曲政東

摘 要：在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記中引入公證制度是一種新的發(fā)展趨勢(shì)，強(qiáng)制公證制度可以彌補(bǔ)我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)行政登記制度的缺陷和不足[1]。目前，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度中引入強(qiáng)制公證的方式受到越來(lái)越多人的關(guān)注，基于此，本文從我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足之處，不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的重要性，不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的原則以及不動(dòng)產(chǎn)登記中需引入強(qiáng)制公證的事項(xiàng)等方面展開(kāi)討論。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；強(qiáng)制公證；實(shí)質(zhì)審查；形式審查

引言

強(qiáng)制公證也被稱為法定公證，當(dāng)存在需要公證的事實(shí)或文書(shū)等時(shí)，公民或法人需要辦理公證，然后公證機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行公證。當(dāng)前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)慢慢確立起來(lái)了，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記中的強(qiáng)制公證問(wèn)題受到了越來(lái)越多人的重視。下面我們進(jìn)行具體的分析。

一、 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不足之處

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的登記程序不統(tǒng)一

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度較為復(fù)雜，和不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的法律法規(guī)達(dá)到了數(shù)十部，這些法律依據(jù)分散在各種民事法律法規(guī)之中，涵蓋了土地、草原、房屋、森林、海洋、林木等多種形式的不動(dòng)產(chǎn)。這就導(dǎo)致它們的登記管轄范圍是分屬于不同行政部門(mén)的，因此對(duì)登記程序的規(guī)定也不盡相同。不動(dòng)產(chǎn)登記制度受多個(gè)部門(mén)的管轄，在處理問(wèn)題時(shí)比較容易出現(xiàn)部門(mén)之間互相推卸責(zé)任的現(xiàn)象，大大降低了辦事效率。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的審查制度不完善

當(dāng)前我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記所采用的的審查方式是實(shí)質(zhì)審查，也就是登記機(jī)構(gòu)對(duì)交易中當(dāng)事人所表達(dá)的內(nèi)容的真實(shí)情況進(jìn)行審查。《物權(quán)法》規(guī)范了不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)申請(qǐng)人提交的資料的審查、申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明的審查、簽字蓋章的真實(shí)性還有其他必要的材料是否齊全等方面進(jìn)行有效登記的過(guò)程[2]。但是因?yàn)楫?dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的數(shù)量不斷地在增加，登記工作人員人手已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，很難對(duì)所有的登記都進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，導(dǎo)致實(shí)際操作性很低。但是目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度還不夠完善，這一問(wèn)題遲遲沒(méi)有解決。

（三）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中存在多個(gè)登記機(jī)關(guān)

相關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)包括房屋管理部門(mén)和土地管理部門(mén)等不同部門(mén)。因?yàn)檫@些部門(mén)處在不同立法部門(mén)和效力位階，所以部門(mén)之間很少進(jìn)行交流。這就導(dǎo)致在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定上會(huì)出現(xiàn)一些重合部分，遺漏部分，或者模糊不清的部分，給不動(dòng)產(chǎn)的登記帶來(lái)了一定的麻煩。拿規(guī)定重合來(lái)說(shuō)，在《擔(dān)保法》和《房管法》中都有條款規(guī)定，城市房產(chǎn)抵押，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定部門(mén)辦理抵押登記。

二、 不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的重要性

由于登記簿的公信力和登記機(jī)構(gòu)審查能力與審查權(quán)限有限性之間存在矛盾，所以在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中應(yīng)當(dāng)規(guī)定強(qiáng)制公證。我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)簿具有公信力，只要依法登記完成之后就會(huì)產(chǎn)生絕對(duì)的效力，就算登記簿上所登記的權(quán)利并不存在，或者登記的內(nèi)容與事實(shí)情況并不是一致的，登記簿仍具有法律效力[3]。登記簿的公信力要求在登記的過(guò)程中必須對(duì)所登記的事項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查，不僅要對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行審查，還應(yīng)該審查材料是否符合事實(shí)，是否是合法有效的。

《物權(quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)原則上只能進(jìn)行形式審查，也就是只能對(duì)當(dāng)事人所提交的材料進(jìn)行審查，檢驗(yàn)這些材料本身是否真實(shí)有效，材料是否完整，材料內(nèi)容的格式是否符合要求等。但是對(duì)于材料內(nèi)容是否真實(shí)，所反映的法律關(guān)系是否合法，是不由登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查的。也就是說(shuō)，一般情況下登記機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)的僅僅是材料本身的真實(shí)性，而非材料所反映的內(nèi)容的真實(shí)性，只有在特定的情況下，登記機(jī)構(gòu)才需要進(jìn)行實(shí)地查看。

