張 偉，劉忻憶

(山東高速投資控股有限公司；山東 濟南 250098)

一、引言

輕資產運營模式的特點是以較小的資源投入來配置更多的無形資產從而獲得更大的投資收益。自2012年以來，由于重資產運營模式而面臨較大融資壓力的房地產企業(yè)先后提出了向輕資產運營模式轉型的策略，希望能夠通過轉型來擺脫過去重資產運營模式帶來的融資壓力和資金鏈風險，同時能夠獲得競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)價值。房地產企業(yè)著眼于各自不同的方式，以此追尋輕資產運營模式轉型，如綠城中國的代建模式、萬科的“小股操盤”模式等，各有特色也各有成效。

本文主要采用了文獻分析法和案例研究法對花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型進行研究。首先，本文介紹了國內外關于輕資產運營模式和房地產企業(yè)轉型的已有研究成果，基于前人的研究和相關基礎理論，對輕資產、輕資產運營模式和基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型方式進行了概念界定，總結了輕資產運營模式的特征。其次，分析了我國房地產企業(yè)進行輕資產運營模式轉型的主要途徑，并基于輕資產運營模式的特征和房地產企業(yè)的現狀，選取部分財務指標作為評價房地產企業(yè)輕資產轉型有效性的標準。再次，根據評價房地產企業(yè)輕資產轉型有效性的標準，選取了花樣年集團2010—2016年的部分財務指標，通過分析其變化來評價花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型的有效性，再通過該集團在轉型前后經濟增加值的變化分析其轉型方式的實施效果。最后，得到相關結論及啟示。

二、文獻綜述

Wernerfelt認為輕資產的內涵是在資源基礎理論下構成企業(yè)核心競爭力的各種因素的集合[注]Wernerfelt B:A resource‐based view of the firm,Strategic Management Journal ,1984(2).。Barney則認為輕資產是企業(yè)所特有的、有價值的而且難以被替代的資源，以及整合運用這些資源來創(chuàng)造價值的能力，而這些資源和能力構成了企業(yè)的核心競爭力[注]Barney J:Firm resource and sustained competitive advantage, Journal of Management, 1991(1).。劉艷軍認為，輕資產為一種無形資產，這種資產成型于企業(yè)的經營過程，這種資產更會培養(yǎng)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，也會幫助其增加利潤[注]劉艷軍：《國有線下電子支付企業(yè)的輕資產戰(zhàn)略研究——以PE線下電子支付公司為例》，中山大學學位論文，2010年。。由此，本文認為輕資產是一種獨到的企業(yè)資源，這種資源形成于企業(yè)一直以來的經營實踐。具體而言即企業(yè)的組織資源、人力資源、客戶資源、品牌資源等；而企業(yè)的品牌專利、企業(yè)文化、企業(yè)的管理制度、知識產權、銷售渠道、供銷網絡以及企業(yè)與各方面的關系等，更會為企業(yè)帶來潛在利潤。

就輕資產運營而言，Camarina-Matos認為，這個過程主要是企業(yè)把視點聚焦于競爭力強的方面，在此基礎上剝離其他部分，再輔以外部的力量加以整合彌補?；谳p資產的運營形式，企業(yè)僅僅行使價值鏈上的部分功能；而其價值鏈功能依舊完整[注]Camarinha-Matos L M, et al:Towards an architecture for virtual enterprises,Journal of Intelligent Manufacturing, 1998(2).。王鶴春則將輕資產運營概括為兩種：一種是外包，將其價值鏈中附加值較低的部分進行外包，企業(yè)自身著眼于重視附加值高的內容。另一種是并購，企業(yè)以這種方式管理重資產企業(yè)，進而將自己的品牌、管理和企業(yè)文化等輕資產同被并購的企業(yè)相融合[注]王鶴春：《輕資產類型TPL企業(yè)管理創(chuàng)新過程:從企業(yè)家角度的分析》，《當代經濟管理》，2012年第1期。。李欣卓總結了制造業(yè)企業(yè)輕資產運營模式的運營現狀，認為輕資產運營的企業(yè)通過業(yè)務外包來控制成本、使用無息負債來提高資金使用效率、關注技術研發(fā)和創(chuàng)新來提高競爭力、通過品牌效應來提高客戶忠誠度[注]李欣卓：《淺析輕資產運營財務績效》，《物流工程與管理》，2016年第6期。。還有學者對輕資產運營企業(yè)的財務特征作了大量的研究和分析。戴謝爾等認為輕資產運營的企業(yè)通常在財務上表現出資產規(guī)模小、資產形態(tài)輕、知識運用高和投資收益高的特點[注]戴謝爾，代明：《輕資產運營“輕”在哪里》，《特區(qū)經濟》，2008年第9期。。薛文艷則認為，若某企業(yè)采取這種運營方式，其表外無法計量的資產較多，流動資產更會大于固定資產。雖然需要不多的資本輸入，然而會得到更大利潤。充足的現金流讓其不會有太高的資產負債率，還有較高的毛利率和周轉率等優(yōu)勢[注]薛文艷：《輕資產類公司的運營模式與財務管理》，《山西財稅》，2012年第3期。。

