姜玉蓉

[摘 要] 現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)公司普遍面臨著資金短缺的問題。因此，文章將對房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行探索和研究，為房地產(chǎn)公司的融資問題提供一定的參考建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)公司；融資渠道；多元化；拓寬

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.28.049

在我國的國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)可以被認(rèn)為是支柱性產(chǎn)業(yè)，其對于我國城市化建設(shè)中做出了巨大的貢獻(xiàn)。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)出一種繁榮發(fā)展的態(tài)勢，與人們的實(shí)際生活有著密切的聯(lián)系。從目前的情況來看，我國的房地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的關(guān)鍵時期，大部分的房地產(chǎn)公司仍然面臨著資金短缺、融資渠道單一等問題，這無疑對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的阻礙作用，并且明顯提高了房地產(chǎn)公司的運(yùn)營風(fēng)險。因此，豐富并拓展房地產(chǎn)公司的融資渠道，促使融資渠道朝著多元化的方向發(fā)展，將會促使房地產(chǎn)公司朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展，有效解決公司資金短缺的問題。因此，在新時期背景下，對于房地產(chǎn)公司融資渠道進(jìn)行探索具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)公司融資現(xiàn)狀分析

（1）房地產(chǎn)公司整體規(guī)模處于較低的水平，信用等級較低。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出突飛猛進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。但是，從房地產(chǎn)公司總體規(guī)模上來看，小規(guī)模的房地產(chǎn)公司仍然占據(jù)著較大的比例。由于企業(yè)規(guī)模較小，企業(yè)尚未形成規(guī)范化、科學(xué)化的資金管理制度，導(dǎo)致大部分企業(yè)的資金管理呈現(xiàn)出零散化的特征。對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于它們的開發(fā)能力水平較低，導(dǎo)致企業(yè)的風(fēng)險防御能力水平較低。以上這些問題均會導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道較為單一，無法通過有效的方式以解決資金緊缺的問題。另外，由于房地產(chǎn)公司自身的特征，導(dǎo)致了大部分公司的信用等級處于一個較低的水平。但是，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)在決定是否為企業(yè)提供信貸支持時，企業(yè)的信用等級是一項(xiàng)重要的評判標(biāo)準(zhǔn)。信用等級較差更是加重了房地產(chǎn)公司融資的問題。除此之外，由于房地產(chǎn)自身經(jīng)營的特色決定了大部分企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，往往是以一種負(fù)資產(chǎn)經(jīng)營的模式在運(yùn)行著。除此之外，由于市場環(huán)境日益趨于激烈化，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高自身的經(jīng)營水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，必須采取有效的方式解決資金短缺的問題，提高資金運(yùn)營規(guī)范化的水平。

（2）尚未構(gòu)建科學(xué)完善的法律規(guī)章制度。我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較晚，我國目前尚未構(gòu)建積極有效的政策以解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)多元化融資渠道的過程中所取得的成效并不明顯?，F(xiàn)階段，我國有關(guān)于房地產(chǎn)金融市場方面的法律法規(guī)仍然處于匱乏的狀態(tài)，大部分房地產(chǎn)公司仍然以抵押擔(dān)保的形式從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取資金支持。對于其他直接的融資方式方面，法律保障制度仍然處于缺乏和薄弱的狀態(tài)，這對于房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)融資多元化起到了一定的阻礙性。

（3）間接融資以及銀行信貸是房地產(chǎn)公司最主要的融資方式。通過對我國當(dāng)前的金融市場環(huán)境及其運(yùn)行的狀態(tài)進(jìn)行分析，可以得出以下的結(jié)論：我國的資本市場融資規(guī)模整體處于萎縮的狀態(tài)。對于房地產(chǎn)公司而言，間接融資方式是其最主要的融資方式，大部分房地產(chǎn)公司會選擇銀行信貸的模式以解決自身的資金需求。盡管我國的直接融資市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，但是由于長期以來各方面的原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在較短的時間內(nèi)無法改變這種融資的格局，將會仍然以間接化的融資方式為主。間接融資方式對于銀行有著過度的依賴性，如果房地產(chǎn)公司出現(xiàn)負(fù)利潤或者虧損的情況，將會導(dǎo)致大片的房產(chǎn)積壓，那么必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的資金出現(xiàn)短缺的狀態(tài)，將缺乏足夠的能力去支付銀行的貸款及利息等相關(guān)費(fèi)用，最壞的打算只能將房產(chǎn)抵押給銀行。這種方式，本質(zhì)上房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險將最終流向銀行等金融機(jī)構(gòu)，銀行將間接地成為房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的承擔(dān)者。這種嚴(yán)重的后果和影響是由我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)體系所導(dǎo)致的。

