè)繪工作，并且需要及時(shí)做好測(cè)繪成果的檔案收集整理工作以保證測(cè)繪成果資料的完整性[1]。做好不動(dòng)產(chǎn)的收集和歸檔工作除了可以更完整的保存測(cè)繪成果資料外，還可以更好的了解各項(xiàng)數(shù)據(jù)的源頭，明確其責(zé)任，使測(cè)繪資料的使用率及歸屬問(wèn)題得到保證。當(dāng)前該成果的歸檔內(nèi)容主要包括三個(gè)方面。第一項(xiàng)是歸檔申請(qǐng)方材料。即立項(xiàng)審批所用的文件、相關(guān)施工圖、規(guī)劃許可證、平面圖和設(shè)計(jì)變更圖等需要在申請(qǐng)的基礎(chǔ)上才可以提供。第二項(xiàng)是歸檔測(cè)繪單位資料。其中測(cè)繪過(guò)程所需的合同、技術(shù)報(bào)告、設(shè)計(jì)書(shū)、測(cè)量草圖、測(cè)算報(bào)告、成果檢查報(bào)告等資料需要經(jīng)過(guò)委托測(cè)繪單位的同意才可以提供。第三項(xiàng)是歸檔備案的審批資料，其中主要包含了在房屋登記備案過(guò)程中的各類相關(guān)文件檔案，以及核準(zhǔn)通知書(shū)等材料。

1.2 重要性分析

該不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容較多，具體有海、地籍和其他房地產(chǎn)的測(cè)繪工作，這些測(cè)繪成果在評(píng)估和衡量不動(dòng)產(chǎn)管理中發(fā)揮著重要作用，比如在房產(chǎn)測(cè)繪工作中，除了需要考慮房產(chǎn)權(quán)屬和附近生活環(huán)境問(wèn)題外，還需要清楚地形地貌等有關(guān)問(wèn)題，通過(guò)測(cè)繪成果能夠使人直觀的對(duì)房屋地理位置還有權(quán)屬界線甚至建筑面積等有所了解[2]。并且該測(cè)繪結(jié)果在得到房產(chǎn)行政管理部門(mén)的審核通過(guò)后就具備了一定的法律效力，能夠在房產(chǎn)糾紛問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)作為有效的法律依據(jù)。伴隨著公眾對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果日益成為人們?cè)诜慨a(chǎn)維權(quán)過(guò)程中的有效手段。并且房產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果在市政建設(shè)規(guī)劃以及舊城區(qū)改造方面也能夠作為有效的依據(jù)，使得人們能夠更加高效快捷的維護(hù)自身權(quán)利。

2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪檔案的分類

該測(cè)繪檔案的整合主要從三個(gè)方面入手，主要有房產(chǎn)測(cè)繪、海籍測(cè)繪和地籍測(cè)繪檔案管理、在實(shí)施地籍測(cè)繪檔案工作時(shí)著重掌握以下幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)，比如SHP數(shù)據(jù)等相關(guān)文件，相關(guān)測(cè)繪成果文件和實(shí)際勘察所獲取的第一手?jǐn)?shù)據(jù)資源。在海籍測(cè)繪工作中需要掌握的文件有：和技術(shù)相關(guān)的以及有關(guān)各類成果表等數(shù)據(jù)資源。在房產(chǎn)測(cè)繪中需要著重了解房屋的圖文審核和平面圖集等資料。將這些不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪檔案進(jìn)行有效的整合與利用，相當(dāng)于將我國(guó)發(fā)展過(guò)程中的資源進(jìn)行整合，使得在需要進(jìn)行資源調(diào)用時(shí)能夠快速的展開(kāi)資源利用情況，提升整體的工作效率。

3 測(cè)繪成果歸檔工作

測(cè)繪成果歸檔工作如表1所示。

4 測(cè)繪管理體系完善措施

4.1 統(tǒng)一測(cè)繪的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作中，需要嚴(yán)格規(guī)定相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)，比如就測(cè)繪市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，需要對(duì)其準(zhǔn)入條件進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，建立相應(yīng)的門(mén)檻，對(duì)其收費(fèi)和管理目標(biāo)等有明確的制度，在測(cè)匯報(bào)告中除了應(yīng)寫(xiě)明功能不同類別的房屋面積外，還應(yīng)該明確寫(xiě)出房屋類別、房屋的層級(jí)數(shù)量等[4]。當(dāng)然，現(xiàn)在的技術(shù)手段不斷發(fā)展，人們對(duì)于測(cè)繪成果也有著越發(fā)精細(xì)的要求，這就需要人們制定出更加符合當(dāng)下時(shí)代發(fā)展的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪管理體系得到更加有效的保障。

4.2 規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行

在不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪市場(chǎng)中，為使測(cè)繪結(jié)果能夠更好的被整合利用起來(lái)，就需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范管理。首先，可以借助國(guó)家力量，向國(guó)有測(cè)繪單位或者協(xié)會(huì)提出申請(qǐng)，開(kāi)展相應(yīng)的業(yè)務(wù)示范工作，以此來(lái)清理一些市場(chǎng)內(nèi)不合理的測(cè)繪機(jī)構(gòu)。其次，搭建權(quán)威的測(cè)繪平臺(tái)，每個(gè)季度對(duì)各個(gè)測(cè)繪單位進(jìn)行評(píng)分，將表現(xiàn)優(yōu)異的前十個(gè)單位在平臺(tái)進(jìn)行公示，以此來(lái)激勵(lì)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)。最后，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)監(jiān)察，一旦發(fā)現(xiàn)有測(cè)繪單位進(jìn)行超出自身資質(zhì)等級(jí)的測(cè)繪活動(dòng)應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行制止。同時(shí)，對(duì)于測(cè)繪成果質(zhì)量低下的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行提示告警，使其務(wù)必保證高質(zhì)量的測(cè)量活動(dòng)。值得注意的是，任何測(cè)繪單位都不可將測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)接，否則將會(huì)造成市場(chǎng)秩序的紊亂。