國內外學者就實行輕資產運營模式對企業(yè)的影響進行了研究。Jayoung Sohn對美國實行輕資產運營模式的連鎖酒店進行了研究，發(fā)現這些企業(yè)的盈利能力得到了提升，而且企業(yè)盈利的穩(wěn)定性和公司價值也得到了提升[注]Sohn J Y,et al:Does the asset-light and fee-oriented strategy create value?,International Journal of Hospitality Management, 2013(1).。劉艷軍認為，采取杠桿方式利用外部資源輔助輕資產運營，能夠幫助企業(yè)將有限的資源同利潤最大的方面相融合進而獲益[注]劉艷軍：《國有線下電子支付企業(yè)的輕資產戰(zhàn)略研究——以PE線下電子支付公司為例》，中山大學學位論文，2010年。。茆薇在對騰訊公司進行分析后，認為其積累的大量輕資產資源，比如用戶資源、品牌和技術等鞏固了企業(yè)的核心競爭力，進而為企業(yè)價值提升帶來了積極效應[注]茆薇：《輕資產運營模式撬動企業(yè)價值最大化——基于騰訊公司的財務案例研究》，《新會計》，2013年第11期。。

同時國內學者在研究中也提出了輕資產運營模式有可能為企業(yè)帶來一定的負面影響，尤其是對產品質量的把控上。呂民樂認為，企業(yè)若進行輕資產運營，可能會在一定程度上丟失對外包環(huán)節(jié)的管控，產品質量難以保證。不僅如此，核心技術也可能會泄露、讓競爭對手獲利，進而波及企業(yè)的服務能力，進一步影響品牌形象。此外，財務風險也是這種經營方式的弊端[注]呂民樂：《淺析輕資產運營的軟肋》，《現代企業(yè)》，2004年第7期。。王翊等通過研究海瀾之家得出如下結論：該企業(yè)在托管加盟的輕資產運營模式下會帶來在融資行為、投資策略及企業(yè)資金管理中的財務風險[注]王翊, 彭博：《海瀾之家“輕資產”經營模式下的財務風險解析》，《財務與會計》，2012年第11期。。

伴隨追求質量發(fā)展新時代的來臨，房地產行業(yè)的主體和各環(huán)節(jié)都在積極變革，陳小慧認為，未來房地產企業(yè)會形成從最初概念到建筑過程再到銷售的完整產業(yè)生態(tài)互聯網化[注]陳小慧：《房地產加速擁抱互聯網》，《大眾理財顧問》，2015 第2期。。嚴躍進認為，商業(yè)地產不能一直采用舊方法，即“重資產、高負債”的形式進行發(fā)展，否則會失去競爭力[注]嚴躍進：《“輕資產”漸進或成新選擇》，《城市開發(fā)》，2013年第4期。。陳麗君建議，房地產企業(yè)可以根據自身情況來選擇如提高產品附加值、優(yōu)化投資組合、延伸產業(yè)鏈等方式進行轉型[注]陳麗君：《淺談“后房地產”時代房企戰(zhàn)略轉型路徑》，《現代經濟信息》，2015年第9期。。涂山青則認為，房地產企業(yè)的輕資產模式需要依靠核心知識和技能、良好的品牌、強大的整合資源能力、完善的質量技術、準確的價值鏈定位能力等來保障，否則企業(yè)可能會遇到品牌濫用、資源稀釋、培養(yǎng)競爭對手等問題[注]涂山青：《房企如何玩轉輕資產運營》，《城市開發(fā)》，2014年第22期。。