不動(dòng)產(chǎn)登記中要求相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行與真實(shí)情況一致的審查，登記機(jī)構(gòu)受自身能力與權(quán)力的限制，難以完成實(shí)質(zhì)審查。實(shí)質(zhì)審查涉及到合同效力的審查，如果房屋買(mǎi)賣的合同或者其他合同已經(jīng)被撤銷或者無(wú)效，那么不動(dòng)產(chǎn)登記中的內(nèi)容也就是不真實(shí)的，即成為了錯(cuò)誤登記[4]。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)審查，在法院或仲裁機(jī)構(gòu)確定合同無(wú)效后，才可以由行政單位行使監(jiān)督權(quán)，行政機(jī)關(guān)本身是沒(méi)有權(quán)利確定合同的效力的，因此，登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性檢查也就無(wú)從談起。這就需要在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)引入強(qiáng)制公證。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中的強(qiáng)制公證，首先需要公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，然后再由登記機(jī)構(gòu)對(duì)公證文書(shū)進(jìn)行形式審查，使不動(dòng)產(chǎn)登記能夠順利的進(jìn)行。

三、 不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的原則

（一）必要性原則

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，并不是都需要進(jìn)行強(qiáng)制公證，而是要控制使用強(qiáng)制公證范圍，只有在必要時(shí)才引入強(qiáng)制公證，以免加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。在確定是否引進(jìn)強(qiáng)制公證時(shí)，要以登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限和審查能力為基礎(chǔ)，對(duì)于那些登記機(jī)關(guān)有能力和權(quán)利進(jìn)行審查的事項(xiàng)，就沒(méi)有必要引入強(qiáng)制公證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。比如對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同，就不需要引入強(qiáng)制公證。而對(duì)于一些登記機(jī)構(gòu)確實(shí)沒(méi)有能力或者沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行審查的事項(xiàng)，就必須引入強(qiáng)制公證進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查了。

（二）公平性原則

登記行為本身是需要一定的成本支出的，并且一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤，又會(huì)引起賠償責(zé)任。通常情況下，對(duì)于申請(qǐng)人通常都需要提交的材料，政府本著為人民服務(wù)的原則，應(yīng)在有能力、有權(quán)利審查的情況下對(duì)登記材料進(jìn)行審查，在這個(gè)過(guò)程中，政府花費(fèi)一定的費(fèi)用、承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)都是沒(méi)有什么不合適的。但是對(duì)于那些申請(qǐng)人因自己特殊申請(qǐng)，需要登記機(jī)構(gòu)給予另行審查，并同時(shí)承擔(dān)另外的風(fēng)險(xiǎn)，本著公平的原則，申請(qǐng)人需支付相應(yīng)的成本。

（三）吸取實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)原則

關(guān)于在不動(dòng)產(chǎn)登記中進(jìn)行強(qiáng)制公證的規(guī)定主要來(lái)源于《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》，此外《公證法》中也對(duì)強(qiáng)制公證進(jìn)行了有關(guān)的規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)登記中引入強(qiáng)制公證的實(shí)踐中，這些法律法規(guī)起到了非常重要的作用[5]。在法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，充分考慮不動(dòng)產(chǎn)登記中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中強(qiáng)制公證的有關(guān)事項(xiàng)設(shè)置更合理的規(guī)定。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記中需引入強(qiáng)制公證的事項(xiàng)

結(jié)合上面的分析，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中須引入強(qiáng)制公證的事項(xiàng)應(yīng)該包括下面這些情況。（1）對(duì)于申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)享有繼承權(quán)或接受遺贈(zèng)的證明；（2）委托他人代辦異議登記、預(yù)告登記、變更登記、處分登記等，并可能因此導(dǎo)致利益損失時(shí)的授權(quán)委托書(shū)；（3）父母之外的人員對(duì)限制行為能力或無(wú)行為能力人享有監(jiān)護(hù)權(quán)的證明；（4）法律要求出具書(shū)面同意的自然人不能親自到登記機(jī)構(gòu)出具書(shū)面同意的情況等。

結(jié)論：我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)當(dāng)事人的物權(quán)進(jìn)行了界定與確認(rèn)，有效地維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易的合法性與安全性，提高了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易效率，使不動(dòng)產(chǎn)交易能夠順利的進(jìn)行。如果在交易中不能得到法律的維護(hù)與支持，不動(dòng)產(chǎn)交易中當(dāng)事人的合法權(quán)益就很難得到有效的保障。強(qiáng)制公證對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善具有非常重要的意義與價(jià)值，能夠有效保證不動(dòng)產(chǎn)交易中當(dāng)事人的合法權(quán)益，所以在不動(dòng)產(chǎn)登記中引入強(qiáng)制公證是非常有必要的，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易的順利進(jìn)行。

[參考文獻(xiàn)]

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（作者單位： 龍口市公證處，山東 龍口 265700 ）