2 拓展房地產(chǎn)公司融資渠道的有效途徑

（1）充分發(fā)揮房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢和特色，構(gòu)建科學(xué)完善的信用評價體系。為了能夠有效解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)公司面臨的資金短缺以及融資渠道單一等問題，房地產(chǎn)公司可以從以下兩方面著手進(jìn)行：一方面，為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的融資提供最根本的政策保障，應(yīng)充分發(fā)揮房地產(chǎn)公司的優(yōu)勢和特色，從國家層面上制定科學(xué)合理的信用評價體系。以希望從政策層面上促進(jìn)房地產(chǎn)公司融資渠道朝著多元化以及豐富化的方向發(fā)展，為我國整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康以及有序的運(yùn)行和發(fā)展提供良好的保障。另一方面，有關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的支持力度，可以適當(dāng)?shù)爻雠_有關(guān)的優(yōu)惠政策等，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放力度，從而有效解決房地產(chǎn)公司的融資問題，更好地滿足公司的實(shí)際需求。對于房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，其應(yīng)該擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身財務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化的水平，加強(qiáng)資金管理，為實(shí)現(xiàn)自身的健康發(fā)展提供必要的保障。

（2）不斷完善我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的法律法規(guī)，提供根本的政策支持。為了能夠有效達(dá)成房地產(chǎn)公司融資渠道多樣化的目標(biāo)，構(gòu)建完善的、健全的法律法規(guī)是必要的條件之一。通過構(gòu)建科學(xué)、合理以及完善的房地產(chǎn)行業(yè)的金融市場體系，對于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有序的運(yùn)行能夠起到積極的作用，保障房地產(chǎn)企業(yè)融資的順利進(jìn)行，同時還有利于有關(guān)部門對于房地產(chǎn)的整個融資過程實(shí)施有效的監(jiān)督。正是為了能夠取得這樣的成效，現(xiàn)階段，我國已經(jīng)相繼頒布并且實(shí)施《土地管理法實(shí)施條例》《土地管理法》以及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)的法律規(guī)章制度，這些法律規(guī)章制度的相繼出臺為房地產(chǎn)公司的融資渠道多元化以及房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了必要的制度保證。但是，在對法律規(guī)章制度進(jìn)行不斷完善的基礎(chǔ)和前提之上，有關(guān)部門應(yīng)該加大支持力度，放寬對房地產(chǎn)企業(yè)信托投資以及債券發(fā)行等方面的限制，緊密結(jié)合我國房地產(chǎn)公司實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的法律法規(guī)，真正地推動房地產(chǎn)公司多元化融資的發(fā)展。

（3）大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金和信托投資等直接融資方式。針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司融資渠道單一，存在對銀行信貸資金過度依賴的問題，房地產(chǎn)行業(yè)必須加大對行業(yè)的投資基金和信托投資等直接融資方式的發(fā)展力度，以有效扭轉(zhuǎn)當(dāng)前銀行過度承擔(dān)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風(fēng)險的問題，并且有效解決資金短缺的問題。首先，應(yīng)該充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)投資基金的優(yōu)勢和作用。房地產(chǎn)投資基金的主要含義是指房地產(chǎn)公司憑借自身的實(shí)力水平發(fā)行收益憑證，以達(dá)到募集資金，解決自身融資需求的問題。通過這種方式，可以加強(qiáng)資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)之間的溝通與聯(lián)系，從而可以將資本市場的資金充分地引入房地產(chǎn)行業(yè)中，以實(shí)現(xiàn)對銀行融資渠道的補(bǔ)充作用。房地產(chǎn)行業(yè)的投資基金最終會流向那些具有較強(qiáng)發(fā)展?jié)摿Φ墓?，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，對保持房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定有序發(fā)展有著積極的影響。其次，房地產(chǎn)信托投資主要是指在商業(yè)信托的組織下所發(fā)展起來的，主要是房地產(chǎn)公司在進(jìn)行融資或者收購等行為時的一種投資方式。

與銀行信貸資金相比較而言，信托基金有著獨(dú)特的優(yōu)勢。一方面，信托基金所需要的成本較低，可以有效地降低企業(yè)的融資成本，提高企業(yè)的運(yùn)營資金，可以優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率過高以及負(fù)資產(chǎn)經(jīng)營的狀態(tài)。另一方面，房地產(chǎn)信托基金投資的方式并不局限于一種，具有豐富多樣化的特征，從而可以更好地滿足房地產(chǎn)公司不同的、多樣化的融資需求，顯著提高房地產(chǎn)公司融資的概率?？傊康禺a(chǎn)信托投資可以被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)融資的有力補(bǔ)充。

3 結(jié) 論

綜上所述，房地產(chǎn)公司拓寬融資渠道，可以有效解決其在經(jīng)營管理過程中面臨的資金短缺等問題，同時可以進(jìn)一步完善我國整體的金融體系。但是，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)融資渠道多樣化和豐富化的過程中仍然面臨著諸多問題和挑戰(zhàn)。因此，這就需要多方面力量的共同努力，以促進(jìn)房地產(chǎn)公司融資渠道多元化發(fā)展的根本目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙虹.如何做好房地產(chǎn)公司全過程咨詢服務(wù) [J].住宅與房地產(chǎn)，2016（36）.

[2] 張震芳.房地產(chǎn)公司跨區(qū)域多項(xiàng)目管理探討 [J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（24）.

[3] 王小雨.房地產(chǎn)公司保有房產(chǎn)的稅務(wù)籌劃設(shè)計 [J].納稅，2017（7）.