通過對近些年來國內外學術界關于輕資產運營模式和房地產企業(yè)轉型的相關研究成果的梳理，可見學者們對輕資產運營方式及其帶來影響的態(tài)度是積極的,認為采取這種運營方式能夠讓企業(yè)更具盈利能力，并在一定程度上更具競爭力。當前，在輕資產運營模式的判別標準上，所有標準都是著眼于制造業(yè)。對于其他行業(yè)，目前尚缺乏相關的輕資產運營模式的通用、統(tǒng)一的判別標準。而重資產運營是房地產行業(yè)的最大特征，房地產企業(yè)采取輕資產運營時，其特征與制造業(yè)企業(yè)以及以無形資產為主的企業(yè)之間既存在不同之處，又存在一定的相通之處。因此，本文通過歸納房地產企業(yè)運營模式的現狀，基于輕資產運營模式的特征來總結出評價房地產企業(yè)輕資產轉型有效性的指標，并著眼于分析案例，對房地產企業(yè)輕資產轉型的方式、有效性及其實施效果進行實證評價。

三、房地產企業(yè)輕資產運營模式轉型途徑

(一)房地產企業(yè)輕資產運營模式

相對于重資產運營模式下房地產企業(yè)的全過程經營，輕資產運營模式將房地產產業(yè)價值鏈上的設計、開發(fā)、建造、管理等各個環(huán)節(jié)進行分解，房地產企業(yè)不再獨自承擔從融資到銷售的全過程，而是選擇適合自身且頗具優(yōu)勢的部分加以經營。重資產運營模式下的房地產企業(yè)擔當的是“全能開發(fā)商”的角色，而輕資產運營模式則把房地產企業(yè)轉變?yōu)閱渭兊墓芾碚摺⑴c者或者經營者等當中的一個或少數幾個角色。在房地產產業(yè)價值鏈中，房地產企業(yè)控制少數優(yōu)勢鏈條，將剩下的環(huán)節(jié)分給在各自環(huán)節(jié)中擁有比較優(yōu)勢的公司。該模式能夠讓分工更為專業(yè)化，致力于自我競爭力的提升，進一步降低企業(yè)和市場的風險，進而賺取更大經濟利益及社會效益。

(二)房地產企業(yè)轉型輕資產運營模式的途徑

總體而言，房地產企業(yè)轉型輕資產運營模式就是從全過程經營的全能開發(fā)商逐漸轉變?yōu)轫椖康耐顿Y者、運營者或者管理者的角色之一。房地產企業(yè)可以通過金融手段、對價值鏈上的高附加值環(huán)節(jié)進行專業(yè)化經營，以及與其他企業(yè)實行戰(zhàn)略合作等途徑來推進輕資產運營模式轉型，把企業(yè)資源有效配置至自身的優(yōu)勢環(huán)節(jié)，從而降低房地產企業(yè)經營風險，提高經營效率，獲得競爭優(yōu)勢，提升企業(yè)價值。

1.金融方式

對于房地產企業(yè)的發(fā)展來說，資金鏈的穩(wěn)定性以及充沛的資金流至關重要。在重資產運營模式下，房地產企業(yè)過于依賴銀行貸款這一單一的融資渠道而存在資金流斷裂的風險。因此，如果房地產企業(yè)能夠向產業(yè)鏈上游的金融領域延伸，那么就能夠在一定程度上緩解資金問題，主要方式有售后回租、REITs等。

2.專業(yè)化

房地產企業(yè)的專業(yè)化，就是指企業(yè)在價值鏈上選取個別具有高附加值的，同時自身最具有優(yōu)勢的個別環(huán)節(jié)進行專業(yè)和深入的經營運作，發(fā)揮企業(yè)自身獨特的競爭優(yōu)勢從而提高市場競爭力。朝著服務精細化、業(yè)務專注化的方向發(fā)展，房地產企業(yè)的專業(yè)化可以將收益增長點轉向其他相關的業(yè)務領域，比如可以利用自身的品牌影響力和多年的運營經驗為其他企業(yè)提供顧問策劃服務、代工管理服務、物業(yè)管理服務等，同時可以將自身并不擅長或者難以深入經營的業(yè)務交給具有突出專業(yè)能力的公司負責，這樣高度細分的專業(yè)化分工能夠提升整個產業(yè)的運營效率和資金的使用效率。房地產企業(yè)不再操作房地產項目開發(fā)的全過程，致力于使用少量的資金進行高附加值環(huán)節(jié)的專業(yè)化經營，以此來突出自身的優(yōu)勢。