4.3 簽訂書(shū)面合同

在選擇測(cè)繪單位時(shí)，渠道較多，除了可以使用招標(biāo)的機(jī)會(huì)進(jìn)行選取外，還可以在綜合評(píng)估和考量相關(guān)測(cè)繪單位的基礎(chǔ)上，制定最好的方案，測(cè)繪服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)有關(guān)登記類工作，此外還未開(kāi)始實(shí)施測(cè)繪工作時(shí)，雙方都需要簽訂相關(guān)合同，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容等情況和收費(fèi)內(nèi)容進(jìn)行清楚的標(biāo)記，還有各自的責(zé)任義務(wù)也需要明確寫(xiě)出。此外，最好在合同內(nèi)注明整個(gè)測(cè)繪工作的工作周期，以及沒(méi)有按時(shí)完成的相應(yīng)后果，以此避免測(cè)繪工作后期可能會(huì)出現(xiàn)的一系列麻煩。

4.4 構(gòu)建發(fā)布機(jī)制

測(cè)繪單位在承接測(cè)繪業(yè)務(wù)后需要在整個(gè)測(cè)繪工作完成后將結(jié)果及時(shí)遞交委托方確認(rèn)，并且及時(shí)在審核部門(mén)進(jìn)行備案。在備案工作完成后，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果就可以在權(quán)屬登記平臺(tái)自由使用而不受過(guò)多限制。

此外，在信息化時(shí)代，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將測(cè)繪成果的相關(guān)信息進(jìn)行分布，借助群眾的監(jiān)督，以此來(lái)形成測(cè)繪成果的透明化。

5 數(shù)字化管理

伴隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果的檔案管理記錄工作也逐漸有了新的發(fā)展[6]。與此同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)檔案的管理工作也提出了新的挑戰(zhàn)，這對(duì)管理人員的工作也提出了新要求。將不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行數(shù)字化管理不僅僅能夠極大程度上提升數(shù)據(jù)檔案的管理效率，也能夠使得工作人員降低一定的工作強(qiáng)度，提升整體的工作效率。

6 加強(qiáng)整合管理

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果而言，如何更好的進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的管理工作是一個(gè)值得思考的重要問(wèn)題。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的整合過(guò)程中，需要按照一定的規(guī)則進(jìn)行，以此構(gòu)建圖檔一體化機(jī)制[7]。一般而言，地基繪測(cè)成果的基礎(chǔ)編碼就是地理坐標(biāo)，同時(shí)繪測(cè)成果也會(huì)和土地的權(quán)屬登記之間產(chǎn)生一定的關(guān)聯(lián)。但是就我國(guó)目前的現(xiàn)狀而言，房產(chǎn)數(shù)據(jù)的測(cè)繪成果還沒(méi)有形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)模式，這對(duì)整個(gè)房產(chǎn)測(cè)繪成果的整合工作造成了較大困擾。

另外由于房產(chǎn)測(cè)繪成果中包含了較多復(fù)雜數(shù)據(jù)，故而需要借助強(qiáng)有力的技術(shù)支持。GIS是綜合信息系統(tǒng)，能夠較好的完成空間圖像的處理工作，此外，它還具備運(yùn)行穩(wěn)定的特征。故而在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的整合工作時(shí)，可以借助GIS系統(tǒng)提供相對(duì)應(yīng)的技術(shù)支持，進(jìn)而為測(cè)繪成果的整理工作提供便利并提升工作效率。

7 構(gòu)建異議處理機(jī)制

由于不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)所有人的利益直接掛鉤，故而當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)測(cè)繪結(jié)果提出異議時(shí)，需要有一定渠道解決這一問(wèn)題。在我國(guó)現(xiàn)有的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)其對(duì)繪測(cè)質(zhì)檢機(jī)關(guān)有著嚴(yán)格要求，并且有專門(mén)選派的監(jiān)督人員[8]。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，由于人的主觀能動(dòng)性總是會(huì)產(chǎn)生一些不良現(xiàn)象。為了進(jìn)一步的健全異議處理機(jī)制，就需要增加異議的解決方式。在這一方面，可以專門(mén)將有著豐富測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)的專家進(jìn)行整合形成專業(yè)的專家?guī)?，專門(mén)負(fù)責(zé)異議的處理工作。同時(shí)需要注意，明確異議處理機(jī)制的工作流程，明確其中的相關(guān)規(guī)定，如此才能夠使得產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益能夠得到較為有效的保障。

8 構(gòu)建綜合平臺(tái)

為更好的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作，可以將不動(dòng)產(chǎn)登記與測(cè)繪信息進(jìn)行連接處理，甚至可以將不斷產(chǎn)測(cè)繪、登記以及交易糅合為一個(gè)綜合性平臺(tái)，確保整個(gè)信息的流暢以及完整，更加方便人們的各種需要。同時(shí)，也需要繪測(cè)機(jī)構(gòu)明確自身職責(zé)，積極配合交易以及信息的登記處理工作，為業(yè)務(wù)的順利展開(kāi)提供信息保障。

9 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作是不動(dòng)產(chǎn)登記之前必走的工作流程之一，其結(jié)果是不動(dòng)產(chǎn)能夠進(jìn)行登記的重要條件之一。同時(shí)為了更好的整合不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果，需要進(jìn)一步完善相關(guān)的管理體系，完善其信息化建設(shè)工作，最終實(shí)現(xiàn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的高度整合。

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