3.戰(zhàn)略合作

房地產企業(yè)可以通過與其他企業(yè)或者專業(yè)的投資管理機構展開戰(zhàn)略合作，來拓展融資渠道并促進自身的發(fā)展。戰(zhàn)略合作可以有效分散風險，使得合作的雙方共擔風險，并減少企業(yè)的資金支出，相互以自身的優(yōu)勢來彌補對方的短板從而實現雙贏，也可以在項目中進行股權合作，在減少自有資本投入的同時，進行戰(zhàn)略合作的各方還能夠憑借各自較小的投資來開展更大規(guī)模的項目。

(三)房地產企業(yè)轉型輕資產運營模式的財務特征

通過總結國內外學者的研究成果，實施輕資產運營模式的企業(yè)在財務報表項目上的特征如表1所示。

表1 輕資產公司的財務報表特征

重資產運營模式下的企業(yè)在進行輕資產運營模式轉型時，其財務上的變化會首先反映在企業(yè)的財務報表中。故而，房地產企業(yè)在進行輕資產運營模式轉型時，其財務報表特征會不斷地向輕資產運營企業(yè)的報表特征逐漸趨向一致。同時相比較于重資產運營模式，房地產企業(yè)的輕資產運營模式轉型會在財務報表上表現出以下特征：一是貨幣資金等流動性較強的資產占比提升，固定資產、存貨所占總資產的比重降低；二是資產周轉速度加快；三是償債能力增強。

因此，針對以上分析，本文將選取如表2所示的財務指標對案例房地產企業(yè)進行分析，通過這些財務指標的變化趨勢來評價案例房地產企業(yè)實施輕資產運營模式轉型的有效性。其中，由于預收賬款一般不造成償債壓力，所以本文在計算資產負債率的過程中將預收賬款剔除，以剔除預收賬款的資產負債率來反映案例企業(yè)在輕資產運營模式轉型時所面對的償債壓力變化趨勢。

表2 房地產公司輕資產轉型時的財務報表特征

四、案例分析

本文通過分析案例花樣年集團，在實施輕資產運營模式轉型時的財務報表特征的變化來分析其是否與輕資產企業(yè)的財務報表特征趨向一致，從而評價其進行輕資產運營模式轉型的有效性。

(一)花樣年集團介紹

2006年1月，花樣年集團(中國)有限公司成立?；幽陮a品聚焦于城市綜合體、中高檔住宅和精品高檔住宅，在2012年實施以房地產為核心的相關多元化戰(zhàn)略，并于2013年正式以社區(qū)綜合服務為核心啟動輕資產轉型。2014年6月，花樣年旗下的彩生活服務集團在港交所主板正式掛牌上市，是中國內地社區(qū)服務運營第一股，開啟花樣年的雙資本平臺時代，使得資本運作效應和品牌溢價能力大幅提升。2015年，花樣年旗下的深圳美易家商務服務集團有限公司在新三板正式掛牌，成為花樣年開展資產運營業(yè)務的重要基石。截止2016年末，花樣年集團的業(yè)務范圍共涵蓋以下八大板塊：房地產開發(fā)業(yè)務、以彩生活集團為核心的社區(qū)服務業(yè)務、以美易家為核心的高端物業(yè)運營業(yè)務、作為發(fā)展引擎的社區(qū)金融業(yè)務、商業(yè)管理業(yè)務、涵蓋了酒店管理業(yè)務的大文旅業(yè)務、養(yǎng)生養(yǎng)老業(yè)務和社區(qū)教育業(yè)務。

(二)花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式轉型

1.以社區(qū)綜合服務為輕資產轉型核心

為了更加專業(yè)地開展物業(yè)管理服務，拓展品牌知名度，花樣年集團給旗下專注于物業(yè)管理服務的業(yè)務以獨立的品牌：彩生活。2014年6月，在港交所將彩生活分拆上市，成為中國內地社區(qū)服務運營第一股。彩生活從以下四個方面提供社區(qū)綜合服務來進行輕資產轉型：

(1)以社區(qū)綜合服務為核心競爭力

彩生活的物業(yè)服務除了在所服務的小區(qū)內設立社區(qū)服務中心外，主要通過彩之云搭建“線上+線下”的平臺，構建社區(qū)場景和入口，通過與各類垂直門類的社區(qū)O2O供應商合作，為社區(qū)居民提供更加安全、便利的生活環(huán)境。除了基于基礎物業(yè)服務的“掃一掃開門”“E維修”“E租房”等，還有“E理財”提供金融服務等一系列“E”服務，從而一方面增加了社區(qū)居民的便利性和舒適性，另一方面也增進了業(yè)主與彩生活之間的聯系。

(2)以互聯網技術構建生態(tài)圈

現代高新技術尤其是互聯網以及移動互聯網技術是輕資產運營模式轉型的基礎。彩生活通過從社區(qū)的基礎物業(yè)管理出發(fā)，逐漸搭建進入社區(qū)業(yè)主家庭服務的橋梁，通過與互聯網等高新技術相結合，最終實現構建B2F(Business to Family)生態(tài)圈的目標。截止2016年，花樣年已經通過互聯網技術實現了社區(qū)基礎物業(yè)管理的全面E化(E維修、E電梯、E清潔、E綠化、E安全、E繳費、E停車及E能源等)，形成了標準化的社區(qū)物業(yè)服務體系，對社區(qū)進行了全面的智能化提升。

(3)樹立品牌影響力

品牌影響力是輕資產運營模式的特征之一，彩生活將上市后的首輪融資凈額約60%的款項用于收購地區(qū)物業(yè)管理公司，通過健康、快速擴張加快樹立品牌影響力。目前，彩生活的在管項目覆蓋了我國209個城市及新加坡，合約總建筑面積達到395.1百萬平方米，為2339個社區(qū)提供服務，初步形成了在全國范圍內的布局并開始了在新加坡和香港的區(qū)域布局。

(4)注重質量控制

質量控制是輕資產運營的重中之重，若基礎物業(yè)服務有著過硬的服務質量，物業(yè)增值服務便可以成為企業(yè)輕資產運營模式的盈利點。而彩生活的物業(yè)管理服務，整體業(yè)務中近95%都是憑借整合與并購其他物業(yè)公司的業(yè)務而來，被并購的物業(yè)公司必須要符合花樣年集團的服務質量標準。因此，彩生活對被并購企業(yè)的資質進行慎重考慮，對其進行全面評估并預估并購公司價值。在此基礎上評判并購的風險度以及并購的可行性，在一切相關工作妥當后，對管理層、人力資源和財務信息等方面進行迅速整合，然后通過對被并公司各方面負責人的科學且系統(tǒng)的培訓，進一步加強團隊信任感。最后，通過融合被并企業(yè)的優(yōu)勢資源，設立科學合理的績效評價體系，促使被并企業(yè)更具競爭力，最終提升效益。

通過建設社區(qū)綜合服務生態(tài)圈，截止2016年12月31日，彩之云平臺的活躍用戶數量已經達到174萬，彩生活的增值業(yè)務收入約15690萬元，增值業(yè)務毛利率約91.9%，對彩生活的稅后利潤貢獻達到30.2%，成為彩生活服務集團的第二大收入和利潤來源，從而凸顯了花樣年集團社區(qū)綜合服務的成效。

2.開展社區(qū)金融業(yè)務，拓展融資渠道

為了拓展融資渠道，花樣年集團提出了“社區(qū)金融”的概念。從2013年開始花樣年集團啟動了金融板塊的建設，依托我國最大的社區(qū)平臺這一獨特優(yōu)勢，采用互聯網金融模式建設花樣年集團的金控體系、金融平臺乃至金融生態(tài)圈。幫助該企業(yè)構筑旗下各大業(yè)務板塊之間的金融價值鏈，以“社區(qū)金融”作為自身金融業(yè)務的核心和特色來拓展融資渠道、建設金融平臺。目前，花樣年集團的金融業(yè)務板塊已經開始在互聯網金融平臺、保險經紀、融資租賃、第三方支付以及保理等多種領域內開展業(yè)務，通過多元化的金融布局在社區(qū)內提供場景化、便利性的金融服務。

3.推進平臺輸出

在花樣年集團以彩生活為核心逐漸建立商業(yè)及盈利模式時，開始采用平臺輸出戰(zhàn)略?；幽晖ㄟ^將彩生活線上平臺的核心彩之云的底層技術輸出給合作伙伴，同時獲得增值業(yè)務收益一半的分成，以較低的投入獲得超額收益，提升了資金的使用效率，同時拓展了彩之云平臺的覆蓋面積，從而實現更輕、更快和更高品質的增長。彩生活亦憑借自身在物業(yè)管理行業(yè)內的優(yōu)勢，與其他物業(yè)公司訂立顧問合同，除提供咨詢意見外輸出自身的經驗和平臺，并提供社區(qū)租賃、銷售等增值服務，這項顧問業(yè)務產生的毛利率接近100%，于2016年貢獻收入約4,520萬元人民幣，約占彩生活2016年總收入的3.4%。

五、花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式轉型效果

(一)花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式

花樣年集團基于社區(qū)綜合服務，以彩生活服務集團為主體，構建了獨特的社區(qū)生態(tài)圈交易閉環(huán)。在這個生態(tài)圈中，花樣年集團的業(yè)務覆蓋到社區(qū)成員的物業(yè)管理、金融服務、商業(yè)零售、養(yǎng)老及教育等需求，逐漸改變了以往僅倚重房地產銷售和租金收入等業(yè)務，開始依靠由增值服務收入與平臺交易傭金等為主的輕資產業(yè)務。在這種模式下，花樣年集團拓展了服務模式，擴大了收入來源，各項經營指標發(fā)生了較大幅度優(yōu)化，見表3。

表3 花樣年集團2010-2016年轉型指標分析

從貨幣資金占總資產的比重和存貨占總資產的比重這兩項指標來看，花樣年集團輕資產轉型的效果比較明顯。貨幣現金占比在其2013年開始轉型后雖然有少許波動，但到2016年時漲幅巨大。不僅如此，就其貨幣資金而言，也屬于行業(yè)較好水平，在總資產中的占比較為理想。從2010年的15.42%提高到2016年的18.36%。同時，存貨占總資產的比重也從2010年的49.70%降至2016年的31.01%，下降幅度較為理想。這兩項指標的變化說明花樣年集團的輕資產運營模式轉型較為成功。

在資產周轉方面，從2014年起，花樣年集團的存貨周轉天數開始穩(wěn)步下降，從2014年的1345.62天降至906.56天，存貨周轉速度明顯加快；同時，總資產周轉天數在2014年起增幅大幅減小，并從2015年起開始降低，由2015年的1891.77天降至2016年的1554.36天，總資產周轉速度加快，顯示出花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式轉型對資產周轉效率的提升明顯。

融資是花樣年集團的薄弱環(huán)節(jié)，從剔除預收賬款資產負債率來看，從2010年到2016年的7年間一直維持在50%以上，雖然開始轉型后的2014年到2015年間有所下降，但是到2016年時又開始上升。這在一定程度上是由于2013年后花樣年集團的輕資產運營模式轉型剛剛開始起步，其搭建的社區(qū)金融平臺規(guī)模上有限，尚未發(fā)揮為花樣年拓展融資渠道的功效。然而可以預見的是，隨著花樣年集團輕資產運營模式轉型的進一步深入，未來將會更多地運用社區(qū)金融、房地產基金等多種渠道進行融資，以此來緩解企業(yè)的融資壓力。

從2013年開始專注于社區(qū)綜合服務，到2014年社區(qū)服務平臺彩生活服務集團的上市，花樣年集團著力開展社區(qū)綜合服務業(yè)務，迅速轉變盈利模式，取得了明顯的效果。但是，花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式所搭建的社區(qū)金融業(yè)務由于時間的局限，還沒有展現出提高花樣年融資能力的效果，僅僅只是降低了公司的資金需求壓力，從而在一定程度上變相緩解了企業(yè)的融資壓力?；幽昙瘓F基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型方式讓花樣年集團逐漸趨向于輕資產企業(yè)的特征，其基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型方式總體而言是有效的。

(二)花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產運營模式轉型的經濟增加值

經濟增加值，是指從稅后凈營業(yè)利潤中扣除包括股權和債務的全部投入資本成本后的所得。由于經濟增加值在計算企業(yè)價值的增加時，同時把股東的資本成本也包括在里面，所以其結果可以更為全面的衡量一個企業(yè)的生產經營成果以及真正盈利或創(chuàng)造價值的能力。本文通過分析花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型前后的經濟增加值的變化來評價其轉型的實施效果。

1.稅后凈經營利潤

表4 花樣年集團2010-2016年稅后凈經營利潤 單位：萬元

數據來源：國泰安數據庫

2.總投入資本

表5 花樣年集團2010-2016年總投入資本 單位：萬元

數據來源：國泰安數據庫

3.加權平均資本成本

(1)資本結構

表6 花樣年集團2010—2016年資本結構表 單位：萬元

數據來源：國泰安數據庫

(2)債務資本成本

表7 花樣年集團2010—2016年稅后債務資本成本 單位：萬元

數據來源：國泰安數據庫

(3)權益資本成本

按照資本資產定價模型，股權資本成本的計算公式為：

Ke=Rf+β×(Rm-Rf)

本文在構建模型時，選用5年期記賬式國債利率為無風險收益率，具體數據從中國債券信息網獲取。公式中的貝塔系數值代表資產的系統(tǒng)性風險，直接采用WIND數據庫中的Beta系數值為基礎。市場風險溢價沿用通用做法，用GDP增長率來代替，2010—2016年的GDP增長率來自于國家統(tǒng)計局官網。

表8 花樣年集團2010—2016年權益資本成本

數據來源：中國債券信息網、WIND數據庫、國家統(tǒng)計局官網

(4)加權平均資本成本

表9 花樣年集團2010—2016年加權平均資本成本

4.花樣年集團的經濟增加值EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權平均成本

表10 花樣年集團2010—2016年EVA 單位：萬元

圖1花樣年集團2010—2016年EVA變動

根據圖1花樣年集團2010—2016年EVA變動的變動情況來看，花樣年的經濟增加值在2010年到2016年間都為正數，且總體呈增長趨勢。在2013年花樣年啟動輕資產轉型后的三年時間里，其EVA都高于2013年的水平，且大體上呈現增長的趨勢。由以上數據可知花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產模式轉型取得了較好的效果，總體改善了花樣年集團的財務狀況。2015年，由于房地產行業(yè)結構性分化加劇，導致房地產行業(yè)整體性低迷，花樣年雖然營業(yè)收入高于上年，但由于成本的增加，導致了營業(yè)利潤的下降，從而影響了2015年的經濟增加值，2016年的輕資產轉型顯現成效，旗下彩生活貢獻良多，從而使得經濟增加值大幅上漲?？傮w而言，花樣年集團輕資產轉型不僅頗有成效，還改善了花樣年集團的財務狀況，實施效果明顯。

六、啟示

花樣年集團基于社區(qū)綜合服務的輕資產轉型效果明顯，其報表特征在轉型開始后逐漸體現出了輕資產運營模式的特征，同時輕資產轉型也給花樣年集團帶來了財務績效的改善，其經濟增加值在轉型后總體呈現增長趨勢。

目前，房地產開發(fā)企業(yè)的重資產運營模式面臨著巨大的挑戰(zhàn)，包括土地成本增加、企業(yè)融資困難、供求關系逆轉、企業(yè)負稅壓力增大等，因此許多房地產企業(yè)開始向輕資產運營模式轉型。不同的房地產企業(yè)采取了不同的轉型方式來實現輕資產運營模式轉型。房地產企業(yè)應當立足自身發(fā)展現狀和優(yōu)勢來選擇適合自己的輕資產運營模式轉型的方式。萬科、萬達等房企的品牌深入人心，資金雄厚，如果像它們一樣實行“小股操盤”模式等品牌輸出的輕資產轉型方式的話，可能實施的效果難以達到理想程度。但花樣年集團的模式可以給中小房企帶來一定的示范效應，基于社區(qū)綜合服務，以社區(qū)物業(yè)管理為核心，依靠互聯網等高新技術多元化地向社區(qū)金融、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)文旅等領域延伸，積極拓展融資渠道，注重人力管理，擁有自身特色的輕資產運營模式轉型的方式，進而提高企業(yè)的競爭力和持續(xù)發(fā)展力。